Perizia - ISVEG Istituto Vendite Giudiziarie | Benvenuti

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Arch. F.Cecilia Franchi
Via Vincenzo Monti 8
50124 Firenze
Tel. 055561141
e-mail: [email protected]
[email protected]
TRIBUNALE DI FIRENZE
Esecuzioni Immobiliari
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Causa civile: Reg.Gen.652/12 - Esecuzione Immobiliare
All’udienza del 20/ 05/ 2014
Giudice:
Dott. Lucia SCHIARETTI
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Ricorrente: BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI CAMBIANO
Soc. Coop. Per Azioni
Convenuto: …….
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RELAZIONE
della sottoscritta Consulente Tecnico d’Ufficio
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PREMESSE E SVOLGIMENTO DELL’INCARICO
In data 5 dicembre 2013, la sottoscritta Arch. F.Cecilia Franchi, cod. fisc.
FRNFNC55S70D612J, iscritta all’Albo degli Architetti di Firenze con il n.2970 ed
all’Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Firenze con il n. 5098, veniva
convocata dall’Ill.mo G.E. Dott. Lucia Schiaretti che, previo giuramento, le conferiva
l’incarico di CTU nella Causa Civile Reg. Generale 652/12 tra BANCA DI
CREDITO COOPERATIVO DI CAMBIANO Soc. Coop. Per Azioni e BOER
LUCA, sottoponendole i seguenti quesiti:
“ Provveda a:
1. identificare i beni oggetto del pignoramento, con precisazione
dei confini e dei dati catastali e della loro corrispondenza a quelli indicati nel
pignoramento: a tal proposito, in caso di modifiche catastali, il consulente
dovrà precisare i nuovi identificativi, la variazione dalla quale si originano e la
corrispondenza tra vecchi e nuovi identificativi. Indichi altresì, se l’immobile
sia regolare catastalmente; avvisi il Giudice se i dati catastali indicati nel
pignoramento non consentono l’univoca individuazione del bene; indicare
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Arch. F.Cecilia FRANCHI
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C.T.U.:
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2.
specificamente se al catasto sono depositate le planimetrie dell’immobile, se vi
è corrispondenza tra le planimetrie e lo stato di fatto e tra l’intestatario catastale
e il soggetto esecutato; solo se necessario, e previo assenso del creditore che
dovrà sostenere i costi e autorizzazione del Giudice, proceda ad eseguire le
necessarie variazioni per l’aggiornamento del catasto, provvedendo, in caso di
difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o
redazione e all’accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente
accatastate;
riportare gli estremi dell’atto di pignoramento e specificare se lo stesso riguardi
la proprietà dell’intero bene, quota di esso (indicando i nominativi dei
comproprietari) o altro diritto reale (nuda proprietà, superficie, usufrutto …);
indicare inoltre quali siano gli estremi dell’atto di provenienza, segnalando
eventuali acquisti mortis causa non trascritti;
fornire una sommaria descrizione del bene (comune, località, via, numero
civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie
calpestabile in mq., eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni)
della zona in cui si trovano, indicando altresì l’utilizzazione prevista dallo
strumento urbanistico comunale;
provvedere a riferire sullo stato di possesso degli immobili, con indicazione –
se occupati da terzi- del titolo in base al quale avvenga l’occupazione con
specifica attenzione all’esistenza di contratti aventi data certa anteriore al
pignoramento ed in particolare se gli stessi siano registrati, ipotesi rispetto alla
quale egli dovrà verificare la data di registrazione, la data di scadenza del
contratto, la data di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di
rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio. Se
l’immobile è occupato dal debitore, indicare se egli è ivi residente, allegando il
relativo certificato;
verificare l’esistenza di formalità, vincoli o oneri anche di natura
condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente,
ovvero in particolare:
• Domande giudiziali, sequestri ed altre trascrizioni,
• Debiti per spese condominiali ex art.63 comma 2 d. att. C. c.civ.,
• Atti di asservimento urbanistici, eventuali limiti all’edificabilità o diritti
di prelazione,
• Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa
coniugale, con precisazione della relativa data e della eventuale
trascrizione,
• Altri pesi o limitazioni d’uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem,
servitù, uso, abitazione…..);
verificare l’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominale
gravanti sul bene (tra cui iscrizioni, pignoramenti e altre trascrizioni
pregiudizievoli), che saranno cancellati o comunque non saranno opponibili
all’acquirente al momento della vendita, con relativi oneri di cancellazione a
carico della procedura; nel caso di quota di immobile, laddove non sia stata
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preventivamente depositata documentazione ipotecaria da parte del procedente,
indicare anche le trascrizioni pregiudizievoli gravanti sulla comproprietà;
8. verificare la regolarità edilizia e urbanistica dei beni, nonché l’esistenza della
dichiarazione di agibilità dello stesso, segnalando eventuali difformità
urbanistiche, edilizie e catastali. Ove consti l’esistenza di opere abusive, si
pronunci sull’eventuale sanabilità ai sensi delle Leggi n.47/85 e n.724/94 e sui
relativi costi. Fornisca le notizie di cui all’art.40 della L.47/85 ed all’articolo
46 del D. L.vo 378/01: indichi in particolare gli estremi della Concessione
/Licenza ad edificare o del permesso di costruire e della eventuale
Concessione/Permesso in sanatoria ( con indicazione dei relativi costi), ovvero
dichiari che la costruzione è iniziata prima del 1° settembre 1967;
9. indicare il valore dell’immobile sia libero che occupato indicando:
a) il valore di mercato sulla base dell’attuale valore di immobili similari
(indicando il più probabile valore di mercato all’attualità);
b) il prezzo d’asta ( tenendo conto dei meccanismi d’asta quali il pagamento in
contanti, la necessità del deposito per partecipare, lo stato di occupazione da
parte dell’esecutato o di terzi);
in caso di pignoramento di quota/ e di bene indiviso:
a)
il valore come al punto 9. che precede sia dell’intero che della quota/e
pignorat/e;
b)
se il compendio pignorato può essere diviso in natura o sia per sue
caratteristiche e tenuto conto del numero delle quote da considerare non
divisibile in natura;
9.bis.indicare il regime impositivo della vendita nei casi in cui di facile
individuazione ( non l’aliquota se si tratta di I.V.A.) o segnalando la difficoltà
col deposito in cancelleria della relazione;
10.effettuare un riepilogo in caso di più lotti, riportando anche lo stato
dell’immobile (libero/occupato);
11.provvedere , ove necessario, ai sensi dell’art. 6 d.lgs. 192/05, come modificato
dal D.lgs. 311/06, e della L.90/13, ad acquisire, ove esistente, la relativa
documentazione energetica prevista dalla normativa suindicata. Laddove
mancante, predisporre l’A.P.E.;
12.L’esperto dovrà allegare alla relazione:
• Fotografie esterne ed interne del/i bene/i, nonché la relativa planimetria;
• Gli avvisi di ricevimento delle raccomandate di cui al punto II° (avvisi di
inizio operazioni peritali);
13.effettuare (prima del deposito del cartaceo) almeno 45 giorni prima della data
di udienza il deposito per via telematica a mezzo piattaforma P.C.T. di: 1)
copia integrale e 2) copia epurata dei dati sensibili per la normativa sulla
privacy (omettendo i nomi dei debitori e delle parti private), completa di foto
esterne ed interne, planimetrie, documenti; di depositare in cancelleria,
successivamente al deposito per via telematica una copia integrale cartacea
(corredata di foto, documenti ecc.) ed una copia epurata; di inviare
all’esecutato, se non costituito, copia completa dell’elaborato peritale a mezzo
raccomandata a.r., depositando in cancelleria l’attestazione del relativo invio.
14.presentare, se necessario, tempestiva e motivata istanza di proroga del termine
di deposito della perizia in caso di impossibilità di rispettare il termine
concesso di 45 giorni prima dell’udienza fissata ex art.569 c.p.c.
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1. BENI OGGETTO DI PIGNORAMENTO:
a) - Appartamento ad uso di civile abitazione, sito nel Comune di Montespertoli
(Firenze), in via Virginio numero civico 486; al primo piano di un più ampio edificio
condominiale con accesso esclusivo mediante scala esterna.
Esso è attualmente composto da un unico ampio ambiente con funzione di ingressosoggiorno e cucina-pranzo, corrispondente a due vani e mezzo, due camere, un
disimpegno, un bagno e due terrazzi; inoltre comprende un resede di terreno ad uso
orto, distaccato.
b) - Garage avente superficie di mq.33, sito nel Comune di Montespertoli (Firenze),
in via Virginio numero civico 486, al piano seminterrato con accesso indipendente da
corte condominiale.
Identificazione catastale:
alla competente Agenzia del Territorio di Firenze, Catasto Fabbricati del Comune di
Montespertoli:
l’unità immobiliare in oggetto suindicata con a) risulta censita, nel Foglio di mappa
13, Part. 21 , Sub. 8 (appartamento) e Sub.31 (scale esterne) nonché Part.225,
sub.8 (appezzamento ad orto) graffati, via del Virginio n.486, piano 1, categoria
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La sottoscritta, ripreso il fascicolo attinente, ha esaminato la documentazione
contenutavi ( certificazione notarile attestante risultanze ipotecarie e catastali
rilasciata dal Notaio Dott. BONACA Bonazzi Emilio di Firenze), dopodiché ha
proceduto ad effettuare comunicazione scritta, a mezzo raccomandata con ricevuta di
ritorno ai debitori …. e al creditore procedente (BANCA DI CREDITO
COOPERATIVO DI CAMBIANO Soc. Coop. Per Azioni, presso il legale
rappresentante Avv. Paolo Papini di Firenze) dell’incarico ricevuto e della data e del
luogo di inizio delle operazioni peritali.
Quindi ha eseguito le visure ai Pubblici Uffici, in particolare:
presso l’Agenzia del Territorio, Ufficio Provinciale di Firenze, per la verifica dei dati
catastali e la richiesta delle Planimetrie e degli Estratti di Mappa;
presso il Comune di Montespertoli (FI), Ufficio di Edilizia Privata, per la verifica
della corrispondenza con Concessioni Edilizie e/o D.I.A., nonché dell’esistenza o
meno di richieste di condono ai sensi della L.47/85 e L.724/94 e loro successive
modifiche ed integrazioni.
Infine altre visure sono state effettuate presso l’Agenzia del Territorio di Firenze, ex
Conservatoria dei Registri Immobiliari, per la verifica dei creditori iscritti.
Ha poi proceduto ai sopralluoghi dell’ unità immobiliare, oggetto di pignoramento,
per effettuare il rilievo dei luoghi, la documentazione fotografica e la constatazione
delle caratteristiche e dello stato di manutenzione.
Pertanto col supporto di tale documentazione e dati raccolti, la sottoscritta ha redatto
la seguente relazione tecnica di stima.
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A/2, classe 4, consistenza 5,5 vani, rendita €.610,71 ( Euro seicentodieci virgola
settantuno);
l’unità immobiliare suindicata come b), nel Foglio di mappa 13, Part.21, Sub. 21,
via del Virginio, piani S1, categoria C/6, Classe 7, consistenza mq. 33, rendita €.
134,64 (Euro centotrentaquattro virgola sessantaquattro).
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Estremi dell’atto di pignoramento e corrispondenza dei beni indicati con il
pignoramento stesso:
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• Verbale di pignoramento immobiliare del 26/07/2012, n. Repertorio 652/2012
notificato da Ufficiale Giudiziario di Firenze a favore di BANCA DI
CREDITO COOPERATIVO DI CAMBIANO Soc. Coop. per Azioni con sede
a Castelfiorentino (FI), cod.fisc. 00657440483, a carico di …….. per il diritto
di piena proprietà di unità immobiliari siti a Montespertoli, Fraz. Anselmo,
(FI), in via Virginio 486; nota di trascrizione presentata il 03/10/2012, n.114,
Reg.Gen. 28699, Reg.Part. 20766, e depositata in cancelleria in data
08/01/2013 .
I beni descritti corrispondono a quelli indicati nei pignoramenti.
2. DESCRIZIONE DEI BENI
a) L’unità immobiliare in questione si trova al primo piano di un più complesso
edificio di quattro piani fuori terra, composto da 12 appartamenti.
L’edificio è stata costruito negli anni 1982-1985; la struttura portante è in cemento
armato, i muri sono intonacati , la copertura è in laterizio.
L’appartamento, al quale si arriva mediante scala esterna esclusiva, è composto
attualmente da un ampio ambiente, a cui si accede direttamente dal portoncino
d’ingresso: in esso è ambientata una zona soggiorno ed una zona tinello-cucina con
piani attrezzati in muratura. Due porte finestre immettono su una lunga terrazza che
ha l’affaccio sul fronte principale dell’edificio.
Dall’ambiente su descritto si prosegue, mediante un disimpegno, nella zona notte che
è composta da una camera matrimoniale, un bagno, una seconda camera ed una
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Atto di provenienza:
Dette unità immobiliari risultano intestate a …………. , avente piena ed esclusiva
proprietà.
La proprietà è pervenuta all’ attuale intestatario, in epoca anteriore al ventennio,
mediante atto di compravendita a rogito notaio Roselli Vincenzo con sede a
Montelupo Fiorentino, in data 09/07/1987 (Repertorio n.30612 fasc. n.6994,
registrato ad Empoli il 16/07/1988 al n.48 e debitamente trascritto alla Conserv.Reg.
Imm.ri di Firenze il 31/07/1987, Reg. Part. n.14899/87) avente ad oggetto la piena ed
intera proprietà dei beni di cui trattasi, per acquisto dalla Società BIANCHINI e
MORELLI di Bianchini Fiorenzo e Morelli Elia & C. S.n.c. con sede in Lastra a
Signa, cod.fisc/P.Iva 00451050488), proprietaria per intero, dati derivanti da
impianto meccanografico del 30/06/1987.
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cabina armadio accessibile da quest’ultima. Una seconda terrazza, che si affaccia su
una corte retrostante l’edificio, ha l’accesso dalla camera matrimoniale.
I pavimenti della zona giorno sono in materiale ceramico tipo “Cotto veneto” a due
formati, nella camera matrimoniale vi sono delle piastrelle in monocottura 40x40,
mentre nella seconda camera il pavimento è formato da listoni in parquet laminato
finto legno. I terrazzi hanno il pavimento in cotto rettangolare, parapetto in muratura
e ringhiera in ferro; la scala esterna è rivestita in pietra serena.
Il bagno ha pavimento in piastrelle di ceramica formato 20x20 e rivestimento in
piastrelle con alcuni decori di formato 20x30 fino ad un’altezza di circa 2,60 m.
Esso è dotato di vasca, w.c. con cassetta alta, bidet e lavandino da semi-incasso con
mobiletto in legno.
Il portone di accesso all’interno dell’appartamento è in legno ed è dotato di serratura
di sicurezza tipo Mottura.
Gli infissi esterni sono in legno con doppi vetri e camera d’aria, e dotati di
avvolgibili in pvc, le porte interne sono in legno tinteggiate di bianco.
Il riscaldamento è autonomo con caldaia murale a condensazione marca “Hermann” a
metano, i radiatori sono in ghisa. L’appartamento è anche dotato di impianto di
condizionamento con n.3 Split marca “Riello”, nel soggiorno e nelle due camere, e
gruppo esterno posto in terrazzo.
L’impianto elettrico è a norma, del tipo sfilabile, dotato di salvavita. Citofono
apriporta e suoneria campanello.
Le pareti dell’appartamento sono intonacate a civile abitazione e tinteggiate a
tempera, alcune rifinite con patinatura.
Si evidenzia che nel soggiorno alcune zone hanno il soffitto lievemente ribassato in
cartongesso a fine decorativo, sostenuto da finte colonne sempre in cartongesso.
Dell’unità immobiliare fa parte anche un piccolo appezzamento di terreno situato
nella parte tergale rispetto all’edificio a cui si accede mediante un percorso ed una
scaletta condominiali. Tale terreno, di uso esclusivo, di superficie di circa 30 mq. ,è
recintato con una bassa rete metallica e montanti in ferro, ha un andamento in
pendenza e ha destinazione ad orto.
Infine si rende noto che vi sono alcuni spazi condominiali intorno all’edificio, in
dettaglio: una corte sul retro con passaggio di collegamento, altre due corti di accesso
ai garage posti al piano seminterrato e un giardino prospiciente il fronte principale, a
quota del primo piano fuori terra, sostenuto da muri e accessibile da due diverse
rampe di scale in cotto, di natura condominiali .
Il valore millesimale dell’abitazione è uguale a 93 millesimi (93/1000) dell’intero
edificio.
Relativamente all’orto, che è computato in una tabella millesimale diversa
dall’abitazione, questo conta un valore di 83.33millesimi (ovvero 1/12 del totale in
quanto trattasi, come condominio, di 12 porzioni di orti tutti uguali assegnate ad
ognuno dei 12 condomini che compongono l’edificio principale).
Nel complesso, l’unità immobiliare si presenta ben tenuta e in ottimo stato di
conservazione.
L’Attestato di Prestazione Energetica redatto dalla sottoscritta, classifica l’unità
immobiliare in Classe “F”.
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b) L’unità immobiliare da me precedentemente indicata con la lettera b) consiste in
un’autorimessa avente superficie di circa mq.33, al piano seminterrato dell’edificio
con accesso indipendente da corte condominiale. Nel locale , in origine unico, sono
stati ottenuti, tramite alcuni pannelli di cartongesso e legno, due armadi a muro che
separano lo spazio destinato propriamente a garage da uno retrostante usato come
locale di sbratto. In una sorta di nicchia sul lato destro del locale è stata fatta la
predisposizione per un lavabo e doccia. L’altezza dell’u.i. è 2,13 m., il pavimento è in
piastrelle di graniglia; l’ingresso carrabile è dotato di un portale a due ante in ferro e
vetro.
Il valore millesimale condominiale del garage è uguale a 6,00/millesimi dell’intero
edificio.
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4. ELENCO GRAVAMI
Dagli accertamenti eseguiti presso l’Agenzia del Territorio di Firenze, ex
Conservatoria dei RR.II., tendenti all’aggiornamento della certificazione prodotta dal
Notaio BONACA BONAZZI Emilio con studio a Firenze, circa i movimenti
ipotecari sugli immobili oggetto di stima fino al 17/12/2012, è emerso che al
26/03/2014 sia le Iscrizioni che le Trascrizioni pregiudizievoli su …….. risultano
invariate; pertanto risulta quanto segue:
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Iscrizioni contro:
- Reg. Part. 701, Reg. Gen. 2798 del 23/01/2006 , IPOTECA VOLONTARIA in
ordine ad atto di mutuo fondiario, Notaio Vincenzo Muzj di Certaldo, Rep.52625
fasc.8436 del 17/01/2006, a favore di BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI
CAMBIANO Società cooperativa per Azioni con sede In Cadtelfiorentino, cod.
fisc.00657440483;
- Reg. Part. 3461, Reg. Gen. 24576 del 22/05/2009, IPOTECA VOLONTARIA in
ordine ad atto di mutuo fondiario, Notaio Giovanni Francesco Maria Donnini di
Fucecchio, Rep.29320, fasc. 5572 del 18/05/2009, , a favore di BANCA DI
CREDITO COOPERATIVO DI CAMBIANO Società cooperativa per Azioni con
sede In Cadtelfiorentino, cod. fisc.00657440483 .
Trascrizioni contro:
- Reg. Part. n. 20766, Reg. Gen. 28699 del 03/10/2012 , Atto esecutivo o cautelare
- Verbale di Pignoramento Immobili dell’Ufficiale Giudiziario di Firenze in data
26/07/2012, Rep.n. 652/h2012, a favore di BANCA DI CREDITO COOPERATIVO
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3. STATO DI POSSESSO
I beni in oggetto risultano di proprietà di ………., proprietario per la quota di 1/1
mediante atto di compravendita rogato da Roselli Vincenzo notaio in Montelupo in
data 09/07/1987 ( Rep.. n.30612, fasc. 6994 ), registrato ad Empoli il 16/07/1987 al
n.48, e debitamente trascritto alla conservatoria dei Registri Immobiliari il 31 luglio
1987, Reg. Part. 14889.
L’unità immobiliare è occupata dall’ esecutato, con la moglie e due figli
maggiorenni.
DI CAMBIANO Soc. Coop. per Azioni con sede a Castelfiorentino (FI), cod.fisc.
00657440483.
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Fra le Formalità, si segnala l’esistenza di oneri di natura condominiale, consistenti in
debiti per spese condominiali ex art.63 comma 2 disp.att. c.c. per un importo
complessivo attuale di €. 8.285,80 (Euro ottomiladuecentottantacinque virgola
ottanta) .
Si rimanda alla dichiarazione dell’Amministratore di Condominio Geom. A. Donati
del 21/03/2014, allegata.
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5. SITUAZIONE URBANISTICA
In ottemperanza a quanto disposto dall’Art.40 Comma 2, dall’Art.41 Comma 1 della
L. 28/02/1985 n.47 e successive modificazioni, dalla L. 23/12/1994 n.724, dalla L.
22/03/1995 n.85 ed dall’articolo 46 del D. L.vo 378/01, si precisa quanto segue:
per il fabbricato di cui i beni in oggetto costituiscono porzione, è stata rilasciata dal
Comune di Montespertoli, Ufficio Urbanistico, Concessione Edilizia n.38/1982 del
11/12/1982 e successiva Concessione di Variante in corso d’Opera n.114/1985 del
18/11/1985 rilasciate all’Impresa costruttrice Bianchini e Morelli con sede in via
Chiantigiana 275, a Ginestra Fiorentina (FI).
E’ stato rilasciato Permesso di abitabilità in data 28 marzo 1986.
Nello specifico, per l’appartamento che si indica con la lettera a), confrontando lo
stato dei luoghi , visionato in data 11 marzo 2014, con quello concesso, sono state
riscontrate alcune differenze, qui di seguito elencate:
sono state demolite alcune pareti non portanti che separavano un disimpegno
d’ingresso dal soggiorno e dalla cucina- sala da pranzo, così come la parete non
portante che divideva il soggiorno dalla cucina , in modo da ottenere un unico ampio
locale ;
inoltre un secondo bagno esistente è stato trasformato in cabina-armadio, chiudendo
la porta di accesso dal disimpegno e spostando il tramezzo di separazione dalla
camera adiacente di circa 20-30 cm. verso la camera stessa con un passaggio aperto.
Di conseguenza si afferma che lo stato attuale dei luoghi non corrisponde con lo
stato assertito; trattasi di modifiche interne che non alterano o modificano la
superficie o il volume, pertanto sanabili.
Per quanto riguarda la planimetria catastale , essendo quella esistente presso
l’Agenzia del Territorio del 1985, essa presenta ancora la suddivisione con
disimpegno del soggiorno , della cucina e sala da pranzo, e il secondo bagno; pertanto
successivamente dovranno essere fatti gli idonei adeguamenti catastali.
L’Attestazione di Prestazione Energetica (A.P.E.), essendo mancante, è stata redatta
dalla sottoscritta e regolarmente inviata presso il Comune di Montespertoli tramite
posta certificata in data 29/03/2014, Protocollo emergenza n. 96 RE.
L’appartamento è risultato in Classe “F”.
Per quanto riguarda l’autorimessa, in precedenza indicata con la lettera b), gli armadi
di separazione in due ambienti su descritti , essendo facilmente removibili non sono
da considerarsi elementi di modifica allo stato dei luoghi .
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Calcolo delle superfici
L’unità di misura è il metro quadrato di superficie virtuale, attribuendo alla superficie
utile destinata ad abitazione il coefficiente 1,00, a terrazze il coefficiente 0,25,
alle cantine il coefficiente 0,40 , a dipendenze il coefficiente 0,70, a spazi scoperti,
giardini, ecc 0,10. Pertanto :
Appartamento:
Superficie utile:
mq. 93 ca
Superficie terrazzo e scale accesso esclusivo :
mq. 29 ca
Superficie appezzamento terreno esclusivo:
mq. 28 ca
Applicando i coefficienti sopra descritti, si ottiene una Superficie virtuale di:
Sup. appartamento + (sup. terrazzi x 0,25) + (sup. resede x 0,10) =
93+ 7,25 + 2,8 = mq. 103,05
Criteri di valutazione
Per quanto riguarda la valutazione, ho adottato il metodo comparativo in base ad
accertamenti effettuati su compra-vendite di immobili che presentano caratteristiche
simili a quelle dei beni oggetto della nostra stima situati nelle stesse zone, escludendo
casi eccezionali bensì considerando l’attuale andamento dei prezzi del mercato
immobiliare (CRITERIO DEL VALORE VENALE).
Eseguendo pertanto un’indagine presso operatori del settore e comparando alcune
caratteristiche legate alle condizioni strutturali, alla vetustà, alla posizione, alle
rifiniture, ecc. si è potuto ottenere dei valori di stima oggettivi.
Inoltre nella determinazione del prezzo base d’asta dei beni, la sottoscritta ha tenuto
conto del fatto che per i meccanismi d’asta (termini di pagamento , deposito per
partecipare, difficoltà di visita del bene, ecc.), gli acquisti alle aste giudiziarie
risultano più onerosi rispetto alle transazioni private. Pertanto individuato il più
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6. VALUTAZIONE DEI BENI
Caratteristiche intrinseche ed estrinseche dei beni
I beni oggetto di pignoramento sono ubicati nella Frazione denominata “Anselmo”
del comune di Montespertoli (Firenze). Essi si trovano in una diramazione secondaria
della strada provinciale denominata “ del Viginio” che collega Montespertoli con la
Località Ginestra Fiorentina.
La zona è molto tranquilla, a destinazione mista residenziale e produttiva, poiché vi
sono sia edifici residenziali sia capannoni per attività artigianali e commerciali. Non
vi sono attrezzature o servizi come negozi anche solo per le primarie necessità, bensì
è necessario raggiungere le località più vicine, quali Ginestra F.na che dista circa 2
km. o Baccaiano a 4 km.
La zona è in ogni caso facilmente raggiungibile ed è ben collegata a Firenze , poiché
dista solo circa 2 km. dall’ingresso alla SGC Firenze Pisa Livorno.
Elementi positivi dei beni sono inoltre: l’accesso autonomo, la tipologia, la
consistenza, la funzionalità in relazione alla destinazione d’uso, l’ottimo stato di
conservazione , le rifiniture ed accessori.
RE
NZ
E
probabile valore astratto di mercato, ha effettuato un’adeguata riduzione per
individuare il prezzo base d’asta più appropriato.
In conclusione, considerando tutte le condizioni intrinseche ed estrinseche dei beni
qui dettagliatamente descritte, la sottoscritta ritiene di poter indicare che per i beni
immobiliari fin qui descritti il valore astratto di mercato dell’appartamento è: €.
2.200/mq.
Il valore di mercato del garage è: €.900/mq.
I valori unitari enunciati sono confermati anche dall’Osservatorio del Mercato
Immobiliare dell’Agenzia del Territorio relativo al secondo semestre del 2013 (vd.
allegato) .
Pertanto i valori complessivi risultano:
VE
G
b) il garage:
mq.33 x €/mq. 900= €. 29.700,00
Si arrotonda a €. 29.000,00
Considerate le particolarità della procedura su ricordate, il valore a base d’asta viene
ridotto a €. 27.000,00 (Euro ventisettemila).
La vendita è soggetta ad imposta di registro.
IS
7. RIEPILOGO DEI LOTTI
Considerata la tipologia dei beni oggetto di pignoramento, che pur essendo nello
stesso complesso , sono autonomi ed indipendenti fra loro; essendo uno un
appartamento di civile abitazione corredato di resede separato, e l’altro un garage con
accesso indipendente direttamente dalla strada , si è ritenuto di distinguere due lotti
separati.
LOTTO n.1
Appartamento per civile abitazione posto nel Comune di Montespertoli (FI),
Frazione Anselmo, in via del Virginio n.c. 486, al piano primo con accesso
indipendente mediante scala esterna scoperta; composto da un unico ampio ambiente
con funzione di ingresso-soggiorno e cucina-pranzo ,due camere, una cabina armadio,
un disimpegno, un bagno , due terrazzi , più un resede di terreno distaccato, ad uso
orto.
Al N.C.E.U. di Firenze, nel Comune di Montespertoli, è rappresentato nel Foglio di
mappa 13, Part. 21 , Sub. 8 (appartamento) e Sub.31 (scale esterne) nonché
Part.225, sub.8 (appezzamento ad orto) graffati, via del Virginio n.486, piano 1,
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Firmato Da: FRANCHI FRANCA CECILIA Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 2729818c4a185158f45f5bd28befba7
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a) l’appartamento:
mq. 103,05 x €/mq 2.200,00 = €. 226.710,00
Si arrotonda a €. 226.000,00 ( Euro duecentoventiseimila)
Considerate le particolarità della procedura su ricordate, il valore a base d’asta viene
ridotto a €. 210.000,00 (Euro duecentodiecimila).
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E
categoria A/2, classe 4, consistenza 5,5 vani, rendita €.610,71 ( Euro seicentodieci
virgola settantuno);
(immobile occupato dall’esecutato con moglie e due figli).
Prezzo a base d’asta: €. 210.000,00 (Euro duecentodiecimila).
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LOTTO n.2
Garage avente superficie di mq.33, sito nel Comune di Montespertoli (Firenze), in
via Virginio numero civico 486, al piano S1 con accesso indipendente da corte
condominiale.
Al N.C.E.U. di Firenze, nel Comune di Montespertoli, è rappresentato nel Foglio di
mappa 13, Part.21, Sub. 21, via del Virginio, piano S1, categoria C/6, Classe 7,
consistenza mq. 33, rendita €. 134,64 (Euro centotrentaquattrovirgola
sessantaquattro).
Prezzo a base d’asta: €. 27.000,00 (Euro ventisettemila).
FI
In conclusione, la sottoscritta ritiene di aver correttamente risposto ai quesiti posti
dall’Ill.mo G.E. e rimane a disposizione per ogni ulteriore chiarimento.
Firenze, 28 marzo 2014
IS
Allegati:
1) Pianta di localizzazione geografica,
2) Estratto di mappa,
3) Planimetrie catastali u.i. a) e b),
4) Visure catastali u.i. a) e b),
5) Documentazione fotografica,
6) Planimetrie u.i. a) e b),
7) Copia C.E. e VARIANTE in corso d’opera,
8) Permesso di Abitabilità
9) Visure Conservatoria,
10) Situazione formalità condominiali
11) Banca dati delle quotazioni immobiliari.
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Firmato Da: FRANCHI FRANCA CECILIA Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 2729818c4a185158f45f5bd28befba7
Il consulente tecnico d’ufficio
(Arch. F.Cecilia Franchi)
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La presente consta di 11 pagine e n. 11 allegati.