Esperto ANAPIC risponde- vizi di costruzione e responsabilità

Quesito: Vizi di costruzione e responsabilità.
Buongiorno,
Se l'impresa costruttrice dopo 4 anni dalla consegna degli alloggi fallisce lasciando vizi di
costruzione evidenti, il condominio si può avvalere sull'agenzia che ha venduto l'immobile?oppure
può avviare una mediazione con essa?
Grazie
ESPERTO ANAPIC RISPONDE:
In riferimento al quesito
"L'agenzia di mediazione immobiliare, in genere, è terzo soggetto rispetto al venditore e al
compratore: si limita a mettere in contatto le persone che stipuleranno il contratto. Quindi,
l'agenzia di mediazione non può essere chiamata a rispondere di difetti dell'immobile oggetto di
compra-vendita immobiliare.
Stando alle poche informazioni contenute nel quesito, si potrebbe desumere che l'immobile sia
stato costruito dopo la data di entrata in vigore del DLgs 122/2005 che riguarda la tutela degli
acquirenti di immobili da costruire. Pertanto, l'impresa costruttrice avrebbe dovuto rilasciare la
cosiddetta polizza postuma decennale agli acquirenti.
La particolarità della normativa citata, consiste nel fatto che è previsto che il costruttore debba
stipulare una fidejussione a garanzia delle somme che riceve in corso d'opera (rimedio ai vari casi
di fallimento che portavano gli acquirenti ad aver pagato la casa, ma a perderla a favore della
banca che aveva concesso il mutuo al costruttore) e debba rilasciare all'acquirente una una polizza
postuma decennale volta ad assicurare i danni contemplati dall'articolo 1669 c.c.
Non essendo specificati, nel quesito, si evidenzia che i vizi per i quali opera la "postuma
decennale" prevista dal succitato D.Lgs. 122/2005 sono in particolare i casi in cui la costruzione,
per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovini in tutto o in parte o, comunque, presenti
evidente pericolo di rovina o gravi difetti.
C'è da dire che la giurisprudenza applica l'articolo 1669 c.c. anche a fattispecie di minore rilievo
come nel caso in cui i gravi difetti limitino in modo notevole la possibilità di normale godimento
del bene. Ad esempio, la sentenza di Cassazione n. 8140/2004 considera tali le carenze costruttive,
“anche se incidenti su elementi secondari ed accessori dell'opera (quali impermeabilizzazione,
rivestimenti, infissi, pavimentazione, impianti, etc.), purché tali da compromettere la sua
funzionalità e l'abitabilità ed eliminabili solo con lavori di manutenzione, ancorché ordinaria”."