La novità introdotta dall`art. 2 del d.l. 59/2016: il finanziamento alle

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La novità introdotta dall'art. 2 del d.l. 59/2016: il finanziamento alle imprese garantito dal trasferimento di bene immobile sospensivamente condizionato
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La novità introdotta dall'art. 2 del d.l.
59/2016: il finanziamento alle imprese
garantito dal trasferimento di bene
immobile sospensivamente condizionato
Di Avv. Mariangela Buongiorno e Dott.ssa Eugenia Notarangelo ­ Loconte & Partners Studio
Legale e Tributario
Di Avv. Mariangela Buongiorno e Dott.ssa Eugenia Notarangelo
Loconte & Partners Studio Legale e Tributario
Il decreto legge n. 59/2016, rubricato "Disposizioni urgenti in materia di procedure esecutive e
concorsuali, nonché a favore degli investitori in banche e liquidazione" di seguito breviter
"Decreto Banche", deliberato nel Consiglio dei Ministri n. 115 del 29 aprile 2016, pubblicato
nella G.U. n. 102 il 03 maggio 2016 e attualmente in conversione al Parlamento, ha introdotto
una serie di novità legislative volte a velocizzare e facilitare il recupero dei crediti nonché
semplificare la possibilità di ottenere finanziamenti da parte delle imprese.
Più precisamente, l'art. 2 del Decreto Banche apporta una significativa novità al T.U.B. (d.lgs
385/1993) introducendo, di seguito all'art. 48 che disciplina il credito pignoratizio, una nuova
disposizione normativa, l'art. 48 bis, rubricata "Finanziamento alle imprese garantito da
trasferimento di bene immobile sospensivamente condizionato".
La nuova disposizione prevede che il contratto di finanziamento concluso tra un imprenditore
e una banca o un altro soggetto autorizzato a concedere finanziamenti nei confronti del
pubblico possa essere garantito dal trasferimento, in favore del creditore o di una società dallo
stesso controllata o collegata, della proprietà di un immobile o di un altro diritto immobiliare
appartenenti allo stesso imprenditore o ad un terzo. Tuttavia, la norma esclude espressamente che il trasferimento possa essere convenuto in
relazione ad immobili adibiti ad abitazione principale del proprietario, del coniuge o di suoi
parenti e affini entro il terzo grado.
Il trasferimento si intende sospensivamente condizionato all'ipotesi di inadempimento del
debitore.
In merito al momento in cui è possibile stipulare il contratto di trasferimento di bene
immobile o altri diritti immobiliari, il Legislatore ha previsto due particolari ipotesi
disciplinate dal quarto comma dell'articolo in esame, ossia: il patto può essere concluso al
momento della definizione del contratto di finanziamento oppure, nel caso in cui il
finanziamento sia già in corso al momento dell'entrata in vigore del d.l. 59/2016, tale garanzia
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La novità introdotta dall'art. 2 del d.l. 59/2016: il finanziamento alle imprese garantito dal trasferimento di bene immobile sospensivamente condizionato
può essere apposta anche successivamente ­ per atto notarile­ in sede di successiva
modificazione delle condizioni contrattuali. Un altro importante aspetto è quello per cui, laddove il finanziamento sia già garantito da
ipoteca, il trasferimento sospensivamente condizionato all'inadempimento, purché trascritto,
prevale sulle trascrizioni e iscrizioni eseguite successivamente all'iscrizione ipotecaria.
Per quanto riguarda l'imprescindibile requisito dell'inadempimento, il comma quinto della
norma in esame esplicita che vi è inadempimento quando il mancato pagamento si protrae:
a) per oltre sei mesi dalla scadenza di almeno tre rete, anche non consecutive, nel caso di
obbligo di rimborso a rate mensili;
b) per oltre sei mesi dalla scadenza anche di una sola rata, in caso di rimborso rateale secondo
termini di scadenza superiori al periodo mensile;
c) per oltre sei mesi dalla scadenza del rimborso previsto nel contratto di finanziamento,
quando non è prevista la restituzione mediante pagamenti da effettuarsi in via rateale.
È notizia proprio di questi giorni che la Commissione Finanze del Senato ha approvato un
emendamento al Decreto Banche, che, modificando la succitata lettera a), ha allungato da sei a
nove mesi il periodo dopo il mancato pagamento di tre rate anche non consecutive (in caso di
rateizzazione mensile), dopo il quale scatta l'inadempimento e il diritto di rivalersi sul bene
immobile oggetto di garanzia.
Ebbene, qualora ricorra uno dei presupposti indicati, il creditore è tenuto a notificare al
debitore e, ove diverso, al titolare del diritto reale immobiliare, nonché a coloro che hanno
diritti sull'immobile derivanti da titoli iscritti o trascritti successivamente alla trascrizione del
patto in esame, la dichiarazione di volersi avvalere del patto.
Decorsi sessanta giorni da tale notificazione, il creditore chiede al Presidente del Tribunale
ove è sito l'immobile la nomina di un perito per la stima del diritto reale immobiliare oggetto
del patto. Successivamente, il perito nominato comunicherà il valore di stima al debitore e,
ove diverso, al titolare del diritto reale immobiliare, e agli altri creditori il cui titolo risulti
iscritto o trascritto successivamente alla trascrizione del patto in esame.
Giova puntualizzare che anche nel caso in cui il debitore arrivi a contestare il valore di stima, il
creditore ha comunque diritto di avvalersi del patto e dei relativi effetti in quanto l'eventuale
fondatezza della contestazione inciderà soltanto sulla differenza da versare al titolare del
diritto reale immobiliare.
Ciò posto è importante evidenziare che la condizione sospensiva di inadempimento si
intenderà avverata al momento della comunicazione al creditore del valore di stima o, qualora
il valore di stima sia superiore all'ammontare del debito inadempiuto (comprensivo di tutte le
spese e i costi di trasferimento), al momento dell'avvenuto versamento all'imprenditore della
predetta differenza.
A tale riguardo la norma in esame esplicita che il contratto di finanziamento deve contenere
l'espressa previsione di un conto corrente bancario, intestato al titolare del diritto reale
immobiliare, sul quale il creditore provvede ad accreditare l'importo pari alla differenza tra il
valore di stima e l'ammontare del debito inadempiuto.
Per quanto afferisce alla pubblicità relativa all'annotazione della cancellazione della
condizione sospensiva, invece, la norma prevede che il creditore, anche unilateralmente, può
rendere nell'atto notarile di avveramento della condizione, una dichiarazione, a sensi dell'art.
47 D.P.R. 445/2000, con cui attesta l'inadempimento del debitore con contestuale produzione
dell'estratto autentico delle scritture contabili di cui all'art. 2214 c.c.
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Tutto ciò posto occorre rilevare che la norma in esame prevede che il trasferimento
sospensivamente condizionato può avere luogo anche nel caso in cui il diritto reale
immobiliare sia sottoposto ad esecuzione forzata per espropriazione. In tal caso, infatti,
l'accertamento dell'inadempimento del debitore è compiuto, su istanza del creditore, dal
giudice dell'esecuzione e il valore della stima viene determinato dall'esperto nominato dallo
stesso giudice nell'ambito delle medesima procedura esecutiva immobiliare.
L'accertamento dell'inadempimento del debitore è compiuto, con ordinanza, dal giudice
dell'esecuzione, il quale provvede al riguardo anche fissando un termine entro il quale il
creditore deve versare una somma non inferiore alle spese di esecuzione e, ove vi siano, ai
crediti aventi diritti di prelazione anteriori a quelli dell'istante, ovvero il versamento di una
somma pari all'eventuale differenza tra il valore di stima del bene e l'ammontare de debito
inadempiuto. Avvenuto il versamento, il giudice dell'esecuzione, con decreto, provvede a dare atto
dell'avveramento della condizione. Tale decreto sarà annotato ai fini della cancellazione, a
norma dell'art. 2668 c.c.
Si precisa altresì che tale iter trova applicazione, per quanto compatibile, in caso esecuzione ex
D.P.R. 602/1973.
In ultimo, la norma prevede il caso in cui, successivamente alla trascrizione del patto in esame,
sovvenga il fallimento del titolare del diritto reale immobiliare oggetto della garanzia di cui si
discute.
In tal caso, il creditore, purché ammesso al passivo, potrà fare istanza al giudice delegato
affinché questi, dopo aver sentito il curatore e il comitato dei creditori, possa provvedere
come quanto disposto per l'ipotesi in cui il bene oggetto del patto in esame sia sottoposto a
esecuzione forzata per espropriazione.
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