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Febbraio 2016
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L’imposta sugli utili immobiliari: per molti un vero enigma
Praticamente nessun proprietario immobiliare quando compra una casa pensa alle implicazioni fiscali nel caso di una vendita successiva. E questo nonostante l’imposta sugli
utili immobiliari ammonti presto a diverse decine di migliaia di franchi a seconda dell’aumento di valore e del periodo di possesso.
I dati di fatto:
La maggior parte dei cantoni rsp. dei comuni applicano un’imposta progressiva sugli
utili immobiliari.
Come base di calcolo sostanzialmente viene presa la differenza tra prezzo di acquisto e
prezzo di vendita.
Normalmente è prevista una proroga dell’onere fiscale se nel giro di due anni viene
acquistato un immobile sostitutivo.
Inoltre a seconda del cantone potrebbero essere fatte valere diverse detrazioni.
In genere le parcelle dei mediatori o le spese notarili vengono detratte dal prezzo di
vendita, mentre investimenti per migliorie di valorizzazione vengono aggiunti al prezzo
di acquisto.
Entrambe le cose riducono l’onere fiscale, dal momento che viene diminuita la differenza tra prezzo di acquisto e prezzo di vendita.
In aggiunta, in relazione al periodo di possesso viene applicato o un supplemento di
speculazione oppure concessa una riduzione – anche qui ogni cantone calcola diversamente.
Alcuni cantoni (tra cui p.e. Zurigo e Basilea) dopo un periodo di possesso di oltre 20
anni ai fini del calcolo dell’imposta possono applicare il valore ufficiale di stima anziché
il reale prezzo di acquisto.
Per chi vende l’immobile questa prassi può risultare piuttosto sfavorevole, in quanto
molte volte il valore ufficiale di stima è più basso del prezzo di acquisto il che genera un
maggior introito fiscale.
E una cosa che sfugge a molti acquirenti di immobili: se il venditore non paga la tassa, il
debito fiscale può essere riversato sull’acquirente dell’immobile attraverso la realizzazione del diritto di pegno.
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Febbraio 2016
Un esempio:
La famiglia Lüthi, una volta che i figli sono usciti di casa, vorrebbe vendere la propria unifamiliare,
comprata oltre 20 anni fa a 950‘000 franchi, e andare ad abitare in un appartamento in affitto.
Guardiamo due scenari:
1.
2.
La stima ufficiale è uguale al valore effettivamente pagato.
La stima ufficiale è più bassa e ammonta a 900‘000 franchi.
Valore ufficiale di stima
= prezzo di acquisto
Valore ufficiale di stima
= 900‘000 franchi
250‘000
250‘000
Costi d’investimento incl. investimenti
1‘200‘000
1‘150‘000
Prezzo vendita immobile incl. detrazioni
1‘750‘000
1‘750‘000
Utile netto da sostanza immobiliare
550‘000
600‘000
Tariffa base
209’400
229‘400
Riduzione dopo 20 anni di possesso (50%)
-104’700
-114‘700
Imposta da pagare sull’utile
104’700
114‘700
Investimenti per migliorie di valorizzazione
Anche in presenza di una divergenza relativamente piccola tra il valore ufficiale di stima e il prezzo effettivo di acquisto la differenza fiscale è sostanziosa
ed ammonta a 10‘000 franchi.
Conclusione:
L’imposta sugli utili immobiliari per molti proprietari di case rappresenta un vero enigma.
Anche perché ogni cantone calcola diversamente e perché possono essere fatte valere
detrazioni diverse.
Normalmente si possono detrarre le parcelle dei mediatori ma anche le spese notarili.
Dopo un periodo di possesso di 20 anni dell’immobile per il cliente può essere svantaggioso addurre un valore di stima ufficiale anziché il prezzo di acquisto.
Se la valutazione ufficiale risulterà più bassa del prezzo reale di acquisto, questo porta velocemente a costi supplementari per un volume di diverse decine di migliaia di franchi.
Ma la stima ufficiale non è la bibbia e può comunque essere impugnata.
In ogni caso i venditori immobiliari dovrebbero informarsi accuratamente su quali investimenti per migliorie di valorizzazione verranno messi in conto e quali uscite, tra cui soprattutto le parcelle per i mediatori e le spese notarili, possono essere portate in detrazione.
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