Il D.L. n.133/14, cd. “Decreto Sblocca Italia”, e le novità in campo

Il D.L. n.133/14, cd. “Decreto Sblocca Italia”, e le novità in campo immobiliare.
Il Decreto Legge n. 133 del 12 settembre 2014, pubblicato nella gazzetta ufficiale in data 12.09.2014
(entrato in vigore il 13.09.2014) e denominato “Decreto Sblocca Italia”, ha introdotto diverse novità in
materia immobiliare. Come tutti i decreti legge è immediatamente esecutivo, ma se non dovesse essere
convertito in legge entro 60 giorni dalla sua pubblicazione, tutte le disposizioni in esso contenute
perderanno efficacia e decadranno completamente. Come sempre quindi questa disposizioni andranno
attuate con la dovuta attenzione. Provvediamo di seguito ad elencarne alcune tra le più significative,
riservandoci all’esito dell’eventuale conversione del decreto in legge il loro approfondimento, anche
all’esito delle possibili modifiche che potranno intervenire in sede di conversione.
Rent To Buy.
L’art. 23 del D.L. 133/2014 disciplina per la prima volta il c.d. Rent To Buy.
Nella voce Rent To Buy generalmente sono raccolti tutti quei contratti che permettono di acquistare un
immobile dopo un periodo di locazione e di pagare parte dell’acquisto di detto immobile durante lo stesso
periodo della locazione: sono quindi normalmente contratti composti da una componente locatizia e da
un’altra di diversa natura ricompresa tra un’opzione, un patto di futura vendita o anche un preliminare di
vendita.
L’art. 23 prevede quindi che detti contratti, al pari del contratto preliminare e quindi alla condizione che
risultino da atto pubblico o scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente,
possano essere trascritti, in modo da evitare che lo stesso immobile sia alienato, durante il periodo di
locazione, ad un soggetto differente.
Il D.L. prevede che gli effetti della trascrizione del contratto “Rent To Buy” durino per tutta la durata dello
stesso contratto, con un limite in ogni caso di 10 anni.
Il comma 2 del citato articolo prevede che il contratto di Rent To Buy si possa risolvere nel caso di mancato
pagamento di un numero minimo di canoni stabilito dai contraenti, ma in ogni caso non inferiore ad un
ventesimo del numero complessivo di canoni.
Se la risoluzione è imputabile al concedente l’altra parte avrà diritto ad ottenere la restituzione di quanto
versato a titolo di corrispettivo per la compravendita oltre agli interessi legali; se, al contrario, la risoluzione
è da imputare al conduttore, il concedente avrà diritto alla restituzione dell’immobile e, se non pattuito in
modo differente, potrà trattenere interamente i canoni.
Agevolazioni fiscali per gli immobili acquistati e concessi in locazione.
L’art. 21 prevede delle agevolazioni fiscali per coloro che acquistano un immobile, ad uso abitazione, di
nuova costruzione e lo concedano in locazione per almeno 8 anni.
Dette agevolazioni fiscali consistono in una deduzione dal reddito complessivo pari al 20% del prezzo di
acquisto dell’immobile nel limite massimo complessivo di spesa di 300.000 euro.
Al fine di potersi avvalere di detta agevolazione fiscale è necessario che (i) l’immobile sia concesso in
locazione entro 6 mesi dall’acquisto o dal termine dei lavori di costruzione, (ii) l’immobile abbia una
classificazione energetica A o B, (iii) che il canone di locazione applicato non sia superiore a quello definito
negli accordi territoriali sottoscritti tra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei
conduttori maggiormente rappresentative ed infine (iv) che il conduttore non sia parente di primo grado
del locatore.
Locazioni uso diverso
L’art. 18 del citato Decreto Legge introduce un’importate novità in materia di locazioni di immobili ad uso
diverso da quello abitativo.
Come bene noto la locazione dei suddetti immobili è disciplinata dalla legge n. 392 del 1978 che impone
delle norme inderogabili in materia di durata, di canone, di prelazione, di indennità ecc… .
Il suddetto articolo prevede che per le locazioni sopra descritte, anche per gli immobili adibiti ad attività
alberghiere, per i quali sia stato pattuito un canone annuo superiore a 150.000 euro, le parti possano
concordare contrattualmente dei termini e condizioni in deroga a quanto disposto dalla legge n. 392 del
1978.
Ciò significata che per le locazioni non abitative con canone annuale superiore ai 150.000 euro sarà
possibile stipulare contratti di durata inferiore o anche superiore ai 6 anni, sarà possibile prevedere
aggiornamenti del canone che non si limitino all’ISTAT, sarà possibile escludere diritti di prelazioni e/o
indennità al termine della locazione.
Dette locazione saranno quindi solo soggette alle norme in materia di locazione dettate dal codice civile.
Esenzione da ogni imposta degli accordi di riduzione dei canoni di locazione.
L’art. 19 prevede che la registrazione degli accordi che prevedono solo la riduzione del canone di locazione
non siano soggetti al pagamento di alcun tributo e di alcun bollo.
Avv. Daniele MAMMANI