Dott. Arch. Stefano Reppas

Transcript

Studio Tecnico
Via G. Regnoli n. 107
47100 Forlì
TRIBUNALE di FORLI’
SEZIONE FALLIMENTARE
CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO
Fallimento n. 37/07
IMPRESA EDILE CEREDI MAURO
E BASSI CARLA SNC
***
Curatore fallimentare
Avv. Giorgio de Lerma Romita
Giudice Delegato
Dott. ssa Maria Cristina Salvadori
_________________________________________________
P.IVA 01750720409 - Cod. Fisc. RPP SFN 49A01 Z115Y
TRIBUNALE di FORLI’
Fallimento n. 37/07
IMPRESA EDILE CEREDI MAURO
E BASSI CARLA SNC
****
Con autorizzazione del Comitato dei Creditori, il Curatore
Fallimentare Avv. Giorgio De Lerma Romita ha disposto,
affidandone l’incarico allo scrivente Arch. Stefano Reppas, libero
professionista con studio a Forlì in via G. Regnoli n. 107, iscritto
all’Ordine degli Architetti della provincia di Forlì–Cesena al n.
677, la determinazione e valutazione dei beni immobili da
acquisire all’attivo del fallimento della Impresa Edile di Ceredi
Mauro e Bassi Carla snc, nonché dei soci in proprio Ceredi
Mauro e Bassi Carla.
OPERAZIONI EFFETTUATE
a) Incontri con il Curatore Fallimentare Avv. Giorgio De Lerma
Romita;
b) Incontri con il Presidente del Comitato dei creditori Geom.
Ivan Bazzocchi;
c) Visure ipotecarie presso la Conservatoria dei Registri
Immobiliari di Forlì;
d) Visure catastali presso l’UTE di Forlì;
e) Accertamenti presso l’Ufficio Tecnico del Comune di
Cesenatico;
f) Accertamenti presso l’Ufficio Tecnico del Comune di
Montiano;
g) Accertamenti presso l’Ufficio Tecnico del Comune di
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Gambettola;
i) Sopralluoghi presso i vari beni oggetto di stima dislocati nei
comuni di Cesenatico, Montiano e Gambettola.
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Procederò ora a descrivere e valutare i beni separatamente come
segue:
1) FABBRICATO AD USO CIVILE ABITAZIONE SITO A
GAMBETTOLA IN VIA KENNEDY N. 58 – QUOTA DI
PROPRIETA’ 1/5
IDENTIFICAZIONE CATASTALE
Tale fabbricato è indicato al N.C.E.U. del Comune di Gambettola
al foglio n. 5, particella n. 492, subalterno n. 1, categoria
A/3, classe 4, consistenza vani 6, rendita € 635,24, piano T1 e foglio n. 5, particella n. 492, subalterno n. 2, categoria
C/6, classe 1, consistenza mq 21, rendita € 52,06, piano T.
L’immobile catastalmente risulta di proprietà di:
- Ceredi Daniele per la quota di 1/5;
- Ceredi Gigetto per la quota di 1/5;
- Ceredi Mauro per la quota di 1/5;
- Ceredi Pio e per la quota di 1/5;
- Ceredi Sandra per la quota di 1/5.
***
PROVENIENZA DELL’IMMOBILE
Con atto di successione n. 5.855 del 13/05/2006 per causa di
morte del sig. Ceredi Sergio, il bene in oggetto viene acquistato
per la quota di 1/5 cadauno ai signori Ceredi Mauro, Ceredi
Gigetto, Ceredi Pio, Ceredi Sandra e Ceredi Daniele.
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DESCRIZIONE DEL BENE
Trattasi di un fabbricato adibito ad uso civile abitazione sito nel
comune di Gambettola in via Kennedy n. 58.
E’ ubicato nella periferia cittadina in una zona residenziale
completamente urbanizzata per quanto riguarda l’urbanizzazione primaria ma carente per quanto riguarda l’urbanizzazione
di tipo secondario.
Il fabbricato è realizzato su un lotto di terreno di forma
rettangolare recintato sul fronte via Kennedy da muretto con
sovrastante ringhiera in ferro verniciato, sulla quale si apre un
passo carraio chiuso da cancello scorrevole.
La corte è adibita in parte a giardino ed in parte a passo carraio
e pedonale.
La costruzione, di due piani fuori terra, è realizzata con
fondazioni in c.a. con muratura portante in elevazione in
laterizio da cm 30, con solai in laterocemento e tetto a telaio con
manto in laterizio.
Esternamente è completo di intonaco con tinteggiatura al quarzo
e di gronde e pluviali in rame, il tutto in buono stato di
conservazione.
Il fabbricato è così suddiviso:
Piano terra (altezza mt 2,40) – superficie mq 105:
Ha destinazione d’uso a ripostiglio ed autorimessa, pur essendo
attualmente usato come abitazione, ed è così composto:
- Cucinotto
- Corridoio
- WC
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- Tavernetta
- Autorimessa.
Questi locali presentano la pavimentazione in monocottura
tranne quella del bagno che è in ceramica, porte interne in legno
tamburato e pareti di bagno e cucinotto rivestite con piastrelle
ceramicate.
Tutti i rivestimenti e le rifiniture del piano terra sono di recente
fornitura ed in buone condizioni di conservazione.
Piano primo (altezza mt 3,00) – superficie mq 105:
Il primo piano, al quale si accede sia dalla corte del fabbricato
tramite scala esterna sia all’interno dal piano terra mediante
scala con scalini in marmo, è adibito e destinato a civile
abitazione.
E’ così composto:
- Soggiorno
- Ingresso
- Camera da letto n. 1
- Bagno.
Questi locali presentano la pavimentazione in ceramica di vari
tipi e misure. Le pareti del bagno sono rivestite con piastrelle
ceramicate, le porte interne e le finestre sono in legno verniciato,
il bagno è completo di vasca da bagno, water, bidet e lavandino
in porcellanato.
Tutti i rivestimenti e le rifiniture del primo piano sono
prevalentemente
di vecchia fornitura (risalgono all’epoca di
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costruzione
del
fabbricato)
ma
in
buone
condizioni
di
conservazione.
L’immobile è fornito di impianto di riscaldamento con radiatori
in ghisa, di impianto elettrico eseguito sotto traccia, di impianto
idrico con acqua calda e fredda, di impianto telefonico e
televisivo.
ACCERTAMENTO DI GODIMENTO DEL BENE
Al momento del mio sopralluogo l’immobile era occupato dal sig.
Ceredi Daniele (uno dei comproprietari)
DIVISIBILITA’ DEL BENE
Considerando le caratteristiche costruttive del fabbricato, la sua
destinazione d’uso e la disposizione dei servizi, non è attuabile
né commercialmente conveniente la suddivisone in più unità
immobiliari.
STIMA DEL BENE
I criteri di stima sono quelli della valutazione per comparazione.
Si tiene conto prevalentemente delle caratteristiche intrinseche
ed estrinseche degli immobili oggetto di stima, confrontandoli
con altri immobili presenti sul mercato immobiliare odierno
aventi caratteristiche analoghe.
Nel caso specifico si prende atto che l’immobile è intestato a n. 5
comproprietari per la quota di 1/5 ciascuno e che il fallito ne è
comproprietario di 1/5.
Di conseguenza:
Piano terra – servizi
Superficie mq 105,00 x 60%
=mq
Piano primo – abitazione
6
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63,00
TOTALE
Mq 168,00 x € 1.300,00
arrotondato
=mq
105,00
=mq
168,00
=€
218.400,00
=€
220.000,00
QUOTA DI COMPROPRIETA’ CEREDI MAURO 1/5:
Di conseguenza:
€ 220.000,00 x 1 / 5
=€
44.000,00
In conclusione, il valore di mercato della quota di 1/5 di
proprietà del sig. Ceredi Mauro del fabbricato ad uso
civile abitazione sito a Gambettola in via Kennedy n. 58 e’
€ 44.000,00 (quarantaquattromila euro).
ACCERTAMENTI DI LEGITTIMITA’
Dagli accertamenti effettuati presso l’Ufficio Tecnico del Comune
di Gambettola, è risultato quanto segue:
Il fabbricato è stato realizzato con licenza edilizia rilasciata del
Comune di Gambettola n. 567 del 02/05/1970 e successiva
variante n. 909 del 23/09/1972.
Il 15/02/2001 ha ottenuto l’abitabilità.
Attualmente il piano terra presenta la seguente difformità:
Ha destinazione d’uso a locali di servizio, mentre è in effetti
attualmente usato come abitazione.
Faccio presente che nella mia stima considero tale piano
come destinato a servizi ed autorimessa e non ad uso
abitativo.
La mia stima è inoltre al netto delle spese per l’aggiornamento
delle pratiche catastali, che ammonteranno a circa € 2.000,00,
spesa che dovrà essere sostenuta dal futuro acquirente.
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MONTIANO IN VIA MATTEOTTI N. 13
Tale fabbricato è indicato al N.C.E.U. del Comune di Montiano
al foglio n. 5, particella n. 118, categoria A/4, classe 2,
consistenza vani 6, rendita € 418,33, piano T-1. L’immobile
catastalmente risulta di proprietà per intero di Ceredi Mauro.
Con atto di compravendita del Notaio Porfiri Antonio trascritto
al n. 6.260 del 26/05/2005, il sig. Ceredi Mauro acquista per
intero dai signori Sacchetti Marziano, Sacchetti Vittoria,
Sacchetti Lucia e Sacchetti Letizia il bene oggetto di stima.
Trattasi di fabbricato adibito a civile abitazione di due piani
fuori terra con annesso locale ad uso ripostiglio, sito nel comune
di Montiano in via Matteotti n. 13 ed ubicato nell’estrema
periferia cittadina in una zona residenziale in espansione
completamente urbanizzata per quanto riguarda l’urbanizzazione primaria ma carente per quella di tipo secondario.
Il fabbricato è realizzato su un lotto di terreno di forma
rettangolare adibito a parcheggio e giardino, recintato sul fronte
via Matteotti da muretto con sovrastante ringhiera in ferro
zincato.
L’edificio, composto da piano terra e piano primo, è realizzato
con fondazioni in c.a. e di tamponamento in laterizio da cm 30,
con solai in laterocemento e tramezzi interni in laterizio forato
da cm 8.
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Esternamente è completo di intonaco e tinteggiatura in buono
stato di conservazione.
Il fabbricato è così suddiviso:
Piano terra (altezza mt 2,10) – superficie mq 80:
Ha destinazione d’uso a servizi e cantina, pur essendo
attualmente usato come abitazione, ed è così composto:
- Cucina
- Corridoio
- Bagno
- Camera da letto n. 1 e n. 2.
Questi locali presentano pavimentazione in ceramica e pareti
complete di intonaco al civile con tinteggiatura a tempera,
tranne quelle del bagno che sono rivestite con piastrelle
ceramicate.
Il bagno è completo di box doccia, lavandino, water e bidet in
porcellanato.
Tutti i rivestimenti e le rifiniture sono di seconda scelta
commerciale ma in buone condizioni di conservazione.
Piano primo (altezza mt 2,70) – superficie mq 80:
Il primo piano, al quale si accede tramite scala esterna, è adibito
a civile abitazione ed è così composto:
- Ingresso – Soggiorno – angolo cottura
- Disimpegno
- Corridoio
- Bagno.
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Questi locali presentano pareti complete di intonaco al civile e
pavimentazione in parquet, tranne quella di bagno e di parte del
corridoio che è in monocottura.
Il bagno è completo di vasca da bagno, box doccia, water, bidet e
lavandino in porcellanato.
Tutti i rivestimenti e le rifiniture del primo piano sono di prima
scelta commerciale ed in ottimo stato di conservazione in quanto
di recente ristrutturazione e non ancora utilizzati.
L’immobile è fornito di impianto di riscaldamento, di impianto
elettrico eseguito sotto traccia, di impianto idrico e di impianto
telefonico e televisivo.
Gli infissi esterni sono in P.V.C. con vetri con camera d’aria.
Ripostiglio – superficie mq 8:
Sul lato destro e sul retro del fabbricato è realizzato un locale
adibito a ripostiglio che presenta pavimentazione rivestita con
piastrelle in monocottura, pareti complete di intonaco al civile e
tinteggiatura a tempera.
Il locale è fornito di impianto elettrico.
Al momento del mio sopralluogo l’immobile era occupato dal sig.
Ceredi Mauro (fallito)
Considerando le caratteristiche costruttive del fabbricato, la sua
destinazione d’uso e la disposizione dei servizi, non è attuabile
né commercialmente conveniente suddividerlo in più unità
immobiliari.
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STIMA DEL BENE
Di conseguenza:
Piano terra – servizi
=mq
48,00
=mq
80,00
Ripostiglio superficie mq 8,00 x 50%
=mq
4,00
=mq
132,00
Piano primo – abitazione
TOTALE
Mq 132,00 x € 2.100,00
arrotondato
=€
277.200,00
=€
275.000,00
In conclusione, il valore di mercato del fabbricato di
proprietà del sig. Ceredi Mauro sito a Montiano in via
Matteotti n. 13 e’ € 275.000,00 (duecentosettantacinque
mila euro).
***
di Montiano è risultato quanto segue:
Il
fabbricato
è
ubicato
in
una
zona
residenziale
di
completamento (zona B). L’11/07/2005 è stata presentata al
Comune di Montiano la Denuncia di Inizio Attività per opere di
manutenzione straordinaria, da eseguirsi nel fabbricato (pratica
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n. 3670).
Attualmente il fabbricato presenta la seguente difformità al
progetto che riguarda tale D.I.A.:
Sia al piano terra che al piano primo ci sono degli spostamenti di
pareti interne e ne sono state realizzate delle nuove.
Di
conseguenza
è
necessario
procedere
alla
presentazione di una variante alla richiesta di fine lavori
entro l’08/06/2008 ed inoltre all’aggiornamento delle
pratiche catastali, quest’ultime ammontanti a circa €
2.000,00 (spesa che dovrà essere sostenuta dal futuro
acquirente).
3) TERRENO SITO NEL COMUNE DI CESENATICO IN VIA
A. MANTEGNA – LOCALITA’ VALVERDE.
Trattasi di un appezzamento di terreno pianeggiante indicato al
Catasto del Comune di Cesenatico al foglio n. 39, mappale n.
2112,
mq
694,
qualità
relitto
stradale,
intestato
catastalmente alla signora Bassi Carla.
PROVENIENZA DEL BENE
Con atto di divisione del notaio Antonio Porfiri trascritto il
21/01/2006 al n. 970, la signora Bassi Carla diviene proprietaria
per intero del bene oggetto di stima.
Trattasi di terreno a forma rettangolare ubicato in prossimità
del lungomare della frazione Valverde di Cesenatico, lungo la via
Mantegna e confinante con il ristorante denominato “Al
Passatore” e l’albergo denominato “Hotel S. Giorgio”.
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Sul fronte strada è recintato con rete metallica plastificata
sostenuta da pali in cemento ed in ferro, fissati nel terreno.
STIMA DEL BENE
Secondo il P.R.G. vigente, il terreno ha tipologia di zona D/5,
sottozona D5b. Tale zona identifica le aree e gli edifici destinati
alla riqualificazione turistica ed alle attività ricreative, sportive
e per il tempo libero all’aperto, connesse al turismo.
Nel caso specifico è adibita ad attività di gioco dei minori, a
giochi d’acqua e piscina e ad attività commerciali.
Su questa area è possibile realizzare edifici con i seguenti
parametri edilizi:
- altezza massima mt 3,00;
- visuale libera 0,5;
- distanza dei confini interni: mt 5,00;
- rapporto di copertura 8%;
- piani fuori terra: 1
- destinazione a servizi ragguagliata in aggiunta: non superiore
al 20% del sn.
Di conseguenza, tenuto conto di quanto sopra, si considera una
superficie massima edificabile consentita (per le attività cui è
destinata l’area) di mq 55,22 per l’edificio principale e mq 11 per
i servizi.
Pertanto si valuta il terreno come segue:
Superficie mq 694,00 x € 400,00
arrotondato
=€
277.600,00
=€
275.000,00
In conclusione, il valore commerciale del terreno sito a
Valverde di Cesenatico in via Mantegna e’ di € 275.000,00
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(duecentosettantacinquemila euro).
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CAPRICORNO ANGOLO VIA ACQUARIO – LOCALITA’
VILLAMARINA.
Trattasi di un appezzamento di terreno pianeggiante indicato al
Catasto Terreni del Comune di Cesenatico al foglio n. 39,
particella n. 2157 di mq 396 e foglio n. 39, particella n.
2158 di mq 353. Catastalmente tale bene è intestato per 1/2
cadauno ai signori Ceredi Mauro e Bassi Carla.
PROVENIENZA DEL BENE
Tali beni sono pervenuti ai signori Bassi Carla e Ceredi Mauro
per la quota di 1/2 cadauno con atto di compravendita del Notaio
Porfiri Antonio, trascritti rispettivamente agli articoli n. 1.717
del 18/02/1989 e n. 8442 del 03/10/1995.
Trattasi di un lotto di terreno a forma rettangolare, della
superficie complessiva di mq 749, ubicato nella frazione
Villamarina di Cesenatico e confinante con via Capricorno e via
Acquario e con altre proprietà di Ceredi Mauro e Bassi Carla, a
poca distanza dal lungomare di Cesenatico in una zona
residenziale con tipologia B/1 e coefficiente di costruzione if 0,65.
Di conseguenza il massimo realizzabile è:
mq 749 x 65%
=€
486,85
E’ recintato su due lati (via Capricorno e via Acquario) da
muretto con sovrastante rete metallica plastificata, mentre nel
lato monte comunica con il lotto di terreno che fa da corte ai
fabbricati di proprietà dei falliti e viene oggi usato come passo
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carraio e parcheggio di automezzi di proprietà del sig. Ceredi
Mauro. Per questo motivo nella recinzione lato via Acquario si
apre un passo carraio
chiuso da cancello scorrevole in ferro
verniciato.
STIMA DEL BENE
Considerando
la
destinazione
d’uso
del
terreno,
la
sua
ubicazione ed il suo coefficiente di edificabilità, si valuta il
terreno così:
Superficie mq 749,00 x € 600,00
arrotondato
=€
449.400,00
=€
450.000,00
In conclusione, il valore commerciale del terreno sito a
Villamarina di Cesenatico in via Capricorno angolo via
Acquario e’ di € 450.000,00 (quattrocentocinquantamila
euro).
Tale valore è al netto delle spese per la realizzazione della
recinzione divisoria con il lotto di terreno a monte.
5)
COMPLESSO
IMMOBILIARE
AD
USO
CIVILE
ABITAZIONE SITO A CESENATICO IN VIA CAPRICORNO N.
1 – LOCALITA’ VILLAMARINA.
Trattasi di due fabbricati indicati al N.C.E.U. del Comune di
Cesenatico al foglio n. 39, particella n. 136, subalterno n. 4,
zona 1, categoria A/3, classe 2, consistenza vani 13,50,
rendita € 801,80, piano T-1 e foglio n. 39, particella n. 136,
subalterno n. 3, piano T nonché al Catasto Terreni di
detto Comune al foglio n. 39, particelle n. 2.159 e n. 2.156.
L’immobile catastalmente risulta di proprietà dei coniugi Bassi
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Carla e Ceredi Mauro.
***
Anche tali beni, come quelli indicati al punto n. 4, sono
pervenuti ai signori Bassi Carla e Ceredi Mauro per la quota di
1/2 cadauno con atto di compravendita del Notaio Porfiri
Antonio, trascritti rispettivamente agli articoli n. 1.717 del
18/02/1989 e n. 8442 del 03/10/1995.
Trattasi di due palazzine adibite ad uso civile abitazione,
distaccate fra di loro ma unite da portico comune, di due e tre
piani fuori terra e piano interrato.
Sono realizzate su un lotto di terreno della superficie
complessiva (area coperta e scoperta) di catastali mq 1.017,00,
recintato nel lato via Capricorno da muretto con sovrastante
ringhiera e adibito in parte a parcheggio privato con n. 3 posti
auto privati ad uso pubblico. Si trova a monte del terreno
precedentemente valutato e descritto (al punto 4), con il quale
attualmente risulta comunicante.
Nel terreno sono stati realizzati un portico di mq 26,25 ed un
pergolato in legno di mq 75,00.
Le palazzine sono realizzate nel modo seguente: una con
struttura portante in c.a. con muratura di tamponamento in
laterizio forato a due teste, e l’altra con struttura portante in
muratura a due teste con divisori interni in laterizio forato da
cm 8, solai in laterocemento e copertura a tetto con manto di
tegole portoghesi.
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Esternamente
sono
complete
di
intonaco
al
civile
con
tinteggiatura e di gronde e pluviali in rame, il tutto in buono
stato di conservazione.
Sono ubicate a poca distanza dal lungomare di Cesenatico, in
una zona B/1 in fase di espansione, completamente urbanizzata
per
quanto
riguarda
sia
l’urbanizzazione
primaria
che
secondaria.
Sono così suddivise:
a) PALAZZINA LATO MARE
Appartamento interno 1/1
Trattasi di locali al piano terra, adibiti ad uso civile abitazione,
ai quali si accede sia dal fronte via Capricorno tramite ingresso
comune con l’appartamento del piano primo, sia tramite ingresso
indipendente collocato sul retro della corte.
- Ingresso comune
- Corridoio
- Soggiorno
- Cucinotto
- Cucina
- Disimpegno
- Ripostiglio (servizi altezza mt 2,40)
- Bagno n. 1
- Bagno n. 2
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Questi locali hanno un’altezza di mt 2,70 e presentano
pavimentazione in piastrelle in parte in monocottura ed in parte
in ceramica, porte interne e finestre in legno verniciato,
battiscopa in legno e
pareti complete di intonaco con
tinteggiatura prevalentemente a tempera tranne quelle dei due
bagni e della cucina che sono rivestite con piastrelle ceramicate.
I due bagni sono completi di box doccia e sanitari in
porcellanato.
Tutti i rivestimenti e le rifiniture sono in buone condizioni di
conservazione.
L’appartamento
è
fornito
di
impianto
di
riscaldamento autonomo con caldaia a muro, di impianto
elettrico eseguito sotto traccia, di impianto idrico con acqua
calda e fredda, di impianto telefonico e televisivo.
Ha la seguente superficie:
Locali ad uso abitazione: mq 118,00
Servizi: mq 18,00.
Trattasi di locali adibiti ad uso civile abitazione, ai quali si
accede dall’ingresso comune al piano terra tramite scala interna.
E’ così suddiviso:
PORZIONE DI FABBRICATO CON ALTEZZA MT 2,70:
- Ripostiglio e vano caldaia
- Soggiorno
- Bagno con doccia
- Disimpegno
Questi locali presentano la pavimentazione in parte in legno
(soggiorno e disimpegno) ed in parte in piastrelle ceramicate
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(bagno e ripostiglio).
PORZIONE DI FABBRICATO CON ALTEZZA MT 2,20:
- Corridoio (pavimentato in legno)
- Studio (pavimentato in legno)
- Bagno con vasca da bagno
- Cucina (pavimentata in legno)
- Camera da letto n. 1 (pavimentata in legno)
- Camera da letto n. 2 (pavimentata in legno)
L’appartamento
impiantistica
presenta
con
le
rivestimenti,
stesse
rifiniture
caratteristiche
di
ed
quello
precedentemente descritto.
Sul fronte via Capricorno e sul retro lato mare sono realizzati un
balcone ed un terrazzo con parapetti costituiti da muretto in
muratura
con
sovrastante
ringhiera
in
ferro
zincato,
pavimentati con piastrelle in monocottura.
L’appartamento ha la seguente superficie:
Locali ad uso abitazione: mq 42,00
Servizi (altezza media 2,20): mq 76,00
Terrazzo – balcone: mq 20,00
b) PALAZZINA LATO MONTE
Trattasi di locali al piano terra e piano interrato, adibiti ad uso
civile abitazione, ai quali si accede dalla corte comune tra le due
palazzine tramite ingresso indipendente.
- Ingresso
- Disimpegno n. 1
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- Disimpegno n. 2
- Soggiorno
- Camera da letto
- Bagno con doccia
Questi locali hanno un’altezza di mt 2,70 e presentano la
pavimentazione in piastrelle in gress porcellanato tranne quelle
del bagno che sono in ceramica.
L’appartamento
impiantistica
con
presenta
le
rivestimenti,
stesse
rifiniture
caratteristiche
delle
ed
unità
immobiliari precedentemente descritte.
Collegato ai locali ad uso abitativo, vi è un locale adibito a
deposito materiale con annessi locali ad uso ripostiglio, con
altezza media mt 2,60.
Da un vano scala interno si accede al piano interrato adibito a
cantina con annesso locale ad uso disimpegno – WC, con altezza
mt 2,40 , pavimentato con piastrelle ceramicate, completo di
intonaco e tinteggiatura a tempera e fornito di impianto
elettrico.
All’esterno vi è un locale annesso ad uso deposito, con altezza
media di mt 2,20 ed ingresso indipendente.
Locali ad uso abitazione (altezza mt 2,70): mq 66,00
Locali ad uso deposito (altezza mt 2,60): mq 27,00
Cantine (piano interrato): mq 46,00
Deposito (altezza mt 2,20): mq 6,00.
Trattasi di locali ai piani primo e sottotetto, adibiti ad uso civile
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abitazione, ai quali si accede dalla corte del fabbricato tramite
vano scala con scalini in marmo (ingresso indipendente).
E’ così suddiviso:
PIANO PRIMO (abitazione), altezza mt 2,70:
- Soggiorno (pavimentato in legno)
- Bagno con box doccia (pavimentato e rivestito con piastrelle
ceramicate)
- Antibagno
- Cucina (pavimentata in legno)
- Disimpegno
Questi locali presentano rivestimenti e rifiniture di prima scelta
commerciale ed in buone condizioni di conservazione.
SOTTOTETTO:
Il sottotetto, che ha altezza massima di mt 3,04 (al colmo) e
minima di mt 1,65 (ai lati), è attualmente stato trasformato ad
uso abitativo, ricavando alcuni locali ad uso camera da letto (n.
2), studio, corridoio e bagno (con vasca).
Questi
locali
presentano
pavimentazione
in
parquet
e
rivestimenti e rifiniture in ottime condizioni di conservazione in
quanto recentemente realizzati.
BALCONI:
Sia al primo piano che al sottotetto sono realizzati due balconi
con pavimentazione e parapetti con caratteristiche uguali agli
altri descritti.
Locali ad uso abitazione (primo piano, altezza mt 2,70): mq 64,00
Sottotetto (trasformato in abitazione): mq 55,00
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Balconi: mq 28,00
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Al momento del mio sopralluogo le unità immobiliari indicate
con interno n. 1 e n. 3 risultavano usate (non abitate) dal sig.
Ceredi Mauro, quella indicata con il n. 2 era occupata dalla
signora Ceredi Silvia (figlia dei coniugi Ceredi) e quella indicata
con il n. 4 dal figlio sig. Ceredi Daniele.
Per le ultime due unità immobiliari non risultano in essere
contratti di affitto o altri contratti a favore dei due occupanti.
Come già indicato, trattasi di quattro unità immobiliari
dislocate in due palazzine distaccate ed indipendenti fra loro
anche se realizzate nello stesso lotto di terreno.
Secondo il mio parere è tuttavia consigliabile e commercialmente
conveniente effettuare la vendita di tutte le unità immobiliari in
un unico lotto, per non costituire un condominio.
STIMA DEL BENE
Di conseguenza:
a) PALAZZINA LATO MARE
Locali ad uso abitazione mq 118,00 x 100%
=mq
118,00
Servizi mq 18,00 x 60%
=mq
10,80
24
_________________________________________________
=mq
42,00
Servizi mq 76,00 x 60%
=mq
45,60
Terrazzo – balcone mq 20,00 x 50%
=mq
10,00
=mq
66,00
Locali ad uso deposito mq 27,00 x 70%
=mq
18,90
Cantine (piano interrato) mq 46,00x 60%
=mq
27,60
Deposito mq 6,00 x 50%
=mq
3,00
=mq
64,00
Sottotetto mq 55,00 x 50%
=mq
27,50
Terrazzo – balcone mq 28,00 x 50%
=mq
14,00
=mq
447,40
b) PALAZZINA LATO MONTE
TOTALE
Mq 447,40 x € 2.200,00
arrotondato
=€
984.280,00
=€
980.000,00
In conclusione, il valore di mercato del complesso
immobiliare
composto
da
due
palazzine
site
a
Villamarina di Cesenatico in via Capricorno n. 1 e’ €
980.000,00 (novecentoottantamila euro).
di Cesenatico è risultato quanto segue:
I fabbricati sono stati realizzati con licenza edilizia n. 106/98 del
25/05/1998 e successive varianti in corso d’opera n. 7.438 del
29/03/1999 e protocollo n. 14.422 del 14/06/1999.
25
_________________________________________________
Attualmente il piano terra presenta la seguente difformità al
progetto di costruzione e successive varianti:
- Spostamento di pareti interne;
- trasformazione (in uso) dei sottotetti ad abitazioni.
Per risanare tali difformità ed ottenere l’agibilità (ad
oggi
non
ottenuta)
è
necessario
procedere
alla
presentazione di una nuova D.I.A. in sanatoria ed alla
richiesta per ultimazione lavori presso il Comune di
Cesenatico.
Faccio presente che nella mia stima sopra esposta i
fabbricati vengono valutati considerando la destinazione
d’uso effettiva dei vari locali, e non l’uso che attualmente
ne viene fatto.
La mia stima è inoltre al netto delle spese per l’aggiornamento
delle pratiche catastali, che dovranno essere sostenute dal futuro
acquirente.
IN CONCLUSIONE
VALORE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI STIMA:
GAMBETTOLA IN VIA KENNEDY N. 58 – QUOTA DI
PROPRIETA’ 1/5
=€
44.000,00
MONTIANO IN VIA MATTEOTTI N. 13 (proprietà per intero di
Ceredi Mauro)
=€
275.000,00
A. MANTEGNA – LOCALITA’ VALVERDE (proprietà Bassi
Carla)
=€
26
_________________________________________________
275.000,00
CAPRICORNO ANGOLO VIA ACQUARIO – LOCALITA’
VILLAMARINA (proprietà Ceredi Mauro e Bassi Carla)
=€
5)
COMPLESSO
IMMOBILIARE
AD
450.000,00
USO
CIVILE
ABITAZIONE SITO A CESENATICO IN VIA CAPRICORNO N.
1 – LOCALITA’ VILLAMARINA (proprietà Bassi Carla e Ceredi
Mauro)
=€
980.000,00
TOTALE =€
2.024.000,00
(duemilioniventiquattromila euro)
***
ISCRIZIONI e TRASCRIZIONI CONTRO
Dalle visure effettuate presso la Conservatoria dei Registri
Immobiliari di Forlì risulta quanto segue:
!" Iscrizione n. 644 del 14/04/1989 di un mutuo a favore della
Cassa Rurale Artigiana di Sala di Cesenatico contro
Ceredi Mauro e Bassi Carla fino alla concorrenza di L.
60.000.000 (€ 30.987,41) della durata di 5 anni che grava
sul fabbricato sito a Cesenatico in via Capricorno n.
1;
Banca di Credito Cooperativo di Sala di Cesenatico contro
Ceredi Mauro e Bassi Carla fino alla concorrenza di L.
200.000.000 (€ 103.291,38) della durata di 10 anni che
grava sul fabbricato sito a Cesenatico in via
Capricorno n. 1;
27
_________________________________________________
Rolo Banca contro Ceredi Mauro e Bassi Carla fino alla
concorrenza di L. 800.000.000 (€ 413.165,52) della durata
di 15 anni che grava sul fabbricato sito a Cesenatico
in via Capricorno n. 1;
!" Iscrizione n. 4773 del 06/08/2005 di un mutuo fondiario a
favore della Banca di Cesena Credito Cooperativo contro
Ceredi Mauro e Bassi Carla fino alla concorrenza di €
920.000,00 della durata di 12 anni che grava sul terreno
sito a Cesenatico in via Capricorno;
!" Iscrizione n. 4264 del 22/06/2006 di una ipoteca giudiziale
a favore della Romagna Est Banca di Credito Cooperativo
scrl contro Ceredi Mauro e Bassi Carla fino alla
concorrenza di € 140.000,00 che grava su tutti i beni
descritti nella perizia;
a favore della Romagna Est Banca di Credito Cooperativo
scrl contro Ceredi Mauro e Bassi Carla fino alla
descritti nella perizia;
a favore della Banca di Credito Cooperativo di Cesena
contro Ceredi Mauro, Bassi Carla e la società Ceredi
Costruzioni di Ceredi Mauro & C snc fino alla concorrenza
di € 650.000,00 che grava su tutti i beni descritti nella
perizia;
28
_________________________________________________
a favore della Banca di Credito Cooperativo di Gatteo
contro Ceredi Mauro, Bassi Carla e la società Ceredi
Costruzioni di Ceredi Mauro & C snc fino alla concorrenza
di € 350.000,00 che grava su tutti i beni descritti nella
perizia;
a favore della Unicredit Banca contro Ceredi Mauro, Bassi
Carla e la società Ceredi Costruzioni di Ceredi Mauro & C
snc fino alla concorrenza di € 75.000,00 che grava su
tutti i beni descritti nella perizia;
a favore della Unicredit Banca contro Ceredi Mauro e
Bassi Carla fino alla concorrenza di € 75.000,00 che
grava su tutti i beni descritti nella perizia;
a favore della Unicredit Banca contro Bassi Carla, Bassi
Ettore e la società Pensione Villa Bassi di Bassi Carla & C
snc fino alla concorrenza di € 130.000,00 che grava sul
fabbricato sito a Cesenatico in via Capricorno n. 1 e
sul terreno sito nella stessa via ed inoltre sul
terreno sito a Cesenatico in via Mantegna;
!" Iscrizione n. 2865 del 26/05/2005 di un mutuo fondiario a
favore della Romagna Est Banca di Credito Cooperativo
contro Ceredi Mauro fino alla concorrenza di € 560.000,00
che grava sul fabbricato sito a nel Comune di
Montiano;
29
_________________________________________________
a favore della Prati Spa contro Ceredi Mauro fino alla
descritti nella perizia ad eccezione del terreno sito
a Cesenatico in via Mantegna.
In allegato: n. 28 fotografie.
Forlì, 15 aprile 2008
Il consulente tecnico
30
_________________________________________________

Dott. Arch. Stefano Reppas

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