Microsoft PowerPoint - ESEMPI SETTORE

LA DISCIPLINA DELLE IMPOSTE
INDIRETTE SULLE OPERAZIONI
IMMOBILIARI
ESEMPI PRATICI ED APPLICAZIONI
CASO 1
Impresa di costruzioni che ha ultimato un
fabbricato abitativo nel settembre 2011
Pro-rata di detraibilità: 100%
IVA integralmente detratta per Euro 20.000
VENDITA NEI 5 ANNI (gennaio 2014)
VENDITA OLTRE I 5 ANNI (gennaio 2017) CON OPZIONE
VENDITA OLTRE I 5 ANNI (gennaio 2017) SENZA OPZIONE
LOCAZIONE IN ATTESA DI VENDITA
CASO 1 - ipotesi a)
Vendita nei 5 anni (gennaio 2014)
Operazione imponibile per obbligo
Indipendentemente dalla natura del soggetto
acquirente
IMPOSTE D’ATTO IN MISURA FISSA
N.B.:
Dall’1/1/2014: Euro 200
CASO 1 - ipotesi b)
Vendita oltre i 5 anni (gennaio 2017) con opzione
Operazione imponibile
Regime di reverse charge, ove possibile
IMPOSTE D’ATTO IN MISURA FISSA
N.B.:
Dall’1/1/2014: Euro 200
CASO 1 - ipotesi c)
Vendita oltre i 5 anni (gennaio 2017) senza opzione
Operazione esente (art. 10, comma 1, n. 8-bis)
IMPOSTE D’ATTO IN MISURA PROPORZIONALE
Se requisiti
«prima casa»
Se non requisiti
«prima casa»
Imposta di registro: 2%
Imposta ipotecaria e catastale:
Euro 50 + 50
Imposta di registro: 9%
Imposta ipotecaria e catastale:
Euro 50 + 50
CASO 1 - segue ipotesi c)
Vendita oltre i 5 anni (gennaio 2017) senza opzione
RETTIFICA DELLA DETRAZIONE
Per variazione del
pro-rata dell'anno
2017
Su tutti gli acquisti di beni e
servizi del 2017
Per cessione del
bene
"ammortizzabile"
Sull'IVA detratta relativa al
bene ceduto (4/10 di € 20.000,
da versare in sede di
dichiarazione annuale 2017)
Per variazione del
pro-rata del 2017
rispetto a quello del
2011 > 10 punti
Su tutti i beni
"ammortizzabili" ancora in
monitoraggio fiscale (5 anni;
10 anni per i beni immobili)
CASO 1 - ipotesi d)
Locazione in attesa di vendita
Operazione esente (art. 10, comma 1, n. 8)
Esercizio
dell'opzione nel
contratto
Nessuna conseguenza sul diritto
alla detrazione
Mancato esercizio
dell'opzione nel
contratto
Applicazione del pro-rata generale
su tutti gli acquisti di beni e
servizi oltre alla (eventuale)
rettifica della detrazione
Sempre consentita la separazione delle attività ex articolo 36
N.B.:
Ricadute sulle II.DD. per l'obbligo di "trasferire" il bene da
"immobile merce" a "immobile patrimonio" e conseguente
applicazione dell'articolo 90 TUIR
CASO 2
Immobiliare di compravendita che ha acquistato un
fabbricato abitativo nel settembre 2011
IVA indetraibile (articolo 19-bis1, comma 1, lettera i)
VENDITA (gennaio 2014)
LOCAZIONE IN ATTESA DI VENDITA
CASO 2 - ipotesi a)
Vendita (gennaio 2014)
Operazione sempre esente, senza possibilità di
opzione (art. 10, comma 1, n. 8-bis)
IMPOSTA DI REGISTRO: 2% (prima casa); 9% (no prima casa)
IMPOSTE D'ATTO: fisse (€ 50 + 50)
CASO 2 - segue ipotesi a)
Vendita esente (gennaio 2014)
RETTIFICA DELLA DETRAZIONE
Per variazione del
pro-rata dell'anno
2014
Su tutti gli acquisti di beni e
servizi del 2017
Per cessione del
bene
"ammortizzabile"
NON applicabile perchè IVA
sull'acquisto totalmente
indetraibile
Per variazione del
pro-rata del 2014
rispetto a quello del
2011 > 10 punti
Su tutti i beni
"ammortizzabili" ancora in
monitoraggio fiscale (5 anni;
10 anni per I beni immobili)
CASO 2 - segue ipotesi a)
Rettifica della detrazione
Possibile rimedio
SEPARAZIONE ATTIVITA' EX ARTICOLO 36, D.P.R. 633/72
Cessione di immobili abitativi (esenti)
Cessione di immobili strumentali (imponibili)
N.B.:
Separazione possibile grazie alle modifiche introdotte dall'articolo
57, c.1, lettera b), D.L. 1/2012
CASO 2 - ipotesi b)
Locazione in attesa di vendita
Operazione esente senza possibilità di opzione (art. 10, c.1, n. 8)
Impossibile applicazione del principio di "occasionalità" o
"accessorietà" delle operazioni esenti rispetto a quelle
imponibili (art. 19-bis, comma 2)
Per l'Agenzia delle Entrate l'attività di locazione si configura
sempre come "attività propria" di un'immobiliare, ancorchè di
compravendita (Ris. 56/2004)
CASO 2 - segue ipotesi b)
Locazione in attesa di vendita
RETTIFICA DELLA DETRAZIONE
Per variazione del
pro-rata dell'anno
2014
Su tutti gli acquisti di beni e
servizi dell'anno
Per cambio di
destinazione del
bene
NON applicabile perchè IVA
sull'acquisto totalmente
indetraibile
Per variazione del
pro-rata del 2014
rispetto a quello del
2011 > 10 punti
Su tutti i beni
"ammortizzabili" ancora in
monitoraggio fiscale (5 anni;
10 anni per I beni immobili)
CASO 2 - segue ipotesi b)
Locazione in attesa di vendita
Operazione esente senza possibilità di opzione (art. 10, c.1, n. 8)
Possibile rimedio: SEPARAZIONE DELLE ATTIVITA'
(articolo 36, comma 3)
Attività di locazione
Attività di compravendita
N.B.:
Ricadute sulle II.DD. per l'obbligo di "trasferire" il bene da
"immobile merce" a "immobile patrimonio" e conseguente
applicazione dell'articolo 90 TUIR (Ris. 56/2004)
CASO 3
Imprenditore individuale che decide di estromettere l'immobile
strumentale utilizzato come laboratorio, trasferendolo nella
propria sfera personale
Fino al 25/06/2012 l'operazione doveva essere assoggettata
obbligatoriamente ad IVA
Dal 26/06/2012, in assenza di opzione, l'operazione diventa
ESENTE
N.B.:
Operazione NON soggetta ad imposta di registro, nè ad
imposte ipo-catastali (dovute invece in caso di società che
assegna i beni ai soci)
CASO 3 - segue
Imprenditore individuale che decide di estromettere l'immobile
strumentale utilizzato come laboratorio, trasferendolo nella
propria sfera personale
Nessuna conseguenza sul pro-rata generale perchè si tratta di
"cessione di bene strumentale", esclusa dal calcolo del volume
d'affari
Possibile rettifica della detrazione se l'immobile è ancora nel
periodo di "monitoraggio fiscale" (10 anni dall'acquisto)
N.B.:
In seguito alle modifiche all'articolo 13, c. 2, lettera c, D.P.R. 633/72,
la base imponibile ai fini IVA non coincide con il “valore normale”,
ancora valido per le II.DD.
CASO 4
Impresa manifatturiera che, oltre al capannone, possiede due
appartamenti (uso abitativo) a titolo di investimento
patrimoniale
L'impresa decide di concedere in locazione i due
appartamenti
Dal 26/06/2012 l'operazione è ESENTE, senza possibilità di
esercizio dell'opzione per l'imponibilità (articolo 10, c.1, n.8)
CASO 4 - conseguenze
Impresa manifatturiera che, oltre al capannone, possiede due
appartamenti (uso abitativo) a titolo di investimento patrimoniale
Indetraibilità dell'IVA assolta sull'acquisto e sulle relative spese
di gestione (art. 19-bis1, c.1, lettera i)
NO rettifica detrazione per indetraibilità dell'IVA assolta
NO effetti sul pro-rata generale di detraibilità perchè locazione
costituisce attività "occasionale" per l'impresa
N.B.:
L'Agenzia delle Entrate ha sempre sostenuto
l’impossibilità di considerare “occasionale” un’operazione
immobiliare.
CASO 4 - conseguenze (segue)
Impresa manifatturiera che, oltre al capannone, possiede due
appartamenti (uso abitativo) a titolo di investimento patrimoniale
Orientamento contrario a considerare “occasionale”
un’operazione immobiliare
Possibile rimedio: SEPARAZIONE DELLE ATTIVITA'
(articolo 36, comma 3)
Indetraibilità limitata agli acquisti specificamente destinati alle
operazioni esenti ed ai “beni non ammortizzabili” utilizzati
promiscuamente