Relazione Tecnica - Vendite

C.da Casone Romano
Studio di ingegneria
71034 Castelnuovo della Daunia ( FG ) tel. 0881559108
TRIBUNALE DI LUCERA
RELAZIONE PERITALE
ACCERTAMENTO TECNICO ESTIMATIVO
IMMOBILE SITO IN SAN PAOLO DI CIVITATE
VIA PIAVE N. 22
procedura civile n.° 56/2006
promossa da:
BANCA APULIA
Studio legale TANCREDI
Contro
G.E. dott.ssa MARI
C.T.U.
ANDRILLI PIETRO
ingegnere
OGGETTO: ACCERTAMENTO TECNICO ESTIMATIVO DELL’IMMOBILE
SITO IN SAN PAOLO DI CIVITATE ALLA VIA PIAVE N. 22
PREMESSA: Il sottoscritto ing. Pietro ANDRILLI , iscritto all’Ordine degli Ingegneri
della provincia di Foggia al n. 1313 nonché all’Albo dei Consulenti Tecnici di Ufficio
di codesto Tribunale, con ordinanza del 29.09.2006, del G.E. dr.ssa MARI, veniva
nominato C.T.U. nella procedura esecutiva immobiliare n. 56/06 promossa dalla
BANCA APULIA contro
, al fine di procedere all’accertamento
tecnico estimativo in oggetto. In merito alla citata procedura nell’udienza del
18.10.2006 il sottoscritto C.T.U. prestava il giuramento di rito e alla stessa data il G.E.
dr.ssa MARI poneva i seguenti quesiti:
1.
Controlli la corrispondenza tra il bene pignorato e la titolarità in capo al
debitore esecutato, verificando a tal fine la completezza della documentazione
relativa alle trascrizioni e iscrizioni prodotta dal creditore procedente ed accerti
se essa riguardi tutti i beni pignorati e sia relativa a tutti i proprietari che si sono
succeduti nei venti anni precedenti la trascrizione del pignoramento,
comunicandolo immediatamente all’Ufficio le eventuali carenze riscontrate e ciò
anche sulla scorta della eventuale relazione notarile; accerti quindi per ogni lotto
formato se la proprietà appartenga al debitore o ai debitori ed eventualmente per
quale quota, indicando i nomi dei comproprietari;
2.
Provveda l’esperto, esaminati gli atti del procedimento ed eseguita ogni altra
operazione ritenuta necessaria, previa comunicazione scritta a mezzo
raccomandata con ricevuta di ritorno al debitore ed al creditore procedente della
data e del luogo di inizio delle operazioni peritali e previo altresì l’accesso
all’immobile:
a) all’esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento ed alla
formazione, ove opportuno, di uno o più lotti per la vendita, identificando i
nuovi confini e provvedendo, previo autorizzazione del giudice ad indicare dei
costi, ove necessario, alla realizzazione del frazionamento, allegando alla
relazione estimativa i tipi approvati dall’U.T.E.;
b) all’elencazione delle pratiche edilizie svolte relative all’immobile, alla verifica
della regolarità dei beni sotto il profilo urbanistico, anche sotto il profilo
dell’agibilità, e, in caso di esistenza di opere abusive all’indicazione
dell’eventuale sanabilità ai sensi delle leggi sul condono edilizio (n. 47/85, n.
724/94 e segg.) e dell’art. 13 della legge 47/85, nonché dei relativi costi,
assumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti;
c) all’identificazione catastale dell’immobile, previo accertamento dell’esatta
rispondenza dei dati superficiali nell’atto di pignoramento con le risultanze
catastali, indicando altresì gli ulteriori elementi necessari per l’eventuale
emissione del decreto di trasferimento ed eseguendo le variazioni che fossero
necessarie per l’aggiornamento del catasto, ivi compresa la denuncia al
N.C.E.U. in relazione alla legge n. 1249/39, oltre ad acquisire la relativa
scheda ovvero predisponendola ove mancante; provveda in caso di difformità
o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione;
3.
Rediga quindi, in fascicoletti separati, limitatamente ai soli beni oggetto del
pignoramento, tante relazioni di stima quanti sono i lotti individuati, indicando, in
ciascuna di tali relazioni:
•
l’esatta elencazione ed individuazione dei beni componenti il lotto, mediante
indicazione della tipologia di ciascun immobile;
•
la descrizione analitica di ciascuno dei beni compresi nel lotto;
•
indichi altresì le eventuali dotazioni condominiali;
•
lo stato di possesso degli immobili, precisando se occupati da terzi ed a che
titolo, ovvero dal debitore; ove essi siano occupati in base ad un contratto di
affitto o locazione, verifichi la data di registrazione, e la scadenza del
contratto, la data di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di
rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio;
•
vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene, distinguendo e indicando in
sezioni separate quelli che resteranno a carico dell’acquirente e quelli che
saranno invece cancellati o regolarizzati dalla procedura, indicando, per
questi ultimi, i costi a ciò necessari; il perito dovrà in particolare ed in ogni
caso, pronunciarsi esplicitamente, in senso affermativo o negativo, sulla
esistenza dei seguenti oneri e vincoli:
per i vincoli che resteranno a carico dell’acquirente:
-
domande giudiziali ed altre trascrizioni;
-
atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura;
-
convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa al
coniuge;
-
altri pesi o limitazioni d’uso anche di natura condominiale;
-
l’esistenza di usufrutto, tenendone conto nella valutazione del bene;
per i vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati o regolarizzati al momento della
vendita a cura e spese della procedura:
-
iscrizioni;
-
pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli;
-
per eventuali difformità urbanistico-catastali;
-
difformità urbanistico-edilizie;
-
difformità catastali;
altre informazioni per l’acquirente, concernenti:
-
l’importo annuo delle spese di gestione o manutenzione;
-
eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute;
-
eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni
anteriori alla data della perizia;
-
eventuali cause in corso;
•
la valutazione separata di ciascun lotto, indicando distintamente e in separati
paragrafi i criteri di stima utilizzati, le fonti delle informazioni utilizzate per la
stima, del valore al mq. e del valore totale; esponendo altresì analiticamente
gli adeguamenti e le correzioni della stima, precisando teli adeguamenti in
maniera distinta per lo stato d’uso e manutenzione, lo stato di possesso, i
vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, nonché per
eventuali spese condominiali insolute, la necessità di bonifica da eventuali
rifiuti anche, tossici o nocivi, altri oneri o pesi; determini dunque il valore
finale del bene (lotto), prefigurando le due eventuali diverse ipotesi:
a) in cui gli oneri di regolarizzazione urbanistica o catastale o per la bonifica
da eventuali rifiuti siano assunti dalla procedura;
b) ovvero siano lasciati interamente a carico dell’acquirente.
Trattandosi di immobile abusivo non sanabile stabilisca, quale prezzo base, il
suo valore d’uso ovvero determini il prezzo base utilizzando motivatamente un
altro criterio che tenga conto del fatto che trattasi di immobile abusivo (v.
artt. 30, 31, 33, 34, 35, 37 del t.u. edilizia, d.p.r. 380/01);
•
nel caso trattasi di quota indivisa, fornisca altresì la valutazione della sola
quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per quote indivise;
precisi infine se il bene risulti comodamente divisibile, identificando, in caso
affermativo, le parti che potrebbero essere separate in favore della precedura;
ELABORATO PERITALE
Allo scopo di adempiere all’incarico affidatogli, il sottoscritto C.T.U. ing. Pietro
ANDRILLI in data 16.12.2006 alle ore 10.30 presso il luogo convenuto ha iniziato le
operazioni peritali, nel corso delle quali, assistito dal proprietario sig.
, prendeva visione dei luoghi, rilevandone le caratteristiche della entità
immobiliare, e procedeva al rilievo metrico e fotografico dello stesso.
Avendo rilevato gli elementi necessari per l’espletamento dell’incarico e durante il
sopralluogo e previa documentazione presso pubbliche amministrazioni, espone quanto
segue in riferimento ai quesiti innanzi riportati:
QUESITO N. 1 “Controlli la corrispondenza tra il bene pignorato e la titolarità in
capo al debitore esecutato, verificando a tal fine la completezza della documentazione
relativa alle trascrizioni e iscrizioni prodotta dal creditore procedente ed accerti se
essa riguardi tutti i beni pignorati e sia relativa a tutti i proprietari che si sono
succeduti nei venti anni precedenti la trascrizione del pignoramento, comunicandolo
immediatamente all’Ufficio le eventuali carenze riscontrate e ciò anche sulla scorta
della eventuale relazione notarile; accerti quindi per ogni lotto formato se la proprietà
appartenga al debitore o ai debitori ed eventualmente per quale quota, indicando i
nomi dei comproprietari”
Dall’esame della documentazione prodotta dal creditore procedente, relativa alle
iscrizioni e trascrizioni contro
e
da verifiche
effettuate dallo scrivente presso la Conservatoria dei RR. II. di Lucera, si è riscontrato
che essa riguarda tutti i beni pignorati. La stessa documentazione è relativa a tutti i
proprietari che si sono succeduti nei venti anni precedenti la trascrizione del
pignoramento. La documentazione è allegata agli atti.
Il sig. Mascolo Matteo è l’unico proprietario dell’immobile oggetto di stima, risulta
acquistato dalla signora
) con
atto di compravendita redatto dal notaio CASSANO dr. Lorenzo in San Severo in data
27.05.2004, registrato in San Severo in data 04.06.2004 al N. 4319
QUESITO N. 2 “Provveda l’esperto, esaminati gli atti del procedimento ed eseguita
ogni altra operazione ritenuta necessaria, previa comunicazione scritta a mezzo
raccomandata con ricevuta di ritorno al debitore ed al creditore procedente della data
e del luogo di inizio delle operazioni peritali e previo altresì l’accesso all’immobile:
a) all’esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento ed alla formazione, ove
opportuno, di uno o più lotti per la vendita, identificando i nuovi confini e provvedendo,
previo autorizzazione del giudice ad indicare dei costi, ove necessario, alla
realizzazione del frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi approvati
dall’U.T.E.;
Dall’ispezione effettuata durante il sopralluogo, convenuto in data 16.12.2006, si è
riscontrato quanto segue:
-
Unità immobiliare per civile abitazione sita in San Paolo di Civitate al primo e
secondo piano, di un fabbricato di n. 3 piani fuori terra, con accesso dalla via Piave
n. 22 angolo via Carlo La Porta. Confinante con la proprietà
e
Neri Amedeo ed è sovrapposto alla proprietà Gianfrancesco.
-
Catastalmente l’immobile è censito al N.C.E.U. di San Paolo di Civitate al foglio 47
Particella 2134 – sub. 14 - cat. A/4 cl. 2 -consistenza vani 4,5 - rendita cat. € 267,27
-
Tenuto conto delle caratteristiche organiche dell’unità immobiliare, nonché della sua
consistenza, allo scrivente perito non risulta possibile la divisione in lotti, quindi
deve vendersi in un unico lotto
b) all’elencazione delle pratiche edilizie svolte relative all’immobile, alla verifica della
regolarità dei beni sotto il profilo urbanistico, anche sotto il profilo dell’agibilità, e,
in caso di esistenza di opere abusive all’indicazione dell’eventuale sanabilità ai
sensi delle leggi sul condono edilizio (n. 47/85, n. 724/94 e segg.) e dell’art. 13
della legge 47/85, nonché dei relativi costi, assumendo le opportune informazioni
presso gli uffici comunali competenti;
Il fabbricato in via Piave n. 22 è stato realizzato in data antecedente al 1 settembre 1967,
pertanto ai sensi della L. 47/85 e sue successive modifiche ed integrazioni, l’immobile
non risulta realizzato abusivamente. Successivamente, alla fine dei lavori, non sono
state eseguite opere che richiedessero provvedimenti autorizzativi.
c) all’identificazione
catastale
dell’immobile, previo
accertamento dell’esatta
rispondenza dei dati superficiali nell’atto di pignoramento con le risultanze
catastali, indicando altresì gli ulteriori elementi necessari per l’eventuale emissione
del decreto di trasferimento ed eseguendo le variazioni che fossero necessarie per
l’aggiornamento del catasto, ivi compresa la denuncia al N.C.E.U. in relazione alla
legge n. 1249/39, oltre ad acquisire la relativa scheda ovvero predisponendola ove
mancante; provveda in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del
bene, alla sua correzione o redazione;
L’immobile è censito al N.C.E.U. di San Paolo di Civitate al foglio 47 Particella
2134 – sub. 14 - cat. A/4 cl. 2 -consistenza vani 4,5 - rendita cat. € 267,27 in seguito
a variazione per frazionamento del 09.03.2006 n. 11970 - 14/2006 (prot. n. FG
0054286) per cui il numero della particella è variato da 492/sub. 15 a 2134 sub. 14,
pertanto i dati catastali riportati nell’atto di pignoramento si riferiscono all’immobile in
questione.
Al momento del sopralluogo l’unità immobiliare non presentava modifiche ai fini di una
variazione catastale (si allega visura catastale).
3. Rediga quindi, in fascicoletti separati, limitatamente ai soli beni oggetto del
pignoramento, tante relazioni di stima quanti sono i lotti individuati, indicando, in
ciascuna di tali relazioni:
•
l’esatta elencazione ed individuazione dei beni componenti il lotto, mediante
indicazione della tipologia di ciascun immobile;
•
la descrizione analitica di ciascuno dei beni compresi nel lotto;
•
indichi altresì le eventuali dotazioni condominiali;
•
lo stato di possesso degli immobili, precisando se occupati da terzi ed a che
titolo, ovvero dal debitore; ove essi siano occupati in base ad un contratto di
affitto o locazione, verifichi la data di registrazione, e la scadenza del
contratto, la data di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di
rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio;
•
vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene, distinguendo e indicando in
sezioni separate quelli che resteranno a carico dell’acquirente e quelli che
saranno invece cancellati o regolarizzati dalla procedura, indicando, per
questi ultimi, i costi a ciò necessari; il perito dovrà in particolare ed in ogni
caso, pronunciarsi esplicitamente, in senso affermativo o negativo, sulla
esistenza dei seguenti oneri e vincoli:
per i vincoli che resteranno a carico dell’acquirente:
-
domande giudiziali ed altre trascrizioni;
-
atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura;
-
convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa al
coniuge;
-
altri pesi o limitazioni d’uso anche di natura condominiale;
-
l’esistenza di usufrutto, tenendone conto nella valutazione del bene;
per i vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati o regolarizzati al momento della
vendita a cura e spese della procedura:
-
iscrizioni;
-
pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli;
-
per eventuali difformità urbanistico-catastali;
-
difformità urbanistico-edilizie;
-
difformità catastali;
altre informazioni per l’acquirente, concernenti:
-
l’importo annuo delle spese di gestione o manutenzione;
-
eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute;
-
eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni
anteriori alla data della perizia;
-
eventuali cause in corso;
•
la valutazione separata di ciascun lotto, indicando distintamente e in separati
paragrafi i criteri di stima utilizzati, le fonti delle informazioni utilizzate per la
stima, del valore al mq. e del valore totale; esponendo altresì analiticamente
gli adeguamenti e le correzioni della stima, precisando teli adeguamenti in
maniera distinta per lo stato d’uso e manutenzione, lo stato di possesso, i
vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, nonché per
eventuali spese condominiali insolute, la necessità di bonifica da eventuali
rifiuti anche, tossici o nocivi, altri oneri o pesi; determini dunque il valore
finale del bene (lotto), prefigurando le due eventuali diverse ipotesi:
d) in cui gli oneri di regolarizzazione urbanistica o catastale o per la bonifica
da eventuali rifiuti siano assunti dalla procedura;
e) ovvero siano lasciati interamente a carico dell’acquirente.
Trattandosi di immobile abusivo non sanabile stabilisca, quale prezzo base, il
suo valore d’uso ovvero determini il prezzo base utilizzando motivatamente un
altro criterio che tenga conto del fatto che trattasi di immobile abusivo (v.
artt. 30, 31, 33, 34, 35, 37 del t.u. edilizia, d.p.r. 380/01);
•
nel caso trattasi di quota indivisa, fornisca altresì la valutazione della sola
quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per quote indivise;
precisi infine se il bene risulti comodamente divisibile, identificando, in caso
affermativo, le parti che potrebbero essere separate in favore della precedura;
LOTTO UNICO
-
Trattasi si una unità immobiliare per civile abitazione sita in San Paolo di Civitate al
primo e secondo piano, di un fabbricato di n. 3 piani fuori terra, con accesso dalla
via Piave n. 22 angolo via Carlo La Porta. Confinante con la proprietà
ed è sovrapposto alla proprietà
i
.
Catastalmente l’immobile è censito al N.C.E.U. di San Paolo di Civitate al foglio 47
Particella 2134 – sub. 14 - cat. A/4 cl. 2 - consistenza vani 4,5 - rendita cat. € 267,27
-
DESCRIZIONE ANALITICA
Trattasi di un fabbricato di n. 3 piani fuori terra, inserito ad angolo nell’isolato
urbano delimitato da: via Piave – via C. La Porta – via Roma – via La Marmora.
L’immobile è composto da un vano al primo piano, diviso in due ambienti, da un
vano al secondo piano diviso anch’esso in due ambienti ed un bagno, con
sovrastante soffitta con terrazzo; l’immobile ha accesso diretto da via Piave n. 22
tramite un vano scala.
Al primo piano si trova un vano soggiorno con annessa cucina, mentre al secondo
piano si trova una cameretta dalla quale si accede alla camera da letto principale con
annesso bagno.
Il vano bagno risulta essere completo di tutti i sanitari ed è rifinito in ceramica di
colore chiaro; tutti i locali sono rifiniti al civile con pittura lavabile, mentre il vano
cucina presenta un rivestimento in ceramica.
La pavimentazione è in marmette di marmo, la scala è in pietra d’Apricena.
L’unità immobiliare risulta essere dotata di impianto elettrico, idrico-fognante e di
riscaldamento autonomo con caldaia a gas metano di realizzazione recente.
La posizione ad angolo del fabbricato favorisce una esposizione a nord-ovest; tutti
gli ambienti hanno una altezza utile abitabile di m. 2.90.
Da quanto è stato possibile accertare nel corso dell’ispezione la struttura non
presenta segni, lesioni, o manchevolezze che potessero creare dubbi sul corretto
funzionamento e sulla staticità dell’intero fabbricato, pertanto senza nessuna
limitazione, si ritiene l’immobile staticamente idoneo alla sua specifica
destinazione; l’immobile si trova in buono stato di conservazione.
La SUPERFICIE complessiva al lordo delle murature è di mq. 110.00 al netto delle
murature mq 68.00;
Consistenza:
Vano scala mq. 7.50 ( al 50%)
Primo Piano mq. 38.00
Secondo piano mq. 38.00
Superficie a balcone mq. 4.50 (al 50%)
Sotto tetto e terrazzo mq. 22.00 (al 50%)
Il corpo di fabbrica è realizzato in muratura portante, i solai del tipo piano gettati in
opera, fondazioni di tipo continuo, la copertura è in parte a terrazzo e parte a falda
inclinata con copertura in tegole.
Gli infissi esterni ed interni sono in legno.
-
L’immobile non presenta dotazione condominiali o parti comune.
-
L’immobile è attualmente locato dal debitore che ne è proprietario.
-
Non esistono vincoli o limitazioni d’uso oltre quello dell’atto di pignoramento in
essere, ovvero:
-
non gravano vincoli ed oneri giuridici;
-
non esistono vincoli a carico dell’acquirente
-
non vi sono difformità urbanistico catastali;
-
non vi sono ulteriori spese a carico dell’acquirente del tipo condominiali o
straordinarie.
Il valore è stato determinato con il metodo comparativo rispetto ad altre unità similari ed
in base alle seguenti considerazioni:
-
L’immobile si trova in buono stato di conservazione,
-
Il taglio medio- piccolo dell’alloggio;
-
Sito nelle immediate vicinanze del centro cittadino;
-
Si presta alla trasformazione d’uso, ovvero, può essere usato tipo ufficio;
sulla scorta delle quotazioni correnti in zona si stabilisce il seguente prezzo al mq.:
•
Per la superficie lorda
€ 700,00
VALORE DELL’IMMOBILE
mq 110,00 x € 700,00 =
€ 77.000,00
Il seguente elaborato peritale conta pag. 6 più il frontespizio e si allegano:
−
Verbale di sopralluogo;
-
Visura catastale;
-
Planimetrie n. 3;
-
Rilievo fotografico;
-
Specifica professionale per accertamento tecnico estimativo.
Castelnuovo della Daunia lì 06.02.2007
In fede
ing. Pietro ANDRILLI
ANDRILLI PIETRO
in gegnere
c.da Casone Romano
71034 Castelnuovo della Daunia
Foggia
Il sottoscritto ing. Pietro ANDRILLI dichiara di aver consegnato a mano una copia
della presente relazione presso lo studio legale TANCREDI – via C. Rispoli n. 11 –
71016 San Severo, mentre al sig. Mascolo Matteo gli è stata inoltrata per posta.