prel. confinante - Trend Immobiliare

L’ARGOMENTO DEL MESE
di SILVIA PAGLIAZZO*
La Cassazione ha interpretato l’articolo 7 della legge 817/71, comma 2 n. 2
Il coltivatore diretto proprietario per avere
diritto di prelazione deve essere confinante
I fondi devono essere caratterizzati da contiguità fisica e
materiale, per contatto reciproco lungo una comune linea di
demarcazione
L’articolo 7 della legge 817/71, comma 2 n. 2 prevede che il diritto di prelazione spetti “al
coltivatore diretto proprietario dei terreni confinanti con fondi offerti in vendita, purché sugli
stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti ed enfiteuti coltivatori
diretti”.
La norma in questione stabilisce che il coltivatore diretto per avere diritto di prelazione debba
essere confinante con i fondi offerti in vendita.
Il legislatore tuttavia non ha fornito una specifica definizione del termine confine.
È, quindi, intervenuta la giurisprudenza che ha provveduto ad una delimitazione di detto
termine.
Inizialmente si contrapponevano due distinti indirizzi: secondo un’interpretazione due fondi
se pur separati dovevano ritenersi contigui se idonei ad essere accorpati in un’unica azienda
agraria (cosiddetta contiguità funzionale), mentre secondo altra teoria, della cosiddetta
contiguità fisica, l’interposizione di una superficie estranea tra i fondi doveva ritenersi
circostanza idonea ad escludere la contiguità di due fondi.
A prevalere è stato l’indirizzo più restrittivo, ovvero il secondo citato (della contiguità fisica)
ed il contrasto è stato risolto in tal senso dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione (S.U.
25 marzo 1988 n. 2582).
Anche recentemente la Cassazione si è così espressa “Il diritto di prelazione e riscatto del
coltivatore diretto proprietario confinante, previsto dall’art. 7 della legge 14 agosto 1917 n.
817, costituisce una limitazione della circolazione della proprietà agricola e dell’autonomia
negoziale, e spetta solo nel caso di fondi confinanti in senso giuridicamente proprio, ovvero
caratterizzati da contiguità fisica e materiale, per contatto reciproco lungo una comune linea
di demarcazione (sia essa meramente ideale o materializzata con muri, siepi, recinzioni o
altri segnali) non potendo essere estesa alla diversa ipotesi della c.d. contiguità funzionale,
ossia di fondi separati ma idonei ad essere accorpati in un’unica azienda agraria” (Cass. 29
ottobre 2008 n. 4372).
E così, ad esempio, la Suprema Corte ha escluso che sussista il diritto di prelazione in capo ai
proprietari confinanti coltivatori se i due fondi sono separati da: strada privata agraria non
insistente né sul fondo di proprietà del retraente né su quello di proprietà del retrattato (Cass.
17 luglio 2002, n. 10377), strada comunale (Cass. 9 febbraio 1994, n. 133), canale pubblico
(Cass. 20 febbraio 2001, n. 2471).
Si precisa che è stata esclusa la sussistenza di un’ipotesi di contiguità materiale quando due
fondi siano uniti solo dai due rispettivi vertici (Cass. 20 gennaio 2006 n. 1106): in questa
ipotesi, infatti, non essendoci un contatto reciproco lungo una comune linea di demarcazione
viene escluso il diritto di prelazione.
Un rilievo importante è il seguente: secondo la Cassazione qualora in caso di alienazione
vengano creati diaframmi al fine di eliminare la contiguità fisica, ugualmente sussiste la
prelazione in capo al proprietario confinante con il fondo venduto, vista l’artificiosità della
porzione interposta (Cass. civ., Sez. III, 09/04/2003, n. 5573).
Gennaio 2010
*Avvocato