Perizia di Stima Lastrico

TRIBUNALE DI NOCERA INFERIORE (Sa)
OGGETTO : FALLIMENTO omissis N. 41/96
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RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO (INTEGRAZIONE)
Ill.mo G.D. dr Giuseppe Fortunato
1.
PREMESSA
Con raccomandata del 03/11/2008 l’avvocato Antonio Bianchi , curatore ,
comunicava al sottoscritto l’avvenuta nomina da parte della S.V.I. , in data 28/10/2008,
per la redazione della perizia di stima dei beni immobili di pertinenza del fallimento
omissis (Tribunale di Nocera Inferiore n. 41/96 R.F.)
In data 18/02/2010 depositavo in Cancelleria la perizia di stima relativa ad un
APPARTAMENTO PER CIVILE ABITAZIONE
sito in Sarno (Sa) alla via Matteotti , “Parco dei
Fiori” , scala “C” , piano Terzo (ultimo) , interno n. 7 , nel N.C.E.U. riportato alla partita
7461 , foglio n. 20 particella n. 4074 sub 27 cat. A/2, ponendo in evidenza l’esistenza
di un LASTRICO SOLARE, a copertura di due fabbricati realizzati in aderenza costituenti
un “centro commerciale” su via Matteotti, del quale (lastrico solare) la omissis
si era riservata la proprietà esclusiva ; in data 03/12/2010 , il
curatore mi richiedeva i tempi per la eventuale redazione di una perizia di stima del
lastrico solare , in data 15/12/2010 comunicavo di aver quantificato in giorni 40 il
tempo necessario per l’espletamento delle attività,consistenti in
1) Rilievo planimetrico e fotografico
2) Elaborazione grafica e calcolo delle superfici
3) Elaborazione e presentazione all’agenzia del territorio della denuncia di variazione
con procedura DOCFA (Iscrizione al catasto del lastrico solare)
4) Redazione della perizia di stima.
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In data 22/02/2011 il curatore mi trasmetteva copia del provvedimento in virtù del
quale la S.V.I. in data 04/02/2011 conferiva formalmente al sottoscritto incarico di
redigere la perizia di stima relativa al lastrico solare. (all. n. 4/A)
Al fine di consentire una migliore comprensione della presente perizia ho suddiviso la
stessa nei seguenti paragrafi :
1.
PREMESSA
2.
SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI DI CONSULENZA
3.
DESCRIZIONE E DATI CATASTALI DEGLI IMMOBILI
4.
SCELTA DEL CRITERIO DI STIMA
5.
STIMA DEGLI IMMOBILI
6. CONSIDERAZIONI CIRCA LA DESTINAZIONE D’USO DEL LASTRICO SOLARE
7.
2.
RIEPILOGO DEI DATI ESSENZIALI
SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI DI CONSULENZA
In data 14/12/2010 mi recavo nel comune di Sarno (Sa) per eseguire i rilievi metrici e
fotografici del manufatto interessato e successivamente presso l’UTC dello stesso
comune a reperire documentazione tecnica ed urbanistica , nei giorni seguenti mi
recavo presso l’ufficio provinciale di Salerno dell’agenzia del territorio per richiedere
copia delle schede catastali, visure e documenti inerenti i subalterni catastali insistenti
nel fabbricato denominato “Centro Commerciale” e costatando che la parte di lastrico
solare di proprietà omissis è ubicata sul lato est dell’intera
copertura di due fabbricati realizzati in aderenza (all.1 Foto). In data 17/06/2011 mi
recavo presso l’archivio notarile di Salerno per richiedere copia dell’atto di
compravendita (all. n.4/B)) dal quale si evince il diritto di proprietà esclusiva sul
lastrico solare , mi recavo poi presso lo studio del curatore per la sottoscrizione della
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documentazione che in seguito ho presentato all’agenzia del territorio di Salerno per
l’accatastamento del lastrico solare. (all. 3/B – 3/C)
3.
DESCRIZIONE E DATI CATASTALI DEL MANUFATTO OGGETTO DI STIMA
Oggetto della valutazione è una porzione della copertura di un fabbricato
denominato “Centro Commerciale” costituito da due corpi di fabbrica in aderenza,
realizzato dalla omissis in conformità alla concessione edilizia n.
2384 del 19/02/1987 (all. 2/E) rilasciata ai sigg. omissis, omissis e
alla omissis e realizzato dalla stessa omissis
per un totale di n.8 locali al piano terra destinati a negozi, n. 8 locali al piano primo
destinati ad uffici e corrispondente area in piano cantinato, di questi , come si evince
anche dal certificato di agibilità (all 2/F), n. 5 locali al piano terra destinati a negozi, n.
5 locali al piano primo destinati ad uffici e la corrispondente area in piano interrato,
riportati in Catasto alla partita 7461 foglio n. 20 particella n. 4069 sub da 2 a 12 (all.
n.3/A), restarono di proprietà della omissis e venduti dalla stessa
società, ad esclusione dei lastrici solari di copertura dei quali la società
venditrice si riservava il diritto di disporre a proprio modo, così come si evince
dagli atti di compravendita tra la omissis ed i vari acquirenti, uno dei quali
allegato alla presente (all. 4/B), in particolare l’atto rogato dal notaio Olga Frigenti in
data 27/06/1991 n. rep. 31052 n. racc. 3135 registrato a Salerno il 17/07/1991 al n.
4987, tra la omissis e la sig. omissis, relativo al
locale negozio in piano terra con sottostante area in piano cantinato,identificato in
catasto al foglio n. 20 particella n. 4069 sub 10
Pertanto oggetto della presente stima economica è la porzione del lastrico solare
praticabile pavimentato , con accesso da una scala esterna ubicata sul lato sud-est,
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riportato in catasto al foglio n.20 partita 7461 particella n. 4069 sub 14 cat. F/5 ,
superficie 378,00 mq., sovrastante i locali venduti dalla omissis,
ubicati presso il fabbricato denominato “Centro Commerciale” formato da piano
cantinato, piano terra destinato a negozi e piano primo destinato ad uffici, sito in Sarno
(Sa) alla via Matteotti.
Il lastrico confina a nord-est e sud-est con proprietà della società omissis
e sud-ovest con via Matteotti e a nord-ovest con un altro corpo di
fabbrica in aderenza di proprietà omissis , l’accesso avviene da una scala
scoperta posta sul lato sud-est, comune al locali al piano primo .
Il piano di fabbricazione del Comune ha determinato per la zona una destinazione del
“tipo residenziale (B1)” (all.2/B), tale destinazione è scaturita dalle considerazioni
fatte dal redattore dello strumento urbanistico , che ha tenuto conto dell’esistenza ,
nella zona dove è ubicato l’immobile , di insediamenti edilizi di tipo residenziale , infatti
trattasi di area centrale fortemente urbanizzata , in cui sono presenti tutte le
infrastrutture ed i servizi legati alle residenze , dai parcheggi alle scuole , dalle
farmacie alle attività commerciali agli uffici , il tutto facilmente raggiungibile anche
senza l’utilizzo dell’automobile . Attualmente i locali in piano terra sono utilizzati come
attività commerciali, quelli al piano primo come uffici, mentre il piano interrato è adibito
ad autorimessa e locali di sgombero.
4.
SCELTA DEL CRITERIO DI STIMA
Per quanto riguarda la valutazione si è ritenuto opportuno usare il
COMPARAZIONE DIRETTA
METODO DELLA
che consiste nell’effettuare indagini in zona , presso agenzie
immobiliari , riguardanti la valutazione media di mercato di immobili simili per
caratteristiche intrinseche ed estrinseche e presso studi notarili , riguardanti i più
recenti atti di compravendita di locali con parametri simili. Da tali analisi,si è appurato il
valore unitario a metro quadratoPagina
attuale
4 di 6di mercato,per immobili aventi le
caratteristiche di quelli in esame. Trattandosi di un Lastrico solare praticabile, nel
calcolo del valore di mercato si è fatto riferimento all’art.13 lett. e) della Legge
392/1978 (Equo Canone) , che indica nella percentuale del 15% della superficie reale
la misura della superficie convenzionale (di calcolo) per superfici scoperte di
pertinenza dell’immobile, in godimento esclusivo del conduttore
5.
STIMA DEGLI IMMOBILI
5.1 - Lastrico solare praticabile pavimentato a copertura di un fabbricato formato
da piano cantinato, piano terra adibito a negozi e piano primo adibito ad uffici sito in
Sarno (Sa) alla via Matteotti, con accesso da una scala esterna ubicata al lato sudest il tutto riportato in catasto al foglio n.20 partita 7461 particella n. 4069 sub 14
cat. F/5 superficie 378,00 mq.
SUPERFICIE TOTALE OGGETTO DI STIMA
MQ. 378,00 X 0.15 = MQ. 56.70
5.2 - Stima con il metodo della Comparazione Diretta (V)
€ 1.650/00 al mq. per immobili simili
V = € 1.650/00 * mq. 56,70 = € 93.555,00
VALORE PROBABILE DELL’IMMOBILE
In fede il Valore Venale(V) più probabile :
V = € 93.555/00
€uro Novantatremilacinquecentocinquantacinque/00
6.
CONSIDERAZIONI CIRCA LA DESTINAZIONE D’USO DEL LASTRICO SOLARE
La “omissis” si è riservata , per l’intero lastrico solare sovrastante
i cinque locali sul lato sud – est (all. 2), la proprietà esclusiva, nonché la possibilità di
allacciare eventuali scarichi al servizio di interventi da realizzare in futuro, nelle
condotte dei proprietari sottostanti ,come da atto di compravendita rogato dal notaio
Olga Frigenti del 27/06/1981 n. rep. 31052 relativo al sub n.4 , allegato (all. 4/B).
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Dal raffronto tra gli indici urbanistici e la volumetria del fabbricato oggetto della
presente, si evince che no vi sono margini per ulteriori incrementi volumetrici
dell’immobile ma secondo le norme del piano di fabbricazione vigenti nel comune di
Sarno (Sa) per la zona “B1” , è possibile la realizzazione di locali con destinazione
sottotetto, purchè si tratti di coperture con pendenza minima delle falde pari 35%
partendo dal piano di calpestio del lastrico solare stesso .
7. RIEPILOGO DEI DATI ESSENZIALI
Si riportano di seguito le valutazioni effettuate :
Lastrico solare praticabile pavimentato a copertura di un fabbricato formato da
piano cantinato, piano terra adibito a negozi e piano primo adibito ad uffici sito in
Sarno (Sa) alla via Matteotti, con accesso da una scala esterna ubicata al lato sud-est
il tutto riportato in catasto al foglio n.20 partita 7461 particella n. 4069 sub 14 cat. F/5
superficie reale 378,00 mq., superficie convenzionale mq. 56.70
VALORE PROBABILE DELL’IMMOBILE
€ 93.555,00
€uro Novantatremilacinquecentocinquantacinque/00
Nel ringraziare la S.V. per l’incarico conferitomi , resto a disposizione per eventuali
chiarimenti o delucidazioni.
Pagani (Sa) li 02.08.2011
il Consulente Tecnico d’Ufficio
Geom. Carmine Del Forno
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