standard di valutazione europea

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STANDARD DI VALUTAZIONE EUROPEA
EVS1 VALORE DI MERCATO
•
I Periti valutatori devono utilizzare la seguente definizione del valore di mercato , se
non diversamente indicato dalla normativa :
• "il valore di mercato e’ l'importo stimato al
quale il bene immobile puo’ essere
compravenduto alla data della valutazione
tra un compratore e un venditore
disponibili, in normali condizioni di
mercato, durante la quale entrambe le
parti hanno agito con cognizione,
prudenza e senza costrizioni . "
• L’ultimo test per Market Value, comunque
determinato, consiste nel considerare se le parti
coinvolte nella trattativa possono realmente
aspettarsi di pagare in pratica (in concreto)il
valore che è stato valutato, perciò è evidente
l’importanza dell’analisi completa, di buona
qualità, di prova comparabile dove essa possa
essere ottenuta.
• Ogni valutazione ottenuta e sostenuta in modo
puramente teorico, deve fronteggiare questo test
finale.
• 2. AMBITO (scopo, campo di applicazione)
• 2.1 La legislazione europea fa un gran numero
di riferimenti al “market value”. La maggior parte
riferita agli strumenti finanziari o alla globale
capitalizzazione degli affari. Questi sono
generalmente basati sui prezzi di compravendita
o valori riportati dagli scambi ufficiali e altri
mercati considerati come generalmente
omogenei, beni fungibili e ampiamente
scambiati che possono spesso essere venduti
immediatamente ad un prezzo.
• Il valore di mercato per la locazione è
l’ammontare stimato per il quale un determinato
immobile può essere locato alla data di
valutazione tra un locatore e un locatario,
secondo termini di accordo, entrambi non
condizionati, indipendenti e con interessi
opposti, dopo un’adeguata attività di marketing,
durante la quale entrambe le parti hanno agito
con eguale capacità, con prudenza e senza
alcuna costrizione.
• 4.2.1 La legislazione dell’EU ha definito il Market Value
con lo scopo di valutare il valore della proprietà come
garanzia reale degli istituti di credito, in sostanza come
parte attuativa del Basel 2 agreement Direttiva
2006/48/EC relativa a darsi e perseguire il business degli
istituti di credito…….
• 4.2.2 LA DIRETTIVA DEI REQUISITI DI CAPITALE è al
momento sotto revisione e ci si aspetta che sia sostituita
da una norma europea sui requisiti riservati agli istituti di
credito e gli investimenti di aziende, che traspongano
Basel III nella legge europea. Perciò, la numerazione
degli articoli cambierà.
• 4.2.4 La definizione è immediatamente seguita
nello stesso paragrafo della DEFINIZIONE DI
DIRETTIVA DEI REQUISITI DI CAPITALE dalla
disposizione che “ il market value deve essere
documentato in modo chiaro e trasparente”. Ciò
è considerata più una procedura richiesta per gli
obiettivi della direttiva piuttosto che un fattore
che aiuta a determinare il market value di ogni
proprietà ed è così rivolto al di sotto in EVS.
• 5.1 IL VANTAGGIO DELLA DEFINIZIONE UTILIZZATA IN EVS1
SULLE ALTRE
• DISPONIBILI TRA LE DEFINIZIONI EU E’ CHE ESSA MEGLIO
DEFINISCE I CONCETTI CHIAVE COMPLESSI COINVOLTI, vale a
dire:
• - il risultato
• - la valutazione della proprietà reale
• - la transazione
• - la data di stima
• - la natura delle ipotetiche parti sia che esse siano favorevoli che
competitive
• - il marketing necessario
• - il corrispettivo dalle parti
• - altri fattori
• 5.10 PRESUPPOSTI (ASSUNZIONI) E PRESUPPOSTI
SPECIALI, USE VALUE
• ALTERNATIVO E VALORE DI FORCE SALE.
• 5.10.1 PRESUPPOSTI
• 5.10.1.1 Le istruzioni di stima possono richiedere che il
perito faccia supposizioni. Come . ad es., in
• contesto di stima di forced sale(valore di vendita
forzato). In effetti il perito può aver bisogno di
• fare certe assunzioni per completare la stima, spesso in
assenza di particolari informazioni. In ogni
• caso, quelle informazioni dovrebbero essere
chiaramente dichiarate.
• 5.10.13 I perito deve intraprendere ispezioni ed indagini che si
estendano tanto da assicurare che venga effettuata una stima che
sia professionalmente adeguata al suo scopo. Dove le informazioni
disponibili siano limitate o ristrette, il perito può avere necessità di
fare supposizioni per rendere possibile una opinione sul valore da
riportare in assenza di completi dati di conoscenza. Le supposizioni
possono essere relative a fatti, condizioni o situazioni, che
riguardano la stima, cosi come in assenza di complete informazioni,
che possano essere considerate come corrette. Per fattori quali , ad
esempio, diritto di proprietà, titolo di proprietà) o l’amianto che
possano andare oltre la possibilità da parte del perito di controllare
in modo indipendente, la supposizione (l’ipotesi) può essere
accompagnata dalla raccomandazione che il cliente possa
dimostrare i fatti con giuste competenze e abilità. Dove i presupposti
si rivelino non corretti, il perito può aver bisogno di rivedere e
rettificare le cifre riportate e riferire anche nella stima scritta tale
circostanza.
• - una dettagliata relazione che definisca ogni peso, restrizione o
legalità che possano colpire il valore di una proprietà può non
essere disponibile. In tale caso, il perito assumerà la posizione che
considera più probabile, anche affermando che egli non accetta
responsabilità per la giusta interpretazione del titolo legale.
• - L’entità dell’ispezione dovrebbe chiaramente emergere nella
relazione, in modo da essere coerente con la natura dell’istruzione e
del tipo di proprietà. Potrebbe essere necessario che, così come i
difetti più evidenti possono essere notati, altri difetti esistenti
potrebbero richiedere una perizia (indagine) più dettagliata, o un
appuntamento tra esperti che possano riferire delle loro scoperte.
Ciò può essere seguito dal commento relativo al fatto che il valore
stimato è basato sulla condizione come riferita e che ogni altro
difetto individuato potrebbe richiedere che le cifre vengano
modificate.
• - Dove la proprietà è locata, può essere necessario
assumere che dettagliate inchieste sullo statofinanziario
degli affittuari potrebbe non rivelare condizioni che
possano riguardare la stima.
• - Il perito potrebbe aver bisogno di presupporre che non
ci sono piani o proposte di strade che potrebbero
includere l’utilizzo dei poteri dello statuto o diversamente
che si possa colpire direttamente la proprietà.
• - Il perito può necessitare di assumere che oggetti ed
attrezzature normalmente considerati come parte del
servizio di installazione di un edificio passino con la
proprietà stessa.
• - le assunzioni richieste in caso di una stima senza un
sopralluogo sono considerate in EVS a 6.4.
• 5.10.2 ASSUNZIONI (PRESUPPOSTI) SPECIALI
• 5.10.2.Con la distinzione dell’ assunzione che il perito deve fare per
intraprendere il suo compito, esso fa un’assunzione speciale dove
egli presuppone, solitamente su istruzione, un fatto o una
circostanza che differisca da quelle verificabili ad una valuation
date. Il risultato sarà un valore di mercato che si basa su quella
speciale assunzione.
• 5.10.2.2 Ciò può essere utile per spiegare al cliente gli effetti di
circostanze che cambiano a proposito della valutazione. Esempi di
ciò includono casi dove il perito sia istruito a fare speciali assunzioni
sul valore della proprietà:
• - fossero sfitti quando in realtà la proprietà è locata;
• - ci fossero permessi da ottenere per un particolare utilizzo.
• 5.11.1 DOCUMENTAZIONE così come il valore
di mercato esiste indipendentemente dalla
valutazione, una valutazione professionale con
questi standard dovrebbe essere in forma
scritta, redatta in modo trasparente e chiaro per
il cliente in accordo con EVS4 e a chiunque altro
potrebbe ragionevolmente affidarsi ad esso o
stimarlo.
• 5.11.2 la definizione di valore di mercato
dovrebbe essere registrata sia nei termini di
incarico chein quelli di relazione di stima.
• 5.11.3 COSTI DELLA TRANSAZIONE E TASSE. IL valore di
mercato è il valore stimato di una proprietà ed esclude i costi
addizionali che possono essere associati alla vendita e all’acquisto
così come ogni tassa sulla transazione. Il valore di mercato rifletterà
l’effetto di tutti i fattori che influenzano le parti nel mercato e così
rifletterà tali influenze come i costi delle transazioni e le tasse ma, se
in caso fosse necessario riconoscerli, ciò deve essere inteso come
una somma addizionale al valore di mercato. Questi fattori possono
influenzare il valore ma non costituiscono una parte di esso.
• 5.11.4 In particolare, il valore di mercato sarà il valore di mercato
sarà quello definito prima che ogni tassa applicabile alla reale
transazione venga applicata. Cioè la specifica tassazione dovuta ad
una transazione va oltre ed è al di sopra del valore di mercato.
EUROPEAN EVALUATION STANDARD 3
• Ogni stima effettuata in accordo con questi standard
deve essere effettuata da, o sotto la stretta supervisione,
di un perito qualificato.
• I periti manterranno per tutto il tempo i più alti standard
di onestà ed integrità e condurranno la loro attività in
modo da non danneggiare i loro clienti, il pubblico, la loro
professione o il loro rispettivo organismo nazionale e
professionale di stima.
• Il perito deve essere in grado di esibire capacità
professionali, conoscenza e competenza appropriate al
tipo e alla portata (scala) della stima, rivelando ogni
fattore che potrebbe compromettere una stima oggettiva.
• 1. INTRODUZIONE
• Affinché un cliente sia in grado di fare affidamento su
una stima, deve essere preparato da un abile valutatore
oggettivo, competente e con esperienza .
• 2. SCOPO Questo Standard considera chi debba
prendersi la responsabilità di una stima, considerando
che il rapporto di stima debba essere approvato da un
perito qualificato che si assuma la responsabilità di
quanto stimato. Tutti i periti che contribuiscono a una
relazione devono avere sufficiente esperienza anche di
lavoro con gli standard professionali, laddove le
questioni inerenti la stima vengano considerate,
debbano incontrare le aspettative di questi Standard.
• 3.3 I termini e le condizioni circa le
istruzioni del perito dovrebbero essere
concordate prima di
• intraprendere la stima ed espresse in
forma scritta in modo chiaro prima che la
stima venga
• riportata. (v.i. EVS 4 PER ULTERIORI
INDICAZIONI)
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4. IL VALUTATORE QUALIFICATO (ABILITATO)
- una laurea, un diploma (post graduate diploma…), o altri titoli accademici o certificazioni professionali attinenti
alla stima del bene e che incontrino i requisiti del TEGOVA minimum educational
requirements (MER); con almeno due anni di esperienza professionale nella stima di
proprietà ed aver mantenuto e migliorato la conoscenza professionale attraverso un
programma di continua formazione; o:
- importante esperienza a lungo termine o:
- avendo intrapreso almeno 20 stime nell’arco degli ultimi due anni ; o ancora che soddisfi i
requisiti del TEGOVA (v.i. sito TEGOVA);
- Sufficiente conoscenza locale ed esperienza nel valutare i beni immobili , o avendone messo
in evidenza al cliente la possibile mancanza prima di accettare l’incarico, avendo ricevuto
assistenza da persone competenti ed informate;
- Dove richiesto dalle leggi nazionali, qualsiasi licenza richiesta a praticare sia come valutatore che come membro
di un’associazione professionale;
- In conformità con tutti i requisiti legali, normativi, etici e contrattuali relativi alla
valutazione;
- Che mantenga per tutto il tempo i più alti standard di onestà ed integrità, e conduca la sua
attività in modo da non essere dannosa per il cliente, il pubblico, la professione, o per il suo
rispettivo ente nazionale e professionale di stima. E’ fatto obbligo a tutti i valutatori
qualificati e alle loro organizzazioni professionali o tecniche di aderire ad un severo codice
etico come il codice di etica e condotta TEGOVA.;
- Un’assicurazione professionale adeguata per il lavoro di valutazione (a meno che la Member
Association del paese entro il quale il perito lavora non la richieda e quindi non sia
disponibile commercialmente parlando).
• 4.2 DEFINIZIONE EUROPEA DI ASSET VALUER (VALUTATORE
DEL BENE) PER
• NORMATIVA SUGLI AIUTI DI STATO(SUSSIDIO STATALE)
• 4.2.1 LE regole della commissione del 1997 prevedono una
definizione di “asset valuer”per gli scopi di valutazione intrapresi con
quelle regole (Commission Communication on State aid elements in
sales of land and buildings by public authorities ) OJ C 209,
10/07/1997, p00030005 – 31997Y0710 and extended to EFTA
countries by EFTA Surveillance Authority Decision No 275/99/COL
of 17 November 1999 introducing guidelines on State aid elements
in sales ofland and buildings by public authorities and amending for
the 20th time the Procedural andSubstantive Rules in the field of
State aid.)
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4.2.2 Con queste regole del 1997 il perito deve essere:
una persona di buona reputazione che:
- ha ottenuto un regolare diploma in un centro riconosciuto di apprendimento,
oun’equivalente qualifica accademica
- ha un’esperienza adeguata ed è competente nello stimare terreni e costruzioni dove
il bene è ubicato, considerando anche la categoria del bene.
In mancanza del Member State avendo qualifiche accademiche appropriate e
stabilite il perito deve essere:
- un membro di un ente riconosciuto che si occupa di stime di terreni e di edifici o:
- essere nominato dai tribunali o da un ‘autorità equivalente;
- avere almeno un attestato riconosciuto di scuola secondaria e sufficiente livello di
tirocinio con almeno tre anni di esperienza pratica post diploma, e con conoscenza
della stima di terreni e fabbricati in quella particolare località.
Il valutatore dovrebbe essere indipendente nel portare avanti il suo compito, le
autorità pubbliche non hanno il diritto di dare ordini riguardo l’esito della stima. I
servizi della state valuation e gli impiegati devono rivolgersi al perito come
“fornitori”indipendenti, con la condizione di non avere influenza sui risultati della stima
.(STATE AID CPMMUNICATION II.2.a)
• Molti stati europei posseggono una specifica certificazione di
sistema….che qualifica i valutatori
• secondo leggi e norme nazionali. I progetti relativi ai certificati
verranno affrontati più dettagliatamente qui sotto nella Carta
Informativa parte 3. l’European standard EN45013, Lo Standard
Europeo delle Società operanti nella certificazione del personale,
venne emanato nel 1990.
• la European Accreditation’s Multilateral Recognition Agreement
presta assistenza al reciproco riconoscimento dei titoli. Perché il
titolo venga riconosciuto ed approvato dagli standard viene richiesto
tirocinio, conformità con l’etica professionale, monitoraggio della
conformità con gli standard e periodica ri-certificazione. La qualifica
e le conoscenze richieste ai valutatori sono poi definite a livello
nazionale da attinenti enti di certificazione. Nel 2006 , EN45013
divenne uno standard mondiale, ISO /IEC 17024.
• 4.4 RECOGNISED EUROPEAN VALUER ( REV) –
VALUTATORE EUROPEO RICONOSCIUTO TEGOVA
ha sviluppato un progetto di REV per abilitare valutatori
individuali, attraverso le loro associazioni professionali,
al fine di avere uno status migliorato, oltre i minimi
requisiti TEGOVA, al fine di assicurarsi clienti,
soprattutto da altri paesi, con competenza in materia di
stima. Il progetto REV è riassunto nella Carta Informativa
parte 3, i suoi dettagli sono evidenziati nel sito TEGOVA.
• 4.6 CONTINUING PROFESSIONAL DEVELOPMENT.
CONTINUA FORMAZIONE
• PROFESSIONALE (AGGIORNAMENTI).
• IL valutatore qualificato deve mantenere la sua
competenza tenendosi al corrente di tutti gli sviluppi
rilevanti sia legislativi, tecnici o, diversamente, istruzioni
devono essere intraprese cosicché il valutatore continui
ad avere competenza a livello commerciale e
professionale al fine della stesura delle stime.
• 5.2 CONFLITTO D’INTERESSI
• 5.2.1 REQUISITI RICHIESTI AL VALUTATORE in termini di
obiettività professionale indicano che egli deve fare attenzione a
qualsiasi cosa possa essere percepita in terminidi conflitto di
interessi. Nelle sue domande iniziali egli dovrebbe chiedere al
cliente di identificare ogni altra parte interessata o connessa così da
stabilire se potrebbe verificarsi un conflitto di interessi per il
valutatore stesso, i suoi collaboratori, per i condirettori o la
• vicina famiglia.
• 5.2.2 Se tale conflitto esiste, dovrebbe essere comunicato per
iscritto al cliente, che potrebbe scegliere di confermare o meno la
nomina, soggetta ad un’affermazione chiara delle circostanze
prodotta in qualsiasi relazione scritta eseguita dal valutatore.
• 5.2.3 Potrebbero esserci circostanze dove il valutatore, nonostante i
desideri del cliente, declinerà di accettare l’incarico.
• 5.4 LA RESPONSABILITA’ DEL VALUTATORE (THE
VALUER’S LIABILITY).
• 5.4.1 IL valutatore è stato istruito ad intraprendere un
incarico professionale, consigliato sul valore della
proprietà, il cliente si aspetta di affidarsi a questo valore
nel prendere decisioni. Così il ruolo del perito comporta
responsabilità e mancanze possono comportare la
perdita del cliente ed azioni legali contro lo stesso
valutatore.
• 5.4.3 L’estensione della responsabilità può essere
definita dalle istruzioni scritte e dai termini dell’incarico
come dalla redazione e dalle qualifiche nella relazione di
stima.
• 5.4.8 Riconoscere il limiti di competenza. Il valutatore non dovrebbe
accettare istruzioni al di fuori della propria esperienza. Nei casi più
complessi, occasionalmente, il valutatore può mancare della
necessaria esperienza specifica per il compimento della stima. Ciò
può , ed esempio, riguardare la geologia, questioni ambientali,
minerali, di contabilità o legali. In queste circostanze, il valutatore
deve avvisare il cliente e cercare professionisti specializzati in
materia al fine di espletare l’incarico. Al fine di evitare confusione sia
per quanto riguarda la responsabilità che gli argomenti di
responsabilità contrattuale, i valutatori vengono avvisati che il
cliente, dove possibile, piuttosto che far si che sia il valutatore ad
incaricare l’esperto dovrebbe incaricare lo stesso direttamente.
• 5.4.9 Professional indemnity assurance . Siccome il livello di
responsabilità del valutatore nel fare la stima può essere superiore a
quello dato dai suoi beni, l’assicurazione professionale è disponibile
in molti paesi. Comunque, tale assicurazione non è universalmente
disponibile o non viene richiesta in tutti i paesi in cui è disponibile.
4. THE VALUATION REPORT OR CERTIFICATE
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4.1.1 Una relazione di stima deve essere stesa per iscritto, preparata e presentata in modo
affidabile e comprensivo per l’utenza ed i clienti. Questo è quanto richiesto dalla definizione di
Valore di Mercato in EVS1 ed è appropriato anche per tutti gli altri fondamenti di stima, offrendo
una certa sicurezza nella comunicazione tra perito e cliente.
4.1.2 La relazione di stima deve riportare le istruzioni dell’incarico, i fondamenti e gli scopi della
stima come i risultati delle analisi che hanno condotto all’opinione di valore, compreso, dove
appropriato, dettagli sui comparabili utilizzati. Meglio spiegare anche i processi analitici intrapresi
nel compimento della stima, e presentare le informazioni che la sostengono.
4.1.3 La valutazione di stima deve riportare un valore chiaro ed inequivocabile, come per la
valuation date (v.i. EVS1 5.6.3 sopra), in modo dettagliato tale da assicurare tutti gli argomenti
concordati col cliente come le condizioni dell’ incarico e tutte le altre aree chiave di modo che non
si verifichi nessun fraintendimento riguardo la reale situazione della proprietà.
4.1.4 Il Report o Certificate deve essere obiettivo. In base ad esso saranno prese decisioni e
ottenuti finanziamenti. Il valutatore non deve essere influenzato dalla pressione fatta dal cliente o
da una terza parte al fine di produrre un particolare risultato in termini di valutazione. In
determinati casi, quando la reputazione circa l’obiettività del valutatore possa essere messa a
rischio, questi può rifiutarsi di agire. Dove il valutatore sia a conoscenza di un conflitto di interessi,
è suo dovere dichiararlo e comunicarlo al cliente.
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4.2 CONTENUTI DI UNA RELAZIONE DI STIMA (VALUATION REPORT)
4.2.1 La forma ed i particolari dettagli utilizzati per redigere il Report sono una questione che
riguarda il perito ma devono anche incontrare le istruzioni specifiche avute dal cliente,
riguardare lo scopo della stima e il suo utilizzo da parte del cliente.
4.2.3 Una valuation report deve generalmente includere:
- le istruzioni dell’incarico
- i requisiti (certificazione, titoli,,,) del perito
- i fondamenti e lo scopo della stima
- la data di stima (valuation date) (v.i. EVS1 5.6.3 above)
- una descrizione della proprietà che includa anche annotazioni quanto ai fondamenti utilizzati
nella misurazione di aree
- un sommario del contesto e degli argomenti legali(mandato, locazioni, sviluppo del
controllo ecc..)
- un esempio del mercato per la proprietà
- una descrizione della metodologia utilizzata per l’analisi
- qualsiasi presupposto adottato
- qualsiasi limite della stima stessa;
elementi che conducono e si concludono con l’opinione relativa al valore della proprietà, incluso,
dove richiesto, i dettagli dei comparabili utilizzati. Si spiegheranno, inoltre i processi analitici
intrapresi nel concludere la valutazione, presentando le informazioni che la sostengono.
•
4.3.3 I requisiti basilari fatti per questo Certificate o Lettera sono gli stessi prodotti per
la relazione di stima. Deve essere obiettiva, non ambigua, e scritta in forma chiara in
termini che anche una persona con nessuna conoscenza di proprietà o di valutazioni
possa comprendere. Non deve ingannare o creare false impressioni. Deve incontrare
le istruzioni del cliente. Deve riguardare la scopo della valutazione e l’utilizzo che il
cliente si prefigga di fare della valutazione.
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4.4 DRAFT REPORTS (BOZZA DI STIMA)
Ci sono circostanze dove può essere richiesta una bozza di stima o un
aggiornamento in forma abbreviata che non si attenga alle EVS. In tali casi, deve
essere resa l’esistenza di una futura dettagliata relazione di stima o di un
antecedente Certificate comprensivo.
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4.4 VALUE ADDED TAX (TASSA AUL VALORE AGGIUNTO)
Dove attinente, la valutazione deve identificare il rateo del VAT applicato alla
proprietà alla data di
valutazione. Deve essere affermato che qualsiasi VAT dovuto a qualsiasi transazione
della proprietà
sarà aggiuntivo al valore riportato.
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CODICE DI MISURA DELLA DISTANZA, AREA E VOLUME
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NOTA: questo codice non definisce quanti differenti tipi di proprietà debbano essere misurati, siccome questo
dipenderà dal mercato locale. Definisce cosa si intende con fondamenti di misurazione e dei tipi di proprietà e
valutazioni per le quali possono usualmente essere impiegati.
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3.4 DISTANZE
- lunghezza lorda è misurata come distanza orizzontale tra sia le facce
esterne di un muro esteriore o dal centro dei muri interni. La scelta dei
fondamenti deve essere affermata.
- La lunghezza netta è misurata come distanza orizzontale tra la parte
interna dei muri esterni, trascurando i componenti strutturali interni come i
pilastri o contrafforti (putrelle)che non sono muri completi
- Altezza lorda è misurata come la distanze verticale tra l’apice di un piano
finito e:
- L’apice del piano finito di una stanza situata sopra di esso,
- L’apice di una struttura a tetto sopra di esso.
AREE E VOLUMI
- aree lorde sono determinate utilizzando lunghezze lorde
- aree nette sono determinate lunghezze nette
- volumi lordi sono determinati utilizzando lunghezze lorde
- volumi netti sono determinati utilizzando lunghezze nette.
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• L’appezzamento di terreno può essere suddiviso tra l’area costruita
e l’area non costruita.
• .6 IDENTIFICARE I CONFINI ESTERNI(IDENTIFYING EXTERNAL
BOUNDARIES)
• I valutatori devono essere prudenti nell’affermare che hanno una
conoscenza accurata dei confini della proprietà. E’ importante
stabilire se e quale caratteristica appartenga alla proprietà per
essere certi della linea di confine con le proprietà adiacenti. Ciò
verrà applicato anche in caso di muri comuni tra gli edifici.
• 3.7 L’area di proprietà come documentata dal valutatore può non
essere quella corretta. La vecchia documentazione può essere
obsoleta.
• 3.8 Il terreno può, ad esempio, essere stato soggetto ad un acquisto
obbligato o suddiviso. Le aree di proprietà possono cambiare
secondo i confini modificati dai desideri dei vicini che spesso non
registrano formalmente quell’accordo.
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3.22 GROSS EXTERNAL AREA (AREA ESTERNA LORDA) (CHIAMATA
ANCHE GROSS
FLOOR AREA GFA) è l’area entro e fuori ai muri esterni dell’edificio che
include lo spessore del
muro perimetrale dell’edificio (extra muros)
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3.25GROSS INTERNAL AREA (INTERNAL FLOOR AREA IFA) è l’area
esterna lorda dopo aver detratto la GFA così GIA= GFA-ECA
•
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4.2 GROSS FLOOR AREA (GFA)
A) ogni piano deve essere misurato includendo la facciata e la proiezione
dei muri di cinta. Lo spessore del perimetro dell’edificio è compreso in
questa misurazione. Aree non –funzionali come le grandi zone
aperte(senza pavimento)non dovrebbero essere comprese, se, al contrario,
così fosse, dovrebbe essere specificato.
• Calcolando queste aree per edifici destinati ad uffici, le
seguenti aree di ogni piano devono essere escluse:
• A) quelle aree situate a lato per forniture di strutture on
servizi per l’edificio ma non per l’utilizzo esclusivo degli
occupanti dello stesso
• B) aree situate a lato come spazi pubblici adibite a
strade transitabili ma non per l’utilizzo esclusivo degli
occupanti dello stesso
• C) quelle parti di edifici come hall, pianerottoli, gallerie
che sono utilizzati in comune con altri.
• In alcuni casi queste aree possono essere suddivise tra
gli occupanti dell’edificio.
CERTIFICAZIONE DEI VALUTATORI
Nei paesi europei la pratica della valutazione è basata su schemi di
certificazione personale programmati per assicurare e /o accrescere la
qualifica professionale dei valutatori. L’attinente regola Europea (Euronorm
45013) è stata recentemente incorporata con l’International Standard
ISO/IEC 17024. Il suo obiettivo consiste nel raggiungere e promuovere uno
standard globalmente accettato per le organizzazioni in funzione delle
certificazioni di persone incaricate (certificazioni di enti).
Lo Standard specifica i requisiti che assicurano che gli enti certificatori operanti
in funzione degli schemi di certificazione per le persone (valutatori) operino
in modo coerente, comparabile e affidabile. Questi requisiti debbono essere
considerati come requisiti minimi e perciò potrebbero essere integrati in
risposta ad addizionali bisogni o desideri dimostrati da parte del mercato o
in base a specifici requisiti governativi.
Gli enti certificatori devono superare il riconoscimento in accordo con ISO/IEC
17024 attraverso un ente di riconoscimento del loro paese o di un altro
paese europeo. L’ente di riconoscimento nazionale deve essere membro
del Multilateral Agreement Certification (EA); comunque, non deve
necessariamente essere lo stesso ente certificatore del paese di
provenienza.
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ESAME DI CERTIFICAZIONE
– L’Esame deve essere indipendente ed un valido test di competenza. Gli enti di
certificazione nazionali richiedono ai loro canditati:
un esame scritto durante il quale debba essere preparata almeno un stima completa;
e un esame orale del candidato ( individualmente o in gruppo con altri candidati).
CURRICULUM DELL’ESAME
– Ogni ente certificatore deve produrre un curriculum per l’esame che
generalmente ricopra i seguenti argomenti:
il mercato della proprietà nazionale e/o i mercati della proprietà europea (fondamenti)
i metodi di valutazione nazionali e/o i metodi di valutazione europea (fondamenti)
conoscenza dei fondamenti tecnici ed economici delle costruzioni;
catasto ( se esistente nel paese considerato)
management economico e business
matematica / statistica
sistemi di organizzazione di valutatori, training ecc.. (nazionali ed europei)
struttura legale attinente.
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OSSERVAZIONE E SVILUPPO PROFESSIONALE CONTINUO (CPD)
– Durante il periodo di validità del certificato, i valutatori certificati vengono
costantemente monitorati. Per principio, gli enti certificatori obbligano i
loro valutatori certificati a sottoporsi anno dopo anno ad un continuo e
pre-definito sviluppo (aggiornamento) professionale. In aggiunta, essi
richiedono la presentazione delle stime di valutazione per verificare la
loro attendibilità con quanto viene definito dagli standard di qualità.
VALIDITA’ MASSIMA DEL CERTIFICATO /RICERTIFICAZIONE
– I certificati emessi dagli enti certificatori non hanno validità illimitata. La
validità dei certificati è limitata ad un certo numero di anni,generalmente
cinque anni.
– Prima della scadenza del certificato, il valutatore deve sottoporsi ad un
processo di ricertificazione. L’ammissione alla ricertificazione richiede
una valutazione positiva del valutatore certificato durante il processo di
osservazione, prova del CPD annuale e della positiva valutazione dei
servizi resi. La ricertificazione è basata su un esame orale.
• AUDITING (REVISIONE)
– Gli enti certificatori sono continuamente supervisionati
da componenti degli enti di riconoscimento. La
supervisione generalmente ricopre i seguenti
argomenti:
• correzione dei documenti di certificazione;
• affidabilità dei processi di certificazione;
• qualità dell’esame;
• qualifica degli esaminatori.
Tradotto da Giuliana Garagiola e ultimato da Giuseppe Mussolin, in Padova, 30 ottobre 2014
Grazie per l’attenzione!

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