La relazione del Presidente uscente Federico Filippo Oriana

Associazione Nazionale tra le Società
di Promozione e Sviluppo Immobiliare
ASSEMBLEA DEI SOCI
Relazione del Presidente
Milano, 4 luglio 2012
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Tempo di bilanci, non quelli limitati, consuntivo e preventivo, richiesti dallo Statuto,
bensì quelli - spero più ampi - di sei anni di Presidenza che termina oggi.
In questi sei anni in cui ho avuto l’onore di essere il Vostro Presidente ho incontrato
le situazioni più varie. Sono stato eletto in boom di mercato - solo dopo si sarebbe
capito che la crescita stava nel 2006 terminando, al punto che quell’anno il Centro
Studi Ance ipotizzò che il ciclo avesse omesso una sua fase, quella discendente - e
termino nel mezzo della crisi - generale e immobiliare - più grave di quella che
qualsiasi essere umano in attività abbia mai visto.
Per i motivi più vari - dal famigerato DL 223 Bersani che è del 3 luglio 2006, ossia
solo tre settimane dopo la mia elezione alle impegnative problematiche
interassociative- non riesco a ricordare un periodo di questi sei incredibili anni in cui
io sia stato impegnato di meno, ma solo periodi in cui sono stato impegnato di più.
Ricordo solo weekend e serate passate al computer perché la parte studio e scrittura
documenti è sempre stata rigorosamente riservata a me.
La fiscalità punitiva e depressiva e la crisi che è arrivata subito dopo mi hanno
costretto a superare il modello “club di prestigio dell’immobiliare” - che non poteva
più giustificare la quota associativa in una situazione di guadagni crollati delle aziende
- per cercare di far diventare l’Aspesi un’associazione vera e propria capace di incidere
sulle decisioni pubbliche (a tutti i livelli, nazionale, regionale e locale) afferenti al
nostro mestiere.
Processo non facile, da Milano - quando tutto o quasi si decide a Roma - e con risorse
limitate. Sicuramente non affrontabile da parte di Aspesi (ma io credo da parte di
nessuna Associazione del settore) in una chiave “stand alone”. Per questo, dopo una
prima fase incentrata sul recupero di visibilità - e quindi di legittimazione
rappresentativa - sul piano media-comunicazione (pensiamo all’Immobile Day e alle
mie collaborazioni giornalistiche fisse con Finanza e Mercati, prima, e Libero, dopo),
ho sin dal 2006/2007 cercato l’integrazione operativa con tutte le altre associazioni
immobiliari che erano state insieme a noi nell’Immobile Day risalendo da Milano al
livello nazionale.
Abbiamo così creato nel 2007 il Forum Interassociativo Real Estate – FIRE, il primo
organismo di coordinamento ufficiale nella storia del settore, con tutti i mestieri
immobiliari rappresentati: dagli sviluppatori ai costruttori, dalla finanza immobiliare
alla proprietà edilizia agli agenti immobiliari, ai professionisti e consulenti.
Il FIRE rappresentava sicuramente una svolta nella storia del settore ed evidenziava
una convergenza, almeno di sede e di approccio, tra realtà molto diverse e lontane tra
loro, ma conteneva in sè un limite grave: essendo un organismo informale, un
comitato senza alcuna configurazione giuridica, non disponeva di una procedura
decisionale. Tutte le posizioni dovevano essere assunte all’unanimità e se qualcuno era
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assente a una riunione occorreva inseguirlo dopo per avere la sua adesione, cosa non
facile perché non conosceva il tema e lo stato del dibattito sul punto.
Dall’inizio 2009 si è lavorato, in particolare con il Prof. Tamburini e l’Ing. Mazzocco
di Assoimmobiliare, ad un passo in avanti deciso sul piano di una rappresentanza più
organizzata e nel 2010 è nata la Federazione dell’Industria Immobiliare –
Federimmobiliare, il primo organismo federativo nella storia dell’immobiliare italiano.
Nell’anno e mezzo della sua esistenza sono stati già ottenuti risultati di rilievo, sia sul
piano della cultura tecnica ed economica di settore (che ne costituisce il primo
compito), sia su quello dei risultati normativi per le aziende, se consideriamo che sia la
misura a favore del trading nel Decreto di fine gennaio 2012, sia le misure Iva - tanto
attese - contenute nel DL per lo Sviluppo di questo giugno nascono da proposte
elaborate dalla Commissione Fiscalità Aspesi e portate avanti - a mio avviso molto
giudiziosamente- dalla nostra Associazione attraverso Federimmobiliare, fatto che le
ha rese molto più forti e alla fine vincenti.
Su Federimmobiliare lascio al mio successore un messaggio che deriva dall’esperienza:
non si deve demordere, a nessun costo. In Italia le esperienze federali (io ho vissuto
quella delle Federazioni regionali di Confindustria) sono difficilissime, perché noi
italiani siamo particolaristi: tutti vogliono coordinare ma nessuno vuole essere
coordinato! Le resistenze dunque le avevo messe in conto. Ma se non si riesce a fare
sistema nella rappresentanza, questo settore - meraviglioso ma non fortunato - non
avrà futuro, almeno nella forma di libera attività di mercato fatta da liberi imprenditori
come noi lo concepiamo.
Nel periodo di gestazione di Federimmobiliare ho promosso la nascita di Aspesi
Milano, l’altra creatura che io considero “un pezzo ‘e core”. Dopo quattro anni di
forte impegno istituzionale e nazionale, assolutamente indispensabile per far vivere
l’Aspesi, ho pensato che il momento “club” - e quello del business che vi è legatodovesse essere recuperato e valorizzato trovando una sua sede. La “mission” che il
Comitato dei Saggi mi aveva affidato nel 2006 - la creazione di sedi locali in giro per
l’Italia - si era rivelata impossibile da perseguire, nonostante il contributo importante
in tal senso di diversi Colleghi non milanesi che ringrazio per questo. Ometto in
questa sede, per brevità, di ritornare sui motivi di questa impossibilità, problema che
sarà oggetto di attenta analisi e intenso lavoro da parte della nuova gestione. Ma ho
pensato che, invece, si potesse fare il contrario, ossia creare il Gruppo territoriale
dell’area metropolitana in cui siamo più forti e presenti, Milano, lasciando alla
Presidenza Nazionale il peso di tutto il resto, i temi normativi, interassociativi,
tecnico-culturali che non riguardano un solo territorio.
I primi due anni di vita di Aspesi Milano hanno ottimamente corrisposto alle mie
speranze: sotto la guida di Paolo Manzoni e dei suoi Vice-presidenti (Cavalieri Ducati,
Festorazzi, Garaventa, Moro e Mirko Paletti) che tutti ringrazio, sono stati raggiunti
risultati concreti sia sul Piano Territoriale Regionale, sia sul Piano di Coordinamento
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Territoriale Provinciale, sia - soprattutto e inaspettatamente - sul PGT di Milano. E i
cocktail di Aspesi Milano al Saint Ambroeus - messo cortesemente a disposizione da
Franco Festorazzi che ringrazio anche per questo - ai quali sono invitati tutti i Soci
hanno rivitalizzato lo spirito associativo e di amicizia, anche professionale, tra gli
Associati.
Formulo l’auspicio, in sede di passaggio del testimone, che le attività di Aspesi Milano
siano intensificate con sforzo crescente perché questo organismo ha potenzialità
uniche per il futuro della Associazione intera.
Occorre ora dare uno sguardo al futuro perché il nostro unico compito di dirigenti
Aspesi è quello di determinare il consolidamento strategico dell’Associazione nel
tempo. Vogliamo, in altre parole, che l’Aspesi esista e operi anche tra 10 o 20 anni,
non per amore di una sigla che eravamo disponibili anche ad abbandonare se fosse
stato possibile creare un’unica associazione degli investitori immobiliari più forte, ma
perché l’ambiente di sviluppatori e operatori di Milano, Lombardia e Nord Italia che
oggi compone in larga prevalenza Aspesi possa continuare ad essere rappresentato
adeguatamente e democraticamente.
Il primo problema a questo fine sono le risorse finanziarie, oggi ridotte al minimo
vitale. Sotto la soglia attuale di entrate partirebbe una curva di non ritorno. Ogni Socio
Aspesi deve sapere, quindi, di essere indispensabile. Lo vedo anche come un bene, ma
mi sembra doveroso cercare di creare una situazione con qualche riserva, come è
sempre stato nei primi sei esercizi finanziari della mia Presidenza. L’impegno di far
aderire nuovi Soci per avere successo deve coinvolgere tutti Voi, quelli che hanno
sfidato il caldo per essere qui in un pomeriggio di luglio e quelli che leggeranno questa
mia relazione in seguito. Non può essere un compito assolto solo da un Presidente o
da un Amministratore Delegato. Io ho portato molti Soci introducendo l’argomento
nei miei incontri di lavoro; può fare lo stesso ogni Socio Aspesi parlando ai suoi
interlocutori della “nostra Associazione”; anzi meglio, perché un Presidente può
essere sospetto di agire per la sua botteguccia, mentre un Socio contento rappresenta
il miglior testimone possibile della bontà dell’opportunità.
Al fine di massimizzare quanto più possibile il rapporto costo/rendimento delle scarse
risorse finanziarie Aspesi, ho pensato ad una soluzione di governance innovativa. A
dicembre, prima in Consiglio Direttivo e poi in Assemblea, ho avuto un “plebiscito”
per la riconferma a Presidente con la modifica all’unanimità dello Statuto che prima
non prevedeva la possibilità di rielezione dopo due mandati consecutivi. Anzi, tra due
possibili modifiche (ammettere
un terzo mandato o nessun
limite di
rieleggibilità) l’Assemblea, nonostante io avessi proposto la soluzione più limitata (per
motivi di principio), ha scelto all’unanimità la seconda. Attribuisco questo
riconoscimento - che ho molto apprezzato - non a particolari mie doti, ma solo
all’impegno profuso e all’aver svolto questa attività come mestiere, anzi il primo
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mestiere della mia vita, essendo stato per 10 anni dirigente di Confindustria, quindi
un professionista della rappresentanza.
Ma proprio la mancanza di alcun problema sulla mia gestione e sulla possibilità di
proseguirla mi ha fatto riflettere e tirar fuori - forza dell’età - un rigore con me stesso e
una lucidità di cui, forse, qualche anno fa non sarei stato capace. Ho pensato di
dovermi fermare e riflettere su cosa fosse meglio per l’Aspesi. E ho concluso che, in
una situazione difficilissima anche per l’associazionismo, ci si dovesse inventare
qualcosa di nuovo per consolidare strategicamente il ruolo di Aspesi. Che non fosse
sufficiente continuare semplicemente. Mi sono, in altre parole, posto il dilemma di
Shakeaspeare: “andare per vivere o restare e morire” e ho concluso che occorreva
crescere, a iniziare dal vertice associativo. Dalla dimensione interassociativa (in
particolare romana) a quella dei nuovi Soci, soprattutto in regioni diverse, occorre un
lavoro vero e proprio dei vertici associativi perché i principali interlocutori non
dialogano con un Segretario Generale e nessun Presidente può oggi impegnarsi a tutto
questo. Le complesse esperienze di FIRE, prima, e di Federimmobiliare e Aspesi
Milano dopo mi hanno fatto toccare con mano questo problema. Ho pensato allora di
allargare il vertice Aspesi combinando un Presidente rappresentativo - nel senso
migliore e più alto dell’aggettivo - e un Amministratore Delegato incaricato
dell’operatività.
Ho lavorato da Natale a questo progetto che ha trovato i necessari consensi interni
essendo stata compresa la necessità assoluta di rafforzare la struttura e l’operatività
Aspesi senza tentare di acquistare delle professionalità sul mercato, scelta che il
bilancio non avrebbe consentito, fino all’ufficializzazione della proposta al Consiglio
Direttivo del 21 giugno. Consiglio che ha designato, su mia proposta, come nuovo
Presidente Franco Minardi e, su sua proposta, come Amministratore Delegato il
sottoscritto.
Cercando un presidente che potesse essere un vero rappresentante dei Soci, un
interprete autentico dei loro bisogni, un uomo altamente rappresentativo anche sul
piano ambientale della grande Milano, non è stato difficile individuare la persona.
Semmai è stato difficile convincerla. Franco Minardi de’Michetti è stato il primo
presidente di Aspesi nel 1993. Per questo io l’ho sempre chiamato nei miei interventi scherzando ma non troppo - il Presidente-fondatore. Franco ha un lunghissimo trackrecord nell’immobiliare, sia come manager che come imprenditore. Nessuno meglio di
lui, immobiliarista puro e gran gentiluomo - nel tratto e nei contenuti -, nonché uomo
di spiccato buon senso, può rappresentare gli associati Aspesi e il loro spirito, sia sul
piano professionale che su quello della qualità e della correttezza che è il primo valore
- io l’ho sperimentato personalmente - al quale Franco ispira il suo operato.
Competente professionalmente e di livello superiore nei rapporti, anche perchè
proviene - con migliori risultati dei miei - dalla stessa mia scuola, quella della Marina
Militare essendo stato suo Padre un Ufficiale della Regia Marina, compagno di
Accademia del mio.
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Preciso per la verità che ottenere la disponibilità di Franco a fare il Presidente mi è
costato diverse riunioni, oberato com’è di impegni per la Sviluppo Immobiliare di cui
è Amministratore Delegato. E l’ho ottenuta solo con l’esplicito accordo che sarà un
Presidente nel senso più proprio del termine come rappresentante dei Soci e come
Organo di controllo e di garanzia.
Pensando a questa soluzione innovativa che, se Voi vorrete, oggi sarà varata, vorrei
dire che - contrariamente a quello che si potrebbe pensare - con questa idea regalo
all’Aspesi non un Amministratore Delegato
ma un Presidente. Infatti, un
Amministratore Delegato l’Aspesi lo ha già avuto con me per sei anni, avendo io
preferito interpretare in quella chiave il mandato ricevuto per il mio temperamento e
il mio vissuto molto operativo e poco rappresentativo. Ho tralasciato il profilo
rappresentativo-istituzionale, la posizione alta e super partes di un presidente anche
perchè le dimensioni ridotte di una struttura tutta qualità non me l’avrebbe consentita.
Ora, con me ufficialmente operativo, il Presidente potrebbe fare solo il Presidente,
come è giusto.
Prima di concludere desidero formulare alcuni ringraziamenti particolari a chi mi è
stato più vicino in questi sei anni. A cominciare dai Vice-Presidenti Aldo Mazzocco,
Franco Minardi, Federico Sassoli de Bianchi, il Presidente di Aspesi Milano Paolo
Manzoni, i Presidenti di Commissioni e Consulte, la Presidente del Gruppo Giovani
Francesca Anzani.
Ringrazio, poi, particolarmente il Segretario Generale, Dr. Andrea Di Renzo, per il suo
contributo instancabile, in generale nella preziosa assistenza al Presidente, in particolare
nell’aprire tutte le nuove strade Internet di comunicazione e nell’organizzazione degli
eventi. Ringrazio, poi, il nostro caro Angelo, la preziosa e insostituibile Stefania Amato,
che - ben al di là del ruolo di Segretaria - gestisce in proprio molti argomenti e servizi
importanti, dall’amministrazione alla produzione in toto di Rassegna Stampa e
Newsletter, i due strumenti ai quali i nostri Associati tengono di più.
E grazie a tutti i Soci che mi hanno dato la loro benevola amicizia e solidarietà e
hanno sopportato il mio stile autocratico di conduzione, ma purtroppo il poco tempo
a disposizione e la difficoltà del mio lavoro immobiliare, non mi hanno permesso di
consultarmi di più come avrei voluto e dovuto. Spero comunque di essere stato
all’altezza del compito che sei anni fa’ mi avete affidato.
Se Voi, cari Soci, non vorrete confermare la proposta del Consiglio, questo sarebbe un
commiato, ma se, invece, aderiste al progetto eleggendo Franco Minardi de’Michetti,
allora niente lacrime, ma solo rimboccarsi le mani: come nuovo Amministratore
Delegato non vi sarebbe soluzione di rapporto di continuità. E se così sarà, Vi
prometto che con il nuovo Presidente e con Voi a supporto, si farà una grande strada
insieme, quella che è necessaria in tempi crudi come questi.
Grazie
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