La soggettività del condominio e la legittimazione ad agire dei

LA SOGGETTIVITÀ DEL CONDOMINIO E LA
LEGITTIMAZIONE AD AGIRE DEI SINGOLI
CONDÒMINI
di FRANCO PETROLATI
Nota a sentenza del 10 dicembre 2015
ISSN 2420-9651
giustiziacivile.com - n. 12/2015
© Copyright Giuffrè 2017. Tutti i diritti riservati. P.IVA 00829840156
Nota di Franco Petrolati
CASS. CIV. - sez. II - 6 agosto 2015, n. 16562 – Nel Condominio, in quanto
ente di gestione sfornito di personalità distinta da quella dei suoi
partecipanti, l'esistenza dell'organo rappresentativo unitario non priva i
singoli condomini del potere di agire a difesa di diritti connessi alla detta
partecipazione, né, quindi, del potere di avvalersi dei mezzi
d'impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza
pronunziata nei confronti dell'amministratore stesso che non l'abbia
impugnata.
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Nota di Franco Petrolati
CASS. CIV. - sez. II - 6 agosto 2015, n. 16562
La concorrente legittimazione ad agire del condominio e dei singoli condòmini deve
essere ridefinita alla luce della autonoma soggettività riconosciuta all’ente di gestione
dopo la riforma della disciplina condominiale (l. n. 220 del 2012) ed in coerenza con
quanto già argomentato dalle Sezioni Unite della Cassazione in tema di irragionevole
durata del processo (Cass. civ., sez. un., n. 19663 del 2014).
IL CASO - La vicenda in fatto può essere riassunta nei termini seguenti. Una
condòmina distacca nel 1991 la propria unità immobiliare dall’impianto centrale di
riscaldamento del condominio; nel 1993 l’assemblea condominiale delibera la chiusura
di tale impianto centrale a partire dalla stagione 1995/1996 e la medesima condòmina,
quindi, chiede successivamente di essere esonerata dalla contribuzione relativa all’uso
dell’impianto condominiale; con delibera del 1999, tuttavia, tale domanda viene
respinta. Di qui il giudizio di impugnazione svolto avverso tale delibera, in quanto in
contrasto con quanto deciso in precedenza nel 1993, con instaurazione del
contraddittorio nei confronti del Condominio, che si costituisce in persona del rispettivo
amministratore, eccependo, tra l’altro, il giudicato formatosi in forza della sentenza del
giudice di pace di Brindisi con la quale è stata respinta l’opposizione proposta dalla
stessa condòmina al decreto ingiuntivo emesso per il pagamento degli oneri relativi
all’uso dell’impianto centrale nella stagione 1996/1997. Il tribunale adito respinge la
domanda con sentenza che è, tuttavia, integralmente riformata in appello, ove si accerta
il diritto della originaria ricorrente a non corrispondere alcuna contribuzione, per il
titolo in contestazione, a partire dalla stagione 1995/96, in virtù di quanto deciso
nell’assemblea del 1993 con delibera mai impugnata né successivamente revocata. La
pronuncia della corte di appello di Lecce è oggetto di ricorso per cassazione da parte
non già del Condominio ma di due soli condòmini, in proprio, sicché la controricorrente
eccepisce in via pregiudiziale l’inammissibilità del gravame di legittimità. L’eccezione
è respinta e, nel merito, la Corte Suprema modifica la decisione della corte salentina
solo nel senso di escludere dall’accertamento negativo del debito contributivo gli oneri
relativi alla stagione del riscaldamento 1996/97, essendo stata la debenza di tali
contributi già irrevocabilmente accertata con la pregressa sentenza del giudice di pace di
Brindisi.
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LA LEGITTIMAZIONE CONCORRENTE DEI SINGOLI CONDOMINI - Il
profilo che merita in questa sede di essere evidenziato è quello relativo alla ritenuta
persistenza della autonoma legittimazione ad agire dei due condòmini nonostante
l’acquiescenza prestata alla sentenza di appello da parte del condominio, che pure è
stato convenuto e si è costituito nei due gradi di merito come unico contraddittore,
rappresentato integralmente dall’amministratore.
Al riguardo la Corte di Cassazione richiama il proprio prevalente e risalente
orientamento secondo il quale, non essendo il condominio dotato di una personalità
giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti, il potere rappresentativo spettante
all’amministratore non priva i singoli condòmini della autonoma legittimazione a
proporre impugnazione nei giudizi pur svoltisi con la sola partecipazione del
condominio (Cass. civ. 16 maggio 2011, n. 10717; Cass. civ. 21 gennaio 2010, n. 1011;
Cass. civ. 4 maggio 2005, n. 9206, in Giust. civ., 2006, I, 113, con nota di IZZO,
L’amministratore e la difesa del condominio; Cass. civ. 7 agosto 2002, n. 11882, in
Giuir. it., 2003, 2271, in Arch. loc. cond., 2003, 53, con nota di DE TILLA, Sulle azioni
dei singoli condomini a difesa dei diritti comuni e esclusivi). È da precisare, comunque,
che in tali giudizi la notificazione della sentenza effettuata nei riguardi
dell’amministratore del condominio è idonea a far decorrere il termine breve per
l’impugnazione anche nei riguardi dei singoli partecipanti (Cass. civ. 11 gennaio 2012,
n. 177) e che, quindi, l’eventuale maturazione del giudicato nei confronti del
condominio è pienamente preclusiva anche per ogni condòmino (Cass. civ. 24 luglio
2012, n. 12911).
La Corte riconosce, peraltro, l’esistenza di altro opposto orientamento secondo il quale
è da configurare una legittimazione ad agire in capo al solo amministratore del
condominio, con esclusione dei partecipanti in proprio, nelle controversie aventi ad
oggetto l’impugnazione di delibere assembleari che – come quelle relative alla nomina
dell’amministratore od all’esazione dei contributi dovuti per un servizio comune –
perseguano finalità di gestione volte a soddisfare esigenze soltanto collettive, senza
attinenza diretta all’interesse esclusivo di uno o più condòmini (Cass. civ. 21 settembre
2011, n. 19223; Cass. civ. 19 ottobre 2010, n. 21444; Cass. civ. 4 maggio 2005, n. 9213,
in Giust. civ.,2005, I, 2014, in Arch. loc. cond., 2006,164; Cass. civ. 3 luglio 1998, n.
6480; Cass. civ. 29 agosto 1997, n. 8257, in Arch. loc. cond., 1997, 982).
Tale indirizzo viene, tuttavia, non condiviso sulla base di due ordini di considerazioni.
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Il criterio discriminante sul quale si fonda – vale a dire l’attinenza o meno dell’atto di
gestione in via diretta o solo mediata alla sfera patrimoniale di ciascun condòmino –
viene considerato, in primo luogo, privo di uno appagante fondamento normativo; in
punto di fatto, poi, si osserva che il distacco di un condòmino dall’impianto centrale
può implicare ipotetici pregiudizi agli altri partecipanti sia in ordine alla misura della
contribuzione sia a seguito di un eventuale malfunzionamento residuo dell’impianto
stesso, con conseguente incidenza dell’atto gestorio in contestazione, in via diretta, sul
patrimonio di ciascun condòmino.
OSSERVAZIONI CRITICHE - Le suesposte argomentazioni si prestano, invero, a
talune considerazioni critiche sotto il profilo sia della pertinenza che della attualità, a
seguito della recente riforma della disciplina del condominio (l. 11 dicembre 2012, n.
220), entrata in vigore il 18 giugno 2013.
Legittimazione ed interesse ad agire. Si può osservare, riguardo ai rilevati “profili
fattuali”a sostegno della persistente legittimazione all’impugnazione dei due
condòmini, che gli ipotizzati pregiudizi ai restanti partecipanti al condominio attengono,
in realtà, al riscontro dell’interesse ad agire ai sensi dell’art. 100 c.p.c. – piuttosto che
alla legittimazione – venendo in prospettazione i meri sacrifici patrimoniali derivanti
alla compagine condominiale dalla soccombenza in giudizio nei confronti della
condòmina che si è distaccata dall’impianto centrale; elementi di fatto senz’altro
rilevanti ai fini della giustificazione del bisogno di tutela giurisdizionale ascrivibile a
ciascun partecipante (in tema sia consentito, a mero titolo esemplificativo, rinviare a G.
CHIOVENDA, Istituzioni di diritto processuale civile, I, 1953/54, 167, C.
MANDRIOLI, Corso di diritto processuale civile, I, 1991, 51; in giurisprudenza, ex
plurimis, Cass. civ. 4 maggio 2012, n. 6749, ove si ribadisce, ai fini del riscontro
dell’interesse ad agire, l’imprescindibile configurabilità di un risultato utile e concreto,
giuridicamente apprezzabile e non meramente possibile nel futuro, conseguibile solo per
via giudiziale).
L’ulteriore condizione dell’azione, costituita dalla legittimazione ad agire (o titolarità
dell’azione: C. MANDRIOLI, Corso di diritto processuale civile, cit., 53), non è,
tuttavia, da verificare avendo riguardo ai rilevati pregiudizi in fatto da fronteggiare,
dovendosi piuttosto affrontare la questione se la rappresentanza processuale spettante
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indubbiamente all’amministratore, ai sensi dell’art. 1131, comma 2, c.c., sia idonea a
precludere una autonoma coltivazione del giudizio in sede di gravame da parte dei
singoli condòmini: questione che l’indirizzo prevalente della Cassazione, cui anche la
sentenza in esame ha inteso dare continuità, risolve, come si è visto, argomentando che
il Condominio non è dotato di distinta personalità giuridica rispetto ai singoli
partecipanti e che, quindi, la legittimazione processuale dell’ente di gestione non
consuma quella di ciascun condòmino.
Il condominio come autonomo soggetto di diritto. Sennonché proprio tale accertamento
negativo della soggettività condominiale è revocabile in dubbio nel contesto della
disciplina riformata dalla l. n. 220 del 2012, così come, del resto, già affermato al
massimo livello della nomofilassi, in tema di equa riparazione per l’irragionevole
durata del processo: qualora, infatti, il giudizio presupposto sia stato promosso dal
condominio, sebbene a tutela di diritti connessi alla partecipazione di singoli condomini,
ma senza che costoro siano stati parte in causa, si è ritenuto che la legittimazione ad
agire per l'equa riparazione spetti esclusivamente al condominio, quale autonomo
soggetto giuridico, in persona dell'amministratore (Cass. civ., sez. un., 18 settembre
2014, n. 19663, in Giustiziacivile.com,13 gennaio 2015, con nota di F. PETROLATI, Il
diritto all’equa riparazione spetta al condominio: nuovi indici di soggettività dell’ente
di gestione dopo la riforma).
Nel percorso motivazionale tale approdo nomofilattico richiama espressamente
quell’orientamento – disatteso dalla sentenza in esame – che ha da tempo già enucleato
un ambito di legittimazione esclusiva dell’ente di gestione relativamente alle
controversie che attengano non già ai diritti dei singoli partecipanti bensì alle esigenze
di mera gestione collettiva dei servizi comuni ed all’esazione dei relativi contributi;
indici univoci di «una soggettività giuridica autonoma» – ovvero di «una sia pure
attenuata personalità giuridica» – sono rinvenuti, inoltre, nelle novellate disposizioni di
cui agli artt. 1129, comma 12, n. 4 (laddove si sanziona come grave irregolarità
l’eventuale confusione tra il patrimonio del condominio ed il patrimonio personale …di
altri condòmini), l’art. 1135, comma 1, n. 4 (ove si impone la costituzione di un
separato fondo speciale in sede di approvazione delle opere di manutenzione
straordinaria e di innovazioni) e l’art. 2659, comma 1, n. 1, il quale esige che il
condominio sia distintamente individuato tra le parti da indicare nella nota di
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trascrizione di un atto nei registri immobiliari.
A tali indici se ne può aggiungere anche un altro, costituito dal novello art. 1130-bis c.c.
, laddove si configura la sussistenza di un patrimonio proprio del condominio, ponendo,
in particolare, a carico dell’amministratore l’obbligo di rendere annualmente conto
della situazione patrimoniale del condominio, dei fondi disponibili e delle eventuali
riserve, integrandosi, in caso di inadempienza, una grave irregolarità ex lege (art. 1129,
comma 12, n. 1; per la rassegna di giurisprudenza e dottrina sulla nuova disciplina si
rinvia a F. LAZZARO-M. DI MARZIO-F. PETROLATI, Codice del Condominio,
Milano, 2014, 275 e 417).
Si è, quindi, sostenuto, all’indomani della riforma della disciplina condominiale, che,
nonostante il persistente assetto pluralista della situazione reale di base, i profili
funzionali, attinenti alla gestione dei beni comuni, postulano un unitario centro di
imputazione di posizioni soggettive, attive e passive, che risultano svolgersi
autonomamente rispetto ai singoli condòmini in vista della realizzazione di un interesse
obiettivo, inerente alla complessiva funzionalità dell’edificio (F. PETROLATI, Il
condominio come soggetto funzionale, in Arch. loc. cond., 2014, 151; ID.,Note sulla
soggettività del condominio, in Amministrare Immobili, n. 182/2014, 11). In particolare
merita di essere evidenziato che l’evolversi della legislazione speciale verso standard
abitativi ed ambientali più elevati e, nel contempo, sostenibili (si pensi, ad esempio,
all’uso razionale dell’energia od agli impianti di telecomunicazioni) implichi una
accentuazione dei profili conformativi della proprietà urbana assegnando, di
conseguenza, un ruolo sempre maggiore ai profili organizzativi e funzionali del
complesso immobiliare in cui ogni unità abitativa è inserita.
Il riconoscimento, quindi, di una legittimazione ad agire propria del condominio, in
sostituzione dei singoli partecipanti, appare in tal senso del tutto coerente con lo
spessore assunto dalla cornice di ordine pubblico gravante sulla tradizionale proprietà
urbana ed implicante una accentuazione dei profili gestionali integrali dell’edificio,
unitariamente inteso, rispetto a quelli inerenti alle tradizionali proprietà solitarie.
Legittimazione e potere di agire: la densità della soggettività. È da chiare, infine, che la
questione relativa alla concorrente legittimazione ad agire, del condominio e dei singoli
condòmini, va tenuta ovviamente distinta da quella concernente i limiti della
rappresentanza processuale spettante all’amministratore ai sensi dell’art.1131 c.c., così
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come delineati nella nomofilassi a seguito di Cass. civ., sez. un., 6 agosto 2010, n.
18331 (in Foro it.,2010, I, 3353, con nota di CELESTE, Le sezioni unite
ridimensionano la legittimazione passiva dell'amministratore del condominio
bilanciandola con il potere decisionale dell'assemblea e PIOMBO, L'incerta sorte dei
poteri rappresentativi processuali dell'amministratore di condominio, dopo l'intervento
delle sezioni uniti della Cassazione; in Corr. giur., 2011, 193, con nota di VIDIRI, I
poteri e la legittimazione processuale dell'amministratore di condominio: risoluzione di
un contrasto e certezza del diritto), nel senso, cioè, di richiedere una decisione abilitante
da parte dell’assemblea condominiale, prima o dopo la costituzione in giudizio, in tutte
le controversie che esulino dall’ambito delle attribuzioni proprie dell’amministratore ai
sensi dell’art. 1130 c.c. (per una opportuna ricognizione delle quali si può richiamare, in
motivazione, Cass. civ. 23 gennaio 2014, n. 1451). L’individuazione dell’organo
depositario del potere deliberativo in ordine alla costituzione in giudizio, infatti,
attenendo al potere di agire del rappresentante, piuttosto che alla legittimazione del
condominio, non ha immediate implicazioni sull’ambito della soggettività dell’ente di
gestione in quanto resta una questione interna all’organizzazione condominiale. È
indubbio, tuttavia, che il criterio di ripartizione delle attribuzioni, tra amministratore ed
assemblea, incide sulla consistenza o densità della soggettività da riconoscere al
condominio, nel senso, cioè, che essa è maggiore quanto più si concentri
nell’amministratore un autonomo potere decisionale e minore ove, invece, si ampli
l’ambito di applicazione del preventivo potere abilitante dell’assemblea (salva ratifica a
posteriori), alla quale hanno diritto a partecipare tutti i condòmini uti singuli.
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