RELAZIONE Valutazione tecnico estimativa degli

Via Vida, 10 – 12051 ALBA (CN)
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RELAZIONE
Valutazione tecnico estimativa degli immobili di proprietà dell’Azienda
Sanitaria Locale CN2 Alba-Bra facenti parte del complesso denominato
“Cascina La Soglia” sito nel Comune di Cherasco in Frazione Veglia
Alba, dicembre 2016
S.C. Servizi Tecnici
RELAZIONE DI STIMA FABBRICATO “CASCINA LA SOGLIA”
SITO NEL COMUNE DI CHERASCO FRAZIONE VEGLIA
PREMESSA
SCOPO DELLA STIMA
Lo scopo della stima e quello di determinare il più probabile valore di mercato dell’immobile
all’attualità, per un’eventuale vendita da parte dell’A.S.L. CN2.
L’analisi estimale richiesta, in relazione agli specifici scopi, consisterà quindi nella ricerca del più
probabile valore di mercato dell’immobile considerato nelle condizioni manutentive e di
occupazione attuali.
OGGETTO DELLA STIMA
Forma oggetto della presente stima il complesso immobiliare denominato “Cascina La Soglia”
composto da due fabbricati su due piani, ubicati nel Comune di Cherasco, in Frazione Veglia al
numero civico 42, entrostanti a lotto distinto a Catasto Terreni al foglio 7 mappali 4-5-293.
Detto complesso immobiliare risulta attualmente inutilizzato.
NOTIZIE DI CARATTERE GENERALE
Il territorio del Comune di Cherasco si trova nella pianura cuneese alla confluenza del fiume Stura
di Demonte con il fiume Tanaro, nella zona nord-est della Provincia di Cuneo; si sviluppa per la
maggior parte a cavallo dell’asta del fiume Stura di Demonte ed è prevalentemente pianeggiante.
La superficie comunale è di 81,56 kmq, l’altitudine varia tra 250-300 metri sul livello del mare e la
popolazione è pari a circa 8.600 unità.
Le vie di comunicazione che interessano il Comune di Cherasco sono quelle principali della
viabilità provinciale quali S.S.231 - S.P.661 - S.P.662; all’interno del territorio comunale sono
inoltre ubicate le uscite autostradali della A6 Torino-Savona ed A33 Asti-Cuneo.
Negli ultimi 10-15 anni nel territorio di Cherasco sono stati edificati molti fabbricati residenziali; vi è
quindi un mercato immobiliare relativamente attivo, in particolare nel capoluogo e nelle principali
frazioni.
La Frazione Veglia in particolare, si trova nella zona nord-ovest del territorio comunale, nelle
vicinanze della Strada Provinciale 662 da Saluzzo ad Alba ed a breve distanza dallo svincolo
autostradale della A6; trattasi di zona agricola il cui nucleo abitativo è costituito principalmente da
fabbricati rurali ristrutturati ed adibiti ad abitazione civile dove la compravendita, particolarmente
limitata, viene prevalentemente indirizzata verso cascine agricole con terreni coltivabili
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DESCRIZIONE ED IDENTIFICAZIONE DEL COMPLESSO IMMOBILIARE
UBICAZIONE
Il complesso immobiliare oggetto della presente perizia si trova nel Comune di Cherasco, nella
Frazione Veglia al numero civico 42.
E’ situato nel concentrico della borgata in adiacenza ad altri complessi immobiliari; la zona è
prevalentemente abitativa ed è posta all’interno di un’ampia area pianeggiante ad uso agricolo.
TITOLO DI PROPRIETA’
Il fabbricato in oggetto venne acquistato nel 1985 su decisione del Comitato di Gestione dell’ex
USSL 64 di Bra (ora ASL CN2 ALBA-BRA) per l’importo di lire 40.000.000, al fine di realizzare
all’interno dello stesso un Centro d’Igiene Mentale, dipendente dal Centro di Terapia Psichiatrica
con sede in Bra.
Il titolo di trasferimento del bene alla data del 01/01/2008 è avvenuto con D.P.G.R. della Regione
Piemonte n.16 del 16/02/2009.
L’immobile risulta indicato ai nn. 22-23-24-25-26-27 della D.P.G.R. N. 16 del 16/02/2009.
Non si è a conoscenza di ulteriori vincoli civilistici o servitù.
ESTREMI CATASTALI
L’immobile è censito, in base al tipo mappale n° 219722 del 11/07/2005 ed alla Variazione DOCFA
n. 229467 del 25/07/2005, come di seguito riportato:
(gli estremi catastali sono corrispondenti a quelli indicati nel D.P.G.R. N. 16/2009)
Catasto dei Terreni:
Foglio
Particella
Qualità
7
7
4
5
Prato irriguo
Fabbricato rurale
Catasto dei Fabbricati:
Dati identificativi
Foglio
Particella
7
293
7
293
7
293
7
293
Sub
4
5
6
7
Superficie
(mq)
20
50
Reddito (Euro)
Dominicale
Agrario
0,09
0,15
Dati di classamento
Classe
Consistenza
1
40 mq
Categoria
C/6
in costruz.
A/3
A/4
1
3
7 vani
4 vani
Rendita (Euro)
173,53
310,91
150,81
Alla presente si allegano, quale parte integrante e sostanziale, le certificazioni rilasciate
dall’Agenzia delle Entrate.
DESTINAZIONE URBANISTICA
II comune di Cherasco è dotato di P.R.G.C. formato ai sensi della L. n.1150/42 e della L.R. n.56/77
e s.m.i. approvato con specifici atti deliberativi.
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II fabbricato si trova in zona “E” - aree residenziali esistenti in via di completamento, che non
presentano valori storico-ambientali da salvaguardare né l'esigenza di una radicale trasformazione
statico-igienica (Art. 6.3 Norme di Attuazione P.R.G.C.).
In queste aree sono consentite le destinazioni residenziali e quelle ad esse sussidiarie; il P.R.G.C.
si attua mediante permesso di costruire diretto con i seguenti tipi di intervento:
a) Manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia di
fabbricati esistenti
b) Interventi di demolizione con ricostruzione e sostituzione edilizia
c) Interventi di ampliamento
Presso l’Ufficio Urbanistica del comune di Cherasco risultano agli atti le concessioni edilizie n.
92/044 del 15/04/1992 e n. 95/216 del 19/04/1996.
II fabbricato principale risulta da ultimare per una porzione e non risulta vincolato ai sensi della
legge 01/06/1936, n. 1089 e s.m.i..
In allegato alla presente si produce, quale parte integrante e sostanziale, la documentazione
estratta dagli atti del vigente P.R.G.C.
CONSISTENZA E SUPERFICIE
Terreno di sedime del complesso immobiliare:
II terreno di sito e pertinenza della Cascina “La Soglia”, oggetto di valutazione, è costituito da
un’area di mq 1.750 ca., su cui vi sono edificati:
− un fabbricato a due piani fuori terra misurante la superficie di mq 208 per piano;
− un piccolo fabbricato di superficie mq 15 ad uso locale centrale termica;
− un fabbricato a 2 piani fuori terra misurante la superficie mq 56 per piano.
E’ inoltre presente un’area scoperta di mq 1.470 ca. che costituisce il cortile del complesso, oltre
ad essere, in minima parte, utilizzata dalla strada comunale della frazione Veglia.
In seguito alla presentazione dell’accatastamento della proprietà immobiliare urbana con il tipo
mappale n. 219722 del 11/07/2005, il terreno di sedime è stato frazionato e diviso in tre mappali
rispettivamente il mappale n. 4 di mq 20, il mappale n. 5 di mq 50 (strada comunale), ed il mappale
n. 293 di mq 1.673 quest’ultimo trasferito al catasto fabbricati
Caratteristiche costruttive del fabbricato:
II fabbricato prima della ristrutturazione parziale da parte dell’allora U.S.S.L. 64 avvenuta negli anni
1992/95 aveva le caratteristiche costruttive e la tipologia edilizia strettamente legate all’uso per il
quale era a suo tempo adibito (stalla, magazzini, fienile o granaio, abitazione).
Dai progetti depositati in Comune ed altre documentazioni, si possono rilevare le seguenti
caratteristiche: la forma è quella attuale rettangolare con la muratura portante in mattoni pieni
intonacati con malta e coperture in coppi su orditure in legno, con un porticato a nudo tetto nel
cortile.
II fabbricato attuale (denominato “A”), risultante dalla ristrutturazione eseguita dall’allora U.S.S.L.
64, è costituito, al piano terreno, (nella porzione più vecchia quella in aderenza su un lato ad altri
fabbricati) da ex stalla ora locale deposito, da servizi igienici completi di sanitari, con antistante
disimpegno spogliatoio e in locale esterno centrale termica; al piano primo, da ex fienile, da due
camere da letto, da un bagno completo di doccia lavabo, bidet, e wc, oltre a corridoio e
disimpegno.
Nella porzione non ancora ultimata (denominata “B”) al piano terreno vi sono la scala di accesso al
piano primo, una cucina, un ripostiglio, una grande autorimessa con piccolo wc e al primo piano un
ex fienile diviso con tramezzature non intonacate senza pavimenti ed impianti ed in parte
mancante anche degli infissi.
Si accede dall’esterno al secondo fabbricato (denominato “C”) che è dotato di una scala esterna in
ferro senza copertura ed è composto al piano terreno da un ampio salone-cucina e al primo piano
da due camere con bagno e disimpegno.
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Elenco analitico del locali (superfici nette interne):
Fabbricato “A”
A1
Piano terreno - Deposito
A2
Piano terreno - Disimpegno
A3
Piano terreno - Ripostiglio
A4
Piano terreno - Blocco servizi igienici
A5
Piano terreno - Centrale termica
A6
Piano primo - Fienile
A7
Piano primo - Camera
A8
Piano primo - Camera
A9
Piano primo - Bagno
A10
Piano primo - Disimpegno
Fabbricato “A” – superficie totale
Fabbricato “B”
B1
Piano terreno – Autorimessa
B2
Piano terreno – W.C.
B3
Piano terreno – Cucina
B4
Piano terreno - Ripostiglio
B5
Piano primo – Scala interna
B6
Piano primo – Area al rustico
Fabbricato “B” – superficie totale
Fabbricato “C”
C1
Piano terreno – Soggiorno cucina
C2
Piano primo – Camera
C3
Piano primo - Camera
C4
Piano primo – Bagno
C5
Piano primo - Disimpegno
Fabbricato “C” – superficie totale
Complesso immobiliare Cascina “La Soglia” – superficie totale
mq 68,60
mq 6,63
mq 4,99
mq 12,42
mq 8,99
mq 53,34
mq 13,93
mq 14,05
mq 4,54
mq 6,82
Mq 194,31
mq 39,08
mq 1,69
mq 25,82
mq 9,68
mq 8,78
mq 81,26
Mq 166,31
mq 42,19
mq 14,23
mq 14,35
mq 4,56
mq 8,79
Mq 84,12
Mq 444,74
STATO DI CONSERVAZIONE E DESTINAZIONE D’USO
Alla data odierna il complesso immobiliare risulta privo di ogni forma abitativa e di attività; non è in
corso alcun tipo di allacciamento ai servizi elettrici, idrici e gas.
Le varie porzioni del complesso immobiliare (fabbricati “A” e “B”) si presentano in parte in cattive
condizioni di conservazione e manutenzione ed in parte da completare; allo stato attuale non
risulta possibile alcun tipo di utilizzo abitativo delle strutture.
Il fabbricato “C” essendo di più recente costruzione si trova in condizioni migliori e può essere
ricondotto all’abitabilità con opportuni lavori di manutenzione ordinaria.
ESISTENZA DI VINCOLI (D.Lgs. n. 42 del 22.01.2004)
Con Nota dell’ASL CN2 in data 28/11/2014 prot. 63693P è stata presentata istanza al Ministero
per il Beni Culturali al fine di richiedere la verifica dell’interesse culturale del complesso immobiliare
oggetto della presente stima.
Il Ministero dei Beni e delle Attività Culturali, Direzione Regionale per i Beni Culturali e
Paesaggistici del Piemonte con Nota del 23/12/2014, che si allega alla presente perizia, ha
dichiarato la verifica dell’interesse culturale del bene conclusa con esito negativo.
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VALUTAZIONE DEL BENE
Criterio e metodologia estimativa
La determinazione del valore commerciale viene eseguita sulla base di quanto disposto dall’art.
11, comma 1, della Legge Regionale del Piemonte n. 8/95 e più precisamente al paragrafo (b) che
specifica: “i beni immobili da reddito possono essere valutati in relazione al prezzo di acquisto o al
costo e successivamente, considerando il reddito prodotto congiuntamente con il valore di
mercato, lo stato di usura, il costo di manutenzione e gli altri oneri”.
Il complesso immobiliare viene valutato all’attualità, con la destinazione e nelle condizioni
manutentive attuali tenendo conto dello stato di occupazione.
La descrizione e le caratteristiche di detto immobile sono desumibili dalla documentazione
fotografica, dagli elaborati tecnici e descrittivi allegati oltre a quanto effettivamente verificato il loco.
Per la valutazione si usano i seguenti metodi:
1. metodo analitico su banca dati dell’Agenzia delle Entrate
2. metodo del valore di trasformazione.
Calcolo delle superfici lorde:
La stima effettuata mediante i metodi sopra indicati presuppone l’utilizzo delle superfici al lordo
delle murature esterne e dei tramezzi interni.
Nel prospetto che segue vengono illustrate le superfici lorde delle varie parti del complesso
suddivise a seconda delle destinazioni d’uso.
Fabbricato “A”
Aree abitative:
Aree box e depositi
Fabbricato “B”
Aree abitative:
Area da ultimare
Aree box e depositi
Fabbricato “C”
Aree abitative:
piano terreno
piano primo
piano terreno
piano primo
mq
mq
mq
mq
25,09
42,70
91,22
63,74
piano terreno mq 59,80
piano primo mq 100,90
piano terreno mq 42,44
piano terreno mq 56,22
piano primo mq 56,22
totale Aree abitative
mq
totale Aree box e depositi
Totale Fabbricato “A”
mq 154,66
mq 222,45
totale Aree abitative
totale Area da ultimare
totale Aree box e depositi
Totale Fabbricato “B”
mq
mq
mq
mq
totale Aree abitative
Totale Fabbricato “A”
mq 112,44
mq 112,44
Totale complesso immobiliare
6
67,79
59,80
100,90
42,44
203,14
mq 538,03
1. Metodo analitico su banca dati dell’Agenzia delle Entrate
Superficie
lorda
Fabbricato “A”
Aree abitative – piano terreno
Aree abitative – piano primo
Aree box e depositi – piano terreno
Aree box e depositi – piano primo
Fabbricato “B”
Aree abitative - piano terreno
Area da ultimare - piano primo
Aree box e depositi - piano terreno
Fabbricato “C”
Aree abitative - piano terreno
Aree abitative - piano primo
Valore
unitario
Valore complessivo
mq 25,09
€/mq 800
mq 42,70
€/mq 800
mq 91,22
€/mq 500
mq 63,74
€/mq 500
Totale fabbricato “A”
€ 20.072,00
€ 34.160,00
€ 45.610,00
€ 31.870,00
€ 131.712,00
mq 59,80
€/mq 800
mq 100,90
€/mq 500
mq 42,44
€/mq 500
Totale fabbricato “B”
€ 47.840,00
€ 50.450,00
€ 21.220,00
€ 119.510,00
mq 56,22
€/mq 800
mq 56,22
€/mq 800
Totale fabbricato “C”
€ 44.976,00
€ 44.976,00
€ 89.952,00
Totale complesso immobiliare
€ 341.174,00
I valori per ogni metro quadrato sono stati desunti dalla Banca Dati delle quotazioni immobiliari
redatta dall’Agenzia delle Entrate e sono riferiti alla Fascia Zone Agricole del Territorio Comunale
di Cherasco con destinazione residenziale.
I riferimenti sono relativi ai valori di mercato minimi per le abitazioni di tipo economico (€/mq 800) e
per i box (€/mq 500).
Il valore complessivo del complesso immobiliare viene considerato comprensivo del terreno di sito
e di pertinenza.
Alla presente perizia viene allegata copia della visura effettuata online sul sito dell’Agenzia delle
Entrate.
In considerazione del cattivo stato di conservazione del complesso immobiliare ed in particolare
dei fabbricati A e B si ritiene opportuno ridurre i valori sopra determinati di opportuni coefficienti
quali:
- riduzione del 30% per i fabbricati A e B
- riduzione del 5% per il fabbricato C.
In base a quanto specificato i singoli valori vengono così rideterminati:
Fabbricato “A”: valore € 131.712,00 – riduzione 30% = nuovo valore € 92.198,40
Fabbricato “B”: valore € 119.510,00 – riduzione 30% = nuovo valore € 83.657,00
Fabbricato “C”: valore € 89.952,00 – riduzione 5% = nuovo valore € 85.454,40
Il tutto per un nuovo valore del complesso immobiliare di € 261.309,80
7
2. Metodo del valore di trasformazione
Con questo secondo metodo si ipotizza la ristrutturazione completa degli immobili a scopi
residenziali.
In pratica si determina il valore dell’immobile considerato ristrutturato e si calcola in percentuale su
detto valore l’incidenza dell’area e, in questo caso, poiché il fabbricato originario è ancora in
discreto stato manutentivo, l’incidenza di questo sulla costruzione finita.
Considerata la natura originaria del complesso immobiliare, in un’ipotesi di trasformazione, si
ipotizza che delle vecchie costruzioni (fabbricati A e B) si possa conservare una minima parte della
struttura e cioè alcune fondazioni, parte dei muri perimetrali ed alcune solette, mentre per il
fabbricato C si può prevedere un completo recupero della struttura; il tutto per un’incidenza
complessiva sul fabbricato finito del 30%.
La percentuale di incidenza dell’area varia a seconda della destinazione e dell’ubicazione del
fabbricato che si intende costruire e quindi della maggiore o minore richiesta del mercato di quella
tipologia di costruzione in quella zona (di solito varia dal 15 al 30% per fabbricati ad uso
residenziale in zone commerciali e dal 10 al 20% in zone periferiche e meno commerciali).
Per il fabbricato oggetto della presente perizia, in considerazione della sua ubicazione in zona
rurale e della sua destinazione di P.R.G.C., si ritiene equo calcolare un incidenza area nel 12 %
sul valore del fabbricato trasformato.
Per il valore all’attualità del fabbricato trasformato si tiene conto della sua ubicazione, della sua
consistenza, dell’uso a cui e destinato e si ipotizza una ristrutturazione con grado di rifinitura
medio.
Si attribuisce al fabbricato comprensivo delle porzioni da destinarsi a autorimesse e magazzini, il
valore unitario, stimato all’attualità, di €/mq 1.200,00 (il valore medio è stato desunto dalla Banca
Dati delle quotazioni immobiliari redatta dall’Agenzia delle Entrate e riferito alla Fascia Zone
Agricole del Territorio Comunale di Cherasco con destinazione residenziale di tipo civile).
Pertanto sulla scorta dei dati sopra riportati si valuta come segue:
mq 538,03 x €/mq 1.200,00 = € 645.636,00 valore fabbricato trasformato
€ 645.636,00 x 12% = € 77.476,32 valore del terreno
€ 645.636,00 - € 77.476,32 = € 568.159,68
€ 568.159,68 x 30% = € 170.447,90 valore del fabbricato esistente
valore del terreno =
€ 77.476,32 +
valore del fabbricato esistente =
€ 170.447,90 =
valore del complesso immobiliare
€ 247.924,22
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CONCLUSIONI
Poiché i valori ottenuti con i due metodi di stima sono vicini si può concludere che il valore
commerciale più probabile dell’immobile di cui trattasi all’attualità è la media dei due valori sopra
ricavati pari ad Euro 255.000,00 (duecentocinquantacinquemila) in cifra tonda.
ALLEGATI PARTE INTEGRANTE
n. 1 Documentazione catastale
n. 2 Certificato di Destinazione Urbanistica
n. 3 Nota del Ministero dei Beni e delle Attività Culturali
ALLEGATI ALLA PERIZIA
n. 1
n. 2
n. 3
n. 4
n. 5
Tavole grafiche di rilievo
Report Banca Dati Quotazioni Immobiliari dell’Agenzia delle Entrate
Documentazione P.R.G.C. Comune di Cherasco
Certificazione Energetica dell’Unità Immobiliare
Documentazione fotografica
Alba, dicembre 2016
IL DIRETTORE
S.C. SERVIZI TECNICI
Arch. Ferruccio BIANCO
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