vedi - Comune di Pontedera

Cedolare secca, un affare
Adesso conviene a tutti
L'aliquota per i canoni concordati scende dal 19 al 15% e rende l'opzione
vantaggiosa anche per i redditi sotto i 28mila euro. Ecco come risparmiare
di Giovanna Mezzana
Dare una casa in affitto ora rende di più: il decreto di fine agosto che manda in soffitta l'Imu
sulla prima casa premia anche
con un fisco più leggero chi
concorda con l'inquilino un affitto un po' più basso rispetto al
valore di mercato. La novità è:
per i contratti a canone concordato scende dal 19% al 15%
l'aliquota della cedolare secca,
il regime di tassazione dei redditi da locazione introdotto nel
2011 e alternativo a quello ordinario dell'imponibile Irpef.
Con la riduzione dell'aliquota,
la cedolare ora conviene a tutti,
mentre fino al 2012 conveniva
ai redditi dai 28mila euro in su.
Attenzione, però: quando si
concorda il canone non bisogna calare l'affitto più del 20%
circa rispetto al prezzo di mercato, altrimenti i vantaggi si assottigliano; e bisogna sapere
che ci sono due casi in cui conviene la tassazione ordinaria.
Per i contratti a canone libero
invece, l'aliquota non cambia:
rimane al21%a.
Canone concordato. La cedolare secca conviene a tutti se si
decide di affittare con un contratto a canone concordato.
Supponiamo di voler affittare
un appartamento che sul mercato varrebbe 1.000 euro al mese e prendiamo il caso in cui
l'aliquota Imu fissata dal Co-
mune per i canoni concordati
sia dell'8 per mille. Decidiamo
di concederlo a 600 euro? Al
netto delle imposte che pesano
sul mensile e su cui si applica la
nuova aliquota del15%a (90 euro), sottratta inoltre l'Imu (67
euro), ci rimangono in tasca
443 euro ogni mese, indipendentemente dal nostro reddito
complessivo. Se scegliamo la
tassazione ordinaria, ci teniamo: 428 euro se abbiamo un
reddito fino a 15mila euro, 412
euro tra 15mila e 28mila euro,
368 euro se il nostro reddito è
tra 28mila e 55mila euro.
Occhio a quanto concordare. Se
avessimo affittato il nostro appartamento a 900 euro anziché
a 600, il vantaggio sarebbe aumentato, cioè, proporzionalmente, avremmo pagato meno
tasse. Più ci si allontan a dal valore di mercato - affitto a 500
euro anziché a 1.000 - più aumenta il peso delle imposte. Affittare a 500 euro significa perdere il28,4%o in tasse, a 600 significa farsi corrodere il 26,2%,
mentre a 900 va via in imposte
il 22,4%. E qui ovviamente si
apre il gioco tra le organizzazioni sindacali che tutelano proprietari e inquilini e contrattano i livelli dei concordati, e si inserisce a gamba tesa la politica
fiscale del Comune sulle seconde case.
Canone libero. La cedolare era
già una scelta vantaggiosa per i
contratti a canone libero, cioè
si fissa il mensile in base al mercato e si trova l'inquilino disposto a pagare quel prezzo. Supponiamo di avere un appartamento che affittiamo a 1.000
euro al mese, e che il nostro sindaco abbia fissato per i canoni
liberi un'aliquota Imu dello
0,96%; tolte le imposte sul reddito da locazione su cui grava
un'aliquota secca del21% (cioè
210 euro) e tolta l'Imu (81 euro), in tasca ci rimangono 709
euro al mese: a tutti, indipendentemente dal reddito complessivo di ciascuno. Se si scegliesse la tassazione ordinaria,
ci rimarrebbero - a secondo
dello scaglione Irpef in cui rientriamo - tra 670 e 480 euro (i valori corrispondono rispettivamente allo scaglione più basso
con aliquota Irpef al 23% e a
quello più alto con aliquota al
43%).
Attenti alle eccezioni. Insomma, la cedolare secca conviene
sempre. Tranne in cui casi in
cui è meglio optare per la tassazione ordinaria. Primo: se l'inflazione aumenta; chi sceglie la
cedolare deve rinunciare all'aggiornamento Istat (non può aumentare il canone all'inquilino
per tutta la durata del contratto), opzione svantaggiosa soprattutto nei periodi di carovita
salato. Secondo caso: se il proprietario ha redditi molto bassi
e redditi solo da locazione ri-
schia di perdere eventuali detrazioni fiscali, che vengono
sottratte dal'Irpef lorda ma non
possono essere sottratte dalla
cedolare (che è un'imposta di
natura diversa, sostitutiva).
Il parere dell'esperto. «La novità di per sé è ottima e per il proprietario dell'immobile è una
grande fortuna» commenta
Elio Palomba, segretario responsabile delle locazioni nel
settore privato del Sunia di Carrara. E dal punto di vista dell'inquilino? «Dipende dall'uso che
si intende fare della nuova norma - aggiunge Palomba - che
non comporta necessariamente una riduzione degli affitti.
Per noi la miglior soluzione
possibile sarebbe stata: cedolare secca solo per i canoni concordati, allora si che gli enti locali avrebbero avuto in mano
una leva importante contro "il
nero" e contro i falsi concordati».
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CONTRATTO CONCORDATO
Canone mensile
IMPOSTE Stil REDDITI
Cedolare secca
Irpef 23%
AFFITTO LIBERO
500 euro
600 euro
700 euro
800 euro
900 euro ; 1.000 euro
75
87
90
105
105
122
120
140
135
157
Irpef 27%
101
121
141
161
181
287
Irpef 38%
Irpef 41%
137
147
192
206
392
420
154
215
219
235
246
247
265
Irpef 43%
IMI]
Imposta al mese
CANONE AL NETTO DI IMU
E ALTRE IMPOSTE
Cedolare secca
165
177
185
277
439
67
67
67
67
67
81
358
346
332
443
428
412
528
511
492
613
593
572
698
676
652
709
670
632
296
368
441
514
586
527
286
356
427
498
568
499
279
348
418
487
556
480
Irpef 23%
Irpef 27%
Irpef 38%
Irpef 41%
lrpef 43%
210
249
Nota: la tassazione Irpef considera anche l'addizionale comunale (0,5%) e regionale (1,7%) e l'imposta di registro
(1% a carico dei proprietario, calcolata sul 70% del canone per gli affitti concordati).
L'Imu è calcolata su una casa con rendita catastale di 600 euro, aliquota
dello 0,96 per i canoni liberi e dello0,8% per i concordati
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Affitto in regime libero di 1000 euro al mese
Tasse e Imu con la cedolare: 291 euro al mese
Tasse e Imu senza la cedolare: da 330 a 520 euro
a seconda dello scaglione Irpef
Affitto in regime concordato di 500 euro al mese
Tasse e Imu con la cedolare- 142 euro
Tasse e Imu senza la cedolare: da 154 a 221 euro
a seconda dello scaglione Irpef
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