relazione di stima - Aste Giudiziarie Salerno

RELAZIONE DI STIMA
Ill.mo Sig. Giudice Delegato Dott. Piscopo del Tribunale di Sala Consilina (SA).
1. PREMESSA
Il Giudice Delegato Dott. Piscopo del Tribunale di Sala Consilina, mi nominava
perito stimatore nel fallimento n° 6/05 omissis in
data 18/01/2006.
A seguito di tale incarico mi recavo in data 23 Gennaio 2006 presso la sede della
società fallita in Polla alla Zona Industriale e, alla presenza del curatore fallimentare
Dott.ssa Chiara Maio, dell’ausiliario Antonio Russo e del Cancelliere C1 Matteo Di
Stefano, prestavo giuramento di rito.
Successivamente, in varie date, mi sono recato sui luoghi per assitere alle
operazioni di inventario dei beni mobili e procedere alla loro stima. Di tali sopralluoghi
sono stati redatti appositi verbali da me controfirmati.
A seguito delle visure ipotecarie fornitemi dal curatore fallimentare, di visure
catastali (Allegato 1) e di stralci di mappa catastale (Allegato 2) ho potuto constatare la
consistenza dei beni immobili che sono i seguenti:
1) Opificio industriale (mulino) sito in Polla alla Zona Industriale Lotto n° 46, identificato
al Catasto Fabbricati (omissis) Categoria D/1 Rendita Euro 40.320,00;
2) Fabbricato in corso di costruzione destinato ad uffici sito in Polla alla Zona
Industriale Lotto n° 37, non ancora dichiarato in catasto, edificato sulle particelle
indentificate in Catasto Terreni (omissis):
a) – Prato di Classe 2 – Superficie mq. 1.065 – R.D. € 1,10 – R.A. € 0,72;
b) – Seminativo di Classe 3 - Superficie mq. 339 – R.D. € 2,36 – R.A. € 1,58;
c) – Seminativo di Classe 2 - Superficie mq. 225 – R.D. € 2,15 – R.A. € 1,22;
d) - Seminativo di Classe 3 - Superficie mq. 898 – R.D. € 6,26 – R.A. € 4,17;
e) - Seminativo di Classe 3 - Superficie mq. 1.791 – R.D. € 12,49 – R.A. € 8,32;
f)
- Seminativo di Classe 2 - Superficie mq. 52 – R.D. € 0,50 – R.A. € 0,28;
g) - Prato di Classe 2 - Superficie mq. 1.020 – R.D. € 1,05 – R.A. € 0,68;
h) - Seminativo di Classe 3 - Superficie mq. 1.655 – R.D. € 11,54 – R.A. € 7,69;
i) - Seminativo di Classe 3 - Superficie mq. 785 – R.D. € 5,47 – R.A. € 3,65;
Come specificato tutti gli immobili sono posti nella Zona Industriale di Polla (cfr. All. 3).
2. DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI
2.1 OPIFICIO INDUSTRIALE (MULINO)
Il fabbricato, che insiste sul lotto n° 46 della Zona Industriale di Polla di
complessivi mq. 9.518, è composto da cinque corpi di fabbrica adiacenti (cfr. foto da 1 a
8):
Il corpo principale ha dimensioni massime di m. 26,900 x m. 21,20 ed è costituito
da sei piani di cui uno entro terra; la copertura è costituita da un terrazzo piano;
all’interno del fabbricato è presente una zona delle dimensioni di m. 11,70 x m. 11,70
senza solai di interpiano ad esclusione del primo e dell’ultimo impalcato (copertura) in
quanto è destinata ad accogliere silos ed una zona delle dimensioni di m. 7,65 x m.
7,65 che, per lo sviluppo compreso tra calpestio del piano terra ed il soffitto del secondo
piano, presenta quattro vasche in calcestruzzo armato (silos per il grano bagnato).
Struttura: La struttura è costituita da telai in conglomerato cementizio armato poggianti
su platea di fondazione, gli orizzontamenti sono costituiti da solette in calcestruzzo
armato e presentano in vari punti asole di passaggio degli impianti; una scala in
calcestruzzo a doppia rampa collega i vari piani. Le tamponature esterne sono in
blocchi di calcestruzzo mentre le tramezzature interne sono in laterizio. Come già detto
la copertura è a terrazzo piano con strato di impermeabilizzazione superiore. Ad ogni
pianerottolo di riposo è presente un terrazzino esterno al fabbricato.
Finiture esterne: intonaco civile rustico finito con strato superficiale fino; terrazzini e
terrazzo di copertura hanno balaustre in muratura con sovrapposta scossalina metallica
di finitura; i serramenti sono in alluminio preverniciato senza elementi oscuranti; la porta
di ingresso è in legno mentre sul lato posteriore è presente una porta di uscita in ferro;
Finiture interne: soffitti e pareti sono rifiniti con intonaco liscio e tinteggiati; i pavimenti
sono del tipo industriale in cemento; la scala è rivestita in marmo del tipo granito; i
servizi sono rivestiti in piastrelle di gres ceramico; gli apparecchi igienici e le rubinetterie
sono di media qualità; soglie ornie e decorrenze sono costituite da scossaline
metalliche; le porte interne sono REI 120 con apertura antipanico; ad ogni piano utile ed
a ogni interpiano è presente un servizio igienico;
Impianto idrico: è presente l’impianto idrico rifornito da un serbatoio posto sul terrazzo di
copertura; l’acqua per i servizi igienici è prelevata da un pozzo presente sul lotto (in
quanto la rete idrica comunale non è ancora in servizio); non mi è stato possibile
verificare il recapito delle acque reflue;
Impianto elettrico: l’impianto elettrico è esterno alle murature e corre su canalette
metalliche a soffitto o in tubazioni rigide esterne; è costituito da un impianto luci e un
impianto dedicato alle attrezzature presenti nell’immobile;
Varie: il fabbricato è servito da un impianto di ascensore di cui non ho potuto constatare
l’efficacia in quanto è stata sospesa la fornitura di energia elettrica.
In aderenza al corpo di fabbrica principale, lungo i lati Nord e Sud, sono presenti due
corpi di fabbrica identici delle dimensioni in pianta di m. 23,10 x 6,60: sono costituiti da
un livello posto alla stessa quota del piazzale antistante con struttura costituita da telai
in conglomerato cementizio armato poggianti su platea di fondazione e soletta superiore
sempre in conglomerato cementizio armato; al di sopra della platea la struttura
prosegue in acciaio ed ha un’altezza tale da ospitare 6 silos; le tamponature esterne del
piano terra sono in blocchi di cemento con intonaco interno ed esterno mentre la
struttura in acciaio è rivestita da pannelli metallici; la copertura è del tipo leggero in
pannelli metallici. Il piano terra ha una pavimentazione di tipo industriale in calcestruzzo
mentre all’interno della struttura metallica non vi è alcun tipo di finitura. Al piano terra,
sui lati corti di tali corpi di fabbrica, sono presenti porte di accesso costituite da serrande
in materiale plastico ad azionamento elettrico per permettere l’accesso agli automezzi
per il carico dei prodotto finiti (farine per il fabbricato a Sud e prodotti di scarto per il
fabbricato a Nord). In questi corpi di fabbrica sono presenti i soli impianti elettrici di
illuminazione e quelli dedicati ai macchinari presenti.
Sul lato posteriore del corpo principale è posto, in aderenza, un manufatto in
conglomerato cementizio armato costituito da un piano seminterrato: la struttura,
formata da pareti laterali e pilastri centrali, poggia su platea di fondazione ed ha un
solaio superiore piano costituito da una soletta piena predisposta per l’alloggiamento di
12 silos esterni. All’interno non sono presenti finiture se non per la pavimentazione
industriale in calcestruzzo. In questo corpo di fabbrica sono presenti i soli impianti
elettrici di illuminazione e quelli dedicati ai macchinari presenti.
In aderenza al manufatto ora descritto ed in prosecuzione ad esso è presente l’ultimo
corpo di fabbrica delle dimensioni di m. 8,00 x m. 24,00. La struttura è in acciaio
poggiante su plinti di fondazione; le tamponature laterali sono costituite da pannelli
metallici così come la copertura; sui lati corti sono presenti porte di accesso costituite
da serrande in materiale plastico ad azionamento elettrico per permettere l’accesso agli
automezzi per lo scarico del grano.
Tutti i corpi di fabbrica, infine, sono dotati di impianto antincendio costituito dalla linea
principale, manichette poste sia all’interno che all’esterno del fabbricato e un vano
interrato per l’alloggiamento del gruppo di spinta posto nell’angolo Sud-est del lotto.
Come sistemazione esterna è presente la recinzione su tre lati (rimanendo libero il lato
a confine del lotto n° 37 di proprietà della stessa società) costituita da un muro in
calcestruzzo con sovrapposti elementi metallici; all’ingresso del lotto, arretrato rispetto
all’allineamento stradale, sono posti un cancello pedonale ed uno carrabile scorrevole
ad azionamento elettrico. Sull’area scoperta sono state delineate, con cordoli in
cemento, due zone a verde poste in adiacenza dell’ingresso, mentre su tutta la
rimanente parte del piazzale è stato posto in opera misto di cava per permettere il
transito degli automezzi.
Ho verificato la conformità urbanistica dell’opificio richiedendo all’ufficio tecnico del
Comune di Polla copia di tutti i titoli abilitativi che sono i seguenti:
- Concessione edilizia rilasciata in data 10/06/1997 (Allegato 4);
- Autorizzazione di variante per opere in corso rilasciata in data 19/02/1999
(Allegato 5);
- Concessione ediliza di variante in c.o. rilasciata in data 19/09/2001 (Allegato 6) i
cui grafici allegati corrispondono a quanto riscontrato sui luoghi (Allegato 7).
Non risulta emesso, per tale unità immobiliare, certificato di agibilità.
2.2 FABBRICATO IN CORSO DI COSTRUZIONE DESTINATO AD UFFICI
Il fabbricato, che insiste sul lotto n° 37 della Zona Industriale di Polla di
complessivi mq. 7.830, ha dimensioni massime di m. 36,60 x m. 18,60 ed è costituito da
due piani fuori terra (cfr. foto da 9 a 12); la copertura è costituita da un terrazzo piano; al
piano terra sono presenti l’ingresso, un corridoio disimpegno, quattro vani di dimensioni
diverse destinati ad uffici, i servizi igienici ed un’autorimessa; al primo piano sono
presenti un corridoio disimpegno, un ampio vano da destinare ad uffici, una sala riunioni
ed i servizi igienici;
Struttura: La struttura è costituita da telai in conglomerato cementizio armato poggianti
su reticolo di travi rovesce, gli orizzontamenti sono costituiti da solai misti in
calcestruzzo armato e laterizi; una scala in calcestruzzo a doppia rampa collega i due
piani. Le tamponature esterne e le tramezzature interne sono in laterizio. Come già
detto la copertura è a terrazzo piano con strato di impermeabilizzazione superiore.
Finiture esterne: intonaco civile rustico finito con strato superficiale fino; terrazzini e
terrazzo di copertura hanno balaustre in muratura con sovrapposta ricorrenza in
marmo; non sono stati montati serramenti esterni se non per una serranda avvolgibile al
piano terra;
Finiture interne: soffitti e pareti sono rifiniti con intonaco liscio; la sola utorimessa al
piano terra risulta pavimentata con piastrelle in monocottura; la scala è al grezzo così
come le pareti dei servizi igienici; sono montati i soli controtelai degli infissi interni;
Impianto idrico: è stato eseguito l’impianto idrico per i servizi igienici;
Impianto elettrico: sono presenti le sole tubazioni vuote sotto traccia;
Come sistemazione esterna è presente la recinzione su due lati (rimanendo libero il lato
a confine del lotto n° 46 di proprietà della stessa società e su cui insiste l’opificio ed il
lato Nord) costituita da un muro in calcestruzzo con sovrapposti elementi metallici;
all’ingresso del lotto, arretrato rispetto all’allineamento stradale, sono posti un cancello
pedonale ed uno carrabile scorrevole ad azionamento elettrico. Sull’area scoperta è
stato posto in opera misto di cava per permettere il transito degli automezzi. Sul lato
prospiciente la strada, in aderenza al fabbricato, sono state delineate aiuole e percorsi
pedonali non ancora pavimentati.
Ho verificato la conformità urbanistica di tale fabbricato, richiedendo all’ufficio tecnico
del Comune di Polla copia di tutti i titoli abilitativi che sono i seguenti:
- Concessione edilizia rilasciata in data 19/09/2001 (Allegato 8);
-Concessione edilizia di variante in c.o. rilasciata in data 09/10/2002 (Allegato 9);
Permesso di costruire di variante in c.o. rilasciato in data 30/11/2004 (All. 10) i cui
grafici allegati corrispondono a quanto riscontrato sui luoghi (All. 11).
Non essendo ultimato il fabbricato non risulta emesso, per tale unità immobiliare,
certificato di agibilità.
3. STIMA DEI BENI IMMOBILI
3.1 OPIFICIO INDUSTRIALE (MULINO)
La determinazione del più probabile valore di mercato può essere calcolata tramite:
1) criterio di stima analitica o della capitalizzazione dei redditi (metodo della
comparazione indiretta nella stima degli immobili);
2) criterio di stima sintetica (metodo di comparazione diretta nella stima degli immobili );
3) criterio del valore di costo.
Nel nostro caso, trattandosi di un opificio industriale, non è possibile adottare il criterio
di stima analitica o della capitalizzazione dei redditi: i redditi di tali immobili sono infatti
strettamente legati all’attività che si svolge al loro interno; è altresì impossibile adottare
il criterio di stima sintetica in quanto la tipologia di immobile, sia per lo sviluppo in
altezza, sia per la conformazione in pianta dei vari livelli, non è paragonabile ad altri tipi
esistenti nella zona. E’ necessario, quindi, adottare il criterio del valore di costo.
Il costo è dato dalla somma del costo del terreno su cui è stato edificato l’immobile, il
costo di costruzione del fabbricato ed il costo degli oneri accessori (oneri di
urbanizzazione, oneri tecnici etc..)
- Costo del terreno: trattandosi di un lotto della Zona Industriale il costo del terreno è
pari al prezzo al metro quadrato di vendita del terreno da parte del Comune di Polla:
tale prezzo, pari a 8,37 €/mq. Il costo totale del terreno è, quindi, pari a:
8,37 x 9.518 = 79.665,66 €
- Costo di costruzione del fabbricato: ho redatto un computo metrico estimativo dei
lavori (Allegato 12) in base ai grafici strutturali ed architettonici adottando, per le varie
categorie di lavoro, un prezzo di mercato relativo all’anno di costruzione del fabbricato.
Da tale stima si ricava che il costo di costruzione del fabbricato è pari a € 2.194.756,49;
- Costo degli oneri di urbanizzazione: il costo degli oneri di urbanizzazione sono stati
ricavati dalle copie dei titoli abilitativi per cui risulta che per il rilascio della concessione
edilizia del 10/06/1997 è stato pagato l’importo di Lit. 5.614.158 mentre per la
concessione edilizia di variante in c.o. del 19/09/2001 è stato pagato l’importo di Lit.
4.780.000 per un totale di Lit. 10.394.158 pari ad € 5.368,13;
- Costo degli oneri tecnici: il costo degli oneri tecnici è presumibilmente pari al 10% del
costo dell’opera per un totale di € 219.475,65;
In definitiva il costo totale dell’immobile e, quindi, il suo valore, è pari a :
79.665,66 + 2.194.756,49 + 5.368,13 + 219.475,65 = € 2.499.265,93
3.2 FABBRICATO IN CORSO DI COSTRUZIONE DESTINATO AD UFFICI
Anche in questo caso si adotta il criterio del valore di costo con i medesimi parametri
utilizzati nel paragrafo precedente in quanto non applicabili gli altri criteri di stima (il
fabbricato non è ultimato ed è destinato ad uffici con conseguente impossibile
riferimento ad immobili comparabili):
- Costo del terreno: trattandosi di un lotto della Zona Industriale il costo del terreno è
pari al prezzo al metro quadrato di vendita del terreno da parte del Comune di Polla:
tale prezzo, pari a 8,37 €/mq. Il costo totale del terreno è, quindi, pari a:
8,37 x 7.830 = € 65.537,10
- Costo di costruzione del fabbricato: ho redatto un computo metrico estimativo dei
lavori (Allegato 13) in base ai grafici strutturali ed architettonici adottando, per le varie
categorie di lavoro, un prezzo di mercato relativo all’anno di costruzione del fabbricato.
Da tale stima si ricava che il costo di costruzione del fabbricato è pari a € 515.151,15;
- Costo degli oneri di urbanizzazione: in questo caso non è stato possibile ricavare i
costi dai titoli abilitativi in quanto rilasciati anche per il fabbricato destinato a pastifico
che non è stato edificato; si sono, quindi, calcolati gli oneri di urbanizzazione stabiliti
dalla Delibera n° 58/94 del Consiglio Comunale di Polla; nel nostro caso gli oneri di
urbanizzazione sono pari ad € 1.352,00
- Costo degli oneri tecnici: il costo degli oneri tecnici è presumibilmente pari al 10% del
costo dell’opera per un totale di € 51.515,11;
In definitiva il costo totale dell’immobile e, quindi, il suo valore, è pari a :
65.537,10 + 515.151,15 + 1.352,00 + 51.515,11 = € 633.555,36
4. CONCLUSIONI
In conclusione la stima dei beni immobili da me elaborata è la seguente:
- Opificio industriale sito nel lotto n° 46 della Zona Industriale di Polla € 2.499.265,93;
- Fabbricato ad uso uffici sito nel lotto n° 37 della Zona Industriale di Polla €
633.555,36;
IL PERITO STIMATORE
Dott. Ing. Giuseppe Curcio