resoconto intermedio di gestione al 30/09/2010

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RESOCONTO INTERMEDIO DI GESTIONE
AL 30/09/2010
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PensPlan Invest SGR S.p.A. (la SGR) ha sede a Bolzano, Via della Rena, 26; è iscritta all'albo delle SGR
tenuto dalla Banca d'Italia al n. 127; il capitale sociale è di € 9.868.500,00 interamente versato; sottoposta
alla direzione e coordinamento di PensPlan Centrum S.p.A. che detiene il 64,44% del capitale sociale.
Esponenti aziendali
Il Consiglio di Amministrazione ed il Collegio Sindacale della SGR, a seguito del rinnovo degli organi sociali
deliberato dall'Assemblea dei soci nell'adunanza del 27 maggio 2009, sono composti dai seguenti membri:
Consiglio di Amministrazione
Presidente
dott. Stefano Tomazzoni
Consiglieri
Collegio sindacale
Presidente
prof. Gianfranco Cerea, Vicepresidente
dott. Michael Atzwanger
dott. Enrico Salvetta
dott. dott. Roman Jablonsky
dott. Johann Rieper
Sindaci effettivi
dott. Fabrizio Lorenz
dott. Gerhard Benedikter
Sindaci supplenti
dott. Werner Teutsch
dott. Luigi Salandin
Società di revisione
PricewaterhouseCoopers S.p.A.
Banca depositaria
Société Générale Securities Services S.p.A. (ex 2S Banca S.p.A.)
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RESOCONTO INTERMEDIO DI GESTIONE AL 30/09/2010
DEL FONDO COMUNE DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE DI TIPO CHIUSO QUOTATO
"RISPARMIO IMMOBILIARE UNO ENERGIA"
INDICE
1. Premessa
2. Contesto macroeconomico e andamento del mercato immobiliare
3. Dati identificativi del fondo
4. Gestione immobiliare e finanziaria nel trimestre
5. Altri eventi di particolare importanza verificatisi nel trimestre
6. Contenziosi legali (procedimenti giudiziari o arbitrali) e fiscali pendenti
7. Andamento del valore della quota nel mercato di riferimento
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1. Premessa
Il presente Resoconto intermedio di gestione al 30 settembre 2010, è stato redatto secondo le previsioni
dell’art. 154-ter, comma 5, del decreto legislativo 24 febbraio 1998, n. 58 (Testo Unico della Finanza),
applicabile ai fondi comuni di investimento immobiliari di tipo chiuso quotati su un mercato regolamentato ai
sensi dell’art.103, comma 3, del Regolamento Consob n. 11971 del 1999 come successivamente modificato
e integrato (Regolamento Emittenti).
2. Contesto macroeconomico e andamento del mercato immobiliare
Il contesto macroeconomico
La Banca Centrale Europea nella sua ultima riunione di settembre ha lasciato invariato il tasso di
rifinanziamento al minimo storico della moneta unica pari all'1%, confermando le attese del mercato.
Quest'anno il PIL in Europa dovrebbe crescere tra l'1,4 e l'1,8% (+0,7/+1,3% le stime precedenti), mentre per
l'anno prossimo il range previsto oscilla da un +0,5 ad un +2,3% (+0,2/+2,2% i dati precedenti). Riviste
lievemente al rialzo anche le previsioni riguardanti l'inflazione con l'indice armonizzato dei prezzi al consumo
stimato al +1,6% per il 2010. La ripresa economica ha indotto la BCE a ricordare quanto la competitività degli
stati sia cruciale per la stabilità dell'Unione Europea.
Il presidente Jean-Claude Trichet ha sottolineato come la crescita globale ed il suo impatto sulle esportazioni
dell'area Euro, insieme ad una politica monetaria accomodante ed alle misure adottate per ripristinare il
funzionamento del sistema finanziario, continuerà a sostenere la crescita. I fattori di incertezza sono
rappresentati dagli aggiustamenti di bilancio di alcuni settori industriali e dalle prospettive non brillanti del
mercato del lavoro. Potranno incidere sull'inflazione, invece, eventuali incrementi della fiscalità indiretta e dei
costi amministrativi superiori al previsto, dovuti alle manovre di aggiustamento dei conti pubblici, oltre che
all'evoluzione dei prezzi dell’energia e delle commodities.
In un report gli analisti di Fitch sostengono come il consolidamento fiscale dei paesi della zona Euro non
partirá prima del 2011. Una sostanziale stretta fiscale che rimane per ora limitata a Grecia, Spagna,
Portogallo e Irlanda. Si legge nel documento: «L'annuncio di una rete di sicurezza finanziaria per l'area euro,
i risultati degli stress test sul sistema bancario, nonché una crescita economica migliore delle attese nel
secondo trimestre, hanno stabilizzato il sentiment di mercato. Ciononostante la fiducia degli operatori rimane
fragile con il persistere di timori sulla sostenibilità del recupero economico globale e sull'outlook di medio
termine per le finanze pubbliche.
Il mercato immobiliare europeo e italiano
Dopo un forte rallentamento degli scambi immobiliari in Europa nel corso del 2009, il primo semestre del
2010 ha mostrato segnali di ripresa in tutti i paesi, fatta eccezione per la Spagna, il cui fatturato continua a
diminuire. Di conseguenza il 2010 dovrebbe concludere con un fatturato in lievissimo aumento nei cinque
paesi più importanti (Francia, Germania, Inghilterra, Spagna e Italia), mentre la crescita sarà più significativa
a livello EU27. Tra i principali paesi europei, l’andamento migliore riguarda la Germania, che dovrebbe
vedere una crescita del fatturato intorno al 2,4%.
Andamento e previsioni del fatturato immobiliare
Paese
Francia
Germania
Inghilterra
Spagna
Italia
EU5
EU27
Var% 2008
-1,2
-0,5
-2,0
-7,9
-3,6
-2,6
+3,2
* Stima
** Previsione
Fonte Scenari Immobiliari, settembre 2010
Var% 2009
-18,7
-9,6
-11,3
-17,6
-10,0
-13,3
+1,2
Var% 2010*
+0,8
+2,4
+1,4
-5,0
+1,6
+0,7
+2,1
Var% 2011**
+2,5
+3,4
+1,5
-1,6
+2,7
+1,2
+2,9
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Sul lato dei prezzi in Europa la situazione risulta ancora difficile, con delle attese moderatamente positive
per il 2010 solo per Francia e Germania per quanto riguarda il settore residenziale e commerciale e in Italia
per quanto riguarda il settore commerciale. La situazione dovrebbe capovolgersi verso il sereno nel 2011,
ma con delle difficoltà ancora in Spagna e Inghilterra.
In riferimento al mercato immobiliare in Italia dopo due anni di cali il segno diventa positivo per quanto
riguarda il fatturato, anche se ancora di modesta entità.
Nel settore residenziale c’è ancora una forte offerta di invenduto di qualità scadente e la debolezza del
sistema del credito alle famiglie.
Nel terziario non c’è stata l’attesa immissione di prodotti a prezzi scontati e quindi il numero delle operazioni
rimane ridotto. Il comparto industriale, oltre alla crisi sistemica soffre di una ipertrofia di offerta malqualificata.
In una situazione migliore versa la grande distribuzione nelle aree di sviluppo, come parte del Mezzogiorno.
Nella piccola distribuzione tengono le locazioni primarie, mentre aumenta il vacancy in quelle secondarie.
A differenza di altri paesi europei in Italia non ci sono stati incentivi alla domanda o all’offerta. Il piano casa si
sta rilevando a livello locale spesso più vincolante di quanto previsto in precedenza.
Rimane ancora grande incertezza per quanto riguarda il sistema normativo. La “cedolare secca” sugli affitti
darà forse effetti a lungo termine, ma non si attende un effetto immediato sugli investimenti nel nuovo da
destimnare alla locazione.
Le previsioni per quanto riguarda i prezzi sono di una ulteriore discesa nel 2010, salvo per il settore
commerciale e di un consolidamento nel 2011, ma ancora non si vedono spinte forti per una vera ripresa.
Dall’altro lato c’è una inerzia di fondo che farebbe escludere una possibile caduta.
Variazione percentuale annuale dei prezzi medi degli immobili in Italia
Residenziale
Uffici
Industriale
Commerciale
2009
-6,5%
-2,5%
-7,2%
+0,5%
2010*
-2,5%
-1,4%
-3,0%
+1,0%
2011**
+1,2%
+0,3%
-2,2%
+1,7%
* Stima
** Previsione
Fonte Scenari Immobiliari, settembre 2010
Nel settore degli uffici in Italia si assiste ad una stabilizzazione del mercato nei prezzi e nei canoni, con un
aumento degli scambi nelle classi A e C. In totale, però, con un fatturato di 7 miliardi di euro, si registra un
calo dell’1,4 per cento sullo scorso anno. Va tenuto presente che su questa stima potrebbero incidere
ulteriori effetti negativi della manovra sui fondi immobiliari, che sono tra i maggiori investitori italiani nel
settore. In cambio sono in lieve aumento gli investimenti provenienti dall'estero.
A Roma nell'ultimo biennio il terziario di qualità ha riscontrato, rispetto ai risultati di altre grandi città, una
maggiore dinamicità e una crescita più contenuta del tasso di vacancy. Le origini di tale risultato vanno
rintracciate nella carenza dell’offerta capitolina: pochi nuovi progetti completati e immessi sul mercato,
ancora minori quelli di classe A in top location. Gli uffici di grande pregio offerti hanno incontrato un
collocamento piuttosto veloce e il mercato romano continua ad attrarre gli investitori, date le performance dei
prezzi. Le location più interessanti, negli ultimi due anni, sono state i quartieri Parioli e Prati e la zona Eur.
A Milano anche gli uffici di qualità hanno risentito di un allungamento dei tempi delle trattative e di un lieve
aumento del tasso di vacancy, dovuti all’atteggiamento più cauto della domanda, in particolare da parte delle
multinazionali estere, condizionata dall’esigenza del risparmio e della razionalizzazione degli spazi. Diverso il
trend degli immobili trofeo che, costituendo una quota piuttosto esigua dell’offerta complessiva, hanno
ottenuto performance positive (le uniche del comparto) ed elevati livelli di assorbimento, superiori alla media
degli uffici di classe A. Per il 2011 si prevede un miglioramento di tutti i valori del comparto terziario/uffici, con
le quotazioni delle top location in crescita di circa il 2-3 per cento, a fronte di una media cittadina tra 1 e 2 per
cento. Le aree non locate sono previste in diminuzione.
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3. Dati identificativi del fondo
Il Fondo denominato “Risparmio Immobiliare Uno Energia – Fondo Comune di Investimento Immobiliare di
tipo Chiuso” (di seguito, il “Fondo”) è un fondo comune d’investimento immobiliare di tipo chiuso quotato
istituito, ai sensi dell’articolo 12 bis del Decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze del 24 maggio
1999, n. 228, come successivamente modificato.
Il Consiglio di Amministrazionedella SGR, con propria delibera, ha istituito il Fondo e il relativo regolamento
di gestione (di seguito il “Regolamento”) in data 29 settembre 2005, approvato dalla Banca d’Italia in data 28
giugno 2006, con nota n. 743517.
La durata del Fondo è fissata, salvo in caso di liquidazione anticipata di cui al paragrafo 23 del Regolamento,
in dodici anni a decorrere dalla data di approvazione del Regolamento da parte di Banca d’Italia, con
scadenza al 31 dicembre successivo al compimento del dodicesimo anno.
Il Regolamento prevede l’emissione di due classi di quote di partecipazione (Quote di Classe A e Quote di
Classe B) che attribuiscono ai possessori delle stesse i diritti indicati nel Regolamento stesso. Le Quote di
Classe A sono destinate a un pubblico indistinto e hanno valore nominale pari a Euro 10.000,00 mentre le
Quote di Classe B sono riservate esclusivamente ad Investitori Qualificati e hanno valore nominale pari ad
Euro 100.000,00.
La seguente tabella riporta i principali dati descrittivi del Fondo:
Tipologia di patrimonio immobiliare
Immobili prevalentemente ad uso ufficio/direzionale
Esperto indipendente
Stima s.r.l.
Fiscalità
Fiscalità prevista per tali strumenti finanziari come da D.L.
351/2001 del 25 settembre 2001, convertito con
modificazioni nella Legge del 23 novembre 2001 n. 410, e
successive modifiche, e da D.L. 112/2008
Quotazione
Mercato di quotazione MIV, Segmento Fondi Chiusi di
Borsa Italiana s.p.a., negoziazione dal 07 agosto 2009
Valore iniziale complessivo netto
€ 80.000.000,00
Numero quote emesse Classe A
4.800
Valore nominale delle quote
Numero quote emesse Classe B
Valore nominale delle quote
€ 10.000,00
320
€ 100.000,00
Valore complessivo netto del Fondo al
30.06.2010
€ 77.058.806,00
Valore unitario delle quote al 30.06.2010
Classe A
€ 9.632,35
Valore unitario delle quote al 30.06.2010
Classe B
€ 96.323,51
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4. Gestione immobiliare e finanziaria nel trimestre di riferimento
Gestione immobiliare
Il patrimonio del Fondo alla data del Resoconto intermedio di gestione è costituito da n. 10 immobili del
valore certificato da parte dell’Esperto indipendente del Fondo Stima s.r.l., alla data del 30.06.2010 pari a
Euro 183.715.000,00.
Nel corso del terzo trimestre 2010 non sono avvenute variazioni degli immobili di proprietà del Fondo.
L’attività della SGR è stata, principalmente, rivolta alla rinegoziazione dei contratti di locazione in scadenza
ed alla conservazione e valorizzazione del portafoglio immobiliare acquisito.
Nello specifico per il trimestre in considerazione si segnala, con riferimento agli immobili indicati sotto: (i)
l’intervenuto scambio di corrispondenza con il conduttore Enel Servizi finalizzato a giungere al
perfezionamento di accordi integrativi e/o modificativi dei contratti di locazione vigenti riguardanti taluni
immobili del Fondo; (ii) l’effettuazione di taluni lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria, come di
seguito illustrato.
Pisa, via A. Pisano 120:
si è raggiunto un accordo con il conduttore Enel Servizi di stipulare un nuovo contratto di locazione, previa
risoluzione consensuale dei contratti vigenti, con decorrenza dal 01.01.2012 ed un canone annuo di
locazione pari a Euro 1.230.000,00, con la previsione dell’aggiornamento su base annua in misura pari al
75% della variazione dell’indice ISTAT dei prezzi al consumo dell’anno precedente. In breve, mediante il
perfezionamento di tale accordo, il conduttore Enel Servizi utilizzerà per almeno ulteriori sei anni l’immobile
situato a Pisa (almeno fino al 01.01.2018) a fronte della riduzione del canone di locazione vigente pari al
14,41% (riduzione di Euro 207.087,83). Inoltre al conduttore Enel Servizi viene data facoltà di recesso in
qualunque momento, nei secondi sei anni di durata del contratto di locazione, dal 01.01.2020, con un
preavviso di 12 mesi e quindi con effetto dal 01.01.2021.
Per quanto riguarda la manutenzione straordinaria sono in fase di pianificazione lavori di sostituzione della
rimanente parte delle tubazioni dorsali inerente l’impianto di climatizzazione e la sostituzione di due gruppi
frigo dello stesso.
Livorno, Scali d’Azeglio 44 – Tivoli, Viale Mazzini 8:
si è raggiunto un accordo con l’ex conduttore Enel Servizi nel quale sono state quantificate in via transattiva
le manutenzioni straordinarie non eseguite che dovranno essere pagate da parte del conduttore a seguito
del perfezionamento dell’accordo transattivo. L’importo onnicomprensivo convenuto è pari a Euro
490.000,00. Gli immobili di Livorno, Scali d’Azeglio 44 e Tivoli, Viale Mazzini 8 sono stati liberati da parte del
conduttore rispettivamente in data 16 luglio 2010 e in data 30 giugno 2010. La SGR ha avviato una verifica in
ordine alla situazione del mercato locativo e alla fattibilità di eventuali cambi di destinazione d'uso degli
immobili menzionati.
Venezia, Dorsoduro 3488/U:
sono in fase di esecuzione lavori di manutenzione straordinaria per gli ascensori, con la sostituzione delle
funi e delle pulegge di trazione. In base a quanto previsto dai contratti di locazione relativi all’immobile in
oggetto, l’intervento è a carico del Fondo.
Per quanto riguarda i lavori di ripristino del controsoffitto al quinto piano e la messa in sicurezza degli altri
quattro piani, effettuati da parte del conduttore ma a carico del Fondo, è in corso di definizione l’ammontare
dei costi che dovranno essere pagati da parte del Fondo.
Roma, viale Tor di Quinto n. 47/49:
il conduttore Enel servizi ha reso noto al Fondo che si è verificato un piccolo distacco di una zolla di terra sul
pendio ricompreso nel perimetro dell’immobile di proprietà del Fondo. Tale distacco non ha ostacolato il
pacifico godimento dell’immobile da parte del conduttore. In base a quanto previsto dai contratti di locazione
relativi all’immobile in oggetto, gli interventi di manuntenzione straordinaria sono a carico del conduttore. Il
Fondo si è reso tuttavia disponibile a comprendere meglio le cause di quanto accaduto anche mediante
l’esecuzione di un sopralluogo congiunto con il conduttore.
Genova, via del Lagaccio 3:
proseguono i lavori di compartimentazione ai fini della Prevenzione Incendi dei dispositivi esistenti per le
attività soggette a C.P.I. (Certificato Prevenzione Incendi). Per quanto riguarda l’impiantistica sono in corso
lavori di adeguamento del locale centrale termica, i rifacimenti parziali dell’impianto sanitario e l’installazione
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di nuovi quadri elettrici e luci di emergenza. In base a quanto previsto dai contratti di locazione relativi
all’immobile in oggetto gli interventi sono a carico del conduttore.
Milano, via Cesare Beruto 18:
sono in fase di esecuzione i lavori di manutenzione straordinaria finalizzati a sostituire o montare ex novo, le
scossaline delle finestre al fine di evitare potenziali infiltrazioni di acqua piovana.
In base a quanto previsto dai contratti di locazione relativi all’immobile in oggetto, gli interventi sono a carico
del conduttore.
Milano, via Giovanni Calvino 11:
sono in fase di esecuzione i lavori di compartimentazione ai fini della Prevenzione Incendi e adeguamenti dei
dispositivi esistenti per le attività soggette a C.P.I. (Certificato Prevenzione Incendi). Per quanto riguarda
l’impiantistica sono in corso i lavori di adeguamento del locale centrale termica, rifacimenti parziali
dell’impianto sanitario, l’installazione di nuovi quadri elettrici e luci di emergenza. In base a quanto previsto
dai contratti di locazione relativi all’immobile in oggetto, gli interventi sono a carico del conduttore.
Altri immobili:
nessun evento di particolare rilevanza da segnalare.
In via generale per quanto riguarda la corresponsione dei canoni di locazione relativi agli immobili di
proprietà del Fondo non ci sono casi di ritardo e/o di morosità nei pagamenti da parte dei conduttori.
Gestione mobiliare
L'esubero temporaneo di liquidità è stato impiegato in titoli di stato e in depositi sul conto corrente presso la
banca depositaria, conformemente a quanto previsto dall’articolo 9.4 del Regolamento del Fondo.
Strumenti finanziari derivati di copertura
Durante il trimestre di riferimento non sono stati modificati i tre contratti di interest rate swap in essere, i quali
coprono dal rischio tasso di interesse il 57,5% dei finanziamenti ipotecari contratti.
La riduzione del livello dei tassi di interesse a lungo termine ha portato a una riduzione del valore di mercato
“mark to market” dei contratti appena descritti.
5. Altri eventi di particolare importanza verificatisi nel trimestre di riferimento
In seguito alla delibera del Consiglio di Amministrazione della SGR del 30.07.2010 e dell’Assemblea dei
Partecipanti del 09.08.2010 sono stati distribuiti proventi complessivi che ammontano a Euro 3.450.483,20 al
lordo degli effetti fiscali, che corrisponde ad un provento lordo di Euro 431,31 per ciascuna Quota di Classe
A e ad un provento lordo di Euro 4.313,11 per ciascuna Quota di Classe B.
La data a partire dalla quale sono stati posti in pagamento i predetti proventi era il 26.08.2010 con stacco
cedola il 23.08.2010.
6. Contenziosi legali (procedimenti giudiziari o arbitrali) e fiscali pendenti
Nel trimestre di riferimento risulta pendente il ricorso, presentato dalla SGR in nome e per conto del Fondo,
presso la commissione tributaria di primo grado di Trento avverso avviso di liquidazione n.
06/1T/000205/000/P002, notificato il 2 aprile 2009, riguardante l’immobile situato a Livorno, via Scali
D’Azeglio n. 44.
Con il predetto avviso, l’Agenzia delle Entrate - Ufficio di Trento - ha liquidato, per l’anno 2006, l'importo
complessivo di Euro 65.485,16 di cui Euro 56.000,00 a titolo di imposta di registro, Euro 5.110,00 a titolo di
imposta ipotecaria, Euro 4.370,00 a titolo di imposta catastale, nonché spese di notifica pari ad Euro 5,56.
La Società ha ritenuto opportuno presentare istanza di autotutela diretta all’annullamento dell’avviso in
parola ritenendolo infondato in quanto l’Agenzia non ha riconosciuto la natura di beni accessori ad alcune
unità immobiliari da sempre utilizzate quali beni strumentali. Si osserva, a riguardo, che tale destinazione è
prevista nel contratto di compravendita ed in quello di locazione.
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7. Andamento del valore della quota nel mercato di riferimento
Da inizio anno il prezzo al quale le quote del Fondo sono state scambiate in borsa sono rimaste per un lungo
periodo piuttosto stabili, sopra l’importo di Euro 10.000,00, solo con l’ultima transazione, il 15.09.2010 ad
Euro 9.500,00 per la prima volta si è scesi sotto il valore del NAV pari ad Euro 9.632,35. Da notare che
nell’ultima operazione del 15.09.2010 sono stati scambiati in una unica operazione 25 quote (volume medio
giornaliero scambiato negli ultimi 30 giorni 1,3 quote). Nonostante ciò, rispetto ad altri fondi immobiliari
quotati in borsa a Milano, lo sconto sul NAV è relativamente modesto pari al 1,37%.
Andamento quotazioni da inizio anno
10.500
10.400
10.300
10.200
10.100
10.000
9.900
9.800
9.700
9.600
9.500
9.400
9.300
9.200
9.100
9.000
40
35
30
25
20
15
10
5
31/12/2009
07/01/2010
14/01/2010
21/01/2010
28/01/2010
04/02/2010
11/02/2010
18/02/2010
25/02/2010
04/03/2010
11/03/2010
18/03/2010
25/03/2010
01/04/2010
08/04/2010
15/04/2010
22/04/2010
29/04/2010
06/05/2010
13/05/2010
20/05/2010
27/05/2010
03/06/2010
10/06/2010
17/06/2010
24/06/2010
01/07/2010
08/07/2010
15/07/2010
22/07/2010
29/07/2010
05/08/2010
12/08/2010
19/08/2010
26/08/2010
02/09/2010
09/09/2010
16/09/2010
27/09/2010
0
volumi scambiati (a sx)
prezzo (a dx)
Bolzano, lì 29 ottobre 2010
Per il Consiglio di Amministrazione
Il Presidente
Stefano Tomazzoni