Documento di valutazione integrata

PIANO DI RECUPERO ad iniziativa privata
COMPARTO 63 ter
DOCUMENTO DI VALUTAZIONE INTEGRATA
Ai sensi dell’art 11 della LRT 1/05 e relativo Regolamento d'Attuazione
4/R
Premessa
Il processo di Valutazione Integrata del Piano Attuativo ad iniziativa privata si svolge in
applicazione dell’art. 11 della LR 1/05 e del Regolamento d’attuazione emanato con DGR 9febbraio
2007, n°4R.
Il Piano Strutturale del Comune di Pietrasanta, approvato con DCC n° 34 del 10.7.2008, ai sensi
dell’art. 36 della LR 5/95, non opera selezione nell’assoggettare gli atti comunali di governo del
territorio alla Valutazione, ma contiene una Valutazione degli effetti ambientali ed una Valutazione
d’incidenza. Al fine della presente valutazione il PS costituisce perciò il parametro di verifica
essenziale in rapporto alle trasformazioni previste dal Piano di recupero oggetto di Valutazione e
le risorse essenziali riguardanti aspetti ambientali, territoriali, economico-sociali e sulla salute
umana così come trattate nella Valutazione degli Effetti ambientali del PS approvato.
Dal momento che il Piano di Recupero oggetto di Valutazione interessa un’area limitata del
territorio afferente al Comune di Pietrasanta e non essendo ravvisabile alcuna complessità del
provvedimento oggetto di valutazione, la Valutazione sarà condotta con modalità semplificata ed in
un’unica fase ai sensi degli art.li da 4 a 11 del Regolamento d’attuazione 4/R, procedendo secondo
lo schema di seguito riportato:
1. Acquisizione della proposta
2. Analisi del quadro analitico di riferimento (ambito d’intervento, obiettivi) – Acquisizione
dall’eventuale soggetto proponente del quadro conoscitivo d’approfondimento dal punto di vista
ambientale, d’impiego delle risorse e degli effetti indotti dalla trasformazione
3. Azioni previste e conseguenti (modifiche normative, effetti ambientali, economici/sociali e
territoriali attesi, probabilità di realizzazione)
4.
di
5.
6.
7.
Eventuale definizione degli indicatori di riferimento e, se necessita, applicazione delle matrici
valutazione
Valutazione di coerenza (interna ed esterna)
Valutazione degli effetti attesi
Individuazione di idonee forme di partecipazione (pubblicazione del Documento di valutazione
sul sito prima dell’adozione)
8.Redazione della Relazione di sintesi da allegare alla delibera di adozione
Acquisizione della proposta
A seguito dell’approvazione della Variante al PRGC n° 84 avvenuta con DCC del 28/11/2002, si
rendeva attuabile la previsione di realizzazione del COMPARTO 63 ter – Viale Guglielmo Oberdan
come zona di PRGC R2 – zone soggettea Piano di Recupero, per il quale si prevede la Demolizione e
ricostruzione con aumento del 10% del volume esistente.
Il soggetto proponente che rappresenta la proprietà per il 100% della superficie del comparto
individuato, presenta in data
il progetto di Piano di recupero.
Analisi del quadro analitico di riferimento
L’area interessata dal Piano di Recupero n.63 ter, distinta sul vigente catasto nel foglio 16
mappale 422, è compresa tra il comparto 63, a ovest, con l'Area Lotti a nord, ad est con il
comparto 63 bis ed a sud con l'area di proprietà comunale dove insiste la struttura del Mercato.
L'area ha una superficie fondiaria di 652,99mq, e su di essa insiste un fabbricato con destinazione
a uffici, con un volume pari a mc 1030,78.
Lungo il lato Viareggio, grava una servitù di passo a pedoni e veicoli, per una costante larghezza
di 4,00 ml circa, e usufruisce di un diritto di accesso alla via Oberdan gravante sui beni del
comparto 63 bis.
L’intera area ha un'andamento altimetrico abbastanza costante, come si può verificare dalla tavola
di rilievo strumentale e delle sezioni, ed e' situata ad una quota inferiore di circa 2,00 ml rispetto
al Viale Guglielmo Oberdan.
La proprietà si colloca all'interno di una lingua di territorio che da una parte è delimitata, da una
delle strade più importanti della città, il Viale Guglielmo Oberdan, la quale si sviluppa a ridosso
delle vecchie mura del centro storico, all’esterno di Pietrasanta, e dall'altra dalla linea ferroviaria
Pisa-La Spezia.
Tutta la zona, che appare estrememente importante per lo sviluppo qualitativo di Pietrasanta, in
questi anni è stata soggetta a numerosi piani di recupero, che tendevano alla riqualificazione di
tutta una serie di lotti abbandonati od occupati da attività in contrasto con gli usi residenziali del
Centro Storico. Con il nostro intervento si và a ricucire quel piccolo vuoto che ancora appartiene ai
comparti 63, e che consentirà di riqualificare l'edificio ora esistente, nel tentativo di renderlo
consono a quelle operazioni già eseguite sulle aree confinanti.
All'interno di questo lotto il piano' prevede la demolizione del fabbricato esistente e la sua
ricostruzione con aumento del volume del 10% (come specifica la tabella di comparto inserita nelle
N.T.A.)
Le destinazioni d'uso ammesse sono: residenziale, con unità abitative di superficie minima pari a
65,00 mq. netti, direzionale e commerciale.
L'altezza massima ammessa per l'intervento è di 10,00 ml.
Sono da prevedere posti auto sufficienti per gli standars di legge.
Lìobbiettivo delpiano di Recupero è quello di realizzare un edificio che possa ospitare quatto unità
immobiliari garantendo ad ognuna una superficie utile netta minima di 65.00 metri quadrati.
All'edifcio si accederà attraverso un unico ingresso condominiale, per quanto riguarda le persone,
mentre le auto potranno accedere attraverso una rampa di entrata e una di uscita ad un garage
seminterrato.
E' intenzione della proprietà, intervenire in modo soft, con un progetto capace di amalgamarsi con
gli edifici presenti nell'intorno. I metri quadrati a disposizione, d'altra parte, consentono una
progettazione di non grande respiro, ma che permetta di realizzare un piccolo cammeo, destinato a
contenere un numero limitato di unità immobiliari.
Considerando che i progettisti che si sono alternati nei lotti vicini, hanno scelto la via manierista
alla progettazione, andando, cioè, a riprendere gli stilemi di un'architettura ricca di cornici e
modanature, ma che comunque è rappresentativa di un'edilizia capace di ricreare un feeling con gli
edifici presenti nel centro, anche nel nostro intervento, pur cercando di distanziarci dagli altri
lavori per un uso più parco di elementi decorativi e per un attento studio delle condizioni
distributive e bioclimatiche degli alloggi, ci muoveremo sulla falsariga degli altri, pensando così, di
concludere in modo adeguato un episodio importante per la riqualificazione della città.
Per poter intervenire con qualità sul progetto, la proprietà prevede di usare materiali di ottima
qualità: l'edificio sarà studiato considerando i dati acquisiti dagli ultimi studi sulla bioclimatica,
andando quindi a prevedre tutta quella serie di accorgimenti tecnici e tecnologici che garantiscono
risparmio energetico a parità di qualità della vita. Inoltre sarà cura dei progettisti utilizzare
materiali della zona onde poter edificare l'immobile a chilometro zero, incidendo anche in questo
caso sul risparmio energetico. Sarà studiato inoltre un sistema di recupero delle acque meteoriche,
per l'uso di irrigazione dei giardini e per l'acqua sanitaria.
Nella realizzazione dell'edificio verranno rispettate le distanze minime dai confini.
Tutti i locali dei singoli alloggi saranno areati ed illuminati secondo la normativa del D.M. 5 7 75
Ciascun alloggio avrà a disposizione uno spazio seminterrato ad uso garage, oltre ad usufruire di
un piccolo giardino pensile al piano terra e di ampie terrazze al piano primo.
La Valutazione ha riguardato le seguenti matrici di verifica
1 . Verifica delle reti fognarie
2 . Tutela da contaminazione di acque sotterranee
3 . Controllo e stabilizzazione dei consumi energetici
4 . Rispetto del limite di impermeabilizzazione principale
5 . Smaltimento acque meteoriche
Azioni previste e conseguenti, probabilità di realizzazione
I risultati delle valutazioni effettuate hanno evidenziato quanto segue:
1 . Verifica delle reti fognarie
È previsto l'allaccio alla rete fognaria presente e realizzata con l'ultimo intervento del comparto
confinante. Nell'ottica, infatti, di una probabile realizzazione del comparto 63 ter il dimensionamento
delle fognature del comparto 63 furono realizzate con una dimensione tale che non dovessero
avere problemi di dimensionamento.
2 . Tutela da contaminazione di acque sotterranee:
Nell' attuare la realizzazione dell'immobile, si terranno conto delle problematiche relative
all'impermeabilizzazione del suolo. Comunque data la modestia dell'intervento e la scelta
progettuale di non scendere in profondità con lo scavo, non si prevedono interazioni negative con
la falda sotterranea.
3 . Controllo e stabilizzazione dei consumi energetici
Come descritto nella nota della relazione soprastante è previsto un attento studio sul risparmio
energetico. Infatti sia in fase di progettazione ma soprattutto in fase di realizzazione verranno
messi in atto le strategie più consone ad ottimizzare l'uso dell'energia attraverso soluzioni
tecniche
impiantistiche che consentiranno il controllo e la stabilizzazione di consumi energetici quali:
caldaie a condensazione, pannelli solari, tetti ventilati, recupero acque piovane.
4 . Rispetto del limite di impermeabilizzazione principali
L’intervanto prevede il mantenimento di una superficie permeabile superiore al 25% della superficie
fondiaria. La viabilità interna è realizzata con materiali tali da consentire l'infiltrazione o la
ritenzione anche temporanea delle acque.
5 . Smaltimento acque meteoriche
È prevista l’installazione di una cisterna per il recupero delle acque
meteoriche ad uso dell’irrigazione delle parti a verde. L’acqua in eccedenza verrà convogliata
alle fognature limitrofe.
L'obbiettivo del Piano di Recupero è quello di ricucire un piccolo elemento territoriale, che ad oggi
realizzati gli altri Piani, appare distaccato e estraneo alla realtà dell'intorno. Quindi una volta
realizzato lìintervento si potrà considerare concluso il recupero ambientale dell'intera zona.
La probabilità di realizzazione è reale in quanto la proprietà dopo un lungo tergiversare, stante la
congiunzione economica attuale, si è decisa a presentare il presente Piano di Recupero.
La convenzione di piano fissa i termini di validità del Piano di Recupero ed i tempi per la sua
attuazione.
Verifica di coerenza (interna ed esterna)
Il PdR in oggetto rispetta le destinazioni e le norme previste dal PRGC vigente nonché i
Regolamenti comunali in vigore.
E’ coerente con gli obiettivi e le prescrizioni dell’UTOE n°4, verifica il dimensionamento a
destinazione residenziale della suddetta Utoe, non interessa sistemi di Invarianti strutturali.
Dal momento che il PS approvato contiene tra gli elaborati costituenti parte sostanziale il
Documento di coerenza al PIT approvato con DCR n°72 del 24 luglio 2007, la coerenza con gli
obiettivi specifici del PS determina di fatto coerenza con gli strumenti di pianificazione
sovraordinati, pertanto si può affermare che il presente PdR non comporta effetti territoriali, né
mutazioni allo scenario della pianificazione provinciale e regionale.
Ai sensi dell’art 36 del PIT approvato si specifica che la zona in cui ricade il PdR non è sottoposta
ad alcun vincolo di natura paesaggistica e che l’attuazione del piano è in coerenza con gli obiettivi
del Piano Strutturale approvato.
Facendo riferimento alle indagini geologiche in allegato l’intero intervento risulta coerente alle
disposizioni del piano dell’assetto idrogeologico (PAI).
Valutazione degli effetti attesi
Con l’attuazione del presente Piano di Recupero si attende la riqualificazione di un piccolo elemento
territoriale a ridosso del Centro Storico, lungo il viale Guglielmo Oberdan di fatto già in parte
recuperata a fini residenziali.
Il nostro intervento apportarà sicuramente una riqualificazione sostanziale sotto l’aspetto
architettonico in luogo dell'attuale edificio realizzato attraverso successivi interventi privi di una
logica progettuale.
I parcheggi privati relativi al piano di recupero sono soddisfatti all’interno dell'immobile , nel
seminterrato.
Considerando che gli interventi previsti dal PdR non comportano effetti territoriali né mutazioni
allo stato di pianificazione vigente, nonché un minimo incremento del carico urbanistico, si ritiene
verificata la compatibilità relativamente all’uso delle risorse essenziali del territorio dal momento
che lo strumento di pianificazione da cui deriva il piano di recupero ha già verificato la coerenza
con il PS approvato.
Considerando inoltre che il PdR non apporta variazioni che comportino effetti territoriali né
mutazioni sostanziali allo scenario della pianificazione comunale, come suddetto, risultano esaustive
al fine della procedura di Valutazione le analisi fino a qui condotte.
Individuazione di idonee forme di partecipazione
Al fine dell’individuazione di idonee forme di partecipazione il presente Documento di valutazione
sarà pubblicato sul sito web del Comune di Pietrasanta a cura del Garante della partecipazione
prima dell’adozione del piano.
Adottato il piano di recupero ai sensi dell’art. 69 della LR1/05, faranno seguito le modalità di
pubblicazione degli atti costituenti il progetto di piano di recupero così come previste dalle norme
regionali in vigore.
Relazioni di sintesi
Agli atti costituenti il Piano di Recupero in adozione sarà allegata la Relazione di sintesi a cura
del Responsabile del procedimento che descriverà le fasi del processo di valutazione svolte e
conterrà le valutazioni finali relative ai risultati della Valutazione.
Pietrasanta, giugno 2010
In fede
Arch. Enrico Cosci