TRIBUNALE DI TREVISO CANCELLERIA ESECUZIONI

TRIBUNALE DI TREVISO
CANCELLERIA ESECUZIONI IMMOBILIARI
CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO
Esecuzione immobiliare n° 434/2008
G.E. Dott. A.M. FABBRO
Promossa da
CLARIS FINANCE 2003 S.R.L.
Contro
[omissis] e [omissis]
PERIZIA INFORMATICA DEL C.T.U.
PREMESSA E QUESITO
Il sottoscritto Geometra FOLTRAN Claudio, con studio in Santa Lucia
di Piave via Distrettuale n°17, libero professionista, iscritto all’albo dei
geometri della provincia di Treviso al n° 2345, con provvedimento del
giudice dott. A.M.FABBRO, in data 16.02.2011 veniva nominato
C.T.U., nell’esecuzione immobiliare in corso, con il seguente quesito
per perizia informatica:
1. Identifichi il C.T.U. esattamente i beni pignorati, indicandone i
dati catastali ed i confini;
2. verifichi la proprietà dei beni pignorati;
3. il C.T.U. fornirà succinta descrizione tipologica del bene,
precisandone lo stato di possesso in capo all’esecutato;
4. accerti se i beni siano affittati o locati;
5. accerti la rispondenza alle vigenti norme in materia urbanisticoedilizia;
6. accerti che i fabbricati siano censiti al N.C.E.U. e verifichi la
rispondenza catastale;
7. determini il valore commerciale dei beni;
8. se i beni sono indivisi, dica se essi siano agevolmente divisibili,
determinando il valore della quota pignorata;
9. prospetti se sia possibile e conveniente una vendita frazionata
del compendio, proponendo la formazione degli eventuali lotti e
determinando il valore commerciale di ciascuno di essi.
DESCRIZIONE DELL’ATTIVITA’
Il C.T.U. effettuati gli opportuni accertamenti presso le unità immobiliari
oggetto di stima, site in Comune di San Polo di Piave (TV) via Mura
n°69, presso l’ufficio tecnico del comune di San Polo di Piave (TV),
l’ufficio tecnico erariale di Treviso, l’agenzia della entrate e l’ufficio del
territorio sezione conservatoria dei registri immobiliari,
rilascia il
seguente elaborato peritale.
1 – DESCRIZIONE CENSUARIA
DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI
– Comune di San Polo di Piave –
– Catasto Fabbricati – sez. B – fg. 5 –
Mapp. 1525 sub. 91 in Via Mura n° 69 – P.3. – Cat. A/2 – cl. 2^ - vani
4,5 – R.C. Euro 386,96= (appartamento al piano secondo e terzo,
scala B - edificio A);
Mapp. 1525 sub. 16 in Via Mura n° 69 – P.S1. – Cat. C/6- cl. 1^ mq.16 – R.C. Euro 12,40= (garage al piano primo sottostrada, edificio
A);
sono comprese le parti comuni del fabbricato ai sensi dell’art. 1117
C.C. tra cui :
Mapp. 1525 sub. 1 – B.C.N.C. – P.T. - area scoperta di mq.1486,
comune dal sub. 8 al sub. 67, dal sub.70 al sub.108, sub.110-111112-113-114-115-116-117;
Mapp. 1525 sub. 4 – B.C.N.C. – P.T.1.2. - atrio, vano scala (B) del
fabbricato (A) comune ai sub. 70-71-72-88-89-90-91;
Mapp. 1525 sub. 109 – B.C.N.C. – P.S1.T - spazi di manovra, rampa,
vano scale, porticato, comune dal sub. 8 al sub.67, dal sub.70 al
sub.108, sub.110-111-112-113-114-115-116-117;
Confini: l’appartamento al piano secondo con mappale 1525 sub.90,
con mappale 1525 sub.4, e con mappale 1525 sub.89, al piano terzo
con mappale 1525 sub.89 e con mappale 1525 sub.93; il garage con
mappale 1525 sub.15, con mappale 1525 sub.17, e con mappale 1525
sub.109.
Si precisa che le unità immobiliari sopradescritte fanno parte del
fabbricato eretto sull’area già censita al Catasto Terreni, stesso
Comune, Foglio 10 con il Mapp. 1525 Ente Urbano di Ha 0.32.01.
2 - TRASCRIZIONI, IPOTECHE, PRIVILEGI:
- ipoteca volontaria di Euro 189.000,00=, capitale Euro 105.000,00=,
iscritta a Treviso in data 11 luglio 2003 ai nn. 28598/6618 a favore
della VENETO BANCA SOC.COOP. PER AZIONI A R.L., con sede in
Montebelluna (TV), in forza di contratto di mutuo in data 13 giugno
2003 Rep. n. 13955/1396 a rogito Notaio Vitantonio Laterza di Treviso;
- verbale di pignoramento immobili in data 14 luglio 2008 repertorio n.
3081/2008 Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Treviso, trascritto a
Treviso in data 29 Luglio 2008 ai nn.30296/19036 a favore della
CLARIS FINANCE 2003 S.R.L., con sede in Roma.
3 – DESCRIZIONE DEI BENI
I beni oggetto di stima sono ubicati in San Polo di Piave (TV) via Mura
n°69, in zona residenziale centrale. Risultano attualmente in piena
proprietà e possesso dei Sig. [omissis] e [omissis], come da stipula
notarile in data 13 giugno 2003 Rep.n.13954/1395 a rogito Notaio
Vitantonio Laterza di Treviso.
Attualmente risultano abitati dal Sig. [omissis].
Detti beni, realizzati attorno all’anno 1993, con certificato di
abitabilità datato 19 luglio 1995, sono così meglio descritti :
Bene 1 –Appartamento al piano secondo e piano terzo sottotetto :
Trattasi di abitazione composta da vano soggiorno-cucina e W.C. al
piano secondo, vano camera matrimoniale, vano camera matrimoniale,
disimpegno, bagno e terrazzo esterno al piano terzo sottotetto.
Le strutture sono in cemento armato composte da travi e pilastri, solai
in latero-cemento, i muri divisori in mattoni di laterizio, il tutto con
finitura ad intonaco e tinteggiatura. I pavimenti della zona giorno,
W.C., bagno, disimpegno e il rivestimento delle pareti dei servizi, sono
in piastrelle di ceramica e risultano in buone condizioni di usura. I vani
camera e scale sono pavimentati con legno che presenta un discreto
grado di usura. Alcuni listoni di pavimento in legno nel vano camera al
piano sottotetto sono da sostituire. L’impianto di riscaldamento e
acqua calda, è autonomo con caldaia ubicata all’interno della zona
giorno, è composto da termosifoni a parete e termostato per la
regolazione della temperatura. Le porte sono in legno tamburato, le
finestre con serramenti in legno, vetrocamera e scuri in legno, il tutto in
buone condizioni. Il terrazzo esterno è ubicato al piano sottotetto ed è
accessibile solo dalla zona notte, risulta con parapetti in muro e
pavimentato con piastrelle in ceramica. Il vano scala condominiale è
pavimentato in marmo e si presenta in buone condizioni di usura.
L’appartamento ha una superficie commerciale comprensiva delle
murature di mq. 92,28 ed una altezza interna dei locali di ml 2,70. Il
terrazzo ha una superficie commerciale di mq. 30,83.
Bene 2 – Garage al piano primo sottostrada:
Trattasi di garage con pavimento in cemento lisciato, con finestra
(bocca di lupo interrata) e portone basculante in lamiera zincata. La
superficie commerciale comprensiva delle murature è di mq. 18,96
l’altezza di ml. 2,30 (foto 20).
4 – RISPONDENZA ALLE NORME URBANISTICO EDILIZIE
A seguito esame delle concessioni e abitabilità relative alle unità
oggetto di stima, presso l’ufficio tecnico del comune di San Polo di
Piave in data 02/05/2011, risulta che le suddette unità immobiliari non
presentano difformità dalle concessioni edilizie a suo tempo rilasciate.
Il terrazzo al piano sottotetto risulta largo ml. 2,50, al posto di ml. 2,75
come riportati negli ultimi grafici progettuali della concessione edilizia
in variante n° 95/054 del 24/05/1995.
5 – ACCERTAMENTI CATASTALI
A seguito visure presso L’U.T.E. di Treviso, i beni risultano
correttamente accatastati.
6 – STIMA DEI BENI
La determinazione
del più probabile valore venale in comune
commercio di un bene economico può farsi per via analitica o
capitalizzazione dei redditi oppure per via sintetica, adottando i prezzi
offerti
dal mercato immobiliare praticato in loco mediante appositi
sistemi ponderali di confronto. Del resto, in ultima analisi stimare vuol
dire confrontare, mediante apposite scale di merito, beni di valore
incognito con beni consimili di valore cognito. Nella fattispecie, non
essendo verificate tutte le condizioni nelle quali può ritenersi
applicabile la stima analitica, si è adottata la stima sintetica e pertanto
le indagini sono state rivolte a conoscere il valore di mercato di beni
consimili compravenduti in data recentissima, tenendo conto di tutte le
considerazioni derivanti da fatti evidenti ed impliciti che possono
concorrere alla formazione del più probabile valore del bene quali: la
posizione del lotto di terreno, l’accessibilità, l’ubicazione e l’esposizione
delle unità immobiliari nell’ intero edificio condominiale.
Bene 1 : Appartamento al piano secondo e piano terzo sottotetto:
Superficie abitazione MQ. 92,28 x € 1.150,00 = € 106.122,00
Superficie terrazzo
MQ. 30,83 x €
500,00 = € 15.415,00
Bene 2 - Garage al piano primo sottostrada:
Superficie
Somma totale
MQ. 18,96 x € 600,00 = € 11.376,00
(beni 1 - 2)
€ 132.913,00
Le operazioni di confronto hanno condotto a stabilire per le unità
immobiliari in oggetto un valore totale di € 132.913,00 (diconsi euro
centotrentaduemilanovecentotredici/00).
7 – DIVISIBILITA’ DEL BENE
Il bene non è divisibile, le unità immobiliari formano un unico lotto.
Con ciò il sottoscritto perito ritiene di aver dato risposta al quesito
posto dal Giudice Istruttore.
Santa Lucia di Piave, lì 03/05/2011
IL C.T.U.
Geom. FOLTRAN Claudio