relazione di stima - Amundi Re Italia SGR

RELAZIONE DI STIMA
Relazione di Stima del Capitale Economico della JACK MILAN S.R.L. facente parte
del Fondo immobiliare chiuso Amundi RE Italia.
Amundi Real Estate Italia S.G.R. S.p.A.
Piazza Cavour, 2
20121 Milano – Italy
Data
di Valutazione:
Companies
listed here 31 dicembre 2014
INDICE
ARGOMENTO
PAGINA
PREMESSA
3
DEFINIZIONI
3
FONTI INFORMATIVE
3
CRITERI DI VALUTAZIONE
4
VALUTAZIONE DEL CAPITALE ECONOMICO:
5
JACK MILAN S.R.L.
5
CONCLUSIONI: QUADRO DI SINTESI
7
APPENDICE: IL METODO PATRIMONIALE
8
CBRE VALUATION S.P.A.
Via del Lauro 5/7
20121 Milano
Tel +39 02 655 670 1
Fax +39 02 655 670 50
Milano, 06 Febbraio 2014
Spettabile
Amundi Real Estate Italia SGR S.p.A.
Piazza Cavour, 2
20121 MILANO
Alla cortese attenzione del Dott. Giovanni Di Corato
OGGETTO:
relazione di stima del capitale economico alla data del 31 dicembre
2014 della società: JACK MILAN S.R.L.
PREMESSA
Con riferimento agli accordi intercorsi ed all'incarico affidatoci, con la presente relazione
in qualità di esperto indipendente si determina il valore di mercato alla data del 31
Dicembre 2014 del capitale economico della Società in oggetto.
Le valutazioni sono state da noi effettuate in sintonia con quanto previsto al Titolo V - art.
2.4.5 “Partecipazioni di controllo in società immobiliari” al Titolo V – art. 2.4.6
“Disposizioni comuni” e al Titolo V – art. 4 “Esperti indipendenti” del Provvedimento della
Banca d'Italia del 14 aprile 2005 in tema di “Regolamento sulla gestione collettiva del
risparmio” e successive modifiche ed integrazioni.
DEFINIZIONI
Nel presente rapporto ricorrono i termini di seguito elencati, per i quali deve attribuirsi la
corrispondente definizione, salvo espressamente indicato:
Capitale Economico:
il patrimonio netto, comprensivo del capitale sociale, delle
riserve ed del risultato dell'esercizio
Capitale Netto Rettificato: il Patrimonio Netto più le Plusvalenze stimate (meno le
Minusvalenze) rettificate per le relative imposte figurative
Valore di mercato:
l'ammontare ottenibile dalla cessione sul mercato di tale
attività in una libera transazione tra parti consapevoli e
disponibili.
Imposte figurative:
carico fiscale latente sul diverso valore attribuito alle poste di
bilancio applicando il valore di mercato anziché il valore
contabile
Sede Legale e Amministrativa: Via del Lauro 5/7, 20121, Milano T +39 02 6556 701 F +39 02 6556 70 50
Sedi Secondarie: Via L. Bissolati 20, 00187, Roma T +39 06 4523 8501 F +39 06 4523 8531
Palazzo Paravia P.zza Statuto 18, 10122 Torino T +39 011 2272 901 F +39 011 2272 905
iscriz. reg. imprese presso c.c.i.a.a. n.04319600153 cod. fisc./partita i.v.a. 04319600153 cap. soc. € 500.000 i.v.
c.c.i.a.a. Milano 1004000
Società soggetta all’attività di direzione e coordinamento da parte della Società CBRE Ltd
FONTI INFORMATIVE
Le valutazioni delle Società hanno recepito i valori immobiliari già espressi dalle perizie da
noi precedentemente redatte. I valori delle società holding riflettono i valori attribuiti alle
società partecipate.
Per la predisposizione della presente valutazione estimativa sono stati utilizzati dati tecnici,
economici e patrimoniali fornitoci da Amundi Real Estate Italia SGR p.A. desunti da
situazioni contabili al 31 dicembre 2014 e non da bilanci definitivi approvati dall'organo
amministrativo; tali situazioni contabili si riferiscono a società sottoposte a regimi contabili,
civilistici e fiscali europei differenti. Non rientrano nel nostro intervento lo svolgimento di
procedure di auditing contabile o verifiche relative alla sussistenza di passività di natura
legale, fiscale, previdenziale o ambientale. La nostra valutazione è stata pertanto
sviluppata sulla base delle informazioni trasmesse dalle Società, informazioni di cui non
possiamo certificare la completezza né l'accuratezza. L'espressione di valore risultante a
conclusione della presente valutazione estimativa presuppone pertanto la fondatezza e la
veridicità delle informazioni ricevute dalle Società ed è condizionata da tale presupposto.
CRITERI DI VALUTAZIONE
Nell'analisi effettuata abbiamo considerato la storia e la natura delle attività aziendali e la
provenienza degli immobili, le perizie effettuate dai nostri consulenti tecnici sui valori
immobiliari e diversi elementi che possono influenzare i risultati aziendali. Abbiamo
analizzato varie informazioni e dati forniti dal management delle Società e dai suoi
consulenti ed abbiamo consultato fonti finanziarie ed informazioni del settore.
La valutazione è stata impostata considerando l'attività delle Società come attività
economica a se stante, in ipotesi di continuità aziendale e senza considerare gli effetti di
eventuali sinergie con altre società.
Al fine di applicare le metodologie di valutazione ad un complesso di dati contabili
coerenti ed affidabili abbiamo provveduto a riclassificare e rielaborare i dati delle Società
integrandoli con poste rettificative di carattere prudenziale a nostro avviso idonee alle
finalità della presente perizia. Abbiamo determinato il valore del capitale economico delle
Società in oggetto applicando dei metodi di valutazione aziendale di generale
accettazione secondo Best Practice.
I fattori che più caratterizzano l'attività delle Società ed influenzano la valutazione sono
riconducibili ai seguenti:
a) I valori di mercato degli immobili alla data di riferimento.
b) Le immobilizzazioni immateriali.
c)
Il conseguente diverso valore delle partecipazioni applicando il criterio del valore di
mercato rispetto al valore di iscrizione a bilancio.
d)
Le imposte figurative da applicarsi sul maggior valore di mercato degli immobili e
delle partecipazioni rispetto al valore di iscrizione a bilancio.
In tale fattispecie la dottrina aziendalistica e la prassi professionale sono concordi nel
ritenere che il criterio metodologico di valutazione più idoneo per le società immobiliari e
per le holding di partecipazione in società immobiliari sia costituito dal cosiddetto metodo
patrimoniale semplice, la cui metodologia è descritta in appendice. Abbiamo quindi
applicato alla perizia in oggetto il criterio patrimoniale semplice, valutando il valore di
mercato delle singole poste patrimoniali. Abbiamo inoltre valutato la sostenibilità dei flussi
finanziari onde verificare la struttura finanziaria anche in chiave dinamica.
Si ritiene che tali metodologia sia appropriata per la specificità della valutazione in
oggetto e che il giudizio di valutazione risultante esprima il valore di mercato del capitale
economico delle Società ai sensi della normativa vigente.
VALUTAZIONE DEL CAPITALE ECONOMICO
Jack Milan S.r.l.
Tipo di società
Property
Premessa
Al 31 dicembre 2014 il Fondo Amundi RE Europa detiene il 50% della società
immobiliare Jack Milan S.r.l., proprietaria di un complesso immobiliare ad uso direzionale
e logistico in via Galilei 40 a Cinisello Balsamo, Milano, di cui stimiamo un valore di
mercato a tale data di € 35.510.000.
Variazioni al Patrimonio Netto contabile nel calcolo del Capitale Netto Rettificato
Il Patrimonio Netto contabile della Jack Milan S.r.l. al 31/12/2014 risulta come segue:
PATRIMONIO NETTO
Capitale Sociale
Soci versamenti in conto capitale
Riserva da arrotondamento
Utili (perdite) portati a nuovo
Risultato di esercizio
31/12/2012
€ 10.000
€ 14.300.000
€1
-€ 2.517.786
-€ 1.009.959
31/12/2013
€ 10.000
€ 15.800.000
€0
-€ 3.527.745
-€ 1.650.492
31/12/2014
€ 10.000
€ 18.900.000
€0
-€ 5.178.236
-€ 1.377.536
Totale Patrimonio Netto
€ 10.782.256
€ 10.631.763
€ 12.354.228
variato rispetto al 31/12/2013 come segue:
MOVIMENTAZIONI PATRIMONIO NETTO
Patrimonio Netto iniziale al 31/12/2013
Risultato del periodo
Aumento di capitale
Patrimonio Netto finale al 31/12/2014
€ 10.631.763
-€ 1.426.021
€ 3.100.000
31/12/214
€ 12.305.743
Le variazioni da apportarsi al Patrimonio Netto contabile per calcolare il Capitale Netto
Rettificato al 31/12/2014 della società Jack Milan S.r.l. riguardano:
a) le Immobilizzazioni Immateriali: Le Immobilizzazioni Immateriali, ancorchè quasi
completamente ammortizzate, sono iscritte per € 2.227 e comprendono spese societarie e
spese finanziarie da ammortizzare ed i relativi fondi di ammortamento. L'iscrizione a
bilancio di tali spese riflette i principi contabili ma non è rilevante ai fini della valutazione
del capitale economico perché tali Immobilizzazioni Immateriali non producono benefici
economici futuri se non per gli ammortamenti fiscali. La cancellazione delle
immobilizzazioni immateriali ai fini del computo del Capitale Netto Rettificato produce un
beneficio fiscale pari alla tassazione Ires del 27,5% ed Irap del 3,9% come segue.
MINUSVALENZA SU IMMOBILIZZAZIONI IMMATERIALI
Valore di bilancio Immobilizzazioni Immateriali
Imposte figurative Ires/Irap
€ 699
a) Minusvalenza Netta su Immobilizz Immateriali
31/12/2014
- € 2.227
- € 1.528
b) le Immobilizzazioni materiali: il valore di mercato dell'immobile stimato con riferimento
al 31/12/2014 è inferiore al corrispondente valore di iscrizione a bilancio con emersione
di una minusvalenza ai fini del calcolo del Capitale Netto Rettificato, che non produce
effetti fiscali:
PLUSVALENZA SU IMMOBILIZZAZIONI MATERIALI
Market Value
Book Value
b) Minusvalenza su Immobilizzazioni Materiali
€ 35.510.000
€ 36.676.291
31/12/2014
- € 1.166.291
Capitale Netto Rettificato: Sintesi
CAPITALE NETTO RETTIFICATO
Patrimonio Netto
a) Minusvalenza Netta su Immobilizzazioni Immateriali
b) Minusvalenza su Immobilizzazioni Materiali
31/12/2014
€ 12.354.228
- € 1.528
- € 1.166.291
Capitale Netto Rettificato al 31/12/2014
€ 11.186.409
Valore Società
Il valore del capitale economico di Jack Milan S.r.l. alla data del 31/12/2014 è pari al
valore del Capitale Netto Rettificato di € 11.186.409.
Il valore corrente di mercato al 31/12/2014 della partecipazione del 50% che il Fondo
Amundi RE Italia detiene in Jack Milan S.r.l. è quindi di € 5.593.205.
CONCLUSIONI: QUADRO DI SINTESI
In base all'indagine svolta è nostra opinione che il valore di mercato al 31/12/2014 del
Capitale Economico delle Società da noi analizzate risulti come segue:
Valori immobiliari al 31/12/2014
RAGIONE SOCIALE
ASSET
Jack Milan Srl
Cinisello Balsamo – Via Galileo Galilei 40
Valuta
31/12/2014
Euro
€ 35.510.000
Valori società al 31/12/2014
RAGIONE SOCIALE
Jack Milan Srl
TIPO DI
SOCIETÀ
VALUTA
Property
Euro
CAPITALE NETTO QUOTA DEL VALORE DELLA
RETTIFICATO
FONDO
QUOTA
€ 11.186.409
50%
€ 5.593.205
NOTA FINALE
La presente valutazione è stata prodotta esclusivamente per la Vostra Società.
Può essere utilizzata per scopi aziendali anche per operazioni straordinarie quali fusioni,
acquisizioni, ecc..
Infine, né tutto né parte del presente rapporto, né alcun riferimento ad esso possono
essere pubblicizzati all’esterno, senza la nostra approvazione del contesto e delle modalità
relative.
In fede.
CBRE VALUATION S.p.A.
Laura Mauri MRICS
(Consigliere)
Manuel Messaggi
(Senior Director)
APPENDICE: IL METODO PATRIMONIALE
Attraverso il metodo patrimoniale si vuole esprimere il valore dell'azienda oggetto di
valutazione come differenza tra gli elementi attivi e passivi che compongono il suo
patrimonio.
Per valutare le attività si utilizzano tre diverse tipologie di valutazione: la valutazione
patrimoniale semplice (sono oggetto di valutazione solo i beni materiali presenti nel
patrimonio aziendale), la valutazione patrimoniale complessa di primo grado (oltre ai
beni materiali si considerano come componenti della valutazione anche i beni immateriali
aventi un valore di mercato); la valutazione patrimoniale complessa di secondo grado
(vengono considerati tutti i beni aziendali, materiali o immateriali ed aventi o meno un
valore di mercato). Per le passività si ricalcola il valore il valore corrente di tutti i debiti,
l'adeguatezza del fondo TFR e l'impatto di eventuali passività, quali quelle tributarie, non
esposte in bilancio.
La valutazione patrimoniale, qualunque essa sia, si sviluppa in diverse fasi:
·
Si ricalcola il capitale netto di bilancio, l'insieme quindi del capitale sociale,
delle riserve e dell'utile corrente al netto delle somme che saranno distribuite quali
dividendi e delle imposte differite sui fondi accantonati;
·
Si rettificano, se necessario, i valori degli elementi attivi non numerari,
ripristinando attraverso plusvalenze e minusvalenze il loro effettivo valore di mercato. E'
prassi ridurre il valore delle plusvalenze e delle minusvalenze dell'onere fiscale potenziale
che risulterebbe da una rivalutazione effettiva delle poste di bilancio. Tale onere fiscale
normalmente si calcola in una aliquota ridotta. In questa fase si renderà inoltre
necessario analizzare che le attività e le passività siano state contabilizzate in modo
corretto, che gli accantonamenti rispondano realmente al criterio di competenza. In
riferimento alla valutazione dei crediti sarà opportuno verificare la congruità del Fondo
rischi.
Esistono diverse tecniche per determinare il valore di mercato dei beni patrimoniali.
L'utilizzo di una tecnica rispetto alle altre dipende dalla tipologia di bene e dall'esistenza o
meno di un valore di mercato. Possiamo dividere i metodi di valutazione dei singoli beni
in:
·
metodo del costo: si basa sul valore di rimpiazzo del bene, cioè del prezzo che
l'acquirente dovrebbe pagare per assicurarsi il bene al di fuori dell'azienda. Questo valore
dovrà naturalmente essere diminuito in base all'obsolescenza del bene. E' il metodo più
appropriato per beni di non vasta diffusione, a volte unici e quindi privi di un prezzo di
corrente;
·
metodo del mercato: il valore del bene é considerato pari a quello di beni
simili la cui compravendita sia sufficientemente diffusa da definirne un prezzo di mercato.
Anche in questo caso e' naturale una decurtazione del valore in base all'utilizzo del bene;
·
metodo del reddito: si considerano i redditi attesi futuri che il bene potrà
generare e si determina il valore mediante una loro attualizzazione. Si usa sovente dove,
per cause transitori di compravendita, il mercato non valorizza sufficientemente il valore
del bene.
E' da rilevare come la determinazione del valore finale del bene risulti dall'utilizzo di più
tecniche valutative. Ad esempio, il valore stimato di una immobilizzazione tecnica non può
essere superiore al costo di rimpiazzo o inferiore al valore di liquidazione del cespite.
In conclusione, secondo tale metodologia il valore di una azienda risulta dalla somma di
tutti gli elementi patrimoniali a valori correnti, sia che essi abbiano natura attiva che
passiva. Il vantaggio del criterio patrimoniale è l'obiettività di valutazione. E' però da
rilevare come tale obbiettività vada diminuendo progressivamente quando si passa dalla
valutazione di beni materiali iscritti a bilancio, alla valutazione di beni immateriali.