problematiche in ambito condominiale

PROBLEMATICHE IN AMBITO CONDOMINIALE
Delibera assembleare
Le delibere che presentano vizi riguardanti la regolare costituzione
dell’assemblea sono annullabili, entro trenta giorni a decorrere dalla
comunicazione per i condomini assenti e dall’approvazione per i
dissenzienti, ma non nulle.
La mancata convocazione di alcuni condomini rende la delibera annullabile
ex art. 117 c.c. e va impugnata mediante atto di citazione davanti
all’autorità giudiziaria.
L’impugnazione con lettera raccomandata a/r non impedisce che la delibera
diventi valida.
Spese condominiali pregresse
Il compratore è solidalmente tenuto, verso il condominio, al pagamento
delle spese riguardanti l’anno in corso e quello precedente salvo che, in
sede di rogito di vendita, non sia inserita una clausola in cui si specifichi
che tutte le spese condominiali pregresse, tanto ordinarie quanto
straordinarie, sono a carico del venditore, o quest’ultimo accetti di versare
una cauzione.
Sopraelevazione: indennità
Secondo giurisprudenza l’indennizzo, ex art. 1127, co. 4, c.c., ad opera di
chi innalza nuovi piani, anche semplicemente con un aumento della
superficie e della volumetria di locali già esistenti, a prescindere
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dall’innalzamento
dell’altezza
del
fabbricato
preesistente,
trova
giustificazione nella partecipazione alla comunione del suolo, su cui sorge
l’edificio condominiale, per una quota superiore rispetto a quella che aveva
antecedentemente alla sopraelevazione, e nella corrispondente riduzione
delle quote degli altri condomini, che subiscono una diminuzione
patrimoniale1.
Anche nel caso in cui la sopraelevazione è relativa ad uno soltanto dei corpi
di fabbrica condominiali, comunque l’indennità compete a tutti i condomini
e non solo ai proprietari sottostanti al sopralzo parziale, visto che la perdita
dell’area e delle quote di comproprietà riguardano tutti i condomini.
Nuda proprietà: limiti alla solidarietà
Il condominio può avvalersi della solidarietà nei confronti del nudo
proprietario acquirente esclusivamente per il pagamento delle spese
condominiali, relative alla proprietà, riguardanti l’anno in corso e quello
immediatamente precedente.
L’amministratore non può obbligare il nudo proprietario a pagare le spese
legali, sostenute dal condominio, per le varie lettere e gli atti ingiuntivi
trasmessi al precedente proprietario, dal momento che l’assemblea è priva
di poteri di autotutela privilegiata non potendo imputare, con efficacia
vincolante, al singolo condomino una determinata spesa individuale.
I poteri dell’assemblea condominiale sono circoscritti alla verifica ed
applicazione dei criteri di divisione delle spese necessarie per la
conservazione e godimento delle parti comuni, per la effettuazione dei
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Corte di Cass., S.U., 30/07/2007, n. 16794
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servizi nell’interesse comune, ed in fine per le legittime innovazioni
deliberate dalla maggioranza.
Aumento del numero di termosifoni e revisione della tabella
millesimale
L’aumento del numero di piastre all’interno di un appartamento non
comporta automaticamente la modifica dei millesimi di riscaldamento per
la divisione delle spese riguardanti i consumi. Per procedere a tale
revisione occorre verificare se, per la ripartizione delle spese, il
regolamento condominiale contrattuale ha adottato il criterio del numero
dei termosifoni o quello della volumetria dell’abitazione.
Lastrico: ripartizione delle spese
I 2/3 delle spese sostenute dal proprietario del lastrico solare, a causa di
infiltrazioni d’acqua, per togliere le piastre di copertura e sistemare la
guaina d’impermeabilizzazione, sono a carico di tutti i condomini o di
quella parte a cui il lastrico solare serve da copertura, in base ai millesimi
di proprietà.
Sopraelevazione
La sopraelevazione, a meno che il regolamento condominiale contrattuale o
l’atto notarile di acquisto non preveda diversamente, è possibile solo ad
opera del proprietario dell’ultimo piano e da chi ha la proprietà esclusiva
del lastrico solare.
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Però, il condomino, il cui appartamento non si trova all’ultimo piano, che
possiede una porzione di sottotetto può provvedere al recupero della stessa
mediante sopralzo del tetto, con conseguente aumento della volumetria e
pagamento dell’indennità di sopraelevazione.
Al momento del recupero del sottotetto, è possibile chiedere l’allaccio agli
impianti condominiali di acqua, scarichi, ecc., con relativa modifica della
tabella millesimale.
Limitazioni della proprietà esclusiva: unanimità
Le limitazioni contenute in un regolamento di condominio approvato in
assemblea, riguardanti i diritti di proprietà esclusiva di ciascun singolo
condomino, devono, a pena di nullità, essere approvate all’unanimità, e
nella eventualità in cui uno o più condomini si siano fatti rappresentare in
assemblea il mandato di conferimento deve risultare da atto scritto2.
Ripartizioni delle spese di manutenzione e rifacimento
In un palazzo, coperto da un tetto spiovente, in cui l’appartamento sito al
primo piano è dotato di ampio terrazzo a livello e con a piano strada locali
commerciali, le spese, in assenza di un distinguo nel regolamento
condominiale, di manutenzione e rifacimento del tetto vanno ripartite tra
tutti i condomini, compresi i proprietari dei negozi, essendo “tetto
dell’edificio”, secondo i millesimi di proprietà, mentre quelle della terrazza
a livello per 1/3 a carico del proprietario e 2/3 a carico dei titolari dei locali
siti a piano strada.
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Corte di Cass., 11/07/2011, n. 15186
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Debiti, mancata attuazione della delibera, responsabilità
È
fondata
l’azione
di
responsabilità
contrattuale
nei
confronti
dell’amministratore che non ha dato corso a quanto deliberato
dall’assemblea, venendo così meno all’obbligo di eseguire il mandato con
la diligenza del buon padre di famiglia.
Il mancato accantonamento del TFR per gli anni di attività del portiere, ad
opera dell’amministratore, obbliga ciascun condomino alla contribuzione
limitatamente agli anni di proprietà del proprio appartamento.
Spese di climatizzazione: ripartizione
L’assemblea, in assenza di un regolamento contrattuale che stabilisca una
ripartizione delle spese per millesimi di proprietà, può ripartire le spese di
gestione e manutenzione dell’impianto generale di climatizzazione di tipo
geotermico in base alla cubatura, calcolata sulla base dei locali realmente
serviti, tenendo presente che le condotte sono di proprietà comune,
distinguendo, pertanto, tra montanti comuni e diramazioni ai singoli
appartamenti di proprietà esclusiva, così come accade per gli impianti di
riscaldamento.
Regolamento contrattuale: ripartizione delle spese
Salvo
modifica
all’unanimità,
il
regolamento
contrattuale
che
stabilisce:<<le spese di esercizio, manutenzione ordinaria e straordinaria
delle cose destinate a uso comune nonché quelle per i servizi,
manutenzione e assistenza ascensori e degli impianti, saranno ripartite in
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proporzione alla quota corrispondente al valore delle proprietà di
ciascuno>>, obbliga anche il proprietario del locale commerciale, a meno
che non vi siano disposizioni specifiche in tema di costi per l’ascensore,
anche se non ne fa uso, al pagamento delle spese di esercizio e
manutenzione ordinaria e straordinaria.
Condomini morosi
l’amministratore dispone di poteri propri quanto alla riscossione dei
contributi condominiali, senza che abbia bisogno dell’autorizzazione
dell’assemblea e, secondo l’art. 63 c.c., può ottenere decreto d’ingiunzione
immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, nei riguardi dei
condomini morosi.
Benefici fiscali
È lecito escludere dai benefici fiscali, spettanti a ogni condomino per le
ristrutturazioni edilizie (L. 449/97), il proprietario irreperibile.
L’assemblea che ha approvato la realizzazione di lavori di ristrutturazione
può, all’unanimità, decidere di ripartire le spese lasciando fuori i millesimi
del proprietario irreperibile, trasmettendo all’agenzia delle Entrate il
verbale assembleare, la tabelle millesimale originale e quella modificata
che esclude il condomino irreperibile dalla spesa e dunque dal rimborso.
L’amministratore provvederà a rilasciare ai condomini che hanno pagato,
non ai morosi, una ricevuta, contenente la specificazione della quota in
millesimi spettante al proprietario con allegato la copia della tabella di
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ripartizione spese, per i pagamenti riguardanti le opere ammesse alla
detrazione.
Cambiamento della destinazione d’uso delle parti comuni
È possibile destinare una parte del giardino condominiale a parcheggio, a
parco giochi per bambini, oppure modificare l’ex portineria in asilo nido, in
lavanderia ecc., tutto questo, però, a condizioni ben precise.
Quando il cambiamento della destinazione d’uso ha come fine quello di
apportare una miglioria nell’utilizzo delle parti comuni è sufficiente il voto
favorevole della maggioranza semplice, cioè 500 millesimi di proprietà, ma
non basta occorre che venga rispettato il decoro architettonico del
fabbricato, sarà poi eventualmente il giudice di merito a decidere caso per
caso se è stato alterato, che la trasformazione non sia di impedimento
all’uso della parte comune anche di uno soltanto dei condomini, ed in fine
che tale cambiamento non sia chiaramente vietato dal regolamento
condominiale, avente natura contrattuale3.
Immissioni acustiche: limite di tollerabilità
La normale tollerabilità non equivale ad assenza assoluta di rumore, il
limite non è assoluto, ma deve essere rapportato alla situazione ambientale
e alle caratteristiche della zona, sicuramente più basso nei centri abitati. I
riferimenti sono dati dall’art. 844 c.c. e dai regolamenti contrattuali, in ogni
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Corte di Cass., 12/07/2011, n.15319
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caso spetta al condomino che si lamenta provare la scorrettezza del
comportamento altrui4.
Scale
Le spese per la pulizia ed illuminazione delle scale, a meno che il
regolamento condominiale contrattuale non preveda diversamente, vanno
ripartite tra tutti i condomini per metà in base al valore dei singoli piani, e
per l’altra in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.
Parte comune: usucapione
Al fine di impedire l’acquisizione per usucapione di una parte di verde
condominiale utilizzata da un condomino, in modo esclusivo senza alcuna
autorizzazione, per oltre dieci anni, non basta una diffida verbalizzata in
assemblea né le raccomandate di costituzione in mora, ma è necessario il
compimento di atti che comportino per il possessore la perdita materiale del
potere di fatto sulla cosa, o di atti giudiziali diretti ad ottenere, ope iudicis,
la privazione del possesso nei riguardi del possessore usucapente.
Atto interruttivo è la notifica dell’atto di citazione con cui si chiede la
materiale consegna dei beni immobili sui quali si vanta un diritto
dominicale.
Mancato rispetto del decoro architettonico
L’amministratore, qualora il proprietario di alcuni locali commerciali non
abbia provveduto alla manutenzione del prospetto degli stessi, tanto da
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Corte di Cass., 11/02/2011, n. 3440
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ledere al decoro architettonico del fabbricato o violare le norme del
regolamento condominiale, ha obbligo di invitarlo a farvi fronte, ed in caso
di esito negativo ricorrere all’autorità giudiziaria.
Amministratore
L’emissione di provvedimenti ad opera dell’amministratore, legittimati dal
dovere di curare l’osservanza del regolamento e rivolti a porre fine ad abusi
posti in essere dai condomini, non necessita di nessuna previa delibera
assembleare. Si tratta di provvedimenti aventi portata precettiva il che
comporta anche la fissazione di un termine per essere adempiuti, in caso
contrario sarebbero soltanto dei semplici pareri e non esercizio di poteri
legittimamente
attribuiti
all’amministratore.
Nei
riguardi
di
tali
provvedimenti è sempre possibile il ricorso all’assemblea senza che ciò
costituisca pregiudizio per il ricorso all’autorità giudiziaria.
Ripartizione delle spese comuni e legittimazione passiva
L’azione giudiziale per il recupero della quota spese va esercitata nei
confronti del vero proprietario dell’unità immobiliare, il solo passivamente
legittimato, e non di chi può apparire tale, dal momento che “difettano, nei
rapporti fra condominio, che è un ente di gestione, ed i singoli partecipanti
ad esso, le condizioni per l’operatività del principio dell’apparenza del
diritto”5.
In materia condominiale trova applicazione il criterio di realità, che
prescinde dall’effettivo godimento della proprietà e non considera rilevante
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Corte di Cass., 1627/07, 17039/07, 22089/07
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che altri, invece del vero proprietario, utilizzino l’unità immobiliare,
fruendo delle cose e dei servizi comuni e partecipando di fatto ai relativi
oneri.
Riscaldamento centralizzato: esonero temporaneo dalle spese di
consumo del combustibile
L’assemblea, se il regolamento condominiale contrattuale non prevede
nulla in contrario circa l’esonero totale o parziale dalle spese di
riscaldamento, può dispensare il singolo condomino dal pagamento delle
spese di consumo del gasolio, ma non da quelle per la manutenzione e
conservazione dell’impianto, sigillando le valvole del riscaldamento, nei
periodi in cui l’appartamento è vuoto.
Dott.ssa Sciotto Fortunata Serena
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