relazione di progetto

Comune di Cupramontana
Zona residenziale d’espansione C2 VI
Piano di lottizzazione “Centro Residenziale San Marco”
Il Piano di Lottizzazione, attuativo del PRG del Comune di Cupramontana, prevede il
progetto urbanistico di una nuova zona residenziale, indicata nelle tavole di PRG,
come Zona di espansione residenziale C2 VI. L’area è posta in prossimità della
Fonte Etrusca, a confine con Via Fonte della Carta a nord, un percorso pedonale e
ciclabile in attuazione con il PRG, a sud e ad ovest, e dalla strada comunale via
Palazzi ad est.
L’area oggetto dell’intervento è di forma irregolare, e ridisegna la zona d’ambito C2
VI, prevista dal PRG, in funzione di alcune considerazioni emerse in fase di progetto
sulla viabilità interna a “sistema chiuso ad anello” del comparto e dall’esigenza di
alcuni proprietari di non partecipare all’iniziativa privata proposta, indicate come area
AC di mq. 504,00, e AB di mq. 1.223,00.
La superficie individuata dal PRG è di complessivi mq. 33.171,00 (S.T.), comprende
una zona a verde pubblico di mq.5.513 una superficie a parcheggio pubblico di mq.
1600, superficie strade di mq. 5.190 e superficie edificabile di mq. 20.868.
IL DISEGNO URBANISTICO
Il progetto urbanistico è caratterizzato dalla realizzazione di uno spazio pubblico a
verde di mq. 4.307 in prossimità del nuovo percorso pedonale e ciclabile, in progetto,
secondo le indicazioni del PRG che limita l’area residenziale, a sud e ad ovest in
previsione di un’area A.U.S. in cessione.
L’area di forma irregolare, presenta alcune essenze arboree ubicate in prossimità dei
percorsi pedonali ai confini del comparto residenziale (vedi documentazione
fotografica allegata) ulteriormente incrementate con essenze ad alto fusto nei lotti
residenziali, in funzione delle prescrizioni per le zone residenziali C2 VI, di min. 4 PI
ogni 100 mq. di superficie coperta a ulteriore mitigazione dell’intervento.
Si prevedono la realizzazione di due attraversamenti pedonali in collegamento con la
pista ciclabile a sud, in modo da favorire l’uso del “percorso attrezzato”. In questo
spazio alcuni passaggi di quota del terreno, offrono la possibilità di realizzare
differenti tipi di percorsi pedonali nel verde pubblico, formando un primo tratto
riservato ai pedoni e al jogging in cui isolarsi dal traffico veicolare.
Un’area a verde pubblico attrezzato di mq. 970, viene ubicata di fronte al sistema di
ingresso e uscita dall’area residenziale, con la possibilità di prevedere uno spazio
giochi, con vasche di sabbia, scivoli, e altre attrezzature per favorire le attività ludiche
all’aperto.
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Un unico collegamento con la strada comunale, con ingresso e uscita da via Fonte
della Carta, chiuso ad anello, previsto a due corsie di ml. 7.00 e doppio senso di
marcia, distribuisce il sistema dei lotti e gli accessi carrabili e pedonali delle nuove
abitazioni.
Il progetto urbanistico ricerca per il disegno dei lotti, una forma per quanto possibile
regolare in relazione all’andamento del terreno, e alle richieste commerciali della ditta
Committente, con fronte strada del lotto di almeno 25,00-27,00 ml. e una profondità
di 28,00 ml.
Il piano comprende 24 lotti edificabili, con una Superficie Utile Lorda complessiva di
mq. 8.293, lotto minimo di mq. 700, S.U.L. di mq. 278 e massimo di mq. 1.328,
S.U.L. di mq. 528.
Nel disegno si è privilegiato la possibilità di realizzare tipi abitativi e tipologie edilizie,
per alloggi a schiera, in linea, a patio o a villa urbana, in riferimento alle richieste del
PRG, del mercato edilizio del piccolo centro marchigiano e della ditta Committente.
Tipo monofamiliare o plurifamiliare per i lotti minori compresi tra 700-900 mq.con una
tipologia a schiera o a patio.
Tipo a “villa urbana”, a patio o a palazzina per i lotti da 900 a 1300 mq, ubicati a
ovest lungo il percorso pedonale e ciclabile, con la possibilità del doppio ingresso
separato, esclusivamente pedonale e/o carrabile.
Particolarmente utile sarà la predisposizione in fase di progetto di nuovi
sistemi energetici, e l’uso di materiali eco-sostenibili.
Si prevede un’area a verde con piantumazione di essenze autoctone ad alto fusto nei
lotti posti a margine con le aree pubbliche, e a ridosso dei confini tra i lotti edificabili,
in modo da realizzare un filtro tra spazi pubblici e spazi privati, e garantire una
migliore privacy.
La scelta delle tipologie edilizie, l’impianto urbano, il disegno dei lotti, e della viabilità,
come evidenziati nel planivolumetrico presentato, (Vedi Tav.9 elaborato grafico del
Piano di lottizzazione) indicano la possibilità di ottenere un tessuto omogeneo, pur se
la sua realizzazione avverrà per parti, e proprietà divise.
In considerazione del luogo saranno utili:
 Coperture dei tetti a falde in coppi di laterizio.
 Infissi esterni in legno.
 Canali di gronda e discendenti pluviali in rame.
 Rivestimento esterno degli edifici in muratura di laterizio faccia a vista, in
pietra, o ad intonaco a calce nei colori delle terre.
Sarà possibile realizzare un luogo, e non solo una nuova area urbanizzata, nel
piccolo centro di Cupramontana, tuttavia, ricercando allineamenti, elementi
architettonici, e materiali capaci di garantire con il progetto architettonico, il
necessario approfondimento e passaggio di scala, congruenti con il progetto
urbanistico presentato.
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NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
Nella realizzazione del piano, per quanto non previsto nelle norme tecniche di
attuazione successivamente elencate fanno riferimento: il Piano Regolatore
Generale, le N.T.A. del PRG, il Regolamento Edilizio Comunale.
Gli edifici saranno ubicati rispettando le distanze minime di 5,00 ml. dai confini del
lotto e di 10 ml. dai fabbricati.
Le quote d’imposta del primo solaio abitabile, sono indicate per ciascun lotto
edificabile negli elaborati grafici (vedi tav.6 elaborato grafico del Piano di
lottizzazione) e andranno valutate in funzione del progetto presentato, come lo
spostamento dei sistemi di ingresso carrabile e pedonale, mantenendo comunque
invariate le superfici a standard previste nel piano.
Le sistemazioni esterne dei lotti saranno oggetto di progetto esecutivo, facendo parte
di un unico progetto architettonico con l’edificio, rispettando l’esigenza di avere un
fronte omogeneo lungo la strada interna di lottizzazione.
Durante l’esecuzione del Piano due lotti potranno essere accorpati, per realizzare, se
necessario un unico intervento con tipologia edilizia unifamiliare o plurifamiliare, con
un fronte edificabile di max ml. 40,00.
Nella realizzazione degli edifici si dovranno adottare soluzioni omogenee.
Saranno utili: l’impiego di elementi architettonici come coperture con tetto a falde,
manto di copertura in coppi di laterizio, lattonerie per canali di gronda e discendenti
pluviali in lamierino di rame, infissi in legno, facciate in muratura di laterizio
facciavista, o in pietra, o intonaco civile con finitura in tonachino o a malta di calce
ossidata, e colori nella gamma delle terre.
Le recinzioni dei lotti fronte strada saranno in muratura o in c.a. con h. min. = ml.
0.40 e max = ml.1,80, con finitura a intonaco o in laterizio facciavista, e sovrastanti
recinzioni metalliche, per un’altezza complessiva di 2,80 ml.
Le recinzioni realizzate a confine tra i lotti privati avranno un’altezza adeguata a
contenere il dislivello del terreno, e saranno in laterizio o in c.a., con sovrastante
recinzione metallica.
Il blocco contatori per ogni singolo lotto, (Enel e Gas/metano) come indicato negli
elaborati grafici, verrà inserito nella recinzione prospettante la strada di lottizzazione
in prossimità degli ingressi carrabili.
L’altezza massima consentita per i singoli edifici è di ml. 10,00 da calcolare ai sensi
del Regolamento Edilizio Comunale.
L’indice di utilizzazione fondiaria per ciascun lotto è U.F.= 0.397 mq/mq.
(Vedi tav. 5 elaborato grafico del Piano di lottizzazione)
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Parcheggi privati sono previsti nella misura di 1mq./10 mc.di volume edificato.
OPERE DI URBANIZZAZIONE PRIMARIA
Le opere di urbanizzazione primaria sono previste, sia nella progettazione sia nel
dimensionamento, seguendo le indicazioni e i requisiti tecnici preventivamente
richiesti agli Enti erogatori dei servizi, e in particolare: il CIS per il gas metano, l’Enel
per le reti elettriche, la Telecom per la rete telefonica, la Multiservizi per acque
meteoriche e reflue.
Viabilità e parcheggi
La strada interna alla lottizzazione avrà larghezza di 7,00 ml a doppia carreggiata,
ml.3,35 per ogni senso di marcia e un margine di 15 cm. per la segnaletica
orizzontale.
Lungo la strada di lottizzazione si attestano una parte dei parcheggi a raso, posti
ortogonalmente alla carreggiata con una profondità di ml. 5,00, e una superficie di
mq. 1.050.
Uno spazio a parcheggio pubblico di mq. 550 è prevista in prossimità delle aree di
urbanizzazione secondarie (AUS 1), collegata con i percorsi pedonali e ciclabili, di
futura realizzazione.
Si prevedono la segnaletica orizzontale dei tratti stradali e delle zone esenti da
barriere architettoniche.
Complessivamente la sezione stradale avrà uno spessore di 57 cm. più che idonea
alla capacità portante della viabilità interna di distribuzione ai lotti.
I marciapiedi saranno di ml. 1.50, realizzati utilizzando uno spessore di 35 cm. di tout
venant, e almeno10 cm. di stabilizzato calcareo, si realizzerà una pavimentazione
delimitata dal cordolo stradale in c.v.
Il dislivello tra il marciapiede e la quota stradale sarà di cm.10-12, in corrispondenza
dei percorsi e degli accessi carrabili le cordonate saranno ribassate.
(Vedi tav. 6 elaborato grafico del Piano di lottizzazione)
Verde pubblico attrezzato
Un’area a verde pubblico attrezzato di mq. 970, viene ubicata di fronte al sistema di
ingresso e uscita dall’area residenziale, con la possibilità di prevedere uno spazio
giochi, con vasche di sabbia, scivoli, e altre attrezzature per favorire le attività ludiche
all’aperto. Si prevede la realizzazione di uno spazio di circa mq. 36,00 (ml. 9.00 x
4.00) riservato ad “isola ecologica” a servizio degli utenti del nuovo centro
residenziale.
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Reti tecnologiche
Tutte le reti tecnologiche saranno realizzate attenendosi alle normative di legge
vigenti.
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