cos`è la cartolarizzazione

ANALISI SETTORE
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Paolo Calderaro,
Clifford Chance
Molte banche hanno rinviato
l'emissione di cartolarizzazioni
sui mutui, in attesa della
tanto a lungo attesa legge
sui covered bond.
dal mercato che auspica un rapido intervento del legislatore che, con un'apposita modifica della legge, renda finalmente possibile l'emissione dei covered bond
anche da parte da parte delle banche italiane.
A differenza del nostro paese, in tutta
Europa i covered bond sono già una
realtà consolidata. La legislazione dei
paesi europei è peraltro molto variegata.
Il mercato più liquido nel Vecchio Continente è quello dei pfandbriefe tedeschi
(con il 68% dei volumi totali che attualmente ammontano a circa 2 mila miliardi di euro) seguiti dalle cedulas hipotecarias spagnole (15%) e dalle obligation
foncières francesi (9%). In Europa i volumi sono cresciuti a circa 110 miliardi di
euro nel 2004. Ma nel 2005 il mercato
dei covered bond dovrebbe arrivare, secondo le previsioni di Heiko Langer, analista senior di Abn Amro, a 135 miliardi
di euro. A trainare la crescita contribuirà
anche l'Italia. Se la riforma verrà approvata in tempi brevi, secondo la banca
d'affari olandese, i volumi del mercato
italiano potrebbero toccare entro la fine
del 2005 gli 8 miliardi di euro.
Il 2005 si preannuncia come un'annata
effervescente anche per le cartolarizzazioni classiche dello stato. Dalla vendita
di infrastrutture e di reti stradali fino alla cessione diretta o indiretta di immobili a uso residenziale. L'obiettivo del
ministro dell'economia Domenico Siniscalco è di migliorare i conti pubblici,
effettuando per quest'anno misure una
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tantum per ridurre il rapporto deficit/pil
pari a 7 miliardi di euro: un importo
equivalente a poco meno del 30% della
manovra 2005 e dunque in linea con
quanto promesso dall'Italia a Bruxelles.
La prima operazione programmata è stata quella del gennaio scorso, ovvero la
terza cartolarizzazione di immobili pubblici la “Scip 3”, per un valore complessivo di 1 miliardo di euro e la dismissione di 6.500 unità immobiliari, principalmente di proprietà dello stato tra cui
molti alloggi del ministero della difesa.
Il piatto forte delle misure una tantum
del 2005 sarà rappresentato dalla vendita di 1.500 chilometri di strade statali a
Infrastrutture spa, posseduta al 100%
dalla Cassa depositi e prestiti (Cdp).
L'operazione frutterà alle casse dello stato circa 3 miliardi di euro, che verranno
sborsati dalla stessa Infrastrutture spa
senza ricorso a pedaggi che ricadranno
sul pubblico.
Una seconda misura riguarderà alcuni
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progetti di dismissione immobiliare della difesa già avviati: la finanziaria consente infatti alla Cdp la concessione di
anticipazioni finanziarie alla difesa, con
un tetto per il 2005 compreso tra i 954
milioni e i 1,357 miliardi di euro, in relazione al valore degli immobili conferiti all'agenzia del demanio. Il ministero
della difesa sarà chiamato a partecipare,
con le sue proprietà residenziali, al portafoglio immobiliare che sarà ceduto alla società-veicolo Scip 3 in vista della
terza cartolarizzazione su proprietà immobiliari pubbliche. Secondo quanto
dichiarato da Maria Teresa Armosino,
sottosegretario al ministero dell'economia, a partire dalla fine del 2001 sono
state cartolarizzate più di 90mila unità
immobiliari di tipo residenziale (circa
85%) e commerciale (circa 15%), per
un valore complessivo di circa 13 miliardi di euro, portate a termine tramite il
veicolo Scip (Scip 1 e Scip 2), generando incassi immediati a riduzione del deficit e a miglioramento del fabbisogno
per 8,937 miliardi di euro.
Secondo gli avvocati d'affari nel programma di cartolarizzazioni dello stato,
imperniato sulla vendita di alloggi agli
inquilini che li occupano, in prospettiva
dovrebbe essere valutata l'opportunità
offerta dalle case popolari che ammontano a un milione.
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Il 2005 si preannuncia
come un'annata effervescente
anche per le cartolarizzazioni
classiche dello stato.
COS'È LA CARTOLARIZZAZIONE
La cartolarizzazione, in inglese securitization,
è una complessa operazione finanziaria che
consiste nel collocamento sul mercato
degli investitori istituzionali, di titoli cartolari
rappresentativi di rapporti di credito ceduti
in precedenza.
L'operazione, in estrema sintesi, inizia con
la cessione di crediti a titolo oneroso da un
soggetto cedente ad un cessionario,che,in
base alla legge deve essere una società avente
per oggetto esclusivo la realizzazione di
operazioni di cartolarizzazione dei crediti,
normalmente costituita allo scopo.
Il prezzo varia a seconda di molti elementi,
quali l'alea di rischio derivante dalla esigibilità
dei crediti, i tempi, le modalità e le garanzie.
Per fare alcuni esempi, una banca può cedere ad
un altro soggetto i crediti che vanta nei confronti
dei propri correntisti titolari di carte di credito.
Nel caso degli immobili pubblici, è l'ente
proprietario degli immobili che vende i crediti
da essi derivanti, come ad esempio, i canoni di
affitto dovuti all'ente.
Il cessionario finanzia l'acquisto dei crediti, spesso
con l'intervento di un intermediario qualificato,
mediante l'emissione di strumenti finanziari di
tipo obbligazionario che vengono definiti a “ricorso
limitato”, dal momento che il rimborso delle
relative somme dovute avviene solo se e nei limiti
degli incassi realizzati sui crediti dall'emittente.
L'acquisto dei titoli da parti di terzi, quindi,
darà al cessionario il denaro per finanziare il
pagamento dei crediti acquistati, della cui
riscossione si è accollato il rischio. I debitori
si libereranno della loro obbligazione pagando
direttamente al cessionario.
Il cedente invece si sarà liberato, a fronte della
cessione, del problema di escutere i crediti alla
relativa scadenza, ma potrà contare sull'arrivo
di ingenti somme all'atto della cessione.
Gli intermediari, infine, percepiscono commissioni
per le transazioni e traggono profitto dalle dilazioni
di pagamento degli interessi sui titoli.
La legge 130/99 regola le modalità, i requisiti dei
partecipanti e dei crediti, ed altri problemi tecnici
e normativi che scoraggiavano l'utilizzo
di questa operazione. Ha introdotto inoltre il
principio della tutela degli investitori che
acquistano titoli cartolarizzati, imponendo, tra
l'altro, che le somme corrisposte da ciascun
debitore ceduto alla società cessionaria devono
da questa essere utilizzate esclusivamente per il
soddisfacimento dei diritti incorporati nei titoli
emessi per finanziare l'acquisto dei crediti stessi,
oltre al pagamento dei costi di cartolarizzazione.
In virtù dello stesso principio, il patrimonio della
società di cartolarizzazione può essere attaccato
solo dagli investitori acquirenti dei titoli.
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