Spiegare opportunità della scelta del PPP rispetto a metodi
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Spiegare opportunità della scelta del PPP rispetto a metodi
COMPLESSO EX COTONIFICIO OLCESE Il complesso industriale dell’ex cotonificio Olcese, la cui ubicazione è indicata nelle immagini di seguito riportate, è situato in via del Follatoio 12 nel comune di Trieste, all’interno del comprensorio della Zona Industriale di competenza dell’EZIT. La posizione del complesso sfrutta la posizione nevralgica della zona che risulta baricentrica fra la città di Trieste, il vicino confine con la Slovenia e le principali arterie e vie di comunicazione che conducono alle realtà produttive italiane ed estere. Infine si rammenta la vicinanza al mare e al canale navigabile. Il complesso non è compreso nel perimetro del S.I.N. Sito inquinato di Interesse Nazionale di Trieste. Consistenza del complesso immobiliare Il complesso industriale Ex Olcese come già ricordato è situato nel comprensorio della Zona Industriale di Trieste pertanto è sottoposto al controllo ed alla competenza EZIT. In passato fu sede di un importante stabilimento di filatura, afferente alla Snia Viscosa, che produceva filati e fibre chimiche e naturali e contava più di 350 dipendenti. Sviluppato all’interno di un’area di oltre 23.000 mq, il complesso consta di un complesso di manufatti edilizi che si sviluppa su più piani e più edifici, di cui la maggior parte interconnessi fra di loro (A, B, C, D, E) ed altri completamente scollegati (G e H). Fanno da cornice un ampio piazzale che corre attorno al complesso e una fascia alberata che separa l’area con via Flavia. F Consistenza catastale: Catasto terreni C.C. S.M.M.Inf. TS foglio 20 mappale 2707/2 Foglio 20, mappali 2707/3, 2707/4 CC TS - Santa M.M.Inf. TS - Santa M.M.Inf. TOTALE TS - Santa M.M.Inf. (unità condominiale con BIC 475/1000 della PT 13915 ct 1) Edificio C A B D E G* + H Edificio "A" Edificio "B" Edificio "C" Edificio "D" Edificio “E” Edificio “G” Edificio “H” Totale pcn PT c.t. mq. cat. 2707/2 2707/3 3867 3867 1° 1° 22.448 520 22.968 2707/4 13916 1° 65 mq. ril descrizione Edifici A, B, C, D 494 Garage 55 Portineria BIC Sup. coperta - mq N° piani 5.598 2 1.691 2 400 6 2.815 1 670 3 550 2*+1 totale escluso fabbricato C Superficie pianta 1.691 400 5.598 2.815 670 55 495 11.724 mq H min 13,18 18,25 13,4 5,82 8,35 3,10 3,12 H max 13,90 18,70 14,90 8,35 8,35 3,10 3,12 Sup. comm. lorda - mq 11.196 3.382 2.400 2.815 1.755 520 10.872 H media 13,54 18,475 14,15 5,82 - 8,35 8,35 3,10 3,12 Volume 23.500 7.500 79.000 21.000 5.600 170 1.500 138.270 mc Edificio “A” E’ un capannone con strutture orizzontali e verticali in cemento armato, strutturalmente in buone condizioni della superficie di 1.691,00 mq per piano, con altezza complessiva di circa 13,50 metri ed interna di ml. 6,70 al piano terra e 5,20 al 1° piano. All’epoca costituiva il magazzino produzione dello stabilimento. Il tamponamento è in cemento armato. Il tetto è in buone condizioni. Sono da sostituire i serramenti e gli impianti. I pilastri interni sono a distanza tale da non rappresentare ostacolo a movimentazioni e/o lavorazioni, mentre un aspetto negativo è determinato dal pavimento al piano terra rialzato di circa 1 metro dal piano esterno circostante (all’epoca realizzato per facilitare il carico e lo scarico degli autocarri). Edificio “B” E’ il fabbricato “ex uffici” dello stabilimento. E’ realizzato con strutture e tamponamenti in cemento armato in aderenza al capannone “C”. Si sviluppa sui complessivi 5 piani più piano terreno e anche in questo caso gli impianti, le finiture ed i serramenti, che sono obsoleti, danneggiati o mancanti e comunque non a norma, sono da sostituire. Gli uffici hanno altezza interna di circa ml. 2,80 e ciascun piano si sviluppa su circa mq. 400,00. Edificio “C” L’Edifico “C” è un grande capannone a pianta rettangolare (il più grande degli edifici esistenti per superficie coperta) e le sue dimensioni in pianta sono di ml 70 * ml 78, ed è organizzato su due livelli in gran parte liberi da murature divisorie. La maglia strutturale è, per quasi la totalità del livello zero, identificabile in un reticolo di circa ml 9,30 * 9,30. La superficie in pianta è di mq. 5.598. L’edificio ospitava buona parte delle apparecchiature automatizzate per la filatura: macchinari pesanti che occupavano quasi tutta la superficie e che rimanevano in funzione a ciclo produttivo continuo. Questa sua passata destinazione d’uso e la verifica dei reperiti documenti del collaudo statico dà ragionevole contezza in merito alla considerevole tenuta di tutti e tre i solai posti rispettivamente al livello zero, uno e due. È una costruzione di notevole robustezza e rigidità, libera su tre lati da altri edifici, che non mostra cedimenti fondazionali e non presenta in nessuna sua parte lesioni profonde dovute alle costanti vibrazioni ed al tempo trascorso. E’ una struttura completamente intelaiata con pilastri in cemento armato poggianti su plinti pure in cemento armato e sottoplinti in calcestruzzo magro spinti in profondità fino a raggiungere la roccia. Il solaio a copertura del piano terra è formato da travi principali a parete piena e travi secondarie reticolari in cemento armato con altezza di 2.2 ml, soffittatura con solaio misto in latero-cemento armato; il pavimento del 1° piano è a soletta piana con spessore di 12 cm sulla luce di ml 3.1. L’intercapedine fra la soffittatura del piano terra e il pavimento del 1°piano era occupata dall’impianto di condizionamento. Una struttura identica è impiagata anche per la copertura del 1°piano , salvo che il solaio superiore, che qui diventa solaio di copertura, è sempre del tipo misto laterizio-cemento armato. Le rampe delle scale, pareti di chiusura vani scale, pareti vani ascensori, sono sempre in c.a.. I materiali impiegati sono: inerti di fiume, cemento tipo 680, tondino di acciaio ad aderenza incrementata con snervamento minimo 4000 kg/cm2. Il lato ovest è attualmente a contatto con l’Edificio “B” a torre; non si prevede di intervenire modificando questa contiguità fisica per non introdurre fenomeni di turbativa statica. Il livello zero, perfettamente piano, sporge dalle linee naturali del terreno circostante da un minimo di 15 ad un massimo di 90 cm. Presenta superficie lorda pari a mq 5.590 ed altezza interna libera di ml 4,00. Il livello uno, anch’esso piano, presenta alcuni filari di pilastri in meno rispetto al livello sottostante, ha una superficie lorda di mq 5.550 ed altezza interna pari a ml 4,05. Il livello della copertura (livello due) è organizzato con pendenze per l’allontanamento delle acque meteoriche ed è privo di muretti perimetrali, fatta eccezione per un modesto cordolo strutturale che sgronda di 25 cm. circa. I serramenti sono in parte in ferro e parte in alluminio, comunque in cattive condizioni e le aperture esterne sono insufficienti a raggiungere lo standard di illuminazione-ventilazione prescritto dalle attuali normative urbanistico-edilizie. Il tetto è invece in buone condizioni: l’altezza complessiva è di ml. 13,50 ed i due piani interni hanno entrambi altezza utile di ml. 4,00. Le scale pedonali sono in discrete condizioni, anche qui altrettanto non si può dire degli impianti, ivi compreso l’impianto elevatore. CAPANNONI “C” e “D” Edificio “D” Ha struttura in cemento armato con struttura di tamponamento esterno in muratura. Si sviluppa su piano unico per una superficie di circa 2.815,00 mq. con soprastanti due vani tecnici di mq. 131,00 e mq. 64,00. Il tetto è a “shed” e le condizioni complessive sono da considerarsi scarse o appena sufficienti. Edificio “E” Si sviluppa su un piano scantinato di mq. 435,00, un piano terreno di mq. 670,00 e un primo piano di mq. 650,00. E’ anch’esso in cattive condizioni. Edifici minori (“G” e “H”) Come evidenziato dalle planimetrie allegate, vi sono alcuni edifici minori e del tutto secondari come consistenza planimetrica, all’epoca adibiti a portineria e a box auto. Capannone “F” Adiacente al complesso ex Olcese ma isolato e da questo separato dal sedime della ex teleferica dell’Italcementi, vi è inoltre il capannone “F” Il capannone ha una minima area esterna di mq. 1.680,00, una superficie coperta di mq. 3.847,00 con altezza interna di metri 6,00 Comune: Trieste, Via del Follatoio 12 Catasto: C. C. di Santa Maria Maddalena Inferiore, Foglio mappa 28, p.c.n. 3575/2 Superficie coperta: 3.847,00 m2 Superficie scoperta: 1.680,00 m2 CAPANNONE “F” ACQUISTO DEGLI IMMOBILI DA PARTE DELL’EZIT Nel 2009 l’amministrazione dell’EZIT si è posta l’obiettivo di acquisire il complesso ex Olcese e di trasformarlo, mediante un intervento in project financing, in un polo attrezzato nell’ambito del quale mettere a disposizione nuovi spazi a favore di attività produttive di taglia medio-piccola, mantenendo in proprietà un solo fabbricato (l’edificio c.d. “C”) . Pertanto, nel mese di novembre 2010, l’EZIT ha acquistato dalla Banca Italease S.p.A. tutto il complesso ex Olcese per l’importo di Euro 6.700.000,00 più IVA in reverse charge. Riepilogo consistenza del complesso ex Olcese EDIFICIO PIANO A B C D E F EDIFICI MINORI SUPERFICIE COMPLESSIVA EDIFICI SUPERFICIE COPERTA EDIFICI AREA ESTERNA AREA EX TELEFERICA SUPERFICIE COMPLESSIVA DEL LOTTO P.T. 1° P. P.T. 1° P. 2° P. 3° P. 4° P. 5° P P.T. 1° P. P.T. 1° P. 1ST P.T. 1° P. P.T. P.T. SUP. (mq.) 1.691 1691 400 400 400 400 400 400 5.598 5.598 2.620 195 435 670 650 3.847 550 SUP. TOT (m.q.) 3.382 2.400 11.196 2.815 1.755 3.847 550 25.945 14.826 14826 13.734 13.734 2.859 2859 31.419 DESTINAZIONE URBANISTICA La variante 118 al PRGC del Comune di Trieste situa il complesso immobiliare è situato in zona D1.3 Le norme attuative di zona sono di seguito riportate: Art. 66 bis - Zone D1.3 – Insediamenti industriali ed artigianali nel comprensorio EZIT La zona comprende aree nelle quali sono insediate attività produttive e artigianali ricadenti nell'ambito istituzionale dell'E.Z.I.T., che si intendono riconfermate dal presente Piano. Destinazioni d’uso - artigianale - attività commerciali al dettaglio limitatamente a quelle di generi non alimentari a basso impatto nell’ambito delle quali è ammesso il 30% di superficie di vendita al dettaglio di prodotti complementari ed esercizi di somministrazione di alimenti e bevande - artigianali di servizio – direzionali commerciali all'ingrosso - servizi ed attrezzature collettive Sono inoltre ammesse destinazioni accessorie, di supporto alle attività insediate, quali: - alberghiera E’ ammessa la permanenza delle attività industriali esistenti ed il loro ampliamento nei limiti degli indici e parametri sottoriportati. Indici e parametri - Rc: max 50 % Sf; E’ consentito raggiungere il 60% in misura proporzionale a specifici tipi di interventi di riqualificazione energetico ambientale che saranno stabiliti, per le aree ivi ricadenti, in sede di PTI; - H : max 12.00 ml, con esclusione dei carri ponte e attrezzature tecniche funzionali all’attività insediata ivi compresi silos, impianti di stoccaggio e magazzini automatizzati; - Dcc: minima 5,00 ml; in presenza di edifici destinati alla residenza minima 10,00 ml; - Df: minima 5,00 ml; in presenza di edifici destinati alla residenza minima 10,00 ml; - Dc: minima 5,00 ml fatta eccezione per gli edifici da ristrutturare o da sopraelevare o per le attrezzature che devono necessariamente essere ubicate all’ingresso degli stabilimenti quali pesa, portineria, cabine. E’ ammessa l’edificazione in aderenza o a confine; - Ds: minima 5,00 ml, fatta eccezione per gli edifici da ristrutturare o da sopraelevare o per le attrezzature che devono necessariamente essere ubicate all'ingresso degli stabilimenti quali pesa, portineria, cabine tecnologiche; - Rp: minimo 15 %; - Residenza del personale addetto alla custodia: fino ad un massimo di 150 mq di Su; - I parcheggi devono essere reperiti per le destinazioni d’uso previste e secondo le quantità stabilite al successivo art. 103.