Modello contratto d`affitto d`albergo con clausola di mediazione

CONTRATTO DI AFFITTO DI ALBERGO
Con la presente scrittura privata, da valersi ad ogni effetto di legge, tra i signori:
•
•
<...>, nato a <...>, il <...>, residente a <...>, via <...>, c.f. <...>, di seguito indicato come locatore, da una parte;
<...>, nato a <...>, il <...>, residente a <...>, via <...>, c.f. <...>, di seguito indicato come locatario, dall'altra parte;
si conviene e si stipula quanto segue:
1) Affitto e conduzione di albergo: Il sig. <...>, concede in affitto al sig. <...>, che accetta, il
proprio albergo sito in <...>, via <...>, avente insegna <...>.
Si dà atto che l'albergo si consegna come immobile, accessori e pertinenze in istato di
servire all'uso e alla produzione cui è destinato secondo la norma dell'art. 1617 c.c. e che
tutte le attrezzature dell'albergo sono in efficiente stato di funzionamento tanto come arredamenti che come impianti: ascensori montacarichi, servizi igienici, posta pneumatica,
telefoni, caldaie per riscaldamento e acqua calda, cabina elettrica ecc. tutto quanto
cioè il necessario per il funzionamento, come da verbale di consegna e di stato (all. 1),
che i contraenti sottoscrivono a parte.
Il locatario si impegna di condurre direttamente e ininterrottamente l'albergo come si
conviene alla categoria lusso. La conduzione dovrà essere pertanto signorile come nel
passato, onde conservare la sua valorizzazione economica.
Il locatario dovrà custodire e conservare nel miglior modo quanto è oggetto dell'affitto ed
osservare il rispetto delle leggi e dei regolamenti vigenti in materia di esercizi alberghieri.
Il personale che potrà assumere dovrà essere di qualifica e numero corrispondente alla
categoria lusso specificata nella licenza d'esercizio.
2) Canone di affitto: Il corrispettivo dell'affittanza viene stabilito sotto forma di percentuale
nella misura del <...>% sugli affari, escluse le partite di giro e precisamente: i.v.a., percentuale servizio, mentre saranno comprese tutte le altre voci, nessuna esclusa, concernenti
gli introiti dell'albergo. Il locatario assicura comunque un minimo garantito annuo di € <...>
(euro <...>), che si impegna di versare a rate mensili anticipate di € <...> (euro <...>), dall'inizio dell'affittanza ed entro il <...> di ogni mese. Inoltre si conviene che in base alle risultanze finali degli affari di ogni esercizio, se queste superano la cifra di € <...> (euro <...>) al
netto delle sole partite di giro e cioé della percentuale di servizio e i.v.a., il locatario corrisponderà entro <...> giorni dalla fine di ogni anno solare al locatore, la convenuta quota
integrativa del <...>% sulle entrate in eccedenza dei <...>.
3) Durata della locazione: La durata della locazione sarà di <...> anni, con inizio dal <...> e
terminerà quindi al <...> e sarà rinnovabile tacitamente per altri <...> anni, salvo disdetta
delle parti o di una di esse, con <...> mesi di preavviso, da inviarsi a mezzo di lettera raccomandata.
4) Manutenzione e riparazioni: Il locatario si obbliga ad usare gli impianti e le attrezzature
con la massima cura e diligenza provvedendo a sue spese a tutte le opere di manuten-
zione ordinaria ed anche straordinaria degli impianti, arredamenti, alle verniciature e tinteggiature dei locali, ecc... e ciò con espressa deroga alla norma dell'art. 1621 c.c. come
si addice alla tenuta di un albergo della categoria di lusso, senza alcun diritto a diminuzione del corrispettivo dovuto nel caso di cui alla norma dell'art. 1622 c.c.
Soltanto la manutenzione straordinaria dell'immobile deve intendersi a carico del locatore
(art. 1576 c.c., primo comma).
5) Modificazioni - aggiunte - migliorie: Nessuna modificazione all'immobile, agli impianti ed
alle istallazioni può essere apportata senza il preventivo assenso scritto del locatore, al
quale dovrà esserne fatta richiesta per iscritto coi relativi disegni delle opere da eseguire,
che verranno sottoposti all'esame di tecnici di fiducia della locatrice ed eseguite, se autorizzate, da ditte di fiducia della locatrice stessa del cui nominativo sarà data comunicazione al locatario. Le eventuali installazioni aggiuntive passeranno automaticamente di
proprietà del locatore senza alcun corrispettivo da parte dello stesso.
6) Diritto del locatore di eseguire ispezioni e verifiche: Il locatore ha diritto di ispezionare
l'immobile e di controllare in ogni tempo e senza preavviso la conduzione dell'albergo sia
dal lato tecnico che da quello amministrativo; fermo restando quanto sopra, le parti convengono di affidare a persona di fiducia della locatrice le funzioni di controllo amministrativo, persona che può essere prescelta anche fra il personale dipendente dall'amministrazione dell'albergo. È comunque convenuto che per il controllo interno degli introiti il locatario conserverà l'attuale organizzazione contabile meccanografica.
7) Premi per assicurazioni - tasse ed imposte: Tutte quelle relative alla conduzione dell'albergo saranno a carico del locatario, fatta eccezione per i premi di assicurazione incendi,
fulmine, scoppio caldaie. Il locatario dovrà assicurare la continuazione delle polizze esistenti per il rischio incendio e R.C. provvedendo puntualmente ai pagamenti e rimettendo
le relative quietanze di premi alla locatrice.
8) Rendiconti: Il locatario trasmetterà all'affittante trimestralmente ed entro il <...> giorno
dalla scadenza il riepilogo del movimento del trimestre (all. 2) ed entro il <...> di ogni anno
una relazione con i totali degli affari dell'esercizio ed il prospetto delle integrazioni.
9) Danni all'albergo in caso di incendio: Il locatore provvederà al ripristino del fabbricato
nei limiti dell'indennizzo corrisposto dalla compagnia assicuratrice.
10) Denominazione dell'albergo e sua qualifica: La denominazione dell'albergo dovrà essere mantenuta e così pure la classifica di esercizio di categoria lusso, salvo il diverso accordo scritto in caso ravvisata opportunità di cambiamento.
11) Gestione dell'immobile e del contratto di affitto da parte del locatore: Il locatore potrà
cedere, senza che occorra il consenso dell'affittuario, tanto il fabbricato che il contratto
di locazione ad una società controllata dalla stessa società locatrice proprietaria.
12) Esclusione di subaffitto: è fatto divieto di subaffitto anche parziale o di cessione del
contratto di affitto da parte del locatario, tranne intervenga un consenso scritto del locatore.
13) Caso di vendita: In caso di alienazione dell'albergo è in facoltà del locatore di risolvere il contratto con un preavviso di <...> mesi e con la corresponsione all'affittuario di un indennizzo sin d'ora stabilito nella somma di € <...> (euro <...>) per ogni anno in meno della
durata dell'affittanza e proporzionalmente per eventuali frazioni di anno. In questo caso il
locatario sarà pure indennizzato con lo stesso criterio sopra esposto per i lavori di miglioria
eseguiti, previa autorizzazione scritta da parte del locatore, in quella misura che di volta in
volta sarà stabilita all'atto dell'autorizzazione stessa e provvederà alla riconsegna immediata dell'albergo in efficiente stato di funzionamento con gli arredi indicati nel verbale di
consegna.
14) Riconsegna dell'albergo alla fine del contratto: Questa dovrà avvenire puntualmente
alla scadenza del contratto senza pretese di indennizzo da parte del locatario. Saranno
conteggiati a debito del locatario i danneggiamenti constatati ed eventuale mancanza
di arredi e mobili rilevati secondo l'inventario di consegna.
15) Trasferimento di licenza di esercizio e permessi alla fine della locazione: Il locatario al
termine della locazione dovrà facilitare il trasferimento delle licenze o la voltura dei permessi.
16) Clausola risolutiva espressa per inadempienza del locatario: Le clausole del presente
contratto sono tutte interdipendenti ed essenziali, per cui la inosservanza di anche una sola di esse produrrà per il locatore la facoltà di ritenere risolto il contratto a norma dell'art.
1456 c.c.
17) Domicilio eletto delle parti: A tutti gli effetti del presente contratto, ivi compresa la notifica di atti esecutivi ai fini della competenza giudiziaria, il locatario dichiara di essere domiciliato presso l'azienda locata in <...>.
18) Spese di registrazione: Tutti gli oneri fiscali, cui darà origine la presente convenzione,
ed in particolare le spese di registrazione, sono da intendersi ad esclusivo carico del locatario, ivi comprese eventuali sanzioni e penali.
19) Modifiche del contratto: Saranno valide soltanto se apportate esclusivamente mediante atto scritto.
20) Garanzie di adempimento: A garanzia dell'adempimento delle clausole del contratto
stesso, il locatario richiederà da parte della banca <...> il rilascio a favore della locatrice
di una fidejussione bancaria irrevocabile per un totale di € <...> (euro <...>), fidejussione
da tenere in vita per tutta la durata del contratto e suoi eventuali rinnovi a cura del locatario. Qualora per qualsiasi motivo non fosse possibile ottenere il rinnovo della fidejussione,
il locatario è tenuto a provvedere immediatamente a costituire direttamente il deposito
cauzionale in oggetto mediante versamento in denaro o titoli di godimento del locatore
a mani dello stesso.
21) Liquidazione del personale: Il locatore all'atto della cessazione della propria gestione,
procederà al licenziamento ed alla liquidazione di tutto il personale in servizio, corrispondendo allo stesso fino a tale data i ratei di ferie, della 13a mensilità, e della 14a mensilità e
di anzianità, secondo le tabelle. Al personale che non verrà riassunto dal locatario sarà
corrisposta a carico del locatario l'indennità di preavviso.
Per motivi regolamentari il locatario continuerà a gestire i salari sull'attuale libro apposito
fino alla concessione della sua licenza e questi importi saranno a suo carico come gli oneri differiti che decorreranno dal giorno di passaggio di esercizio.
22) Gestione del locatario dell'esercizio prima di ottenere la regolare licenza: Il locatario si
assume tutte le responsabilità civili, penali ed amministrative di ogni genere inerenti all'esercizio della firma del contratto al conseguimento della licenza a lui intestata, e di rispettare rigorosamente tutte le disposizioni di legge ed in particolare della legge di P.S. inerente all'azienda stessa.
23) Riscaldamento negozi: Il locatario è tenuto ad erogare il riscaldamento durante il periodo invernale ai negozi locati dalla locatrice nello stabile di sua proprietà e limitatamente al negozio locato a <...>, la fornitura gratuita dell'acqua calda e fredda. Il rimborso della spesa per il riscaldamento, tenuto conto dell'onere del combustibile, del servizio, manutenzione, ed ammortamento dell'impianto, è stabilito in € <...> giornaliere per vetrina locata e per tutta la durata del periodo di riscaldamento, durata che ha normalmente inizio il
<...> e termine il <...>, salvo anticipazione o prolungamento del periodo a insindacabile
criterio dell'amministrazione dell'albergo.
24) Servizio ristorante: Il locatario si impegna di assicurare il servizio del ristorante nel migliore dei modi ai clienti dell'albergo e ciò anche per conservare la classifica di lusso. Poiché
confina con l'adiacente proprietà di <...>, il locatore si impegna ad evitare qualsiasi causa di disturbo per gli inquilini dello stabile impedendo la diffusione di vibrazioni, rumori e
quant'altro possa turbare la tranquillità degli inquilini stessi.
25) Clausola di mediazione. In ogni caso, compreso quello di cui al D.Lgs 28/2010, art. 5,
comma 5, tutte le controversie che dovessero insorgere in relazione al presente contratto
o ad esso comunque riconducibili, comprese quelle inerenti la sua interpretazione, validità, efficacia, esecuzione e/o risoluzione, saranno sottoposte al tentativo di conciliazione
presso la B&B Professione Mediatore S.a.s. di Bertolini Luca & C. - iscritta presso il Ministero
della Giustizia al n. 358 del registro degli organismi deputati a gestire tentativi di conciliazione – in base al regolamento di mediazione vigente. Il regolamento, le tabelle delle indennità e la modulistica in vigore al momento dell’attivazione della procedura sono consultabili all’indirizzo internet www.professionemediatore.it .
Letto, confermato e sottoscritto a <...>, il <...>
Le parti approvano espressamente, in forza dell'art. 1341, secondo comma, c.c., le clausole contrattuali distinte ai numeri 3), 4), 5), 9), 11), 12), 13), 16), 19), 20) e 25).
Letto, confermato e sottoscritto a <...>, il <...>