PROGRAMMA DI CONDUZIONE E MANUTENZIONE

PROGRAMMA DI CONDUZIONE E MANUTENZIONE DEL PALAFLORIO
La manutenzione ordinaria comprende tutti gli interventi di riparazione, rinnovamento o
sostituzione delle finiture degli edifici, oltre agli interventi necessari per integrare e mantenere in
efficienza gli impianti tecnologici esistenti, nonché ogni elemento facente parte integrante dell'unità
immobiliare o dell'intero complesso edilizio, comprese le aree di pertinenza, al fine di mantenere
nel tempo la fruibilità degli impianti sportivi al livello della consegna ed al fine di evitare che la
mancata manutenzione ordinaria sfoci nella necessità di interventi straordinari.
MANUTENZIONE ORDINARIA GENERALE
I. Coperture e facciate edifici
A. Sistemazione di elementi di coperture, ripristino di elementi protettivi ecc.. spostati con
sostituzione di quella rotti o degradati;
B. Sostituzione di tratti di grondaia in lamiera bucati o degradati, sistemazione dei giunti delle
grondaie con ripristino della tenuta;
C. Sistemazione dei pluviali sfilati, sostituzione di alcuni tratti degradati e pulizia dei pozzetti alla
base;
D. Pulizia di grondaie e degli scarichi dei pluviali;
E. Sigillatura di converse, scossaline, bandinelle e sostituzione di alcuni tratti fatiscenti;
F. Manutenzione di camini, canne fumarie e di esalazione, posa di reticelle e parafoglie a protezione
dei imboccature e/o passaggi nelle coperture;
G. Rappezzi di guaina delle coperture piane;
H. Rappezzi della copertura impermeabile delle coperture dove necessario;
I. Eliminazione di infiltrazioni di acqua;
J. Sigillatura di pareti esterne dove necessario;
K. Rappezzi di intonaco sulle facciate previa rimozione delle parti pericolanti o scrostate.
Per le lettere G, H e K, la soglia del rappezzo, oltre la quale l'intervento è da intendersi di
manutenzione straordinaria, viene determinata in mq. 2.
II. Fognature e scarichi
A. Sigillatura dei giunti delle colonne di scarico non incassate;
B. Sostituzione di curve o tratti di scarichi verticali ed orizzontali;
C. Rimessa a quota di sigilli delle vasche biologiche e dei pozzetti, sostituzione dei sifoni nonché
sistemazione dell'area circostante;
D. Sostituzione di sigilli o coperti dei pozzetti e delle vasche biologiche;
E. Espurghi periodici.
III. Serramenti ed infissi edifici
A. Sostituzione di ferramenta e di organi accessori funzionali;
B. Sistemazione dei telai di infissi e serramenti;
C. Sostituzione - non per usura - di alcuni serramenti esterni (nel caso di danneggiamento per
incuria o vandalismo);
D. Verniciatura conservativa di infissi e serramenti;
E. Stuccatura perimetrale di infissi e serramenti.;
F. Sostituzione di vetri di qualsiasi tipo e posti a qualsiasi altezza (nel caso di danneggiamento per
incuria o vandalismo);
IV. Interventi murari in genere
A. Pulizia dalle erbe infestanti e controllo statico a vista di elementi decorativi;
B. Rappezzi di intonaco previa rimozione delle parti pericolanti;
C. Controllo statico a vista dei fabbricati e segnalazione ai tecnici dell'Amministrazione per i
provvedimenti conseguenti;
D. Ripristino controsoffitti;
E. Sigillatura davanzali finestre.
Per le lettere B e D, la soglia del rappezzo, oltre la quale l'intervento è da intendersi di
manutenzione straordinaria, viene determinata in mq. 2.
V. Pavimenti e Rivestimenti edifici
A. Riprese di pavimenti e rivestimenti con sostituzione delle piastrelle rotte o mancanti;
B. Ripristino di tratti di battiscopa con eventuali sostituzioni.
Per la lettera A, la soglia del rappezzo, oltre la quale l'intervento è da intendersi di manutenzione
straordinaria, viene determinata in mq. 2.
VI. Opere in ferro
A. Riparazione di ringhiere, cancelli, infissi, ecc.;
B. Riparazione e sostituzione di alcuni tratti di recinzione e relativi paletti di sostegno;
C. Verniciatura conservativa di paletti, recinzioni, ringhiere, cancelli, infissi, ecc..;
VII. Tinteggiature e verniciature
A. Tinteggiature e verniciature interne agli edifici, comprese le parti comuni.
VIII. Impianti termo-idrico-sanitari
A. Manutenzione e pulizia di gabinetti, docce, lavatoi ed altri apparecchi sanitari;
B. Sostituzione di cassette di scarico;
C. Sostituzione di sanitari danneggiati;
D. Riparazione ed eventuale sostituzione di rubinetteria;
E. Sostituzione di guarnizioni, eccentrici, manicotti, flessibili, ecc.;
F. Riparazione di tubazioni dei fabbricati sia incassate che esterne;
G. Riparazioni di perdite in tubazioni interrate ove necessario l'impiego di macchine
escavatrici fino a 5 mt. di scavo; l'eventuale necessità di prolungare lo scavo sarà
concordato con gli uffici del comune preposti al controllo;
H. Avvio, taratura, controlli, pulizia, manutenzione e riparazione di caldaie, scalda
acqua, radiatori ed interventi nelle centrali termiche e nella rete di distribuzione
secondo quanto previsto dall'allegato del contratto "calore" attualmente in fase di
aggiudicazione;
I. Riparazione impianti idrici incassati, interrati o non interrati, compreso idranti e/o
cofanette, con relative sostituzioni.
Negli interventi di cui alle lettere F e I, devono intendersi compresi anche eventuali interventi
richiedenti l'impiego di macchine operatrici.
IX. Impianti elettrici
A. Manutenzione e riparazione dell'impianto elettrico e dei suoi componenti a partire
dall'allacciamento ENEL, nonché sostituzione del quadro e dei cavi per radiali principali.
B. Sostituzione di placche, frutti e di organi elettrici;
C. Manutenzione e riparazione di apriporta, citofoni, luci scale, asciugamani ed asciugacapelli
elettrici, impianti amplifonici, impianti antincendio, impianti antintrusione e di
sollevamento;
D. Fornitura e sostituzione di lampade di qualsiasi tipo compresi i reattori e le lampade poste
all’intradosso della copertura o all’esterno su strutture predisposte;
E. Manutenzione e riparazione impianti luce d'emergenza, compreso la carica e la sostituzione
delle batterie e lampade;
X. Aree esterne di pertinenza
A. Manutenzione viabilità interna ed aree di sosta (rappezzi di conglomerato, ripristini, ecc..) la
soglia del rappezzo, oltre la quale l'intervento è da intendersi di manutenzione straordinaria, viene
fissata in mq. 5;
B. Sistemazione percorsi pedonali in lastre o beton elle con eventuale sostituzione di alcune parti
deteriorate o danneggiate;
C. Manutenzione ordinaria del sistema di raccolta delle acque bianche (pulizia periodica pozzetti,
sostituzione botole rotte, ecc.);
XI. Aree verdi
A. Tutela igienica (pulizia) delle aree esterne a verde con svuotamento dei cestini e
smaltimento del materiale con frequenza variabile secondo le necessità;
B. Riparazione ed eventuale sostituzione dei cestini portarifiuti danneggiati;
C. Sfalcio dei prati secondo necessità, con contenimento dello sviluppo erbaceo entro i 20 cm.
di altezza e relativo smaltimento del materiale di risulta;
D. Lavorazione del terreno ed annaffiatura in presenza di materiale vegetale (alberi, arbusti,
prato) di recente impianto, secondo le modalità concordate con i tecnici del verde del Settore
Giardini;
E. Contenimento a mezzo potatura di siepi e cespugli, secondo modalità e tecniche concordate
con i tecnici del verde del Settore Giardini;
F. Manutenzione degli arredi e dei giochi presenti nelle aree verdi;
G. Servizio di apertura e chiusura cancelli di ingresso negli orari stabiliti, là dove presenti.
XII. Servizi diversi
A. Manutenzione e riparazione di attrezzature sportive;
B. In generale segnalazione ai tecnici comunali preposti di problemi che presuppongono
interventi di tipo straordinario.
XIII. Pronto intervento
A. Primo intervento in caso di necessità per rotture gravi, per la messa in sicurezza e per evitare
danni economici rilevanti (ad esempio perdite di gas, di acqua, ecc.), con immediata
informazione ai tecnici comunali per i ripristini od agli altri enti preposti (AMGAS, AQP,
Enel, Vigili del fuoco, ecc.).
MANUTENZIONE ORDINARIA DEGLI IMPIANTI TERMICI SECONDO LE NORME
UNICTI, DEGLI IMPIANTI DI CLIMATIZZAZIONE - CONTROLLO DEGLI IMPIANTI.
I. Impianto termico
A. Prova di accensione dell'Impianto con verifica di funzionamento a caldo delle apparecchiature
presenti in centrale termica, controllo del corretto riempimento d'acqua dell'impianto, verifica vasi
di espansione, eventuale sfogo aria in centrale termica e nelle sottocentrali dove esistono;
B. Compilazione del libretto di centrale nel quale verranno riportate tutte le operazioni effettuate;
C. Collocazione all'esterno della centrale termica di una targa con indicati i dati relativi alla fascia
oraria di riscaldamento prevista.
II. Bruciatori
A. La manutenzione ordinaria e la pulizia del bruciatore dovrà essere eseguita due volte l'anno se
l'utilizzo è stagionale, oppure tre volte l'anno se l'utilizzo è continuativo, e comunque ogni qual
volta ciò si rendesse necessario.
B. La regolazione della combustione dovrà essere eseguita ogni tre mesi e comunque ogni qual
volta ciò si rendesse necessario.
C. Riparazione, revisione, sostituzione, parziale o completa di qualsiasi parte deteriorata od usurata
in grado di compromettere il funzionamento dell'impianto. Resta esclusa l'eventuale integrale
sostituzione del bruciatore.
III. Generatore di calore
A. La pulizia dovrà essere eseguita due volte l'anno: una prima dell'inizio di ogni stagione termica e
la seconda durante il corso dell'esercizio stagionale, oltre ad ogni qual volta si rendesse necessario.
B. La pulizia, come sopra descritta, dovrà essere comunque eseguita prima di ogni riaccensione nei
casi di periodi di inattività superiori ad un mese.
C. Il controllo della combustione, che dovrà essere eseguito secondo quanto prescritto dalle
disposizioni legislative in materia per verificarne il rendimento.
D. Riparazione, revisione, sostituzione parziale o completa di qualsiasi parte deteriorata od usurata
in grado di compromettere il funzionamento dell'impianto.
E. Resta esclusa la riparazione del generatore di calore qualora oltre il 30% dei tubi da fumo
risultino deteriorati. E' invece compresa la sostituzione completa del generatore di calore nel caso in
cui l’avaria fosse determinata da carente manutenzione del concessionario o da manovre di
funzionamento errate e altri fatti addebitabili al responsabile della manutenzione ovvero nel caso in
cui l'anno di costruzione riportato sulla targhetta, rispetto alla data in cui si riscontra la necessità
della sostituzione, sia inferiore a 5 anni.
IV. Pompe di circolazione
A. Manutenzione preventiva e programmata, almeno una volta all'anno e tutte le volte che si rende
necessario.
B. Riparazione e/o sostituzione parziale di componenti ed accessori o sostituzione completa della
pompa laddove determinata da carente manutenzione ordinaria o incuria.
V. Depositi combustibile
A. Manutenzione e pulizia dei depositi di combustibile liquido e delle relative tubazioni tutte le
volte che si rende necessario.
B. Riparazione e/o sostituzione delle parti relative ai "passi d'uomo" dei serbatoi e delle linee di
alimentazione combustibile fuori traccia.
C. Rimane esclusa, se necessario, la sostituzione dell'intero deposito combustibile ed i necessari
ripristini dei pozzetti qualora si verificassero infiltrazioni d'acqua.
D. Montaggio e fornitura, dove non esistente, della valvola galleggiante.
VI. Vasi di espansione
VASO CHIUSO:
A. Verifica annuale delle pressioni di precarica progettuali.
B. Verifica trimestrale dell'integrità del vaso e delle apparecchiature collegate (pressostati,
apparecchiature di livello, elettrovalvole, etc.).
C. Riparazione, revisione, sostituzione parziale o completa di qualsiasi parte deteriorata od usurata
in grado di compromettere il funzionamento dell'impianto, compresa l'eventuale integrale
sostituzione del vaso di espansione (corredato della certificazione prevista dalla normativa vigente,
rilasciata dagli organi preposti, per vasi di capacità superiore a 25 litri).
VASO APERTO:
A. Verifica annuale dello stato d'uso e di funzionamento di tutti i componenti (rubinetti e
galleggianti).
B. Riparazione, revisione, sostituzione parziale o completa di qualsiasi parte deteriorata od usurata
in grado di compromettere il funzionamento dell'impianto compresa l'eventuale integrale
sostituzione del vaso di espansione con vaso in acciaio.
VII. Rete e valvolame di C.T.
A. Controllo trimestrale funzionamento e stato tenute, manutenzione preventiva e programmata
almeno annuale, oltre ad ogni volta si rendesse necessario.
B. Riparazione, revisione, o sostituzione di qualsiasi parte deteriorata od usurata in grado di
compromettere il funzionamento dell'impianto (saracinesche, valvole di regolazione, di
intercettazione, di sfiato, scaricatori di condensa, filtri e riduttori di pressione per acqua, gruppi di
riempimento, etc..).
Reti di distribuzione impianto
C. Controllo e ripristino delle coibentazioni in Centrale termica, nelle sottocentrali e lungo tutta la
rete di distribuzione.
D. Controllo ed eventuale ripresa di perdite d'acqua da premistoppa, flangiature, pozzetti e sfoghi
d'aria.
E. Riparazione, revisione, o sostituzione di qualsiasi parte deteriorata od usurata in grado di
compromettere il funzionamento dell'impianto o arrecare danni, fino ad un massimo complessivo
annuale del 5% della rete di distribuzione dell'impianto di riscaldamento al di fuori della Centrale
Termica. Restano comprese tutte le sostituzioni e riparazioni della rete di distribuzione all'interno
della Centrale Termica.
VIII. Organi di sicurezza e controllo
A. Annualmente dovrà essere effettuato il controllo degli organi di sicurezza e di protezione
(destinati a prevenire l'entrata in funzione degli organi di sicurezza).
B. Le valvole di sicurezza devono essere provate annualmente sia ad impianto inattivo,
provocandone manualmente l'apertura per assicurarsi che non siano bloccate, sia in esercizio a
pressione leggermente maggiori della pressione di taratura, per accertarsi che comincino a scaricare.
C. I termostati di regolazione e/o di blocco, e le valvole di intercettazione del combustibile devono
essere provate annualmente, aumentando la temperatura sino al loro intervento al valore stabilito.
D. I pressostati di regolazione e/o di blocco devono essere provati annualmente.
E. Annualmente dovrà essere controllata la visibilità degli indicatori di livello sia del tipo a tubo
trasparente che a riflessione, ed in caso di perdite o trasudamenti andrà verificato lo stato delle
guarnizioni.
F. Annualmente dovranno essere verificati tutti i termometri e tutti i manometri. In caso di loro
malfunzionamento, dovranno essere sostituiti.
G. Controllo annuale del corretto funzionamento di tutte le apparecchiature di segnalazione di
allarme per la sicurezza ambientale e allarme tecnologico dove installato.
H. Riparazione, revisione, sostituzione parziale o completa di qualsiasi parte deteriorata od usurata
in grado di compromettere il funzionamento dell'impianto, compresa l'eventuale integrale
sostituzione di qualsiasi organo di sicurezza, di protezione, di segnalazione e di controllo.
I. Nel caso di sostituzione delle apparecchiature di sicurezza dovrà essere data immediata
comunicazione ai tecnici comunali, ai quali sarà consegnata copia dei documenti inviati agli Enti di
verifica e controllo preposti.
IX. Scambiatori di calore e produttori di acqua calda sanitaria.
A. Controllo trimestrale dello stato d'uso e della funzionalità degli scambiatori di calore e dei
produttori di acqua calda sanitaria.
B. Pulizia chimica o meccanica annualmente, al termine della stagione di funzionamento, ed ogni
qual volta si rendesse necessario.
C. Riparazione, revisione, sostituzione parziale o completa di qualsiasi parte deteriorata od usurata
in grado di compromettere il funzionamento dell'impianto. E' invece compresa la sostituzione
completa dello scambiatore di calore nel caso in cui l’avaria fosse determinata da carente
manutenzione del concessionario o da manovre di funzionamento errate e altri fatti addebitabili al
responsabile della manutenzione ovvero nel caso in cui l'anno di costruzione riportato sulla
targhetta, rispetto alla data in cui si riscontra la necessità della sostituzione, sia inferiore a 5 anni.
X. Apparecchiature di trattamento acqua.
A. Controllo mensile ed integrazione del livello del sale nella vasca della salamoia, compresa la sua
fornitura.
B. Controllo trimestrale del corretto funzionamento di addolcitori, pompe dosatrici e dosatori
C. Controlli trimestrale dell'acqua trattata.
D. In caso di addolcitore acqua automatico, controllo trimestrale della durezza dell'acqua addolcita,
al fine dell'eventuale sostituzione delle resine esaurite, compresa la loro fornitura.
E. Riparazione, revisione, sostituzione parziale o completa di qualsiasi parte deteriorata od usurata
in grado di compromettere il funzionamento dell'impianto, esclusa l'eventuale integrale sostituzione
delle apparecchiature di trattamento, quando non sia più possibile reperire pezzi di ricambio sul
mercato.
XI. Quadri e linee elettriche di C.T.
A. Controllo semestrale dello stato e del funzionamento dei componenti presenti all'interno dei
quadri elettrici.
B. Controllo annuale dello stato ed integrità di cavi, guaine, tubi, scatole di derivazione che
costituiscono le linee elettriche di centrale termica.
C. Verifica degli impianti di terra secondo la normativa vigente e controllo dell'isolamento da
effettuarsi ogni due anni.
D. Verifica dell'efficienza dei punti luce all'interno dei locali Centrale termica e Sottocentrali.
E. Riparazione, revisione, sostituzione parziale o completa di qualsiasi parte deteriorata od usurata
in grado di compromettere il funzionamento dell'impianto, compresa l'eventuale integrale
sostituzione di componenti quali interruttori, teleruttori, termiche, fusibili, relè, salvamotori,
lampade di qualsiasi tipo, morsetti, etc..
XII. Pulizie locali C.T. e Condotti scarico fumi
A. Pulizia a fondo dei locali delle centrali termiche e delle apparecchiature in esse installate almeno
due volte all'anno e tutte le volte che si rende necessario.
B. Fornitura dei materiali di consumo e rimozione dei materiali di risulta dai locali.
C. Pulizia annuale delle fuliggini di tutti i condotti del fumo, dei raccordi del generatore e del
camino, con sigillatura di eventuali fenditure.
D. Controllo annuale del tiraggio all'ingresso della camera di combustione e alla base del camino.
XIII. Corpi scaldati
TERMOSTRISCE E RADIATORI:
A. Prima dell'inizio di ogni stagione di riscaldamento, controllo ed eventuale ripristino della corretta
funzionalità di ogni corpo scaldante mediante pulizia, sfogo aria.
B. Sostituzione componenti difettosi compresa l'eventuale sostituzione integrale del corpo
scaldante.
AEROTERMI:
C. Pulizia annuale, ed ogni volta si rendesse necessario, della batteria di scambio termico.
D. Riparazione, revisione, sostituzione parziale o completa di qualsiasi parte deteriorata od usurata
in grado di compromettere il funzionamento dell'impianto o determinare eccessiva rumorosità,
esclusa l'eventuale integrale sostituzione dell'aerotermo in caso di mancata reperibilità della
componentistica di ricambio.
VENTILCONVETTORI - TERMOCONVETTORI - FAN-COILS:
E. Pulizia trimestrale dei filtri e verifica del funzionamento del ventilatore.
F. Pulizia semestrale delle batterie di scambio termico.
G. Riparazione, revisione, sostituzione parziale o completa di qualsiasi parte deteriorata od usurata
in grado di compromettere il funzionamento dell'impianto o determinare eccessiva rumorosità,
esclusa l'eventuale integrale sostituzione del ventilconvettori / termoconvettori / fancoils, in caso di
mancata reperibilità della componentistica di ricambio.
XIV. Libretto di centrale
A. Compilazione ad ogni passaggio con annotazione delle anomalie riscontrate, degli interventi ed
operazioni eseguite e quant'altro richiesto sia dalla Legge 10/1991 sia dal regolamento d'esecuzione
di cui al D.P.R. 26/8/1993 n.412 e dai tecnici dell'Amministrazione Comunale.
XV. Unità trattamento aria
A. Pulizia trimestrale dei filtri piani con idoneo lavaggio; in particolari periodi dell'anno (fioritura
platani, ecc..), la pulizia dovrà essere maggiormente intensificata.
B. Controllo annuale, ed eventuale sostituzione se usurate, delle cinghie del ventilatore e sua
revisione generale ogni anno.
C. Controllo settimanale del corretto funzionamento delle sonde ambiente e delle temperature
dell'acqua e dell'aria.
D. Svuotamento e pulizia annuale della vasca di raccolta condense.
E. Riparazione, revisione, sostituzione parziale o completa di motori, ventilatori, celle filtranti,
batterie alettate, pacchi alveolari, vasche di raccolta condensa, con esclusione dell'intera centrale di
trattamento aria (da effettuare solamente in caso di non reperibilità sul mercato dei relativi pezzi di
ricambio).
XVI. Impianti di condizionamento
Prima dell'avvio stagionale di ogni impianto effettuare:
A. Messa in funzione delle apparecchiature di trattamento acque, controllo del funzionamento ed
eventuale ricarica dei prodotti chimici necessari.
B. Riempimento annuale con acqua e sfogo aria sia nei circuiti sia nel circuito evaporatore, con
predisposizione al funzionamento estivo mediante commutazione di tutte le valvole di scambio e
controllo ed impostazione delle regolazioni estive.
C. Messa in funzione delle pompe di circolazione del circuito evaporatore e del circuito
condensatore.
D. Pulizia e disincrostazione esterna delle batterie alettate mediante attrezzature e materiale idoneo
e pulizia di tutti gli anemostati e delle bocchette di diffusione dell'aria.
E. Controllo dello stato di usura e rumorosità dei cuscinetti dei motori e dei ventilatori.
Nel corso della stagione di funzionamento effettuare:
F. Controllo mensile dell'efficienza dei condensatori, delle pressioni, delle temperature e del livello
dell'olio del compressore e della carica del fluido refrigerante.
G. Controllo mensile del livello dell'acqua dell'evaporatore e della pressione idrostatica del circuito.
Al termine della stagione di funzionamento di ogni impianto effettuare le seguenti operazioni:
H. Svuotare il condensatore di tutto il liquido refrigerante.
I. Svuotare i circuiti del condensatore e dell'evaporatore di tutto il liquido refrigerante.
J. Disattivare l'alimentazione elettrica di tutte le apparecchiature dell'impianto di condizionamento.
K. Riparazione, revisione, sostituzione parziale o completa di qualsiasi parte deteriorata od usurata
in grado di compromettere il funzionamento dell'impianto, compreso le tubazioni, esclusa
l'eventuale integrale sostituzione del condizionatore (da effettuare solamente in caso di non
reperibilità sul mercato dei relativi pezzi di ricambio).
XVII. Assistenza tecnica
A. Fornitura di mano d'opera per assistenza tecnica ai tecnici dell'Amministrazione Comunale
ogni qualvolta richiesto e per qualsiasi motivo quale, ad esempio, verifiche di
funzionamento e sicurezza dell'impianto.
Allegato:
PROGRAMMA DI CONDUZIONE E MANUTENZIONE DELL’IMPIANTO
PALAFLORIO
A) PRODUZIONE DEL CALORE
Frequenza giornaliera
CONTROLLO: livello acqua caldaie; regolare inserimento delle apparecchiature e automatismi, livello
combustibile, fiamma bruciatori.
PULIZIA: scarico fuliggine per i depuratori meccanici; scarico dei regolatori automatici di livello (per
caldaie a vapore).
ANNOTAZIONI: ore di funzionamento e temperatura media esterna.
Frequenza settimanale / bisettimanale
CONTROLLO: di eventuali perdite dalle caldaie, serbatoi, tubazioni ecc.; regolare funzionamento delle
valvole di sicurezza (caldaie scaldacqua, serbatoi vari).
PULIZIA: filtri combustibile ed eventuale spurgo rete di alimentazione; tubi e giri di fumo (caldaie);
filtri delle reti di vapore.
PERMUTA del funzionamento delle caldaie.
Frequenza mensile
CONTROLLO: del funzionamento dei bruciatori e dei relativi organi di accensione e regolazione
(trasformatore, cellule, ecc.); dei fumi e regolazione della combustione; stato dei refrettari delle caldaie;
tiraggio canne fumarie.
PULIZIA: interna depuratori di fumo meccanici.
Frequenza trimestrale
CONTROLLO: di tutti gli strumenti di misura e sicurezza (termometri, pressostati, chiusura rapida
combustibili, ecc.); consumo di acqua del vaso di espansione (mediante contatore: deve essere minimo);
valvola di sicurezza vaso di espansione chiuso.
SPURGO scarichi generatori.
Frequenza semestrale
PULIZIA : percorsi dei fumi e del focolare (raschiatura); canne fumarie (base).
SMONTAGGIO dei bruciatori, sostituzione di parti difettose, pulizia e regolazione.
Frequenza annuale
VERIFICA tenuta delle guarnizioni (portello, attacco bruciatore); tenuta delle cisterne e controllo eventuale
accumulo di acqua a loro interno con eventuale pulizia e spurgo.
VERNICIATURA parti deteriorate.
REVISIONE totale dei bruciatori con sostituzioni di parti difettose.
Frequenza variabile
CONTROLLO della qualità del combustibile (ad ogni rifornimento).
DISINCROSTAZIONE delle caldaie ad acqua calda: dopo i primi 6 mesi di funzionamento (caldaie nuove)
poi ogni 2 o 3 anni a secondo dell’uso e dell’acqua utilizzata.
B) PRODUZIONE E DISTRIBUZIONE ACQUA CALDA
Frequenza giornaliera
CONTROLLO: temperatura di erogazione (docce e rubinetti); regolare funzionamento pompe di ricircolo
Frequenza settimanale / bisettimanale
CONTROLLO: reti e caldaie per eventuali perdite; durezza acqua di alimentazione.
SERRAGGIO, eventuale, dei premistoppa dei rubinetti.
Frequenza mensile
MANOVRA di tutte le valvole saracinesche e rubinetti.
LUBRIFICAZIONE di aste e rinvii.
SOSTITUZIONE di volantini e targhette rotte.
CONTROLLO dei contatori e degli apparecchi di misura.
DISINCROSTAZIONE soffioni docce.
Frequenza trimestrale
SPURGO dell'aria delle reti e controllo delle valvole automatiche (con loro pulizia).
Frequenza semestrale
PULIZIA vasche di recupero calore scarichi caldi.
Frequenza annuale
SMONTAGGIO delle serpentine degli scaldacqua, loro pulizia ed eventuale disincrostazione dei serbatoi.
RIFACIMENTO dei premistoppa delle valvole, rubinetti, ecc.
REVISIONE degli apparecchi di utilizzazione (rubinetti, comandi doccia, ecc.)
CONTROLLO isolamenti termici ed eventuali rifacimenti
VERNICIATURA parti deteriorate.
Frequenza variabile
RIGENERAZIONE decalcificatori a seconda dell'uso e delle indicazioni dei fabbricanti con immissione dei
sali.
C) RISCALDAMENTO, VENTILAZIONE E CONDIZIONAMENTO
Frequenza giornaliera
CONTROLLO: temperatura dei locali ed eventuale ritaratura, dei termostati ambiente; controllo della
regolare apertura dei rubinetti dei corpi scaldanti.
Frequenza mensile
PULIZIA filtri aria con sostituzione delle parti deteriorate; batterie.
Frequenza trimestrale
CONTROLLO del livello dell'olio nei compressori frigoriferi. Delle resistenze e parti elettriche dei fan-coil.
Frequenza semestrale
CONTROLLO dell'efficienza di tutti gli scarichi della condensa e loro eventuale disostruzione (mobiletti,
torri, batterie).
INVERSIONE del funzionamento (riscaldamento - raffreddamento).
LETTURA e registrazione dei consumi di energia elettrica.
Frequenza annuale
PULIZIA: torri di evaporazione, armadi, batterie. Eventuale sostituzione pannelli filtranti deteriorati.
CONTROLLO ed eventuale sostituzione di giunti antivibranti. Parti elettriche.
SERRAGGIO dei bulloni.
VERNICIATURA parti corrose.
VERIFICA fissaggio dei corpi scaldanti ed eventuali ripristini.
D) POMPE PER CIRCOLAZIONE ACQUA MOTORI ELETTRICI, VENTILATORI
TRASMISSIONI
Frequenza giornaliera
CONTROLLO manometri
Frequenza settimanale / bisettimanale
PERMUTA del funzionamento dei gruppi.
VERIFICA dei premi stoppa.
CONTROLLO presenza eventuali perdite idriche.
Frequenza mensile
CONTROLLO del livello dell'olio nei cuscinetti.
VERIFICA e regolazione della tensione delle cinghie.
PULIZIA filtri acqua.
Frequenza trimestrale
CONTROLLO: condizione del motore e dei manicotti elastici; allineamento pulegge e tiranti.
PULIZIA: griglie e alette di ventilazione cinghie.
SERRAGGIO viti dei basamenti e collegamenti vari.
Frequenza semestrale
CONTROLLO: tensione e corrente assorbite nelle diverse fasi; interruttori termici; telesalvamotori; morsetti
e collegamenti elettrici e di terra; turbine.
Frequenza annuale
RIFACIMENTO dei premistoppa.
PULIZIA interna delle turbine, assi, parti meccaniche.
E) IMPIANTO IDROSANITARIO
Frequenza giornaliera
CONTROLLO: efficienza scarichi a pavimento (assenza di ristagni d'acqua, in particolare per le docce)
livello acqua autoclavi.
Frequenza settimanale / bisettimanale
PULIZIA sifoni griglie di scarico, griglie fermafoglie pluviali.
Frequenza mensile
CONTROLLO: efficienza di scarichi wc scarichi a tempo, rubinetti,ecc. valvola di sicurezza degli autoclavi
(effettuando uno scarico)
PULIZIA: dissabbiatori.
Frequenza trimestrale
CONTROLLO efficienza impianto antincendio.
Frequenza semestrale
PULIZIA: pozzetti acque nere e bianche; griglie di raccolta acque piovane (asportazione di foglie e
terriccio).
CONTROLLO efficienza impianto fognario e scarichi.
Frequenza annuale
CONTROLLO : potabilità acqua di alimentazione (presso laboratorio); stato degli apparecchi sanitari
(fessurazioni , rotture) e relativi organi di fissaggio.
PULIZIA e disinfezione dei serbatoi di accumulo e controllo della loro tenuta.
SMONTAGGIO e pulizia delle valvole di sicurezza degli autoclavi.
VERNICIATURA parti metalliche deteriorate.
Frequenza variabile
PULIZIA fosse settiche e relativi pozzetti acque nere a seconda dell'uso. Almeno semestralmente.
F) IMPIANTO DI ILLUMINAZIONE E SEGNALAZIONE
Frequenza giornaliera
CONTROLLO dell'efficienza delle lampade e stato dei corpi illuminanti (eventuali rotture, distacchi, ecc.).
REGOLAZIONE dell'intensità luminosa a seconda delle esigenze e del livello di attività.
Frequenza settimanale / bisettimanale
CONTROLLO efficienza prese ed interruttori.
Frequenza mensile
CONTROLLO efficienza impianti di segnalazione ed eventuale regolazione.
Frequenza trimestrale
CONTROLLO fotocellule e dispositivi di inserzione automatica a tempo.
PULIZIA apparecchi illuminanti all'aperto (zone polverose) e controllo parabole (stato e orientamento).
LETTURA e registrazione consumi elettrici istantanei (a pieno carico e per circuito) e complessivi.
Frequenza semestrale
PULIZIA apparecchi illuminanti esterni (zone non polverose) e controllo parabole (stato e orientamento);
apparecchi di illuminazione interna.
CONTROLLO della tenuta delle guarnizioni.
REGOLAZIONE dei proiettori e serraggio delle viti di fissaggio.
Frequenza annuale
CONTROLLO collegamenti elettrici e di terra; stato dei sostegni (eventuali corrosioni alla base). Controllo
impianto illuminazione subacquea (stato efficienza circuiti e relativo quadro elettrico)
VERNICIATURA parti metalliche corrose (sostegni, apparecchi).
Frequenza variabile
SOSTITUZIONE lampade: secondo la loro vita utile (incandescenza circa 1000 ore, fluorescenza 5000 ore,
altri tipi secondo indicazioni delle case costruttrici).
G) IMPIANTI DI TRASFORMAZIONE E DISTRIBUZIONE ENERGIA ELETTRICA E FORZA
MOTRICE, CABINA ELETTRICA M.T. (MEDIA TENSIONE); RETI DI TERRA; IMPIANTI
EMERGENZA E RADIO-AUDIO.
Frequenza giornaliera
CONTROLLO (esterno) del quadro elettrico generale e dei quadri secondari (efficienza circuiti, pulizia
contatti con antiossidante, verifica fusibili e gemme luminose).
Frequenza settimanale / bisettimanale
CONTROLLO chiusura cabina di trasformazione e riposizionamento dei cartelli se manomessi.
CONTROLLO regolare funzionamento impianto di emergenza .
Frequenza mensile
PROVA funzionamento impianto emergenza e verifica stato di carica delle batterie e controllo acqua
distillata negli elementi, (scarica completa per gli impianti a batteria e funzionamento per circa mezzora del
generatore; controllo linea di alimentazione e relative lampade).
Frequenza trimestrale
CONTROLLO del livello dell'olio dei trasformatori e degli interruttori (cabina di trasformazione).
PERMUTA dei trasformatori (cabine di trasformazione).
VERIFICA delle apparecchiature di controllo e sicurezza delle cabine di trasformazione. Lettura e
registrazione consumi elettrici come per impianto di illuminazione.
Frequenza semestrale
CONTROLLO (interno) del quadro elettrico generale e dei quadri secondari con pulizia dei contatti e
rettifica del funzionamento di spie, telesalvamotori, interruttori magnetotermici, fusibili, differenziali, ecc.
sostituzione parti difettose.
CONTROLLO impianto radio-audio (spie luminose, cavi, microfoni ecc.).
PULIZIA interna armadi e generatore di emergenza. Pulizia locale M.T. (controllo livello, pulizia contatti,
interruttori, sezionatori M.T. verifica protezioni).
Frequenza annuale
CONTROLLO funzionamento interruttori V.O.R. trasformatore, apparecchiature di diffusione, efficienza di
tutte le prese, interruttori , ecc. controllare morsetti , collegamento di terra. Verifica dell'impianto di messa a
terra. Pulizia scarichi olio dei trasformatori (vaschette).
VERNICIATURA parti metalliche deteriorate.
VERIFICA dell'impianto di protezione delle scariche atmosferiche (collegamenti, dispersori, parafulmini,
ecc.)
H) LOCALI ARREDI E ATTREZZATURE
Frequenza giornaliera
PULIZIA di tutti i locali e spazi di attività; raccolta e allontanamento dei rifiuti dalle aree circostanti
l'impianto.
PULIZIA dei pavimenti dei locali spogliatoi nonché delle sale di attività e dei connettivi mediante utilizzo di
apposite macchine pulisci-pavimento dotate di apposite spazzole (da sostituire per le diverse tipologie di
pavimento) e con l’uso di appositi detergenti selezionati e identificati in relazione al materiale e alla
funzione.
DISINFEZIONE di tutti i locali igienicamente sensibili (spogliatoi, servizi igienici, docce, ecc…).
Frequenza settimanale / bisettimanale
PULIZIA dei locali tecnici e sistemazione dei materiali.
DISINFEZIONE degli spazi di attività (sale palestre) nonché degli arredi fissi (panche ed armadietti) e
mobili (attrezzi sportivi, tappetini, ecc…).
Frequenza mensile
CONTROLLO delle condizioni di conservazione delle attrezzature, accantonamento di quelle da riparare o
sostituire, piccole riparazioni.
Frequenza trimestrale
CONTROLLO: condizioni degli arredi (armadi, panche, ecc.) ed esecuzione di piccole riparazioni;
condizioni delle chiusure mobili (porte, finestre, tende parti soggette in genere a movimento e usura) con
piccoli interventi.
DISINFEZIONE completa e straordinaria dei locali spogliatoio, servizi igienici e docce.
Frequenza semestrale
PULIZIA a fondo di tutti i locali e spazi di attività con rimozione di tutti i mobili e del loro contenuto.
RIPRESE di intonaci, tinteggiature, verniciature, piccoli interventi di riparazione per deterioramento o
manomissioni.
Frequenza annuale
DISINFESTAZIONE di tutti i locali (insetti vari, topi)
TINTEGGIATURA dei locali di servizio, verniciatura delle parti in ferro.
RIPARAZIONE e sostituzione di arredi ed attrezzature.
Frequenza variabile
RIPARAZIONE di oggetti o parti di chiusure (vetri, maniglie,attaccapanni, ecc.) accidentalmente rotti:
secondo l'occorrenza.
TINTEGGIATURA e riverniciatura dei locali: almeno ogni due o tre anni secondo il tipo di impianto e l'uso.
I) VARIE
Frequenza giornaliera
APPRONTAMENTO delle aree di gioco e delle attrezzature sportive con relativo montaggio e smontaggio.
DOTAZIONE dei locali dei materiali di consumo (carta , sapone, ecc.).
Frequenza settimanale / bisettimanale
VERIFICA della dotazione dei materiali e delle attrezzature di pronto soccorso e relativi reintegri.
CONTROLLO dell'efficienza delle apparecchiature accessorie, distributori automatici;
CONTROLLO funzionamento impianto asciugacapelli (pulizia filtri, ventilatore, batteria, ecc.)
Frequenza mensile
CONTROLLO dello stato di carica degli estintori e dei contenitori (bombole) sotto pressione
Frequenza trimestrale
CONTROLLO delle condizioni dei teli di copertura del parquet e lubrificazione degli organi di
avvolgimento.
Frequenza semestrale
CONTROLLO: dei rivestimenti degli spogliatoi e wc (eventuali distacchi); verifica dello stato delle
coperture, impermeabilizzazioni e dei rivestimenti esterni.
Frequenza annuale
RIPRESE di tinteggiature e di verniciature di parti dell'impianto deteriorate.
SOSTITUZIONE di parti deteriorate di strutture, pareti, coperture, infissi, attrezzature.
Frequenza variabile
CONTROLLO: delle strutture dell'edificio (annuale o biennale per le strutture in acciaio; ogni 3/4 anni per
quelle in C.A.; variabile a seconda delle prescrizioni di collaudo delle tensostrutture).
RIFACIMENTO di tinteggiature e verniciature esterne, secondo le caratteristiche delle finiture (circa ogni 3
anni).
L PRESCRIZIONI PER IL SERVIZIO DI PULIZIA
Frequenza giornaliera
a) Atrio, uffici direzionali, segreteria, infermeria locali custodia e depositi
- scopatura ad umido e lavaggio pavimenti
- spolveratura ad umido di scrivanie, arredi e suppellettili in genere;
- eliminazioni impronte e macchie da porte, arredi, pareti, bacheche e sportellerie;
- pulizia e sanificazione tazze wc, bidè, vuotatoi, contenitore e spazzola wc oltre le zone adiacenti;
- lavaggio e asciugatura specchi servizi igienici;
- ripristino materiale di consumo gruppi wc;
- vuotatura cestini, porta ceneri, contenitori vari;
- raccolta rifiuti e trasporto presso luoghi di raccolta.
b) Sala attività e palestre
- spolveratura ad umido di pedane ed attrezzature sportive;
- scopatura ad umido e lavaggio pavimenti sia in legno che in gomma;
- pulizia e sanificazione docce, tazze wc, bidè, vuotatoi, contenitore e spazzola wc oltre le zone adiacenti e
spogliatoi per atleti e per il pubblico;
- lavaggio e asciugatura specchi servizi igienici e spogliatoi;
- vuotatura cestini, porta ceneri e contenitori vari;
- spolveratura panche, armadietti e arredi spogliatoi.
c) Viali, vialetti, piazzali e parcheggi
- scopatura aree scoperte pavimentate
- vuotatura cestini e contenitori vari
- raccolta rifiuti dalle zone verdi.
Frequenza settimanale
- pulizia piano interrato;
- pulizia a fondo di tutti gli impianti igienico-sanitari e degli spogliatoi, piastrelle di rivestimento delle
pareti spogliatoi, pareti delle palestre e gradinate delle piscine;
- spolveratura, ceratura e lucidatura pavimenti sale riunioni;
- spolveratura porte uffici e spogliatoi;
- pulizia attrezzature e arredi degli uffici e delle palestre;
- pulizia vetri, maniglie delle porte di accesso ai vari edifici e degli spogliatoi
- battitura zerbini, spolveratura apparecchi condizionamento a parete e pavimento, canali in lamiera a vista
e tende;
- pulizia vetrate atrio ingresso e sale coperte;
- pulizia vetri uffici;
Frequenza trimestrale
- lavaggio e disinfezione delle pavimentazioni della sala di attività;
- spolveratura soffitti;
- lavaggio dei vetri interni ed esterni di tutti gli edifici;
- lavaggio e disinfezione pareti piscine e palestra;
- lavaggio interno degli armadietti spogliatoi;
- pulizia griglie raccolta acqua pluviale.