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TRIBUNALE DI COMO
CIVILE
Fallimento
"Il CEPPO S.r.l.”
Giudice Delegato Dr. Alessandro
Petronzi
Curatore Dr. Francesco Nessi
ELABORATO PERITALE
Tecnico incaricato: Arch. Elena Maria Rosa Galante
iscritto all'Albo della provincia di Como al N. 1816
iscritto all'Albo del Tribunale di Como
C.F. GLNLMR65B41C933T- P.Iva 02717510131
con studio in Como (Como), via Oltrecolle n.19/b
telefono: 031.555115
fax: 031.555115
email: [email protected]
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Firmato Da: GALANTE ELENA MARIA ROSA Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 32710306d5d742398fe770b64ac4a4d2
N. Gen. Rep. 000064/16
Fallimento N.000064/16
IL CEPPO Sr.l.
Beni in Grandate (Como) via Repubblica n. 26
1.IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:
A.Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di appartamento mansardato (di tipo economico), posto
al piano sottotetto di un immobile di tre piani fuori terra, sito in Grandate (Como), via Repubblica
n. 26.
L’unità immobiliare è composta da: disimpegno, cucina, soggiorno, camera, bagno 1, bagno 2,
locale di sgombero.
L'esposizione dell'unità immobiliare è in lato sud, est ed ovest; la parete rivolta verso nord divide
l’appartamento da un’altra unità abitativa proprietà di terzi (mappale 2434 sub 712) e dal vano
scala comune ai mappali 2434 sub 711 e 712.
Le superfici calpestabili dei locali che compongono l'appartamento sono le seguenti:
disimpegno mq. 5.67, cucina mq. 10.80, soggiorno mq. 23.23, camera mq. 15.16, bagno 1 mq.
4.93, bagno 2 mq. 3.24, locale di sgombero mq. 9.09.
Tutti i locali hanno una altezza variabile: soggiorno e cucina h. 200-314, nel locale di sgombero h.
h.226-312 cm, camera h. 200-315 cm., bagno 1 h. 200-273 cm., disimpegno h. 280-313 cm.
La superficie calpestabile totale dell'unità immobiliare è di mq. 72,10.
Posto al piano sottotetto sviluppa una superficie lorda complessiva, esclusi gli accessori, di circa
mq 85,14.
Identificato al Catasto Fabbricati con scheda intestata a IL CEPPO S.r.l. (con sede in Como, c.f.
02771230139) per la quota di 1/1 di proprietà, registrata all’UTE del comune di Grandate, foglio 4,
mappale 2434 subalterno 711, classe 2, categoria A/3, composto da vani 4.5, superficie catastale
91 mq., posto al piano 2, - rendita: euro 325,37 (variazione del 09.11.2015 inserimento in visura
dei dati di superficie).
Coerenze: da nord in senso orario vano scale (dal piano primo al piano sottotetto) di proprietà
esclusiva dell’immobile unitamente al mappale 2434 sub 712, pianerottolo mappale 2424 sub 713
di proprietà esclusiva dell’immobile e del mappale 2434 sub 712, altra unità immobiliare al
mappale 2434 sub 712, prospetto su beni comuni mappale 2434 sub 718, prospetto su mappale
2434 sub 710, 709 (lastrico solare) e quindi mappale 2434 sub 718 (bene comune non censibile ai
mappali 2434 sub 4, 7,8, 701, 702, 704, 705, 706, 707, 708, 709, 710, 711, 712, 713, 7, 14, 715,
716, 717), prospetto su bene comune mappale 2434 sub 718.
B. Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di posto auto coperto sito in Grandate (Como), via
Repubblica n. 26.
L’unità immobiliare è composta da un unico locale dalla forma trapezoidale; si accede all’unità
attraverso l’area distinta al Catasto Terreni con il mappale 2433 di ha 0.02.07 (area che compete
al fabbricato in cui è inserito l’immobile per la quota indivisa di una metà).
Posto al piano seminterrato sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq. 24.09; la
superficie calpestabile è di mq. 20,21.
L’altezza del box è di cm.210-227.
Identificato al Catasto Fabbricati con scheda (dichiarazione protocollo n. CO0139556 del
07.03.2005) intestata a IL CEPPO S.r.l. (con sede in Como, c.f. 02771230139) per la quota di 1/1
di proprietà, registrata all’UTE del comune di Grandate, foglio 4, mappale 2434 subalterno 706,
categoria C/6, consistenza 21 mq, superficie catastale 25 mq., posto al piano seminterrato, rendita: euro 93,27 (variazione del 09.11.2015 inserimento in visura dei dati di superficie).
Coerenze: da nord in senso orario terrapieno, unità di proprietà di terzi al mappale 2434 sub 707,
scivolo di accesso comune (mappale 2434 sub 718).
Giudice Dr. Alessandro Petronzi
Curatore/Custode Dr. Francesco Nessi
Perito: Arch.Elena Maria Rosa Galante
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Lotto UNICO
C.
Proprietà per 182/1000 di quota provvisoria da definirsi con atto pubblico di area urbana,
in Grandate (Como), via Repubblica n. 26.
L’area urbana è posta in lato nord ovest rispetto al fabbricato che ospita l’appartamento di
cui al punto A.
23.10.2015) intestata a IL CEPPO S.r.l. (con sede in Como, c.f. 02771230139) per la
quota provvisoria di 182/1000 di proprietà, registrata all’UTE del comune di Grandate,
foglio 4, mappale 2434 subalterno 715, piano terra, categoria area urbana, consistenza 14
mq.; dati derivanti da unità afferenti edificate su aree di corte del 16.02.2012 protocollo n.
CO0028272 in atti dal 16.02.2012; unità afferenti edificate su aree di corte (n.
609.1/2012).
Coerenze: da nord in senso orario mappale 2433, mappale 2434 sub 718, mappale 2434
sub 716 e quindi ancora mappale 2434 sub 718.
D.
cui al punto A.
609.1/2012).
Coerenze: da nord in senso orario mappale 2434 sub 715, mappale 2434 sub 718.
E.
cui al punto A.
609.1/2012).
Coerenze: da nord in senso orario mappale 1156, mappale 2434 sub 718, mappale 882 sub
3.
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IL CEPPO Sr.l.
2. DESCRIZIONE SOMMARIA:
Il lotto è costituito da un appartamento posto al piano sottotetto di una palazzina che si
sviluppa su tre piani fuori terra oltre ad un piano seminterrato (cantina), da un posto auto
coperto posto all’interno di un corpo di fabbrica staccato rispetto al fabbricato che ospita
l’appartamento e da n.3 aree urbane; il compendio è sito in comune di Grandate.
L’accesso carrabile e pedonale si ha da via Repubblica; l’accesso carrabile è comune ad altre
proprietà poste in lato nord-ovest sia rispetto al fabbricato in cui è inserito l’unità abitativa che
rispetto al fabbricato in cui è inserito il posto auto.
Il fabbricato in cui è inserita l’unità abitativa è costituita da complessive sei unità abitative a
cui compete la relativa area coperta e scoperta di pertinenza distinta al Catasto Terreni con il
mappale 2434 di ha 0.06.27 del foglio 4 (nei registri n.9) che ha formato oggetto di tipo
mappale n. 20696, presentato all’UTE di Como il 01.03.1996 ( due porzioni di questa area
sono state identificate con i mappali 2434 sub 704 e sub 705. Il mappale 2434 sub 704 è stato
poi assegnato in uso esclusivo a titolo di servitù perpetua, ai mappali 2434 sub 714 con atto del
18.10.2006 a firma notaio Massimo Caspani rep. 50013/18703 trascritto a Como il 18.10.2006
ai n.ri R.G. 37586 R.P. 23672 ed il mappale 2434 sub 705 al mappale 2434 sub 4 ora 2434 sub
720 con atto del 28.03.2012 a firma notaio Massimo Caspani, trascritto a Como il 02.04.2012
ai n.ri R.G. 8114 R.P. 5780). L’appartamento, oggetto della presente stima, è frutto di un
recupero di sottotetto ai fini abitativi di quelli che erano locali di sgombero dal quale sono stati
ricavati 2 appartamenti; l’intervento è evidente nella lettura dell’edificio, sia per l’adozione di
colori differente tra il piano terra e primo rispetto all’ultimo piano, sia per l’evidente mutazione
delle proporzioni. Complessivamente l’appartamento è in condizioni discrete nonostante non
sia abitato; si vuole comunque segnalare una problematica igienica emersa negli anni passati
(2007) relativamente alla presenza infestante di piccioni che hanno provocato condizioni di
non igienicità dell’immobile; per risolvere questa problematica si sono intraprese le azioni
necessarie a porvi rimedio con la completa disinfestazione e sono stati messi in opera pettini
parapasseri e, a margine dei canali di gronda e scossaline degli abbaini, delle estremità dentate
onde evitare future nidificazioni. Oltre a questa problematicità, si segnala che nel gennaio
2010, le unità abitative al piano secondo e primo fuori terra sono state sgomberate dai Vigili
del Fuoco a causa della caduta di porzioni di intonaco orizzontale (solo 3 dei 6 appartamenti
sono stati visionati dai Vigili del Fuoco in quanto gli altri 3 erano disabitai) ed in seguito a
sopralluogo hanno messo a verbale “di ritenere necessarie verifiche di stabilità”
successivamente eseguite. Nella Relazione del tecnico incaricato delle verifiche viene riportato
che durante i lavori di recupero del sottotetto, con il rifacimento del sottofondo, “era stato
provocato un abbondante percolamento alla sottostante abitazione e che l’aumento del carico
del solaio ha provocato una flessione dello stesso che ha contribuito col tempo, a produrre il
distacco di parte dell’intonaco, visto anche la vetustà dello stesso”. Le condizioni di sicurezza
sono state ripristinate e le famiglie sono rientrate nelle proprie abitazioni ma la sottoscritta
ritiene doveroso segnalare questa criticità emersa in passato.
Il posto auto coperto, che è posto in un corpo staccato rispetto a quello che ospita le unità
abitative, è privo, a differenza delle altre 2 unità. di serranda di chiusura.
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IL CEPPO Sr.l.
IL CEPPO Sr.l.
L’immobile in cui è inserito il compendio oggetto della presente stima è soggetto alle norme
giuridiche in materia di condominio negli edifici; nell’atto di compravendita erano quindi
comprese le quote di 137,689/1000 relativamente al sottotetto e di 33,439/1000 per il posto
auto degli spazi ed enti comuni non censibili e della quota di una metà indivisa della strada di
accesso distinta al mappale 2433 del Catasto Terreni ( si segnala che le quote sopra indicate
sono riferite a tutto il piano sottotetto prima della sua trasformazione in due unità abitative).
Caratteristiche zona:
Servizi della zona:
Caratteristiche zone limitrofe:
Collegamenti pubblici (km):
semicentrale residenziale (normale) a traffico limitato
con parcheggi scarsi
biblioteca (buono), centro commerciale (buono),
municipio (buono), cinema (scarso), farmacie
(sufficiente), negozio al dettaglio (sufficiente), ospedali
(sufficiente), palestra (buono), piscina (sufficiente),
scuola elementare (buono), scuola materna (buono),
scuola media superiore (sufficiente), scuola media
inferiore (buono), spazi verdi (buono), stadio (scarso),
supermercato (buono), teatro (scarso), università
(sufficiente), vigili del fuoco (scarso), verde attrezzato
(sufficiente).
la zona è provvista dei servizi di urbanizzazione primaria
e secondaria
residenziali ed agricole; le attrazioni paesaggistiche
presenti sono: torrente Bozzente, le attrazioni storiche
presenti sono: chiesa parrocchiale di Sant'Abbondio.
autobus (0.3 km.), ferrovia (1 km), autostrada (1 km).
3. STATO DI POSSESSO:
Alla data del sopralluogo (20.10.2016) l’immobile è risultato libero.
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente
4.1.1.
Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna
4.1.2.
Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna
4.1.3.
Atti di asservimento urbanistico: Nessuna
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Il comune di Grandate, dove si trova l’immobile oggetto di stima, è posto a nord-ovest dal
comune di Como con cui confina; confina, oltre che con Como, con i comuni di Casnate con
Bernate, Luisago , Montano Lucino e Villaguardia; ha una popolazione di circa 2900 abitanti
distribuita su di una superficie di 2.75 kmq.; è composto da due frazioni Grandate e Zappa..
L'immobile è collocato in una zona piuttosto tranquilla caratterizzata da piccole costruzione
campi più o meno coltivati.
Si ha accesso all'immobile da via Repubblica dove è posto sia il cancelletto pedonale che
quello carrabile.
Agli immobili compete la proporzionale quota di comproprietà negli enti, parti e spazi comuni
al fabbricato condominiale.
4.1.4.
4.2.
Altre limitazioni d'uso: nell’atto di provenienza del bene veniva specificato nei
patti che il soggetto venditore si riservava di asservire a singole unità
immobiliari porzioni dell’area scoperta condominiale, per destinarle a
parcheggio e/o giardino ed individuando nell’allegato A all’atto con tratteggio
nero su fondo giallo le aree (che corrispondono ai mappali 2434 sub 709, sub
710, sub 715, sub 716, sub 717 ed a porzione del mappale 2434 sub 718);
il posto auto, individuato nell’area di pertinenza del fabbricato in lato nordovest a ridosso del fabbricato, è stato, con atto del 09.03.1998 rep.
32469/10771 a firma notaio Massimo Caspani, trascritto a Como il 11.03.1998
ai n.ri R.G. 3853 R.P. 2933, viene dato in uso esclusivo, a titolo di servitù
perpetua e da intendersi inscindibile con l’unità immobiliare cui è asservito e
cioè al mappale 2434 sub 702, immobile al primo piano.
Il posto auto al mappale 2434 sub 709 è stato pertinenziato al mappale 2434
sub 712 ed entrambi i beni sono stati ceduti dal soggetto fallito con atto
notarile del 29.06.2010 a firma notaio Christian Nessi rep. 34079/14110 e
trascritto a Como il 08.07.2010 ai n.ri R.G. 18739 R.P. 11277; il mappale 2434
sub 710 da destinare esclusivamente posto auto è stato assegnato in uso
esclusivo a titolo di servitù perpetua al mappale 2434 sub 714 con atto del
16.10.2006 a firma notaio Massimo Caspani rep. 50013/18703 e trascritto a
Como in data 18.10.2006 ai n.ri R.G. 37586, R.P. 23672; i mappali 2434 sub
716 e 2434 sub 717, con atto a firma notaio massimo Caspani del 28.03.2012,
rep. 61646/24304, trascritto a Como il 02.04.2012 ai n.ri R.G. 8114, R.P.
5780, sono stati assegnati in uso esclusivo a titolo di servitù perpetua all’unità
al mappale 2434 sub 4 (ora 2434 sub 720).
Il mappale 2434 sub 704 è stato assegnato in uso esclusivo a titolo di servitù
perpetua al mappali 2434 sub 714 con atto del 18.10.006 a firma notaio
Massimo Caspani rep. 50013/18703 trascritto a Como il 18.10.2006 ai n.ri
R.G. 37586 R.P. 23672 ed il mappale 2434 sub 705 al mappale 2434 sub 4 ora
2434 sub 720 con atto del 28.03.2012 a firma notaio Massimo Caspani,
trascritto a Como il 02.04.2012 ai n.ri R.G. 8114 R.P. 5780
Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura
4.2.1.
Iscrizioni:
Iscrizione ipoteca volontaria (Attiva) derivante da garanzia di mutuo a favore
di BANCA DI LEGNANO S.p.a. di LEGNANO, contro “Il Ceppo S.r.l.”
con sede in Como, a firma di notaio Christian Nessi, in data 01/04/2009 ai nn.
30385/12026, iscritta a Como in data 06/04/2009 ai nn. R.G.9117 R.P.1852
importo ipoteca: 300.000,00 euro
importo capitale: 150.000,00 euro
L'ipoteca colpisce unicamente la quota intera dell'immobile contraddistinto dal
mappale 2434 sub 711 fg 4 in comune di Grandate di cui al corpo A;
4.2.2.
4.2.3.
Pignoramenti: Nessuna
Altre trascrizioni:
Sentenza di fallimento derivante da sentenza dichiarativa di fallimento a
favore di massa dei creditori del fallimento della società “Il Ceppo S.r.l.” con
sede in Como, via Riviera n.24 cf 02771230139, a firma di Tribunale di Como
in data 06/06/2016 ai nn. di rep. 64/2016, trascritto a Como in data 15/07/2016
ai nn. R.G. 18872 R.P. 12505.
La trascrizione colpisce la quota 1/1
dell’immobile di cui al punto A (in Grandate, fg. 4, mappale 2434 sub 706) e
B (in Grandate, fg. 4 mappale 2434 sub 711), oltre alla quota di 182/1000
(quota provvisoria da definirsi con atto pubblico) dei mappali 2434 sub 715,
2434 sub 716, 2434 sub 717 (aree urbane),
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IL CEPPO Sr.l.
IL CEPPO Sr.l.
4.2.4.
Altre limitazioni d'uso: Nessuna
Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale
4.3.1.
Conformità urbanistico edilizia:
per quanto riguarda l’appartamento: rispetto alla pratica edilizia depositata vi
sono piccole difformità che interessano il disimpegno e di conseguenza la
camera da letto in quanto è stata modificata la posizione del tavolato che la
separa dal locale disimpegno.
Questa difformità è regolarizzabile con la presentazione di Permesso di
Costruire in Sanatoria con una sanzione minima di € 516,00
Pratica tecnico incaricato: € 1.000,00
Oneri totali: € 1.516,00
per quanto riguarda il posto auto : Nessuna difformità
4.3.2.
Conformità catastale:
appartamento: per quanto indicato nel paragrafo della conformità urbanistico
edilizia anche la planimetria catastale non risulta conforme allo stato dei
luoghi (ma conforme all’ultima pratica edilizia);
Le difformità sono regolarizzabili mediante presentazione di denuncia di
variazione Docfa,.
presentazione n.1 scheda catastale: € 500,00
Diritti catastali: € 50,00
Oneri totali: € 550,00
5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:
Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:
l’importo è riferito alle spese condominiali annue relative ad acqua, luci ed
assicurazione
Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute
al momento della perizia:
Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:
Non vi è un Amministratore di Condominio.
€ 0,00
€ 0,00
€ 0,00
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:
6.1 Attuali proprietari:
Società “Il Ceppo S.r.l.” con sede in Como, via Riviera n. 24, c.f. 02771230139
proprietario dal 05.05.2005 ad oggi in forza di atto di compravendita a firma notaio
Massimo Caspani notaio in Como, rep. n. 46913 raccolta n. 17.215, registrato a Como
il 05.05.2005 al n. 3690 e trascritto a Como il 06.05.2005 ai n.ri R.G. 15062 R.P. 9466.
Con questo atto il soggetto del presente Fallimento acquistava la piena proprietà
dell’unità immobiliare (con destinazione a sgombero) costituita dall’intero piano
sottotetto del fabbricato ad uso abitazioni ed ufficio, il posto auto coperto al piano
seminterrato identificato al Catasto Fabbricati con il mappale 2434 sub 706, l’uso
esclusivo a titolo di servitù perpetua della porzione di area da destinare esclusivamente a
posto auto e individuato con il mappale 2434 sub 709 del foglio 4, con la specifica che
tale porzione di area deve intendersi pertinenza ed accessorio inscindibile dell’unità
immobiliare cui è asservita, con divieto di alienazione separatamente da questa., con
l’impegno della parte acquirente a non mutare la destinazione d’uso di tale porzione di
area. Con lo stesso atto il venditore ha costituito servitù di passaggio pedonale e
veicolare a favore dell’unità immobiliare mappale 2434 sub 703 ed a carico della
porzione dell’unità immobiliare mappale 2434 sub 710 del foglio 4 di proprietà del
soggetto venditore; la servitù viene istituita per garantire l’accesso per il parcheggio
delle autovetture nel posto auto assegnato in uso esclusivo.
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4.3.
Successivamente all’atto sopra citato la società “Il Ceppo S.r.l” ha alienato, in data
29.06.2010, con atto a firma notaio Christian Nessi notaio in Mozzate, rep.
34079/14110, trascritto a Como in data 08.07.2010 ai n.ri R.G. 18739, R.P. 11277, il
mappale al fg. 4, in comune di Grandate, mappale 2434 sub 712 (abitazione di tipo
economico scaturito dall’intervento sul mappale 2434 sub 706 e che ha portato al
recupero del sottotetto ed alla trasformazione d’uso dell’immobile con destinazione di
locale i sgombero in due unità abitative) unitamente all’uso esclusivo della porzione di
area da destinare esclusivamente a posto auto identificato con il mappale 2434 sub 709.
Precedenti proprietari:
La società “Il Ceppo S.r.l.” ha acquistato i beni da dalla società “Aprile S.r.l.” con sede
in Como, via Mentana n.17, divenuta a sua volta proprietaria del bene in forza di atto di
compravendita a firma notaio Massimo Caspani notaio in Como del 20 maggio 1991 n.
15338/5106 di rep., registrato a Como il7 giugno 1991 al n. 1740e trascritto a Como ai
n.ri R.G. 11346 R.P. 82261.
In questo atto vengono definiti i patti speciali relativamente alla strada di accesso; si
stabilisce che l’area a cortile deve essere mantenuta libera da automezzi o cose, essendo
consentita unicamente la sosta per operazioni di carico e scarico , che nell’area stessa è
vietato lavare automezzi, che le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria
(comprese quelle derivanti dalle riparazioni necessitate da infiltrazioni d’acqua) della
porzione di area costituente copertura dell’autorimessa interrata al mappale 2434 sub
706, 707 e 708 sono a carico di tutti i condomini in ragione di 1/3 e dei proprietari della
suddetta autorimessa in ragione di 2/3; viene anche definito il diritto per i Condomini di
accedere al tetto di copertura stabilendo che i Condomini, per accedere al tetto di
copertura nel caso di manutenzione degli impianti sul medesimo esistenti, potranno,
dietro congruo preavviso, utilizzare la rampa di scale ed il pianerottolo al mappale 2434
sub 703 (attualmente mappale 2434 sub 713); si stabilisce che non costituisce ente
condominiale la rampa di scala che consente l’accesso dal primo piano al sottotetto
unitamente al pianerottolo al livello del sottotetto medesimo.
Nell’atto viene anche riportato che la società venditrice si riserva di asservire a singole
unità immobiliari porzioni dell’area scoperta condominiale destinandole a parcheggio
e/o giardino e se ne identifica anche le porzioni.
7. PRATICHE EDILIZIE:
per quanto riguarda l’appartamento di cui al corpo A: D.i.a. n.54/04 per recupero del
sottotetto esistente per uso abitativo intestata al sig. Gianfranco Luraschi; la Denuncia di inizio
attività è stata poi volturata in data 11.05.2005 alla Società Il Ceppo S.r.l. ( i lavori sono
terminati in data 21.06.2007).
La costruzione del fabbricato nel suo complesso è antecedente al 1967;
la richiesta di agibilità è stata presentata in data 27.06.2007 a cui ha fatto seguito da parte del
Comune di Grandate, in data 25.09.2007, richiesta di integrazione di documenti presentati
quindi in data 12.06.2008; l'agibilità quindi è stata rilasciata in virtù della formazione del
silenzio assenso.
per quanto riguarda il posto auto coperto di cui al corpo B: C.E. n. 1728 del 15.01.1991,
intestata a Stefano Trombetta, per la costruzione dell’autorimessa interrata in cui è collocato il
posto auto coperto.
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IL CEPPO Sr.l.
IL CEPPO Sr.l.
tipo economico di cui al punto A
Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di appartamento mansardato (di tipo economico), posto
al piano sottotetto di un immobile di tre piani fuori terra, sito in Grandate (Como), via Repubblica
n. 26.
L’unità immobiliare è composta da: disimpegno, cucina, soggiorno, camera, bagno 1, bagno 2,
locale di sgombero.
L'esposizione dell'unità immobiliare è in lato sud, est ed ovest; la parete rivolta verso nord divide
l’appartamento da un’altra unità abitativa proprietà di terzi (mappale 2434 sub 712) e dal vano
scala comune ai mappali 2434 sub 711 e 712.
Le superfici calpestabili dei locali che compongono l'appartamento sono le seguenti:
disimpegno mq. 5.67, cucina mq. 10.80, soggiorno mq. 23.23, camera mq. 15.16, bagno 1 mq.
4.93, bagno 2 mq. 3.24, locale di sgombero mq. 9.09.
Tutti i locali hanno una altezza variabile: soggiorno e cucina h. 200-314, nel locale di sgombero h.
h.226-312 cm, camera h. 200-315 cm., bagno 1 h. 200-273 cm., disimpegno h. 280-313 cm.
La superficie calpestabile totale dell'unità immobiliare è di mq. 72,10.
Posto al piano sottotetto sviluppa una superficie lorda complessiva, esclusi gli accessori, di circa
mq 85,14.
Identificato al Catasto Fabbricati con scheda intestata a IL CEPPO S.r.l. (con sede in Como, c.f.
02771230139) per la quota di 1/1 di proprietà, registrata all’UTE del comune di Grandate, foglio 4,
mappale 2434 subalterno 711, classe 2, categoria A/3, composto da vani 4.5, superficie catastale
91 mq., posto al piano 2, - rendita: euro 325,37 (variazione del 09.11.2015 inserimento in visura
dei dati di superficie).
Coerenze: da nord in senso orario vano scale (dal piano primo al piano sottotetto) di proprietà
esclusiva dell’immobile unitamente al mappale 2434 sub 712, pianerottolo mappale 2424 sub 713
di proprietà esclusiva dell’immobile e del mappale 2434 sub 712, altra unità immobiliare al
mappale 2434 sub 712, prospetto su beni comuni mappale 2434 sub 718, prospetto su mappale
2434 sub 710, 709 (lastrico solare) e quindi mappale 2434 sub 718 (bene comune non censibile ai
mappali 2434 sub 4, 7,8, 701, 702, 704, 705, 706, 707, 708, 709, 710, 711, 712, 713, 7, 14, 715,
716, 717), prospetto su bene comune mappale 2434 sub 718.
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Descrizione appartamento di
IL CEPPO Sr.l.
Parametri:
la distanza minima dal ciglio stradale e la distanza minima dai confini e fra edifici dovrà
essere conforme ai disposti degli art. 5 (con il quale si distingue la distanza tra distanza
dai confini, distanze dalle strade e distanze dagli altri edifici misurate radialmente su piani
orizzontali; la distanza minima tra i fabbricati dovrà essere di mt. 10, la distanza minima
dei fabbricati dai confini dovrà essere di mt. 5,00. L’edificazione in aderenza è sempre
ammessa ed è anzi consigliata e nel caso di lotti contermini non edificati, essa va
regolamentata con una convenzione di contiguità fra i confinanti) e 5 bis ( con il quale si
regolamentano gli allineamenti) delle norme di attuazione
gli spazi per i parcheggi non saranno inferiori alle quantità previste dall’art. 10 delle
norme di attuazione
le recinzioni tra i diversi lotti e lungo i confini con spazi pubblici non dovranno avere
altezze superiori a mt. 2.10 dalla quota del terreno misurata dal punto più basso del
terreno stesso e dovranno essere di tipo trasparente con altezza massima piena di mt. 0.60.
ove assimilabili a muri di sostegno , sono regolate dall’art.9 delle norme di attuazione
dovrà essere garantita una piantumazione pari ad n.1 albero ogni 80 mq., se non già
esistente, di superficie coperta
indice di densità edilizia : 1.20mc/mq
Nei limiti previsti dall’art. 10 delle norme di attuazione è consentita la costruzione per una sola
volta di autorimesse, non computabili ai fini volumetrici, h max non superiore a m. 2.40, distanza
almeno mt. 5,00 dagli edifici di pertinenza o loro aderenti salvo un adeguato inserimento
architettonico-ambientale purché siano connessi ad edifici esistenti alla data di adozione del
presente P.d. R. sprovvisti al loro interno, o nella relativa pertinenza fondiaria di spazi all’uopo
predisposti.
Caratteristiche descrittive:
Caratteristiche strutturali:
Fondazioni:
Strutture verticali:
Solai:
Copertura:
Scale:
tipologia: travi continue rovesce, materiale: muratura, condizioni:
sufficienti.
materiale: muratura, condizioni: sufficienti.
tipologia: legno, condizioni: buone.
tipologia: a falde, materiale: legno, condizioni: sufficienti
tipologia: a rampe parallele, materiale: muratura, ubicazione:
interna, servoscala: assente, condizioni: sufficienti.
.
Componenti edilizie e costruttive:
Cancello:
tipologia: anta doppia a battente per il cancelletto pedonale,
scorrevole per quello carrabile, materiale: metallo verniciato,
apertura: elettrica, condizioni: sufficienti;
10 di 14
Destinazione urbanistica:
Nello strumento urbanistico –PGT-, adottato con delibera del C.C. n.66 del 29.12.2008 pubblicata
sul B.u.r.l. sez. Inserzioni e Concorsi n.1 del 07.01.2009, approvato con delibera del C.C. n. 20 del
26.05.2009 pubblicata sul B.u.r.l. n. 49 del 09.12.2009 l'immobile ricade nella zona “Tessuto
urbano consolidato di completamento T.U.C. 1 che comprende le parti del territorio comunale
totalmente o parzialmente edificate non interessate da edifici di carattere storico-artistico e con la
prevalente attitudine residenziale.
Destinazione: considerati i caratteri funzionale degli ambiti non sono consentite le destinazioni
primarie (rurali) non amatoriali, secondarie (industriali e artigianali di produzione) e terziarie
costituenti esercizi di media (eccedenti mq.400) e grande struttura di vendita come definite dal
D.Lgs. 114/98 art.4. primo comma, lett. e)f) e g).
IL CEPPO Sr.l.
Infissi interni:
Manto di copertura:
Pareti esterne:
Pavim. Esterna:
Pavim. Interna:
Plafoni:
Rivestimento:
Portone di ingresso:
Scale:
tipologia: anta singola e doppia a battente e vasistas e lucernari,
materiale: legno con vetrocamera antisfondamento ed
antiinfortunistica, protezione: persiane, materiale protezione:
legno, condizioni: buone per le finestre, scarse per le persiane.
tipologia: a battente e scrigno, materiale: legno tamburato,
condizioni: buone; la porta di ingresso all’appartamento è una porta
blindata
materiale: tegole in cotto, coibentazione: pannelli termoisolanti
ventilati in polistirene espanso autoestinguenti, condizioni:
sufficienti
materiale: muratura:, rivestimento: intonaco in calce con pittura ai
silicati condizioni: sufficienti
materiale: autobloccanti condizioni: sufficienti.
materiale: piastrelle di ceramica, condizioni: buone.
Note: piastrelle dim. 45x45 cm.
materiale: perline in legno, condizioni: buone.
ubicazione: bagno, materiale: a pavimento e parete piastrelle di
ceramica 20 x 20 cm., h. rivestimento cm. 200, condizioni: buone.
tipologia: anta singola a battente in alluminio e vetro accessori:
senza maniglione antipanico, condizioni: sufficiente.
posizione: a rampe parallele, rivestimento: marmette, condizioni:
sufficienti.
.
Impianti:
Antenna collettiva:
tipologia: rettilinea, condizioni: sufficienti; si segnala un problema
di infiltrazioni in corrispondenza del passaggio dell’antenna,
ancorata sul muro alla dx della porta di ingresso, attraverso la falda
del tetto
Citofonico:
tipologia: audio, condizioni: sufficienti, conformità: rispettoso
delle vigenti normative.
tipologia: sottotraccia, alimentazione: metano, condizioni: buone,
conformità: attestazione di corretta esecuzione dell’impianto datata
10.03.2006
tipologia: sottotraccia, tensione: 220V, condizioni: buone,
conformità: dichiarazione di conformità dell’impianto alla regola
d’arte risalente al 2006
tipologia: separata, recapito: collettore o rete comunale, condizioni:
sufficienti, conformità: rispettoso delle vigenti normative.
tipologia: sottotraccia, alimentazione: diretta da rete comunale,
conformità: rispettoso delle vigenti normative.
tipologia: sottotraccia, centralino: assente, condizioni: buone,
conformità: rispettoso delle vigenti normative.
tipologia: autonomo, alimentazione: metano, rete di distribuzione:
tubi in acciaio zincato, diffusori: termosifoni in alluminio
condizioni: sufficiente, conformità: dichiarazione di conformità
dell’impianto datato 2006
Note: la caldaia installata è una Vaillant 242 murale, con una
portata termica dell’impianto di 33Kw.
Non è stato possibile visionare il libretto della caldaia che
necessiterà di una revisione (essendo l’immobile non abitata da
alcuni anni).
Gas:
Elettrico:
Fognatura:
Idrico:
Telefonico:
Impianto termico:
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Infissi esterni:
IL CEPPO Sr.l.
Descrizione posto
auto coperto di cui al punto B
Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di posto auto coperto sito in Grandate (Como), via
Repubblica n. 26.
L’unità immobiliare è composta da un unico locale dalla forma trapezoidale; si accede all’unità
attraverso l’area distinta al Catasto Terreni con il mappale 2433 di ha 0.02.07 (area che compete al
fabbricato in cui è inserito l’immobile per la quota indivisa di una metà).
Posto al piano seminterrato sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq. 24.09; la
superficie calpestabile è di mq. 20,21.
L’altezza del box è di cm.210-227.
07.03.2005) intestata a IL CEPPO S.r.l. (con sede in Como, c.f. 02771230139) per la quota di 1/1
di proprietà, registrata all’UTE del comune di Grandate, foglio 4, mappale 2434 subalterno 706,
categoria C/6, consistenza 21 mq, superficie catastale 25 mq., posto al piano seminterrato, rendita: euro 93,27 (variazione del 09.11.2015 inserimento in visura dei dati di superficie).
Coerenze: da nord in senso orario terrapieno, unità di proprietà di terzi al mappale 2434 sub 707,
scivolo di accesso comune (mappale 2434 sub 718).
Caratteristiche strutturali:
Fondazioni:
Strutture verticalii:
Travi:
Copertura:
tipologia: travi continue, materiale: c.a., condizioni: sufficienti.
materiali: c.a., condizioni: sufficienti.
materiali: acciaio condizioni : sufficienti
tipologia: a terrazzo materiale: c.a. con riporto di terreno condizioni:
sufficienti
Caratteristiche edilizie e costruttive:
Rivestimento:
materiale: battuto di cemento, condizioni: scarse.
8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
8.1. Criterio di Stima
La stima è stata effettuata sulla base di parametri unitari (mq di superficie lorda).
Per la determinazione del valore del compendio sono state considerate le seguenti
caratteristiche:
- caratteristiche estrinseche o esterne al fabbricato: ubicazione rispetto al centro città,
vie di comunicazione, servizi pubblici e contesto urbanistico;
- caratteristiche intrinseche o interne al fabbricato: destinazione d’uso, tipologia
costruttiva, qualità delle finiture e degli impianti, età e stato di manutenzione,
dimensioni;
inoltre sono stati considerati aspetti legali e catastali quali regolarità e completezza delle
procedure concessorie e catastali, mutui ipotecari, etc..
Le valutazioni espresse si intendono a corpo e non a misura, tenuto conto della
media di un congruo numero di prezzi pagati per compendi simili a quello da stimare.
Si intende che le parti comuni sono comprese nella valutazione complessiva del
lotto.
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Caratteristiche descrittive:
IL CEPPO Sr.l.
8.2.
Fonti di informazione
Catasto di Como, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Como, ufficio tecnico di
altri professionisti del settore, Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: F.i.ai.p e
F.i.m.a,a. di Como e Provincia , Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia
delle Entrate.
8.3.
Valutazione corpi
A+B Appartamento di tipo economico e posto auto coperto
Sup. lorda
Appartamento
di tipo
economico
mansardato
Posto auto
coperto
85,14
Coeff.
di
differenziazione
0.95 (terzo
piano fuori
terra senza
ascensore)
Sup.
Commerciale
81,08
24,09
Valore mq.
1.350,00
a corpo
totale
Valore
parziale
103.985,10
arrot.
a
104.000,00
15.000,00
119.000,00
**
** nel valore sono ricomprese le quote di area urbana di cui ai punti C, D ed E
Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti:
ID
A
B
8.4.
Immobile
Appartamento
di tipo economico
mansardato
Posto auto coperto
Superficie lorda
Valore intero medio
ponderale
Valore diritto e
quota
85,14
€ 104.000,00
€ 104.000,00
24,09
€ 15.000,00
€ 119.000,00
€ 15.000,00
€ 119.000,00
Adeguamenti e correzioni della stima
Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base
catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso
forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore
alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:
€ 17.850,00
Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale:
regolarizzazione urbanistica
- € 1.516,00
regolarizzazione catastale
- € 550,00
Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente
Nessuno
Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico
dell'acquirente:
Nessuna
Giudizio di comoda divisibilità: non divisibile
13 di 14
destinazione
IL CEPPO Sr.l.
8.5.
Prezzo base d'asta del lotto
Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in
cui si trova, con le spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o
catastale a carico della procedura:
Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in
cui si trova, con le spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o
catastale a carico dell'acquirente:
€ 101.150,00
€ 99.084,00
Relazione lotto UNICO creata in data 09/12/2016
Codice documento: F038-16-000064-UNICO
il perito
Arch. Elena Maria Rosa Galante
1.
planimetrie catastali
2.
visure catastali storiche
3.
estratto mappa
4.
visura Conservatoria dei Registri Immobiliari
5.
atto di compravendita
6.
planimetrie stato di fatto
7.
pratiche edilizie
8.
fotografie
14 di 14
Elenco allegati :

Perizia - fallimentinrete.it

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