Relazione Tecnica - Vendite

RELAZIONE GENERALE
Premessa
Lo scrivente ing. Giovanni VALENTE a seguito dell'incarico di Consulente Tecnico d'Ufficio ricevuto
dalla Sig.ra G. E. dr. Giulia Stano per la stima dell'immobile pignorato nella procedura esecutiva n°
224/11 R.G.E. nei confronti del Sig. XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, previa indagine conoscitiva
preliminare sul bene pignorato, in data 04/04/2012 ha proceduto all'accesso sui luoghi oggetto di
stima, per eseguire le operazioni di rilevamento geometrico e fotografico dell'unità abitativa,
come da verbale di sopralluogo (Allegato "Verbale sopralluogo").
Come si evince dal citato verbale di accesso la cui data è stata preventivamente notificata alle parti
interessate con raccomandata A/R, alle operazioni peritali ha preso parte il solo Sig. XXXXXXXXXXX
XXXXXXXXXXXX in qualità di parte debitrice oltre allo scrivente C.T.U. .
Il sottoscritto C.T.U. si è attivato in tempo utile ad avvertire la parte debitrice nella persona del Sig.
XXXXXXXXXXXX a mezzo telefono, poiché la comunicazione A/R di inizio delle operazioni peritali
fatta alla parte debitrice non è stata recapitata per disguido postale, e quindi ritornata al mittente
per compiuta giacenza.
Occorre dire subito che, poiché il bene pignorato consiste in un appartamento sito nell'abitato di
Ischitella alla Via Salvo D'Acquisto (Strada Provinciale n° 51), censita nel N.C.E.U. col mappale 763
sub. 16 del Foglio 48 (Allegato "Documentazione acquisita"), non necessita procedere ad alcuna
suddivisione in più lotti indipendenti per la vendita, ma semplicemente occorre procedere alla
formulazione di un lotto unico.
E' opportuno infine evidenziare che le operazioni di indagini e di rilevamento dell'abitazione
pignorata sono state eseguite senza alcun ostacolo da parte dell'esecutato che, al contrario, ha
offerto la propria spontanea collaborazione.
Identificazione del bene pignorato
L'unità abitativa oggetto di indagine è parte di un edificio condominiale sito in Ischitella, compreso
tra Via Nazario Sauro e Via Salvo D'Acquisto (Strada Provinciale n° 51). Al fabbricato condominiale
si accede tramite una gradinata pubblica che collega le suddette strade e che fiancheggia l'edificio
stesso.
La struttura condominiale è costituita da sette piani fuori terra relativamente alla citata Via Salvo
D'Acquisto e precisamente da un piano terra e da ulteriori sei piani soprastanti.
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L'unità abitativa in parola è posta al quarto piano dell'edificio condominiale sopra descritto, si
accede tramite un vano scala il cui ingresso è posto lungo la gradinata pubblica che collega Via
Nazario Sauro con Via Salvo D'Acquisto (Allegato "Documentazione fotografica").
in data 30/08/1968 è stato rilasciato il nulla osta edilizio per la realizzazione del fabbricato in
parola da edificare sulla particella n° 315 del Foglio 13, mentre in data 12 giugno 1971 è stata
rilasciata apposita certificazione dal Comune di Ischitella dalla quale si evince che la costruzione ha
avuto inizio in data 04/02/1969, è stata ultimata in data 28/11/1970 ed infine, è stata dichiarata
abitabile in data 27/07/1971 (Allegato "Documentazione acquisita").
Attualmente l'edificio risulta identificato nel N.C.E.U. con il mappale n° 763 del Foglio 48, mentre
l'unità abitativa pignorata risulta censita con il subalterno n° 16, in ditta al Sig. XXXXXXXXXX
XXXXXXXXXX nato in XXXXXXXXXXXX il XX/XX/XXXX.
La suddetta identificazione catastale deriva fin dall'impianto meccanografico del 30/06/1987, ed
ha subito soltanto variazioni d'ufficio del quadro tariffario in data 01/01/1992, in data 01/01/1994,
e in data 18/11/2002 (variazione toponomastica n. 53893.1/2002 - prot. n. 281454).
Dall'esame degli atti ipocatastali allegati alla presente relazione si evince che il bene pignorato
risulta essere di proprietà del debitore esecutato, il quale ne detiene anche il possesso materiale
dello stesso bene (Allegato "Ispezione ipotecaria").
Infine dalle indagini esperite è risultato che l'unità immobiliare pignorata è provvista della
pertinenza esclusiva strettamente connessa alla citata abitazione costituita da una porzione di
terrazzo posta al quarto piano relativamente all'ingresso condominiale e precisamente
sull'appartamento in ditta ai coniugi Paolino Elsa e Luciani Giuseppe.
Per concludere non è emersa l'esistenza di eventuali oneri specifici e/o di particolari vincoli
gravanti sul bene in esame.
Descrizione analitica del bene pignorato
L'immobile nel quale è posto l'abitazione pignorata è stato realizzato alla fine degli anni sessanta,
con struttura portante in c.a. e solai in laterocemento del tipo SAP con travetti realizzati a piè
d'opera.
L'accesso all'abitazione de quo, posta al quinto piano fuori terra (considerando come riferimento il
piano strada di Via Salvo D'Acquisto), avviene dal vano scala condominiale, prospiciente la
scalinata pubblica che collega Via Nazario Sauro con Via Salvo D'Acquisto (Strada Provinciale n°
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51), al civico n° 51, mediante una scala in c.a. poiché, nonostante la presenza di sette piani fuori
terra, non si è mai avuta l'istallazione di un ascensore.
La distribuzione degli ambienti interni risulta essere sufficientemente funzionale in quanto,
rispetto all'ingresso dell'abitazione, si può osservare una razionale suddivisione tra la zona notte e
la zona giorno.
Infatti la zona giorno, costituita da cucina - pranzo e dal soggiorno, entrambi collegati da un ampio
spazio tanto da poter essere considerati un unico ambiente, dal quale è possibile raggiungere un
balcone esterno con due diversi accessi. Detta zona giorno risulta esposta a nord-est con affaccio
sulla Via Salvo D'Acquisto, mentre la zona notte, costituita da due camere da letto, risulta esposta
a nord-ovest con affaccio su altra proprietà privata.
Inoltre l'abitazione, oltre all'ingresso, è dotata di un bagno, di un corridoio, di un ripostiglio e di
una piccola veranda.
In particolare, l'appartamento è composto da:
TIPOLOGIA VANO
SUPERFICIE NETTA [mq]
Ingresso
3,94
Camera da letto
18,90
Cameretta
13,88
Bagno
8,02
Corridoio
11,76
Ripostiglio
2,96
Sala
19,18
Cucina-Pranzo
12,93
TOTALE
91,57
Balcone
6,86
Veranda
3,10
La tipologia edilizia dell’appartamento, costituito da 4 vani abitabili e accessori, rientra tra quelle
del tipo economica e popolare, la sua altezza interna misura mt. 2,95 mentre la superficie utile
risulta pari a circa mq 91,57 per una superficie lorda pari a circa mq 110.
Gli impianti tecnologici in dotazione dell’unità abitativa, (impianto elettrico, idrico, fognante),
risultano conformi alle vigenti prescrizioni di legge poiché di recente installazione.
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L’impianto di riscaldamento,invece, risulta parzialmente installato, seppur anch'esso di recente
costruzione, essendo completamente mancanti gli elementi radianti, da collegare alle esistenti
predisposizioni di allaccio.
Infine l’impianto è dotato di caldaia del tipo C posizionata sul balcone.
Non vi è riscontro del possesso della certificazione di qualificazione energetica, tuttavia
considerando lo stato dell’appartamento, recentemente ristrutturato, la sostituzione di tutti gli
impianti tecnologici, la presenza di nuovi infissi esterni con profilati in alluminio a taglio termico
con una buona tenuta delle dispersioni termiche, esistono le condizioni per raggiungere gli
standard dettati dalla normativa vigente.
Internamente l’abitazione è dotata di infissi in legno, di pavimenti in mattonelle di gres
porcellanato, di rivestimento delle pareti del bagno e della cucina con piastrelle di ceramica, di
intonaco del tipo civile liscio, nonché di arredamento mobiliare in ciascun ambiente, secondo la
relativa destinazione d’uso.
L’intero appartamento, come già accennato, risulta recentemente ristrutturato.
Esternamente l’immobile non presenta alcun elemento di pregio architettonico, le sue pareti
perimetrali risultano rivestite con intonaco comune a tre strati liscio intervallato da file sfalsate di
mattoni a vista.
Resta infine da soffermarsi sulle condizioni di manutenzione dello stabile, nonché dell’abitazione
oggetto di valutazione in esso contenuta.
Come si evince dalla allegata documentazione fotografica, le pareti esterne dell’edificio mostrano
una sufficiente manutenzione, mentre l’interno dell’appartamento come già detto, risulta
recentemente ristrutturato.
STIMA DEL BENE PIGNORATO
La valutazione dell’immobile pignorato riguarda il lotto unico costituito dall’appartamento sito
nell’abitato di Ischitella al quinto piano fuori terra di uno stabile condominiale ubicato al civico n.
51 di Via Salvo D’Acquisto (Strada Provinciale n. 51), censito nel N.C.E.U. col mappale 763 sub 16
del foglio 48; in ditta al sig. XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXX nato in XXXXXXXX il XX/XX/XXXX.
Il criterio di stima adottato è quello del cosiddetto “Metodo Sintetico Comparativo”, attraverso il
quale il perito procede nel locale mercato immobiliare alla ricerca oculata ed equilibrata di fattori
intrinseci ed estrinseci, simili a quelli posseduti dal bene oggetto di stima.
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Dalle indagini esperite presso l’UTC, le agenzie immobiliari e presso gli archivi dell’Agenzia del
Territorio (Allegato "Documentazione acquisita"), è emerso che l’edificio trovasi in posizione
semicentrale, nella quale esiste prevalentemente un tessuto edilizio residenziale risalente agli anni
'70.
In tale comparto urbanistico i prezzi unitari rilevati dalla banca dati delle quotazioni immobiliari
dell'Agenzia del Territorio, oscillano da un minimo di €uro 530/mq (€uro cinquecentotrenta,00 per
mq di superficie lorda) ad un massimo di €uro 750/mq (€uro settecentocinquanta,00 per mq di
superficie lorda), in rapporto all’ubicazione del manufatto edilizio, alle sue condizioni di stabilità
strutturale nonché a quelle sullo stato d’uso e di manutenzione.
Poiché non sono stati osservati fenomeni di lesionamento nelle strutture murarie portanti, né di
cedimenti nelle strutture di fondazioni e/o di elevazione, e poiché l'appartamento come già
evidenziato è stato oggetto di recentissima ristrutturazione, si ritiene equo individuare il più
probabile valore venale unitario, per metro quadrato di superficie lorda, nelle condizioni di
ordinarietà del mercato locale, nonché di pronta disponibilità dell’unità abitativa, nella misura di
€uro 800/mq (€uro ottocento,00 per mq di superficie lorda).
Pertanto il valore venale per la vendita dell’abitazione pignorata depurata da ogni onere ammonta
ad €uro 88.000,oo (€uro ottantotto/00).
Avendo espletato il mandato ricevuto, restando a disposizione del sig. G.E. per ulteriori eventuali
chiarimenti, rassegno la presente relazione di consulenza tecnica d’ufficio.
Si allegano in separati fascicoli:
•
Allegato "Documentazione fotografica"
•
Allegato "Rilievo geometrico"
•
Allegato "Documentazione acquisita"
•
Allegato "Verbale di sopralluogo"
•
Allegato "Ispezione ipotecaria"
Ischitella li 16/11/2012
Il consulente tecnico d’ufficio
ing. Giovanni VALENTE
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