MANCATA TEMPESTIVA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO DI

MANCATA TEMPESTIVA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE –
NULLITA’
Commento ordinanza del 28/05/2010 Tribunale Civile di Roma, Sezione Sesta
L’art. 13 L. 431/98 al co. 1 per le locazioni abitative fa espresso riferimento al contratto
scritto e registrato, stabilendo la nullità del versamento di un corrispettivo allo stesso
non corrispondente.
La Cassazione (sent. 16089/03) aveva ritenuto però che l’unico requisito sanzionato
con la più grave delle invalidità dovesse ritenersi quello della forma scritta, introdotta
dall’art. 1 cpv della stessa legge.
Con il c. 346 art. 1 L. 311/04 (cd “finanziaria 2005”) il legislatore è, nuovamente,
intervenuto sancendo la nullità dei contratti (quindi tutti: abitativi e ad uso diverso) non
registrati. La Corte Costituzionale ha, fino ad ora, confermato (ord. 5/11/2007 n. 420
ord. 25/11/2008 n. 389) la legittimità della previsione, che non inciderebbe sul diritto
alla difesa. Scopo di questa segnalazione non è tanto quello di valutare se il Giudice
delle leggi abbia compiutamente risposto ai dubbi di quanti avevano ritenuto di
sollevare la questione di costituzionalità; né quello di fare il punto sulle, diverse,
possibili interpretazioni della regola introdotta dall’inizio del 2005.
Al riguardo sarà sufficiente rinviare ai rilievi di Piombo (Foro.it 2006, I, 2926) e al
recente intervento di Masoni (Arch. Loc. 2010, 27 sgg.).
Va, invece, evidenziato come la formula utilizzata dal legislatore possa comportare
effetti negativi sia per la tutela del conduttore, sia proprio sul versante fiscale.
Lo scopo perseguito dalle norme è chiaro: costringere alla regolarizzazione dei
contratti; la registrazione in effetti obbliga anche – per la facilità dei controlli che ne
derivano – al versamento delle altre imposte.
Peraltro la sanzione comminata mal si concilia con la possibilità di una sanatoria
tardiva.
Con l’ordinanza in commento un Giudice della 6° Sezione del Tribunale di Roma – alla
quale vengono assegnati tutti i procedimenti per convalida – ritiene proprio che non
sia azionabile il procedimento speciale nel caso di registrazione (in quella vicenda)
intervenuta il 35° giorno dalla stipula.
La circostanza secondo cui l’orientamento risulta isolato non deve far ritenere il
particolare profilo meno rilevante; specialmente ove si consideri la possibilità di ritardi
– che mai comportano evasione/elusione di imposte – e la necessaria di una
tempestività anche dei successivi rinnovi annuali.
Per converso va anche ricordato che, fiscalmente, la regolarizzazione tardiva è
sempre possibile – con gli oneri conseguenti – mentre nei rapporti soggetti ad Iva la
registrazione si traduce in un onere aggiuntiva che prescinde in qualche modo dalla
intenzione di sottrarsi alle imposizioni fiscali. In caso di omesso adempimento – con la
interpretazione che si commenta – da un lato il locatore non sarebbe incentivato a
regolarizzare la posizione, dall’altro il conduttore subirebbe gli effetti di un rapporto
(perché nullo) del tutto privo delle tutele apprestate dal legislatore.
Certo la ricostruzione come condicio juris “retroattiva” urta con la sanzione, meno –
forse -ove se ne considerassero gli effetti sananti dal momento del versamento in poi.
In tale evenienza la regolarizzazione - lo si ripete, consentita - opererebbe sempre
utilmente per il futuro ben potendosi inserire nella previsione dell’art. 1423 cc che nega
la possibilità di convalida “se la legge non dispone diversamente”
Avv. Stefano Giove