relazione di perizia estimativa - Istituto Vendite Giudiziarie Belluno

TRIBUNALE DI BELLUNO
Giudice dott. Federico Montalto
CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO
di stima dei beni nell’esecuzione immobiliare R.G. n. 28/2012
promossa da
Creditore procedente
ITALFONDIARIO S.P.A.
con sede in Roma via Mario Carucci 131 C.F. 00880671003
(Avv. Annarosa Bianchi Bridda di Belluno)
contro
RELAZIONE DI PERIZIA ESTIMATIVA
per la determinazione del valore commerciale di un bene immobile sito nel Comune di Alano di
Piave in provincia di Belluno.
Il Consulente Tecnico d’Ufficio per la stima
(dott. ing. Mauro Case)
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1) PREMESSA
Con avviso di comparizione avanti il Giudice delle Esecuzioni del Tribunale di Belluno in
data 19/06/2012, il Giudice dell’ esecuzione Dott. Federico Montalto, ha conferito allo
scrivente dott. ing. Mauro Case, iscritto all’ Albo degli Ingegneri della Provincia di Belluno
al n. 483, iscritto all’Albo dei Consulenti del Tribunale di Belluno – sezione civile, l’incarico
di determinazione il valore commerciale della quota parte dei seguenti immobili, come da
Atto di Pignoramento Immobiliare dell’Avv. Annarosa Bianchi Bridda.
1) Proprietario
in comunione di beni con
Comune di Alano di Piave (BL)
N.C.E.U.
Foglio 24 particella n. 191 sub 9, A/3, cl. 3, vani 2,5, via Santa Lucia, piani 2-3
di:
A tal fine in data 25/09/2012 il sottoscritto dott. ing. Mauro Case giurò davanti al Giudice
del Tribunale di Belluno, dott. Federico Montalto. Al CTU venne posto il seguente quesito:
QUESITO
“Previa verifica in ordine alla completezza dei documenti indicati all’art. 567 cpc., con
invito a segnalare immediatamente al Giudice quelli mancanti od inidonei:
identifichi l’esperto esattamente i beni pignorati, indicandone i dati catastali ed i confini, ne
verifichi la proprietà in capo al debitore esecutato, specificando l’esatta provenienza ed
accerti se gravino sul bene iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, indicandone gli estremi;
evidenzi se il pignoramento sia stato eseguito e trascritto riportando (in particolare nella
nota di trascrizione) dati catastali non più in vigore al momento del pignoramento stesso ed
in tal caso ne informi immediatamente il Giudice;
in ogni caso, acquisisca copia del titolo di provenienza dei beni, tenendo conto che in caso
di acquisto in regime di comunione legale fra coniugi non sussiste ripartizione di quote fra i
contitolari, per cui il valore dell’immobile dovrà essere stimato per l’intero;
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nel caso in cui sul bene gravino diritti reali a favore di terzi, lo stimatore dovrà verificarne
l’avvenuta trascrizione nei registri immobiliari, tenendo presente che il coniuge del debitore
defunto non è titolare del diritto di usufrutto generale, bensì unicamente di quello di
abitazione sulla casa adibita a residenza familiare, anch’esso comunque soggetto a
trascrizione, la quale dovrà essere all’uopo accertata;
descriva, previo necessario accesso anche all’interno, l’immobile pignorato indicando
dettagliatamente: comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche
interne ed esterne, superficie (calpestabile) in mq, confini e dati catastali attuali, eventuali
pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi, soffitte comuni, locali di
sgombero, portineria, riscaldamento, ecc.);
proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l’aggiornamento al
Catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla
sua correzione o redazione ed all’accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente
censite, invitando l’esperto a richiedere tempestivamente al Giudice l’assegnazione di un
ulteriore fondo-spese necessario per far fronte agli oneri connessi alle relative pratiche
amministrative, con autorizzazione sin d’ora a sottoscrivere, in luogo del proprietario
esecutato, tutta la documentazione eventualmente richiesta dagli Uffici competenti;
per i fabbricati, accerti la rispondenza alle vigenti norme in materia urbanistico edilizia,
precisando se esistano procedure amministrative e sanzionatorie.
Qualora esistano beni indivisi pignorati solo pro quota, identifichi i singoli comproprietari
e le relative quote di pertinenza e dica se i beni siano agevolmente divisibili, determinando
il valore della quota pignorata e di quelle non pignorate; nel caso in cui i beni non risultino
comodamente divisibili, verifichi l’eventuale esistenza di iscrizioni ipotecarie od altri
gravami sulle quote non pignorate.
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Riferisca l’esperto circa l’attuale stato di possesso dei beni pignorati, indicando le
generalità degli eventuali occupanti; accerti altresì, previa acquisizione dei relativi
contratti: 1) se i beni siano affittai o locati, 2) quale sia il canone praticato e se lo stesso
risulti congruo rispetto a quello di mercato, che l’esperto dovrà in ogni caso indicare; 3)
quale sia la scadenza dei relativi contratti e se essi siano stati registrati in epoca anteriore
al pignoramento; 4) qualora gli immobili risultino concessi in locazione mediante contratto
privo di data certa, stabilisca l’epoca di inizio dell’effettiva detenzione individuando,
mediante accertamenti presso le imprese fornitrici, le date di allacciamento di utenze
intestate all’occupante; 5) ove l’immobile sia occupato dal coniuge separato o dall’ex
coniuge del debitore esecutato acquisisca copia del provvedimento giudiziale di
assegnazione della casa coniugale ed accerti se lo stesso sia stato trascritto nei Registri
Immobiliari; determini il valore commerciale dei beni, tenendo conto di tutti i dati
acquisiti.
Prospetti inoltre se sia possibile e conveniente una vendita frazionata del compendio,
proponendo la formazione degli eventuali lotti e determinando il valore commerciale di
ciascuno di essi.
Evidenzi gli elementi utili per le operazioni di vendita, in particolare indicando la tipologia
dei beni (es. casa singola, appartamento in condominio di x unità, negozio magazzino,
terreno coltivato o edificabile, bosco…) e la località in cui si trovano e fornisca i dati
essenziali al fine di consentire l’immediata percezione di un interesse all’acquisto (es.
superficie, destinazione d’uso, anno di costruzione, stato di conservazione, numero di
vani…)
Alleghi all’elaborato adeguata documentazione fotografica raffigurante sia l’esterno, sia
l’interno degli immobili.
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L’esperto nominato è autorizzato ad accedere agli uffici pubblici per richiedere, esaminare
ed estrarre copia degli atti e documenti esistenti, nonché ad effettuare ispezioni ed
accertamenti in loco, se necessario – e previa semplice comunicazione informativa a questo
Giudice – con l’assistenza della forza pubblica e di personale tecnico (fabbro – falegname),
che avrà l’obbligo di prestare la propria opera, idoneo ad effettuare la rimozione di
eventuali ostacoli fissi. È autorizzato all’uso del mezzo proprio, sollevata l’Amministrazione
e le parti da eventuali responsabilità.
IN NESSUN CASO LE OPERAZIONI DI STIMA POTRANNO ESSERE RITARDATE A
CAUSA DEL COMPORTAMENTO DEL DEBITORE ESECUTATO, OVVERO DI CHI SI
TROVI NEL POSSESSO DEGLI IMMOBILI ( es. irreperibilità, mancato rispetto di
appuntamenti concordati per la visita, giustificazioni di qualsiasi genere addotte al fine di
dilazionare l’accesso del perito ecc.), mentre eventuali condotte intimidatorie nei confronti
dello stimatore dovranno essere immediatamente denunciate all’autorità competente
(Carabinieri competenti per territorio o Questura di Belluno) e rese note altresì a questo
Giudice per le iniziative del caso.
L’esperto, terminata la redazione dell’elaborato, ne trasmetterà copia al creditore
procedente ed a quelli intervenuti ed al debitore, anche se non costituito, almeno
quarantacinque giorni prima dell’udienza fissata per l’autorizzazione alla vendita, a
mezzo di posta ordinaria o posta elettronica.
Le parti potranno a loro volta trasmettere proprie note ed osservazioni all’esperto almeno
quindici giorni prima della data dell’udienza ed in tal caso l’esperto dovrà comparire, senza
ulteriore specifica convocazione, per rendere i chiarimenti del caso.
L’esperto nominato depositerà, oltre all’originale cartaceo, una copia per il fascicolo
d’ufficio, nonché un floppy disk o cd-rom ove verranno trasferiti i dati relativi alla perizia
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affidatagli, provvedendo ad etichettarlo, indicando il numero di ruolo e l’anno
dell’esecuzione, il nome del perito e la data di consegna.
N. B. in ogni caso, l’esperto inserirà nella relazione di stima:
a) una scheda contenente i dati necessari per l’ordinanza di vendita: descrizione commerciale
(utilizzando una terminologia della massima semplicità ed alla portata della generalità del
pubblico) e catastale completa, con tutti di elementi risultanti dalle visure effettuate presso
la Conservatoria dei RR.II. (compresi i confini dell'immobile, superficie, servitù attive e
passive, diritti reali e personali gravanti sull’immobile e trascritti, estensione del diritto in
capo al fallimento), nonché l’esistenza di locazioni registrate e comunque opponibili,
eventuali abusi edilizi ed importo necessario per il condono;
b) una scheda contenente i dati necessari per la pubblicità straordinaria della vendita,
descrizione tipologica e commerciale dei beni, località (via e civico compreso) in cui sono
siti, elementi essenziali per gli interessati all’acquisto, valore stimato;
c) una scheda contenente l’indicazione, per ciascun bene, delle formalità (iscrizioni e
trascrizioni), che dovranno essere cancellate su ordine del Giudice con il decreto di
trasferimento.
IL TESTO DELLA RELAZIONE DOVRA’ ESSERE REDATTO IN MODO SINTETICO,
SEMPLICE E CHIARO: POICHE’ I DATI CONTENUTI NELLA RELAZIONE DI STIMA
DOVRANNO ESSERE TRASFUSI NEL PROVVEDIMENTO CHE DISPONE LA VENDITA
E NEL DECRETO DI TRASFERIMENTO, SI RACCOMANDA DI UTILIZZARE IL
FORMATO MS-WORD, OD ALTRO COMPATIBILE, E DI EVITARE QUANTO PIU’
POSSIBILE IL RICORSO A TABELLE OD ALTRE COMPLESSE RAPPRESENTAZIONI
GRAFICHE DIFFICILMENTE TRASFERIBILI ALL’INTERNO DEL TESTO DEL
PROVVEDIMENTO DEL GIUDICE EO DEL PROFESSIONISTA DELEGATO.”
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Allo scopo di uniformare il contenuto di tutte le perizie di stima e di rendere più rapida ed
agevole l’opera degli esperti nominati dal Giudice delle esecuzione, si segnala altresì –
ferma restando la piena autonomia dello stimatore nel proprio operato – la possibilità di
utilizzare i programmi totalmente gratuiti compresi nella piattaforma “Tribù Office”,
sviluppati in collaborazione tra tecnici ed operatori giudiziari e scaricabili dal sito Internet
www.hestudio.it.
***
A seguito degli accertamenti compiuti anche con sopralluoghi e delle indagini sul
mercato locale edilizio e dei terreni, lo scrivente è in grado di rispondere ai punti del quesito
come segue.
2) DESCRIZIONE DEI BENI
In questo capitolo dopo una breve introduzione di inquadramento storico del comune di Alano
di Piave, si procede alla decrizione edilizo-urbanistica del bene e all’analisi delle prescrizioni di
zona del PRG. Si faccia costante riferimento agli allegati alla presente relazione.
Breve inquadramento storico (estratto da Wikipedia)
Le origini del comune, antichissime, sono incerte; quel che è sicuro è che vi dovevano
essere degli insediamenti nella zona già in età romana: lo confermerebbe il ritrovamento di un
miliario romano a Fener.
…. la gente del posto, dedita per lo più alla pastorizia dato lo scarso reddito che derivava
dall'agricoltura, assai difficile in un territorio così vario e poco pianeggiante, attraversò per tre
secoli a partire dai primi decenni del Cinquecento dei periodi tranquilli e fiorenti; si specializzò
sempre più in fruttuose attività artigianali quali la lavorazione della lana e del ferro e la
produzione di calce. La vicinanza del Piave fece di Fener un discreto centro di commerci.
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I drammatici avvenimenti che durante il primo conflitto mondiale si svolsero nella conca
di Alano - situata in zona neutra e pertanto colpita dalle artiglierie austriaca e italiana ad un
tempo - ne devastarono letteralmente il territorio. Gli alanesi guardarono così all'Europa e alle
Americhe, verso cui emigrarono numerosi come avevano fatto i loro antenati tra l'Ottocento e il
Novecento. Non meno tragici furono gli anni del secondo conflitto mondiale, seguito anch'esso
da un cospicuo flusso migratorio diretto verso il Belgio, la Germania e la Francia.
Negli ultimi anni Alano ha conosciuto un notevole incremento delle attività artigianali,
particolarmente nei settori dell'occhialeria, dei lampadari e della falegnameria. Il paese dispone
di un solo albergo, tre ristoranti e una casa di soggiorno che, nata come centro culturale, ospita
oggi artisti e anziani.
Il comune ha una popolazione di poco meno di tremila abitanti (censimento 2011) con
una nutrita schiera di stranieri provenienti soprattutto da Marocco, Cina, Albania.
Il paese è attraversato dalla strada statale 348 Feltrina, ed è dotato di una propria stazione
ferroviaria sulla linea Belluno-Feltre-Treviso.
***
Procediamo ora alla decrizione del bene da un punto di vista architettonico/edilizio.
in proprietà al Sig. COVOLAN Giuliano per la di proprietà in comunione di beni con
Adriana Torres Garcia
N.C.E.U.
IMMOBILE Comune di Alano di Piave (BL) Foglio n.24, part.191, sub 9,
A/3, classe 3, consistenza 2,5 vani, abitazione di tipo civile, rendita Euro
118,79, via Santa Lucia, piani 2 e 3.
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L’immobile in esame costituisce il piano secondo e parte del piano terzo (soffitta) di un
edificio a corte di quattro piani (terra, primo, secondo e soffitta) con destinazione a civile
abitazione, che si presenta in buone condizioni di stabilità e non buone condizioni di
manutenzione, ed è caratterizzato da prospetti con intonaco del tipo tradizionale di colore
bianco, finestre con oscuri in legno ad anta, tettoia posta sopra l’ingresso al fabbricato dalla
corte interna, finiture in generale mediocri. L’edificio a corte risale agli anni tra le due guerre
del secolo scorso con successivi interventi. Le strutture verticali risultano (scheda di PRG) in
muratura con sassi, strutture orizzontali in legno, copertura mista (legno e/o latero cemento). Il
manto di copertura è coppi.
Per quanto riguarda la documentazione fotografica degli esterni si veda l’Album
fotografico allegato alla presente relazione, ed in particolare le immagini: 1 (vista della facciata
dalla strada principale, via Santa Lucia), 2 (vista da lato, con tettoria, si tratta del prospetto
opposto al precedente), 3 (come 2), 4 (come 2), 5 (vista ingresso fabbricato), 6 (particolare
tettoia ingresso al fabbricato), 7 (portoncino di ingresso al fabbricato, l’appartamento in esame è
ai piani superiori), 8 (particolare del civico 71, l’altro civico è il 69), 9 e 10 (facciate), 11
(particolare piano secondo, facciata verso la corte interna), 12, 13 e 14 (particolari della gronda
di copertura e degli fori finestra del sottotetto, dalla corte interna), 15 (particolare ultimo piano
da via Santa Lucia), 16 (intorno della corte), 17 (porta d’ingresso dell’appartamento), 18
(dettaglio copertura sala-cucina) 19 (angolo cottura), 20 (ingresso), 21(vista dalla camera della
sala-cucina), 22 (sala-cucina), 23, 24, 25 e 26 (locale da bagno e impianti), 27 (camera da letto),
28 (arredo camera da letto), 29 e 30 (infissi), 31 (presa elettrica e del telefono), 32, 33 e 34
(degrado)..
L’unità immobiliare qui in esame risulta così composta:
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Piano Secondo: composto da ingresso (foto n. 17, 18, 19, 20, 29, 30), che è anche cucina e
soggiorno/sala, un bagno con vasca e una camera da letto. Il
pavimento
dell’ingresso-sala-
cucina è rivestito in linoleum (foto n. 20) o similare, mentre i pavimenti del bagno e della
camera hanno piastrelle rettangolari in ceramica (rispettivamente sui colori azzurro sfumato e
giallo-marron) in bagno anche sulle pareti verticali (si vedano le foto nn. 23, 24, 25, 26 per il
bagno e 27 e 28 per il pavimento della camera).
Durante il sopralluogo, avvenuto alla presenza delle forze dell’Ordine (C.C. di Quero) sono state
prese le misure degli ambienti dell’appartamento al piano secondo che qui appresso riporto
(misure lineari in m da cui sono calcolate le superficie calpestabili in mq):
ingresso/soggiorno/cucina: S = 3,88 x 3,29 = 12,77 mq; h = 2,45 m (2,27 m sotto trave)
piccolo locale disbrigo tra le tre stanze principali: S = 1,64 x 1,30 = 2,13 mq; h = variabile tra
2,63 m e 2,90 m
bagno: S = 2,56 x 1,82 = 4,66 mq; h = variabile tra 2,08 m e 2,59 m
camera: S = 3,44 x 3,92 = 13,48 mq; h = variabile tra 2,08 m e 2,90 m
La superficie calpestabile totale risulta quindi pari a 33,04 m2 che arrotondiamo a 33 m2.
(non è compresa nel calcolo la superficie corrispondente ai vani sottoporta e alle tramezze e alla
soffitta al piano terzo non risultata accessibile e comunque di altezza media paria 1,05 m quindi
urbanisticamente non abitabile).
La porta d’ingresso ha dimensioni 2,05 x 0,90 mq. Il collegamento tra sala/cucina e piccolo
locale disbrigo ha una larghezza di 0,82 m per un’altezza di circa 2,11 m, ed è privo di porta; lo
spessore del muro in corrispondenza del predetto colegamento è di 45-50 cm.
La finestra della camera da letto misura 0,70 x 1,32 mq, ed è a circa 0,60 m dal pavimento.
Il bagno comprende i seguenti elementi: vasca da 1,70 m, bidet, vaso WC e lavandino, oltre ad
un termosifone e ad una caldaia Vaillant. Nulla appare a norma degli impianti del bagno come
nel resto della casa.
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La superficie commerciale del piano secondo risulta invece pari a 45,4 m2 che arrotondiamo a
45 m2. Detta superficie è data da quella ricompresa nel perimetro dei muri esterni, compresi al
100 % se esclusivi e al 50% se confinanti con altra proprietà, ed è stata calcolata sulla base della
planimetria catastale. A questa è necessario aggiungere la superficie della soffitta al piano terzo,
soffitta che a cui non è stato possibile accedere. Detta superficie, commerciale, ricavata dalla
planimetria catastale è di circa 5,2 m2. L’altezza media della soffitta è di 1,05 m e quindi il vano
in esame non ha assolutamente le caratteristiche di abitabilità. Per questo nel calcolo della
superficie commerciale totale viene applicato un fattore di correzione o peso pari al 25% della
superficie reale. In questo modo la superficie commerciale del piano secondo, pari a 45,4 m2,
più il 25% della superficie della soffitta, ovvero 0,25*5,2 = 1,3 m2, concorrono al dato finale
pari a 46,7 m2, dato che si arrotonda a 47 m2.
In sintesi la superficie commerciale del bene è pari a 47 metri quadrati.
Si segnala che il mappale 191 sub 6 è quello relativo alle parti comuni ai sub 7, 8 e 9 (il nostro)
e comprende la corte, le scale e i disimpegni, meglio descritti nella planimetria catastale allegata
alla presente relazione.
***
Vediamo ora le informazioni in merito al PRG
A seguito dell’indagine condotta presso l’Ufficio tecnico del Comune di Alano di Piave è stato
possibile identificare la classificazione che il PRG fa dell’area in cui è ricompresa la nostra unità
immobiliare. Si tratta di una Z.T.O. di tipo A, centro storico, con grado di protezione 6.
Vediamo il testo delle norme di piano.
Art. 2.4
Z.T.O. A - Centro storico
(A.n)
Viene cosi' definita quella zona dell'agglomerato insediativo urbano che ha conservato
nel tempo, totalmente o in parte, la sua organizzazione territoriale nell'impianto
urbanistico e nelle strutture edilizie.
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Ne costituiscono parte integrante anche le aree di pertinenza dei singoli fabbricati, le
strade, le piazze, gli slarghi, ad essi funzionalmente collegate che vengono considerate
parti fondamentali del tessuto connettivo dell'insediamento.
Per gli edifici esistenti gli interventi si attuano a concessione singola secondo lo
specifico grado di protezione di cui alla Parte Quinta delle presenti Norme.
Per gli ampliamenti di edifici esistenti la progettazione dovrà_ essere preceduta da una
accurata analisi estesa anche al contesto così_ come definito dall'art. 1.5. Tale analisi
dovrà_ tradursi in una documentazione critica descrittiva, grafica e fotografica nonchè_
planivolumetrica con indicazioni del suolo, della eventuale vegetazione nonchè_ dei
rapporti con le aree di uso pubblico. Purchè_ non in contrasto con lo specifico G.d.P.
sono sempre ammessi interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria.
E' sempre ammessa la realizzazione di parcheggi nel sottosuolo dell'area di pertinenza
degli edifici esistenti da destinare a pertinenza delle singole unità_ immobiliari.
Vediamo allora la parte Quinta delle norme:
Parte Quinta - INTERVENTI SULL'ESISTENTE
Art. 5.1 - Grado di protezione degli edifici e relativi tipi di interventi.
Tutti gli edifici ricadenti nelle Z.T.O. "A" nonchè gli edifici meritevoli di segnalazione
ricadenti nelle altre zone sono classificati, a secondo del GdP ed in conseguenza del
tipo di intervento consentito, in nove categorie.
Tale classificazione si basa sui valori storico-ambientali-morfologici emersi dall'indagine
diretta espressa negli elaborati di analisi, nonché su elementi progettuali insostituibili
del paesaggio e, in particolare, dove sia stato ritenuto preminente tale aspetto, a singoli
episodi costruttivi ritenuti sufficientemente significativi. La classificazione ha lo scopo di
prefigurare delle ipotesi limite di intervento a cui ciascun edificio può essere
sottoposto, restando inteso che sono sempre applicabili interventi di grado più
restrittivo rispetto a quelli fissati, con l'esecuzione dei GdP. 8 e 9.
Eventuali Piani Attuativi potranno confermare il grado di protezione ed i relativi tipi di
interventi oppure, sulla base di ulteriori indagini e per motivi di interesse generale,
proporre una diversa classificazione da approvarsi contemporaneamente ai piani
stessi.
Variazioni potranno essere apportate previa deliberazione consigliare per
l'adeguamento delle urbanizzazioni e per gli interventi di interesse pubblico.
E' altresì facoltà del Sindaco, su parere conforme della C.E., disporre variazioni sui
Gradi di Protezione previsti dal Piano, previa presentazione di adeguata
documentazione di carattere geologico, statico e architettonico, con allegata perizia
asseverata da parte di un tecnico abilitato.
La classificazione riportata nelle tavole 13.3 (interventi sull'esistente edificato) si
articola nel modo seguente:
1234-
Restauro filologico
Risanamento conservativo
Restauro propositivo
Ristrutturazione parziale tipo "A"
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56789-
Ristrutturazione parziale tipo "B"
Ristrutturazione globale
Demolizione e ricostruzione
Demolizione senza ricostruzione
Ristrutturazione urbanistica
A noi interessa il grado di protezione 6 che è trattato nel seguente brano delle norme:
Art. 5.1.6 - Ristrutturazione globale.
(GdP. n. 6)
In tale categoria rientrano quegli edifici "minori", come definiti nel Cap. 8°, che hanno
limitata qualità e importanza per i quali gli interventi si prefiggono, in generale, il
mantenimento dell'impianto planimetrico con eventuale adeguamento agli allineamenti
verticali degli edifici con G.d.P. "4" e "5" eventualemnte adiacenti.
Per tali edifici risulta significativa la loro conservazione di elemento sedimentato nel
tessuto urbanistico depurandolo da sovrastrutture che ne hanno alterato le originarie
caratteristiche. Generalmente queste sovrastrutture, superfetazioni o alterazioni anche
sostanziali dei caratteri tipologici originali sono di entità tale da richiedere, ai fini di
riportare l'edificio a un sufficiente grado di integrazione con i caratteri tipologici
dell'edilizia locale, varie opere edilizie sostitutive di parti manomesse nel tempo.
In generale sono previste per questo tipo di categoria anche interventi di demolizioni di
parti seriamente degradate e/o non più recuperabili dell'edificio con la conseguente
ricostruzione delle stesse.
E' ammesso, una tantum, un ampliamento della volumetria esistente nel retro o , se
questo non è possibile, nel fianco dei fabbricati pari al 15% con un massimo di mc. 80.
Per ciò che concerne l'impianto planimetrico al fine di soddisfare esigenze di carattere
collettivo, per consentire un miglior andamento di percorsi stradali o per esigenze di
carattere geotecnico, igienico e ambientale, è facoltà del Sindaco, sentita la
Commissione Edilizia, consentire spostamenti del sedime esistente con aggiustamenti
planimetrici semplificativi, previa presentazione di adeguata documentazione con
allegata perizia asseverata da parte di un tecnico abilitato.
1 - Gli interventi sugli edifici di abitazione ed eventuali rustici incorporati o contigui
dovranno osservare le prescrizioni previste nel GdP. n. 5 ad eccezione delle precisazioni qui di seguito riportate, che consentono, per questa categoria specifica,
gradi maggiori di libertà esecutiva.
Sono ammessi:
- la sostituzione delle murature esterne degradate;
- l'adeguamento agli allineamenti verticali degli edifici con GdP "4" e "5" circostanti;
- per gli edifici isolati rientranti tra quelli di tipologia con fronte principale in muratura
piena l'uso di materiali e tecniche diverse da quelle preesistenti e/o originarie.
E' facoltà dell'Amministrazione Comunale, su parere conforme della CE, concedere
soluzioni architettoniche e tipologie diverse qualora presentino una qualificata interpretazione delle correnti dell'architettura contemporanea; in questo caso dovranno essere
allegati al progetto edilizio studi assonometrici e prospettici d'insieme (anche con l'uso
di fotomontaggi) a dimostrazione dei rapporti compositivi tra l'edificio oggetto
d'intervento e gli edifici circostanti nonchè una estesa descrizione generale esplicativa
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delle forme e dei materiali proposti per l'impiego.
Per gli edifici rientranti nelle schiere edilizie che presentino alterazioni del fronte (fori di
dimensioni anormali, superfetazioni e aggetti in c.a. con ringhiere in ferro ecc.) tali da
rendere difficili operazioni di ricomposizione di facciata, il Sindaco, su parere conforme
della CE, puo` concedere la modifica dell'impianto plani-volumetrico con la previsione
di fori finestra di dimensioni normali con le caratteristiche di quelli vicini preesistenti, nel
rispetto degli allineamenti orizzontali e verticali prevalenti, presenti nei prospetti.
2 - Gli interventi sui rustici a blocco isolato dovranno uniformarsi ai caratteri generali
della categoria in esame eccezion fatta per ciò che concerne l'impianto volumetrico che
non potrà subire aumenti rispetto allo stato di fatto.
Si vedano anche le planimetrie di piano che sono state riprodotte negli allegati alla presente
relazione.
3) RELAZIONI IPOTECARIE E CATASTALI
A seguito dell’indagine svolta presso l’Agenzia del Territorio di Belluno, Conservatoria
dei Beni Immobiliari, possiamo dedurre quanto segue.
TRIBUNALE DI BELLUNO - ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 28/2012
RELAZIONE IPOTECARIA e CATASTALE VENTENNALE
BENE
ALANO DI PIAVE (BL) NCEU FOGLIO 24 MAPPALE 191/9;
(originato da divisione, fusione e ampliamento con variazione n.4281/1996 del 13.11.1996 dei
mappali 191/3-4-5, derivati per frazionamento n.359/1984 del 22.03.1984 dall’originario
mappale 191/1).
COMPROPRIETARI
coniugi in regime di comunione legale dei beni.
PROVENIENZE
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Oltre il ventennio proprietaria esclusiva dell’originario mappale 191/1 era
per averlo acquistato, come bene personale ex art. 179/f Legge 19.05.1975 n.151,
da
e
in forza dell’atto di compravendita
ricevuto dal Notaio Elia Novelli di Montebelluna il 15.05.1981 al rep.n.5132, trascritto a
Belluno il 16.06.1981 ai nn.5402/5007 di formalità.
Con atto ricevuto dal Notaio Roberto Ucci di Treviso il 09.01.1997 al rep.n.38964, trascritto a
Belluno il 07.02.1997 ai nn.1412/1219 di formalità,
, coniugato in regime di separazione dei beni, la porzione di fabbricato
censita col mappale 191/9.
Con atto ricevuto dal Notaio Giacomo Pecorelli di Treviso il 22.07.1999 al rep.n.56036,
trascritto a Belluno il 10.08.1999 ai nn.8287/6395 di formalità,
l’unità urbana in esame, mappale 191/9, a
comunione legale dei beni con
vendette
che l’acquistò in regime di
.
ISCRIZIONI
10/08/1999 nn.8288/1404
Ipoteca volontaria iscritta per la somma di £ 105.000.000 a garanzia di mutuo concesso per
l’importo di £ 70.000.000 per la durata di 15 anni e 1 mese dal “BANCO AMBROSIANO
VENETO S.P.A.” con sede in Vicenza (domicilio ipotecario eletto in Vicenza, Contrà Santa
Corona n.25)
contro
per l’intera proprietà
a carico della porzione urbana censita al foglio 24 col mappale 191/9
(atto ricevuto dal Notaio Giacomo Pecorelli di Treviso il 23.07.1999 al rep.n.56052)
08/11/2004 nn.14683/2418
15
Ipoteca giudiziale iscritta per la somma di € 15.137,27 in forza di decreto ingiuntivo emesso in
data 08/10/2004 al n.589 di rep. dal Tribunale di Treviso, Sezione Distaccata di Montebelluna,
per l’importo di € 12.646,67 (oltre a interessi € 550,78 e spese € 1.939,82)
a favore di
con domicilio ipotecario eletto in Belluno,
Avv. Giuseppe Galzignato di Montebelluna)
contro
per la quota di un mezzo di proprietà
a carico della porzione urbana censita al foglio 24 col mappale 191/9.
06/04/2007 nn.5070/940
Ipoteca legale iscritta per la somma di € 46.935,08 in forza di atto amministrativo emesso in
data 04/04/2007 rep.n.109658/113 da
con sede in Torino per
l’importo capitale di € 23.467,54
a favore di
con sede in Torino e con domicilio ipotecario eletto
)
contro
per la quota di un mezzo di proprietà
a carico della porzione urbana censita al foglio 24 col mappale 191/9.
TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI
01/03/2012 nn. 2682/2189
Pignoramento immobiliare notificato il 14/02/2012 dall’Ufficiale Giudiziario di Belluno al n. 35
cron. a favore della “
” con sede in Roma
(Avv. Annarosa Bianchi Bridda di Belluno)
contro
per l’intera proprietà
a carico dell’unità urbana in esame.
OSSERVAZIONI
16
Catastalmente l’immobile è erroneamente intestato al solo
per la quota di
una metà (è in corso di presentazione istanza di correzione della ditta catastale presso
l’Agenzia delle Entrate-Ufficio del Territorio).
Aggiornamento al 9 gennaio 2013
***
4) STATO DI POSSESSO DEL BENE PIGNORATO E INDIVISIBILITA’
L’immobile in esame non risulta in locazione, al momento della ispezione non era
occupato, tant’è che siamo dovuti entrare con l’ausilio dei CC di Quero.
Il fabbricato descritto nella presente perizia, non risulta comodamente divisibile. Anzi,
vista l’esiguità dei locali anche in termini di superficie, si conclude che la divisibilità non è
tecnicamente possibile. Si vedano le planimetrie dell’immobile allegate alla presente relazione.
***
5) VALUTAZIONE DELL’IMMOBILE
Per la determinazione del più probabile valore commerciale delle quota parte dei vari
beni pignorati, si è proceduto alla ricerca del valore di mercato delle unità immobiliari in
questione.
Precisamente, si è ritenuto di adottare il metodo “sintetico – comparativo”, eseguendo il
confronto con elementi parametrici (metro quadrato di superficie) provenienti da più fonti; si
sono considerati i prezzi per metro quadrato per le diverse tipologie di immobili accertati
dall’Agenzia del Territorio locale e si sono mediati con i prezzi di compravendita tratti da
borsini di operatori immobiliari o desunti da offerte di Agenzie del settore, queste ultime
considerate generalmente al netto di un’aliquota aleatoria del 10-15 %.
DATI DEDOTTI DALL’AGENZIA DEL TERRITORIO
17
OSSERVATORIO IMMOBILIARE
Seguono le tabelle estratte dal sito dell’Agenzia del Territorio comprendenti i valori pubblicati
relativi ai fabbricati nel comune di Alano di Piave.
Risultato interrogazione: Anno 2012 - Semestre 2
Provincia: BELLUNO
Comune: ALANO DI PIAVE
Fascia/zona: Centrale/CENTRALE
Codice di zona: B1
Microzona catastale n.: 1
Tipologia prevalente: Abitazioni civili
Destinazione: Residenziale
Tipologia
Abitazioni
civili
Abitazioni di
tipo
economico
Autorimesse
Box
Posti auto
coperti
Posti auto
scoperti






Stato
conservativo
Valori
Valore Mercato
Locazione (€/mq
(€/mq)
x mese)
Superficie
Superficie
Min
Max
(L/N)
Min
Max
(L/N)
NORMALE
750
900
L
2,5
3,7
L
NORMALE
650
800
L
2
3
L
NORMALE
NORMALE
220
370
260
440
L
L
1,4
2,2
1,6
2,5
L
L
NORMALE
250
320
L
1,6
1,9
L
NORMALE
190
220
L
1,1
1,3
L
Lo STATO CONSERVATIVO indicato con lettere MAIUSCOLE si riferisce a quello
più frequente di ZONA
Il Valore di Mercato è espresso in Euro/mq riferito alla superficie Netta (N) ovvero
Lorda (L)
Il Valore di Locazione è espresso in Euro/mq per mese riferito alla superficie Netta (N)
ovvero Lorda (L)
La presenza del carattere asterisco (*) accanto alla tipologia segnala che i relativi Valori
di Mercato o di Locazione sono stati oggetto di rettifica.
Per le tipologie Box, Posti auto ed Autorimesse non risulta significativo il diverso
apprezzamento del mercato secondo lo stato conservativo
Per la tipologia Negozi il giudizio O/ N /S è da intendersi riferito alla posizione
commerciale e non allo stato conservativo dell'unità immobiliare
18
Rielaborando tali valori con l’applicazione del criterio sopra esposto, tenendo conto dei dati
raccolti presso le Agenzie immobiliari ecc. ecc. e tenendo conto delle caratteristiche descritte e
riportate nei paragrafi precedenti della presente perizia, per gli immbili oggetto di stima della
presente esecuzione, si sono ottenuti i seguenti parametri unitari medi dei probabili valori di
mercato:
Proprietà
per la quota di 1/1 in comunione di beni con
:
Comune di Alano di Piave (BL)
N.C.E.U.
A) Foglio 24 particella n. 191 sub 9, A/3, cl. 3, vani 2,5, via Santa Lucia, piani 2-3
Superficie commerciale: 47 m2
Valore unitario di stima: 650 €/m2
Valore di stima del bene: 30.550,00 €
Valore di stima della quota di proprietà (comunione dei beni): 30.550,00 €
6) FORMAZIONE DI LOTTI PER LA VENDITA
Dopo aver descritto e stimato il singolo bene oggetto della presente perizia, appare
logico proporre la vendita del bene in un unico lotto coincidente con il bene stesso sopra
identificato.
***
7) CONCLUSIONI
Alla luce di quanto esposto per il bene pignorato, lo scrivente stima il probabile valore di
mercato di 30.550,00 Euro in lettere: Trentamilcinquecentocinquanta Euro
La presente relazione consta di n. 19 facciate A 4 e comprende gli allegati che sono:
Album fotografico, Documentazione catastale, Documentazione edilizio-urbanistica, Varia.
Belluno, 2 luglio 2013
il C.T.U.
(dott. ing. Mauro Case)
19
TRIBUNALE DI BELLUNO
Giudice dott. Federico Montalto
CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO
di stima dei beni nell’esecuzione immobiliare R.G. n. 28/2012
promossa da
Creditore procedente
ITALFONDIARIO S.P.A.
con sede in Roma via Mario Carucci 131 C.F. 00880671003
(Avv. Annarosa Bianchi Bridda di Belluno)
contro
SCHEDA A
Una
scheda contenente i dati necessari per l’ordinanza di vendita: descrizione commerciale
(utilizzando una terminologia della massima semplicità ed alla portata della generalità del
pubblico) e catastale completa, con tutti di elementi risultanti dalle visure effettuate presso la
Conservatoria dei RR.II. (compresi i confini dell'immobile, superficie, servitù attive e passive,
diritti reali e personali gravanti sull’immobile e trascritti, estensione del diritto in capo al
fallimento), nonché l’esistenza di locazioni registrate e comunque opponibili, eventuali abusi edilizi
ed importo necessario per il condono;
in proprietà al
N.C.E.U.
per la di proprietà in comunione di beni con
IMMOBILE Comune di Alano di Piave (BL) Foglio n.24, part.191, sub 9,
A/3, classe 3, consistenza 2,5 vani, abitazione di tipo civile, rendita Euro
118,79, via Santa Lucia, piani 2 e 3.
L’immobile in esame costituisce il piano secondo e parte del piano terzo (soffitta) di un
edificio a corte di quattro piani (terra, primo, secondo e soffitta) con destinazione a civile
abitazione, che si presenta in buone condizioni di stabilità e non buone condizioni di manutenzione,
ed è caratterizzato da prospetti con intonaco del tipo tradizionale di colore bianco, finestre con
oscuri in legno ad anta, tettoia posta sopra l’ingresso al fabbricato dalla corte interna, finiture in
generale mediocri. L’edificio a corte risale agli anni tra le due guerre del secolo scorso con
successivi interventi. Le strutture verticali risultano (scheda di PRG) in muratura con sassi, strutture
orizzontali in legno, copertura mista (legno e/o latero cemento). Il manto di copertura è coppi.
L’unità immobiliare qui in esame risulta così composta:
Piano Secondo: composto da ingresso, che è anche cucina e soggiorno/sala, un bagno con vasca e
una camera da letto. Il pavimento dell’ingresso-sala-cucina è rivestito in linoleum o similare,
mentre i pavimenti del bagno e della camera hanno piastrelle rettangolari in ceramica
(rispettivamente sui colori azzurro sfumato e giallo-marron) in bagno anche sulle pareti verticali.
Durante il sopralluogo sono state prese le misure degli ambienti dell’appartamento al piano secondo
che qui appresso riporto (misure lineari in m da cui sono calcolate le superficie calpestabili in mq):
ingresso/soggiorno/cucina: S = 3,88 x 3,29 = 12,77 mq; h = 2,45 m (2,27 m sotto trave)
piccolo locale disbrigo tra le tre stanze principali: S = 1,64 x 1,30 = 2,13 mq; h = variabile tra 2,63
m e 2,90 m
bagno: S = 2,56 x 1,82 = 4,66 mq; h = variabile tra 2,08 m e 2,59 m
camera: S = 3,44 x 3,92 = 13,48 mq; h = variabile tra 2,08 m e 2,90 m
La superficie calpestabile totale risulta quindi pari a 33,04 m2 che arrotondiamo a 33 m2.
(non è compresa nel calcolo la superficie corrispondente ai vani sottoporta e alle tramezze e alla
soffitta al piano terzo non risultata accessibile e comunque di altezza media paria 1,05 m quindi
urbanisticamente non abitabile).
La porta d’ingresso ha dimensioni 2,05 x 0,90 mq. Il collegamento tra sala/cucina e piccolo locale
disbrigo ha una larghezza di 0,82 m per un’altezza di circa 2,11 m, ed è privo di porta; lo spessore
del muro in corrispondenza del predetto colegamento è di 45-50 cm.
La finestra della camera da letto misura 0,70 x 1,32 mq, ed è a circa 0,60 m dal pavimento.
Il bagno comprende i seguenti elementi: vasca da 1,70 m, bidet, vaso WC e lavandino, oltre ad un
termosifone e ad una caldaia Vaillant. Nulla appare a norma degli impianti del bagno come nel resto
della casa.
La superficie commerciale del piano secondo risulta invece pari a 45,4 m2 che arrotondiamo a 45
m2. Detta superficie è data da quella ricompresa nel perimetro dei muri esterni, compresi al 100 %
se esclusivi e al 50% se confinanti con altra proprietà, ed è stata calcolata sulla base della
planimetria catastale. A questa è necessario aggiungere la superficie della soffitta al piano terzo,
soffitta che a cui non è stato possibile accedere. Detta superficie, commerciale, ricavata dalla
planimetria catastale è di circa 5,2 m2. L’altezza media della soffitta è di 1,05 m e quindi il vano in
esame non ha assolutamente le caratteristiche di abitabilità. Per questo nel calcolo della superficie
commerciale totale viene applicato un fattore di correzione o peso pari al 25% della superficie reale.
In questo modo la superficie commerciale del piano secondo, pari a 45,4 m2, più il 25% della
superficie della soffitta, ovvero 0,25*5,2 = 1,3 m2, concorrono al dato finale pari a 46,7 m2, dato
che si arrotonda a 47 m2.
In sintesi la superficie commerciale del bene è pari a 47 metri quadrati.
Si segnala che il mappale 191 sub 6 è quello relativo alle parti comuni ai sub 7, 8 e 9 (il nostro) e
comprende la corte, le scale e i disimpegni, meglio descritti nella planimetria catastale allegata alla
presente relazione.
L’immobile in esame non risulta in locazione, al momento della ispezione non era occupato.
Il fabbricato descritto nella presente perizia, non risulta comodamente divisibile. Anzi,
vista l’esiguità dei locali anche in termini di superficie, si conclude che la divisibilità non è
tecnicamente possibile.
TRIBUNALE DI BELLUNO
Giudice dott. Federico Montalto
CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO
di stima dei beni nell’esecuzione immobiliare R.G. n. 28/2012
promossa da
Creditore procedente
ITALFONDIARIO S.P.A.
con sede in Roma via Mario Carucci 131 C.F. 00880671003
(Avv. Annarosa Bianchi Bridda di Belluno)
SCHEDA B
una scheda contenente i dati necessari per la pubblicità straordinaria della vendita, descrizione
tipologica e commerciale dei beni, località (via e civico compreso) in cui sono siti, elementi
essenziali per gli interessati all’acquisto, valore stimato;
Proprietà
per la quota di 1/1 in comunione di beni con
Comune di Alano di Piave (BL)
N.C.E.U.
A) Foglio 24 particella n. 191 sub 9, A/3, cl. 3, vani 2,5, via Santa Lucia, piani 2-3
Superficie commerciale: 47 m2
Valore unitario di stima: 650 €/m2
Valore di stima del bene: 30.550,00 €
Valore di stima della quota di proprietà (comunione dei beni): 30.550,00 €
Si stima il probabile valore di mercato di 30.550,00 Euro
in lettere: Trentamilacinquecentocinquanta Euro
TRIBUNALE DI BELLUNO
Giudice dott. Federico Montalto
CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO
di stima dei beni nell’esecuzione immobiliare R.G. n. 28/2012
promossa da
Creditore procedente
ITALFONDIARIO S.P.A.
con sede in Roma via Mario Carucci 131 C.F. 00880671003
(Avv. Annarosa Bianchi Bridda di Belluno)
contro
SCHEDA C
una scheda contenente l’indicazione, per ciascun bene, delle formalità (iscrizioni e trascrizioni),
che dovranno essere cancellate su ordine del Giudice con il decreto di trasferimento.
A seguito dell’indagine svolta presso l’Agenzia del Territorio di Belluno, Conservatoria dei
Beni Immobiliari, possiamo dedurre quanto segue.
TRIBUNALE DI BELLUNO - ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 28/2012
RELAZIONE IPOTECARIA e CATASTALE VENTENNALE
BENE
ALANO DI PIAVE (BL) NCEU FOGLIO 24 MAPPALE 191/9;
(originato da divisione, fusione e ampliamento con variazione n.4281/1996 del 13.11.1996 dei
mappali 191/3-4-5, derivati per frazionamento n.359/1984 del 22.03.1984 dall’originario mappale
191/1).
COMPROPRIETARI
;
coniugi in regime di comunione legale dei beni.
PROVENIENZE
Oltre il ventennio proprietaria esclusiva dell’originario mappale 191/1 era Bianco Teresa
(04.03.1936) per averlo acquistato, come bene personale ex art. 179/f Legge 19.05.1975 n.151, da
in forza dell’atto di compravendita ricevuto dal
Notaio Elia Novelli di Montebelluna il 15.05.1981 al rep.n.5132, trascritto a Belluno il 16.06.1981
ai nn.5402/5007 di formalità.
Con atto ricevuto dal Notaio Roberto Ucci di Treviso il 09.01.1997 al rep.n.38964, trascritto a
Belluno il 07.02.1997 ai nn.1412/1219 di formalità,
coniugato in regime di separazione dei beni, la porzione di fabbricato censita col
mappale 191/9.
Con atto ricevuto dal Notaio Giacomo Pecorelli di Treviso il 22.07.1999 al rep.n.56036, trascritto a
Belluno il 10.08.1999 ai nn.8287/6395 di formalità,
esame, mappale 191/9, a
vendette l’unità urbana in
che l’acquistò in regime di comunione legale dei beni
con
ISCRIZIONI
10/08/1999 nn.8288/1404
Ipoteca volontaria iscritta per la somma di £ 105.000.000 a garanzia di mutuo concesso per
l’importo di £ 70.000.000 per la durata di 15 anni e 1 mese dal “BANCO AMBROSIANO
VENETO S.P.A.” con sede in Vicenza (domicilio ipotecario eletto in Vicenza, Contrà Santa
Corona n.25)
contro
per l’intera proprietà
a carico della porzione urbana censita al foglio 24 col mappale 191/9
(atto ricevuto dal Notaio Giacomo Pecorelli di Treviso il 23.07.1999 al rep.n.56052)
08/11/2004 nn.14683/2418
Ipoteca giudiziale iscritta per la somma di € 15.137,27 in forza di decreto ingiuntivo emesso in data
08/10/2004 al n.589 di rep. dal Tribunale di Treviso, Sezione Distaccata di Montebelluna, per
l’importo di € 12.646,67 (oltre a interessi € 550,78 e spese € 1.939,82)
a favore di
con domicilio ipotecario eletto in Belluno,
(Avv. Giuseppe Galzignato di Montebelluna)
contro
per la quota di un mezzo di proprietà
a carico della porzione urbana censita al foglio 24 col mappale 191/9.
06/04/2007 nn.5070/940
Ipoteca legale iscritta per la somma di € 46.935,08 in forza di atto amministrativo emesso in data
04/04/2007 rep.n.109658/113 da “
” con sede in Torino per l’importo
capitale di € 23.467,54
a favore di
” con sede in Torino e con domicilio ipotecario eletto in
Treviso, Via Montegrappa n.34)
contro
per la quota di un mezzo di proprietà
a carico della porzione urbana censita al foglio 24 col mappale 191/9.
TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI
01/03/2012 nn. 2682/2189
Pignoramento immobiliare notificato il 14/02/2012 dall’Ufficiale Giudiziario di Belluno al n. 35
cron. a favore della “CASTELLO FINANCE SRL” con sede in Roma
(Avv. Annarosa Bianchi Bridda di Belluno)
contro
per l’intera proprietà
a carico dell’unità urbana in esame.
OSSERVAZIONI
Catastalmente l’immobile è erroneamente intestato al solo
per la quota di una
metà (è in corso di presentazione istanza di correzione della ditta catastale presso l’Agenzia delle
Entrate-Ufficio del Territorio). Aggiornamento al 9 gennaio 2013