Rapporto Censis casa - Partito Democratico

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21/06/08 10:01
Assemblea annuale Assoimmobiliare
Casa: nuove risposte con il social housing
Roma Mercoledì 18 Giugno 2008
18 Giugno 2008
In Italia solo 1.900 alloggi di edilizia sociale pubblica all'anno (meno dell’1% delle abitazioni costruite), in Francia
sono 50 mila
L’alloggio in affitto a costi accessibili, un servizio di interesse generale
Roma, 18 giugno 2008 – Torna d’attualità la questione abitativa, sebbene il tasso di proprietà della casa tra le
famiglie italiane superi l’80%. Ma si presenta in forme diverse dagli anni ’60 e ’70, quando il bisogno di casa
mobilitava la protesta sociale. Oggi si tratta di una domanda frammentata, che coinvolge diverse categorie sociali
(dalle famiglie povere ai ceti medi) e ha come principale contesto territoriale le grandi aree urbane.
La crescita della domanda di abitazioni. E’ legata al forte incremento del numero di famiglie. In media, nelle 13
più grandi città italiane in un anno si formano 46 mila nuovi nuclei familiari, ma si realizzano circa 19 mila nuove
abitazioni.
I giovani. I redditi delle giovani coppie non sono compatibili con i prezzi d’acquisto, mentre il mercato privato
dell’affitto è “drogato” dalla pressione della domanda studentesca. Nelle grandi città sono quasi 310 mila gli iscritti
fuori sede, a fronte di soli 21 mila posti letto offerti dal sistema pubblico e religioso. Ne deriva la prolungata
permanenza dei giovani nella famiglia di origine (nelle grandi città restano a casa 568 mila giovani tra 26 e 35 anni,
dato che non ha eguali in Europa).
Dispersione residenziale e mobilità pendolare. L’esito più generale, evidenziato dai dati demografici e sulla
mobilità urbana, è l’esodo verso i comuni esterni, caratterizzati da valori immobiliari più bassi. Tra il 1991 e il 2007
sono aumentati i residenti delle prime cinture urbane (+11,4%) e soprattutto delle seconde corone (+14,9%), ma
anche nel resto del territorio provinciale (+9,3%), mentre non si arresta il declino delle aree centrali sempre più
costose (-5,5%). Ma i nuovi abitanti gravitano ancora in gran parte sull’area centrale per il lavoro e i servizi. Di qui
l’esplosione del pendolarismo, che il Censis ha recentemente fotografato (più di 13 milioni di pendolari studenti e
lavoratori nel 2007).
Gli immigrati. Anche la crescente presenza di immigrati condiziona l’offerta in affitto. Nelle 13 grandi città vivono
645 mila immigrati (+80% rispetto al 2003), ovvero il 7% dei residenti, ma a Milano si supera ormai il 13%. In questi
anni sono stati immessi sul mercato alloggi degradati, affittati in condizioni di inadeguatezza e sovraffollamento. La
precarietà abitativa riguarda almeno il 40% degli immigrati.
La debolezza delle politiche pubbliche. Il mercato dell’affitto ha costi sempre meno sostenibili, come dimostra
l’alta percentuale di sfratti dovuti a morosità (il 77% del totale). Le risorse stanziate dallo Stato centrale hanno in
gran parte finanziato il sostegno diretto delle famiglie in affitto sul libero mercato piuttosto che le nuove abitazioni.
Esauriti i fondi Gescal, negli ultimi anni è crollata la produzione di edilizia sovvenzionata per le fasce più povere:
solo 1.900 alloggi di edilizia sociale/anno su 300 mila alloggi costruiti, ovvero meno dell’1%. In Francia la
produzione di edilizia sociale negli ultimi anni è oscillata tra 40 mila e 50 mila alloggi/anno.
Le risposte possibili. Occorre sperimentare in forme più decise la partnership pubblico-privato nell’ambito del
social housing. Per poter garantire affitti a canoni accessibili anche ai ceti medio-bassi non compresi nel ristretto
ambito dell’edilizia sociale pubblica (giovani coppie, studenti, lavoratori immigrati), il nodo centrale è riuscire ad
abbattere il costo delle aree urbane, che incide fortemente sui costi finali. Vanno in questa direzione le
sperimentazioni in corso in Lombardia, in particolare nel Comune di Milano, per l’uso di aree inutilizzate, destinate
dal Piano regolatore a servizi collettivi, tramite il coinvolgimento degli operatori di mercato. Milano ha messo in moto
un programma che riguarda 47 aree a standard inutilizzate, tutte pubbliche, per una superficie residenziale
complessiva realizzabile di 1,255 milioni di mq (quasi 17 mila alloggi, per oltre 37 mila abitanti).
Il Censis sta svolgendo una ricerca per conto di Assoimmobiliare per verificare la possibilità di estendere tale
sperimentazione ad altri contesti urbani, tenendo conto delle specificità locali. Un primo studio effettuato dimostra
come a Roma, dove la dotazione complessiva di aree a standard è pari a quasi 116 milioni di mq, sarebbe
possibile destinare nuove aree all’housing sociale, senza toccare le dotazioni di verde e parcheggi e senza
derogare agli standard di legge sui servizi collettivi. Ne deriverebbe la possibilità di coinvolgere gli operatori privati
per realizzare una nuova superficie abitabile pari a 1.220.000 mq e quindi alloggi per circa 33.500 nuovi abitanti.
I primi risultati della ricerca vengono anticipati oggi nell’ambito dell’Assemblea annuale di Assoimmobiliare, che si
tiene a Roma presso la sede di Confindustria, con la partecipazione del Presidente del Censis Giuseppe De Rita.
http://www.censis.it/277/372/6411/6562/6563/6564/stampa.asp
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