Rapporto di Valutazione Immobiliare

Rapporto di Perizia e Valutazione
n. [1412 - 2262 - 1758]
Dati Generali
Oggetto
1 - TORINO (TO) c.so francia, 105 [Fabbricato, f. 1224, n. 19, sub.4, z.c.1, cat. C/1,classe
5,mq.37, rendita catastale € 787,29
Identificazione Immobile
TO - TORINO
CORSO FRANCIA, 105 - 0
F fgl. 72 map. 268 sub. 4
Data apertura pratica
05-09-2012
Data perizia
05-09-2012
Data valutazione
06-09-2012
Committente:
, , - NON INDICATO
Altri dati del committente:
CASSA DI RISPARMIO DI FOSSANO, tel. 011/3186810, [email protected]
Committente Ist. Credito:
Pomaro Raffaella,
Collaboratore:
Pomaro Raffaella,
Perito valutatore:
Pomaro Raffaella,
Tipologia perizia richiesta:
STANDARD
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Dati Preliminari
Quesito di stima:
Determinazione del piu' probabile Valore di Mercato
Modalita' di sopralluogo:
sopralluogo avvenuto in presenza del sig. Dell'Ava Renato (comproprietario dell'immobile)
Asserzioni preliminari:
dopo aver preso visione della documentazione, il tecnico accetta l'incarico
Conformita' da accertare
Urbanistica:
Si -Edilizia:
no
Impiantistica:
no-Ambientale:
no
Manutentiva:
no-Legale:
no
Titolarita' prov. proprieta':no-Certificaz. sicurezza:no
Catastale:
Si -Altro:
no
Il tecnico e' esentato dall'accertare le conformita': no
Accertamenti
Accertamenti eseguiti:
sopralluogo, presa visione dell'atto di provenienza e planimetria catastale fornita dalla proprietà
Documentazione analizzata:
note:
Allegati
Descrizione
Allegato
Lettera Incarico Perizia moduloincarico316Torino782684.html
Descrizione
Allegato
Titoli di provenienza
30186_atto provenienza.pdf
Planimetrie immobile
30187_planimetria catastale corso francia.pdf
Protocollo Data Note
Visure Catasto urbano e terreni 30189_visura corso francia (2).pdf
Altro
30193_preliminare.pdf
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Dati del Comune
Comune di TORINO (TO)
Macro
regione
Nord Ovest
Regione
Piemonte
Altitudine
239,00
Posizione
territoriale del Pianura
comune
Superficie
(Kmq)
130,17
Densita'
abitativa
6972,1
(abitanti/Kmq)
Fascia
demografica
> 250000
Pericolosita
sismica
Molto Bassa (4)
Gradi giorno
2617
Zona
climatica
E - Accensione Impianti Termici: il limite massimo consentito e' di 14 ore giornaliere dal 15 ottobre al 15 aprile
Viabilità di
accesso al
comune
<?xml version="1.0"
?><griglia><riga><autostrade><![CDATA[presenteentro]]></autostrade><stradeextraurbane><![CDATA[principali]]></str
Trasporti
pubblici
<?xml version="1.0" ?><griglia><riga><mezzipubblici><![CDATA[presente autobus]]></mezzipubblici><stazioneferroviar
velocita]]></stazioneferroviaria><aeroporto><![CDATA[presente]]></aeroporto></riga></griglia>
Servizi di
pubblica
utilità per
comuni non
capoluogo di
provincia
<?xml version="1.0" ?><griglia><riga><farmacie><![CDATA[Presenti farmacie]]></farmacie><ospedali><![CDATA[osped
soccorso]]></ospedali><scuole><![CDATA[scuole di ogni ordine e
grado]]></scuole><strutturericreative><![CDATA[Presenti]]></strutturericreative></riga></griglia>
Reddito
medio
dichiarato
ultimo
censimento
14993,00
Numero
famiglie
ultimo
censimento
441915
Numero
abitazioni
Pagina 3 di 11
ultimo
censimento
426756
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Dati di Perizia
Identificazione Immobile
TO - TORINO
CORSO FRANCIA, 105 - 0
Sez. Foglio Particella Sub Categoria
72
268
4
Vani m. quadri m. cubi Rendita (Lire) Rendita (Euro)
C1 - C/1 - NEGOZIO E BOTTEGA - 0,00 37
Latitudine:
Longitudine:
0
787,29
45.0756397
7.6500081
Caratteristiche di ZONA
descrizione
Zona centrale comoda ai servizi
Fascia
geografica *
Semicentrale
Tipo Zona *
tipo
C - Espansioni urbane
Destinazione
prevalente *
Tipologia dei
fabbricati
prevalente *
Residenziale
contesto
tipo prevalente fabbricati
Residenziale
Edifici plurifamiliari
Caratteristiche di EDIFICIO
Descrizione
edificio *
trattasi di fabbricato d'epoca elevato a 5 piani f.t. non provvisto di vano ascensore e in discreto stato di manutenzione
Tipologia
edilizia *
Edificio plurifamigliare
Destinazione
prevalente
fabbricato *
Residenziale
Immobile
costruito in
data
antecedente il
1967 *
SI
Segmento di
mercato
Usato
Qualità
Tipologica del
fabbricato *
Civile
Piani totali
fuori terra
(num.) *
5
Piani totali
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entro terra
(num.) *
1
Stato
conservazione
Normale
generale del
fabbricato *
DESCRIZIONE DEL CIRCONDARIO DELL'EDIFICIO
Trasporti *
mezzi trasporto presenti
Intensità traffico
presenza strade extraurbane
Autobus, Tram e Metropolitana Alta
Servizi pubblici
*
Assenti
presenza ospedale o
ambulatori
presenza
farmacie
presenza asili
nido
presenza scuole
materne
presenza scuole
elementari
Si'
Si'
Si'
Si'
Si'
Servizi
commerciali *
presenza negozi/centri commercaili presenza mercato presenza servizi di ristorazione
Vincoli
esistenti *
vincoli
Dotazione
pertinenze
comuni
pertinenze comuni presenti
Servizi comuni
servizi comuni presenti
Si'
Si'
Si'
tipo vincolo
Assenti
Assenti
Assenti
PARTI COMUNI INTERNE
Impianti *
Ascensore *
impianto idrico
impianto
gas
impianto
tv
impianto riscaldamento
impianto
antincendio
Presente collegato a rete
pubblica
Assente
Assente
Centralizzato con costo ripartito in base ai
millesimi
Assente
ascensore
tipo ascensore
vetusta' ascensore
Assente
Descrizione
ingresso
edificio
descrizione ingresso materiale portone ingresso
Normale
Legno
PARTI COMUNI ESTERNE
Prospetto
principale *
prospetto principale
stato manutenzione prospetto principale
Tinteggiato
Normale
Tetto *
struttura tetto
tipo falde tetto tipo copertura tetto
stato manutenzione tetto
Non rilevabile
Aree verdi
condominali *
aree verdi
Parcheggi *
parcheggi condominiali
Assenti
Assenti
Caratteristiche di IMMOBILE
Stato avanzamento lavori (Obbligatorio per SAL)
A - DATI DESCRITTIVI
Descrizione *
trattasi di unità commerciale adibita a negozio con una vetrina su strada. L'immobile è composto di un due vani; l'ingres
secondario è dal cortile. All'interno del negozio vi è un wc che in origine aveva l'accesso dal balcone lato cortile
Segmento di
mercato *
Usato
Destinazione
d'uso *
Commerciale
Tipologia
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Commerciale *
Livello piano
principale
(num.) *
Stato Immobile
*
Commerciale: Negozio
0
disponibilità immobile
se affittata anni residui o note
se affittata canone annuo
Occupata dal Venditore
Eventuali dati di vendita
Dati ulteriori
Descrizione confini immobile
Confini
ambiente orientamento descrizione
fonte
Negozio
corso francia, androne e vano scala, cortile e condominio corso Francia 107
Atto d
Cantina
corridoio comune, vano scala, cantina B bis, cortile e condominio corso Francia 107 Atto d
Descrizione Atti di provenienza
Provenienze
rilevabili *
Provenienze
SI
data atto
repertorio fascicolo
particolare quota
23-121987
1/1
tipo diritto
tipo regime
notaio
cognome
not
Piena
Proprieta'
Comunione dei
beni
Ricciotti
Gio
Bat
Descrizione gravami
Ricerca
Gravami *
Ricerca gravami
Data aggiornamento conservatoria
Ricerca non eseguita perche' non richiesta
B - INQUADRAMENTO URBANISTICO
Edilizia
Convenzionata
edilizia convenzionata
specifiche se convenzionata
No
B.1 - CONFORMITA' 1) DATI CATASTO, 2) PLANIMETRIE CATASTALI, 3) URBANISTICA E 4) DICHIARAZIONI ELEMENTI DI PRE
BENE
Conformità
Catasto
1)
catasto
1)
motivazione
Si'
2)
planimetria
2) motivazione
3)
urbanistica
No
?? stato eliminato il muro di
divisione dei due locali e
l'ingresso del wc ?? stato
portato all'interno
Si'
3)
motivazione
operazioni per rip
pratica di sanator
ingresso wc e rip
del muro di divisi
C - RILEVAZIONE CONSISTENZA
C1 CONSISTENZA LOCALI computati nella SUPERFICIE PRINCIPALE
Servizi igienici
1
(num.) *
D - STRUTTURA E FINITURE
Impianti *
qualita'
impianto
idrico
radianti
tipo
riscaldamento caldaia
Depuratore Termosifoni
Taglio *
e
posizionamento potenza conformità manutenzione alimentazione
m
caldaia
caldaia caldaia
caldaia
condizionamento im
e
Camera
Interna
stagna
Non
rilevabile
Normale
Piccolo ( < = 45mq )
Stato di
manutenzione Da ristrutturare
*
Specifica tipo
di superficie *
Superficie Convenzionale Vendibile (SCV)
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Criteri di stima
Note di valutazione:
Definizione del criterio di stima:
"Il valore di mercato e' il piu' probabile prezzo di mercato al quale una determinata proprieta' immobiliare puo' essere
compravenduta alla data della stima, posto che l'acquirente e il venditore hanno operato in modo indipendente, non
condizionato e nel proprio interesse, dopo un'adeguata attivita' di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con
eguale capacita', con prudenza e senza alcuna costrizione". (IVS 1 3.1 e EVS S4.10)
Determinazione del criterio di stima:
Vista la disponibilita' di dati comparabili, si procede alla determinazione del Valore di mercato attraverso il procedimento di
comparazione di mercato "Market Comparison Approach" ( MCA ), che prende in considerazione immobili simili a quello di
stima e oggetto di recenti compravendite di cui sono noti i prezzi pagati; tali dati reali di mercato e le caratteristiche degli
immobili, vengono considerati dal valutatore quali termini di paragone nel confronto estimativo.
Dati di mercato:
Caratteristiche domanda:
DISCRETA
Caratteristiche offerta:
BUONA
Fase ciclo immobiliare:
Recessione
Forma mercato:
CONCORRENZA MONOPOLISTICA
Grado competizione mercato: MEDIO
Tipo residenza:
PRIMARIA
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Perizie Comparabili scelte
id
tipo
perizia
tipo stima
Zona
MICROZONA 'TO - TORINO 2263 Semplice SEMPLICE Corso francia, Semicentrale, via
Cialdini, Corso Racconigi'
Immobile
categoria
CORSO
FRANCIA, 1 - C1
0
tip. comm.
Commerciale:
Negozio
data
stima
valore
stima
05-0983500,00
2012
Superfici
Superficie Principale
Superfici Secondarie
Superficie Commerciale
Sup. Esterna LORDA
Sup. Condominiale - QUOTA
nome
42,00
misura rapp. merc.
Balcone comunicante fino a 25 mq (mq)
2,00
30,00%
Cantina non comunicante (mq.)
5,00
25,00%
Sup. esterna netta di Proprietà (mq.)
0,00
10,00%
43,85
0,00
0,00
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Stima MCA
Tabella dei dati e delle differenze
caratteristica
Target
Data
06-09-2012
05-09-2012
1
0
1
-1
Livello piano principale (num.) *
Servizi igienici (num.) *
Comparabile 1
1
1
0
42,00
43,85
-1,85
Balcone comunicante fino a 25 mq (mq)
2,00
0,00
2,00
Cantina non comunicante (mq.)
5,00
0,00
5,00
Sup. esterna netta di Proprietà (mq.)
0,00
0,00
0,00
Sup. di sedime di proprietà (mq.)
0,00
0,00
0,00
Sup. Esterna Condominiale (mq.)
0,00
0,00
Tabella dei parametri estimativi e dei prezzi marginali
(Teorema 1)
caratteristica
Target
Comparabile 1
0,00
Superficie Principale (mq.) *
Data
2,00%
1670,00
Livello di piano
2,00%
1670,00
Numero servizi igienici
25,00%
20875,00
Superficie Principale
100,00%
1904,22
Superficie Balcone comunicante
30,00%
571,27
Superficie Cantina non comunicante
25,00%
476,05
Superficie Esterna netta di Proprietà
10,00%
Superficie di sedime relativa alla Proprietà
10,00%
Superficie Esterna Condominiale
10,00%
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Tabella di valutazione
caratteristica
Target
Comparabile 1
Prezzo
83500,00
Data
4,58
Livello di piano
-1670,00
Numero servizi igienici
0,00
Superficie Principale
-3522,81
Superficie Balcone comunicante
1142,53
Superficie Cantina non comunicante
2380,27
Superficie Esterna netta di Proprietà
0,00
Superficie di sedime relativa alla Proprietà
0,00
Superficie Esterna Condominiale
0,00
Risultati
Superficie Commerciale (mq.)
43,85
43,85
Aggiustamento del prezzo
-1665,42
Prezzo corretto
81834,58
Sintesi Valutativa
Divergenza percentuale assoluta
0,00%
Valore stimato
81834,58
Conclusioni
Si determina in euro 81830,00 il piu' probabile valore di mercato del bene oggetto della presente valutazione immobiliare.
Il valore calcolato e' stato aggiustato manualmente con la seguente motivazione:
"€ 82000 valore arrotondato".
Altro
Altro (immagine II)
Bagno
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