PERIZIA DI STIMA LOTTO UNICO

TRIBUNALE CIVILE di PALMI
Consulenza Tecnica d’Ufficio relativa alla procedura esecutiva immobiliare
promossa dalla Banca Nazionale dell’Agricoltura S.p.A. (oggi Banca
Popolare Antoniana Veneta), in danno della Sig.ra Fazzari Carmela.
n° 9/91 R.G.E
Il C.T.U.
Arch. Roberto Sciarrone
PERIZIA DI STIMA LOTTO UNICO
Allegati:
9
Verbale d’accesso
9
Rilievo Fotografico
9
Planimetria Catastale
9
Visura Catastale Storica Fg 64 part. 608 sub 3
9 Visura Catastale Storica Fg 64 part. 608 sub 4
TRIBUNALE CIVILE di PALMI
Relazione di Consulenza Tecnica d’Ufficio relativa alla procedura
esecutiva immobiliare promossa dalla Banca Nazionale dell’Agricoltura
S.p.A. (oggi Banca Antoniana Popolare Veneta) in danno della Sig.ra
Fazzari Carmela n° 9/91 R.G.E. .
Premessa
Il sottoscritto Arch. Roberto Sciarrone, regolarmente iscritto all’Ordine
degli Architetti della provincia di Reggio Calabria col n° 633 e nell’elenco
dei C.T. del Tribunale di Palmi, nominato C.T.U. dal Giudice
dell’Esecuzione con Ordinanza del 22.6.2001, ha prestato il giuramento in
pari data e, successivamente, ha dato inizio elle operazioni peritali
esaminando la documentazione in atti ed effettuando accertamenti presso la
Conservatoria dei RR.II. di Reggio Calabria e presso l’Agenzia del
Territorio (ex U.T.E.). Dalle indagini di cui sopra è emerso che:
1. Con atto di compravendita per notaio Marcella C. Reni del 28.12.1995
n° 18084 la Sig.ra Fazzari Carmela vendeva a favore della Sig.ra
Tavella Maria l’immobile oggetto di pignoramento;
2. Con variazione n° 2901 . 1/1996 del 22.4.1996 in atti dal 4.10.1999
veniva effettuata, presso l’Ufficio del Territorio di Reggio Calabria, la
fusione catastale dell’immobile oggetto di pignoramento (N.C.E.U.
Taurianova fg. 64 particella n° 608 sub 3) con i sub 1 e 2; da questa
operazione gli identificativi catastali della nuova unità immobiliare
divenivano N.C.E.U. Taurianova fg. 64 particella n° 608 sub 4;
3.
Con atto di compravendita per Notaio Pierangela Pitrone
del
9.12.1999 rep. 2128, reg. a Palmi il 23.12.1999 al n° 2166 trascritto
presso la Conservatoria dei RR.II. di Reggio Calabria il 28.12.1999 al
n° 13052, la Sig.ra Tavella Maria vendeva a favore dei Sig.ri Cacuri
Gabriele e Matalone Antonia la quota immobiliare oggetto di
pignoramento così come modificata.
Con provvedimento in data 5.10.2001 il G.E. disponeva che il creditore
procedente provvedesse alla integrazione e modifica della nota di
trascrizione dell’atto di pignoramento sulla particella neo formata, per
quanto di quota della debitrice.
All’udienza del 28.6.2002, il G.E., verificato che il creditore procedente
aveva provveduto alla integrazione e modifica della nota di trascrizione
dell’atto di pignoramento, disponeva il prosieguo delle operazioni peritali.
Relazione
Con nota raccomandata A.R. in data 28.11.2002 inviata alle parti, il
sottoscritto le ha convocate in Taurianova alla via Galliano n° 25 presso il
domicilio dei Sig.ri Cacuri e Matalone (comproprietari per 2/3), per il
giorno 16 dicembre 2002 alle ore 8,30. Và evidenziato il fatto che, mentre la
Sig.ra Fazzari Carmela ha regolarmente ricevuto la lettera di convocazione,
la missiva inviata ai Sig.ri Cacuri e Matalone è stata restituita al mittente
perché “destinatario trasferito”. Tuttavia si è ritenuto di presentarsi
comunque al sopralluogo.
Come risulta dal verbale d’accesso allegato, nessuna delle parti convocate
era presente;
è intervenuto, invece, l’Avv. Giuseppe Sorace il quale ha
fornito copia di un atto di compravendita per Notaio Pierangela Pitrone in
data 28.5.2002 Reg. a Palmi il 14.6.2002 al n° 1031, col quale il figlio,
Sorace Riccardo, ha acquistato dai Sig.ri Cacuri e Matalone l’intero
immobile gravato per 1/3 da pignoramento immobiliare,
per come
rettificato con le note in data 8.3.2002 n° 3505 del Reg. Gen. e n° 2966 di
Reg. Part. e in data 14.3.2002 n° 3796 del Reg. Gen. e n° 3201 del Reg.
Part.
In detto sopralluogo è stato individuato l’immobile entro la maggiore
consistenza del quale ricade quella quota pari ad 1/3 riguardata dalla
procedura esecutiva, risultante dagli atti di causa aggiornati.
Si è provveduto, quindi, a rilevare ed annotare tutto quanto è stato ritenuto
necessario per una corretta e concreta valutazione del bene oggetto di stima
e per rispondere compiutamente ai quesiti posti dal Sig. G.E..
Identificazione del bene oggetto della stima
Quota pari ad 1/3 comune ed indivisa di fabbricato sito a Taurianova, alla
via Galliano n° 25, in pieno centro storico, che si sviluppa al piano terra,
riportato al N.C.E.U. al foglio 64 particella n° 608 sub 4, Categoria A/4,
Classe 2, Consistenza 3,5 vani.
Descrizione sintetica
Quota pari ad 1/3 comune ed indivisa di fabbricato costituito da un’unica
unità immobiliare, sito al centro di Taurianova, via Galliano n° 25, ad un
piano fuori terra. La superficie lorda è pari a mq. 80,90 e l’attuale stato di
manutenzione può ritenersi buono; và evidenziato, però, che i recenti lavori
di manutenzione sono stati eseguiti a cura e spese del nuovo proprietario
Sig. Riccardo Sorace.
Il fabbricato confina, con la via Galliano (da cui si accede al civico 25), con
proprietà De Maria o aventi causa, con proprietà Scarfò o aventi causa e con
la via F. Crispi (da cui vi è un altro accesso che coincide con l’ingresso
all’originario immobile pignorato), salvo e se altri.
Stato di Possesso
Come è stato evidenziato nel verbale d’accesso, l’immobile è occupato, per
1/3 senza titolo, dall’Avv. Fiorella Startari, cognata del Sig. Riccardo
Sorace.
Vincoli che resteranno a carico del’acquirente
Come sopra evidenziato l’immobile è destinato a studio professionale
dell’Avv. Fiorella Startari.
Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati o regolarizzati a cura e
spese dell’aggiudicatario
•
14.4.1989 –
Iscrizione di ipoteca giudiziale a favore della Banca
Nazionale dell’Agricoltura S.p.A. nascente da decreto ingiuntivo n°
812/89 emesso dal Presidente del Tribunale di Mantova il 9.3.1989, per
£. 17.105.866: L’ipoteca è stata iscritta al n° 369 di formalità;
•
23.12.1989 - Trascrizione di pignoramento immobiliare a favore della
Banca Nazionale dell’Agricoltura (oggi Banca Antoniana Popolare
Veneta), registrato alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Reggio
Calabria al n° 18136 d’ordine e n° 15191 di formalità;
•
7.2.1991 - Trascrizione di pignoramento immobiliare a favore della
Banca Nazionale dell’Agricoltura (oggi Banca Antoniana Popolare
Veneta), registrato alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Reggio
Calabria al n° 2749 d’ordine e n° 2488 di formalità;
•
8.3.2002 – Integrazione e modifica della nota di trascrizione del
pignoramento immobiliare trascritto il 23.12.1989, registrata alla
Conservatoria dei Registri Immobiliari di Reggio Calabria al n° 3505 del
Reg. Gen. e n° 2966 del Reg. Part.;
•
14.3.2002 – Rettifica dell’integrazione e modifica della nota di
trascrizione del pignoramento immobiliare trascritta l’8.3.2002,
registrata alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Reggio Calabria
al n° 3796 del Reg. Gen. e n° 3201 del Reg. Part..
Provenienza e ricostruzione del ventennio
La quota pari ad 1/3 del fabbricato di che trattasi è pervenuta alla Sig.ra
Fazzari Carmela per successione testamentaria alla prozia Trapani Maria
Antonia apertasi in Taurianova il 2 gennaio 1970, in virtù di testamento
pubblico per notaio Francesco Paolo Menonna del 20.5.1969, pubblicato
con verbale per lo stesso notaio registrato a Taurianova il 17.5.1971 al n°
355; la relativa denuncia di successione è stata regolarmente presentata
presso l’Ufficio del Registro di Taurianova ed annotata al n° 4 del vol. 135.
Pratiche edilizie svolte
Il fabbricato è stato costruito intorno agli anni ’20 e, presumibilmente,
intorno al 1960, è stato realizzato il solaio del tipo misto in in c.a. e laterizi e
l’apertura di due finestre sulla via Crispi.
Considerata l’epoca di
costruzione e di esecuzione dei lavori di cui si è detto, il fabbricato è da
intendersi, da un punto di vista urbanistico, legittimo.
I lavori di manutenzione eseguiti dal nuovo proprietario non erano soggetti
a provvedimenti autorizzativi.
Descrizione analitica dell’unità immobiliare
Il fabbricato ha le strutture portanti in muratura ordinaria ed il solaio del
tipo misto in c.a. e laterizi.
L’appartamento è costituito da ingresso corridoio, due camere, cucina e
servizio igienico.
Le finiture sono caratterizzate da:
Pavimenti in marmette, rivestimenti realizzati con piastrelle di ceramica,
infissi esterni in legno, infissi interni in legno tamburato;
Impianto elettrico sottotraccia da adeguare alla normativa vigente e per il
quale occorrerà una spesa approssimativa pari ad €. 1.500,00.
Lo stato di manutenzione può definirsi buono, tenuto conto però, che il
nuovo proprietario ha effettuato lavori di manutenzione che hanno
determinato un incremento di valore dell’immobile rispetto al momento
dell’acquisto.
La tabella che segue individua la superficie commerciale espressa in mq.,
determinata sulla base di un coefficiente percentuale di abbattimento della
superficie lorda, che scaturisce dall’utilizzo di una serie di parametri relativi
a stato d’uso e manutenzione, stato di possesso, legittimità urbanistica, ecc..
DESCRIZIONE
Unità abitativa
VANI
SUPERFICIE
PERCENTUALE
SUPERFICIE
LORDA
ABBATTIMENTO
COMMERCIALE
25%
60,68
Mq. 80,90
SUPERFICIE NETTA
Camera
Mq.
15,58
Camera
Mq.
14,25
Ingresso - Corridoio
Mq.
7,10
Cucina
Mq.
14,06
Bagno
Mq.
2,73
Mq.
53,72
Totale superficie netta
Stima
Al fine di stabilire il più probabile valore di mercato del bene oggetto della
presente relazione, si adotta il metodo della stima sintetica, assumendo
come parametro unitario il metro quadrato di superficie commerciabile,
secondo l’uso di zona e prendendo in esame l’andamento del mercato, i
prezzi praticati per immobili similari, il grado di urbanizzazione e la
disponibilità di servizi in zona.
Dalle indagini effettuate, è risultato quanto qui di seguito esposto:
• andamento del mercato in zona: discreto;
• prezzi correnti di mercato per unità immobiliari destinate ad abitazione
aventi le stesse caratteristiche: € 400,00/mq. ÷ € 500,00/mq.;
• grado di urbanizzazione: completo;
• dotazione di servizi: completa.
Tenuto conto dei risultati delle indagini di cui innanzi, nonché delle
caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’immobile, si determina il più
probabile valore di mercato come segue:
Quota pari ad 1/3 comune ed indivisa di fabbricato ad un
piano fuori terra, costituito da un’unica unità immobiliare,
sito al centro di Taurianova, via Galliano n° 25,.
Mq. 60,68 x € 400,00/mq = 24.272/3
€
8.090,67
Il bene non risulta comodamente divisibile.
Tanto si doveva in adempimento del gradito incarico ricevuto.
Palmi, 31 gennaio 2003
Il C.T.U.
Arch. Roberto Sciarrone