perizia di stima parte I

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ARCHITETTO DIEGO FABIO CASTELLETTI
Villa d’Adda (Bg) – Piacenza
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TRIBUNALE DI PIACENZA
Ufficio Esecuzioni Immobiliari
* * *
PROCEDIMENTO ESECUTIVO n.
303/2012
* * *
CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO
* * *
All’Ill.mo sig. Giudice DOTT. ANTONINO FAZIO.
Relazione peritale di Consulenza Tecnica di Ufficio per la esecuzione
immobiliare
PROMOSSA DA
ITALFONDIARIO SPA – creditore procedente – con Avv. Camussi
Michelangelo e Avv. Camussi Lorenzo del Foro di Piacenza
CONTRO
....DZEMAILI
RAMIZ e DZEMAILI SADETA, debitori esecutati.
* * *
DATI DEGLI ESECUTATI
...DZEMAILI
RAMIZ (M), C.F. DZM RMZ 74R20 Z118F, nato a Pristina,
ex Jugoslavia ora Kosovo, il 20 ottobre 1974 e residente a Piacenza via
Alessandro Marenghi n. 13, dal giorno 23 gennaio 2006,
e
...
DZEMAILI SADETA (F), C.F. DZM SDT 75T66 Z118O, nata a Fush
Kosovo, ex Jugoslavia ora Kosovo, il 26 dicembre 1975 e residente a
Piacenza via Alessandro Marenghi n. 13, dal giorno 23 gennaio 2006,
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coniugi.
DATI DELL’ESPERTO
ARCH. DIEGO FABIO CASTELLETTI, iscritto all’Orine degli Architetti
della Provincia di Bergamo al n. 2096 ed a quello dei Consulenti Tecnici del
Tribunale di Piacenza, domiciliato in Piacenza, via Scalabrini n. 45. Recapito
telefonico
n.
035/791414;
indirizzo
di
posta
elettronica:
[email protected]; P.E.C.: [email protected].
PREMESSE
Con ordinanza di nomina emessa in data 26 NOVEMBRE 2012, l’Ill.mo
Giudice dott. Antonino Fazio, nominava me sottoscritto arch. Diego Fabio
Castelletti Consulente Tecnico di Ufficio nella esecuzione immobiliare
emarginata in epigrafe, fissando l’udienza di comparizione al giorno 19
DICEMBRE 2012.
In tale data, nel corso della udienza di comparizione per il conferimento
dell’incarico, il sottoscritto accettato il medesimo, prestava il giuramento di
rito nelle mani dello stesso Giudice che fissava l’udienza di rinvio alla data
del 13 MAGGIO 2013.
INDICE
0. PREMESSE
1. DOCUMENTAZIONE
ACQUISITA
E
ORGANIZZAZIONE
OPERAZIONI PERITALI
2. RISPOSTE AI QUESITI
3. CONGEDO DELL’ESPERTO
4. ALLEGATI
* * *
2
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1 .
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DOCUMENTAZIONE
ACQUISITA
E
ORGANIZZAZIONE
OPERAZIONI PERITALI
Il sottoscritto CTU, in data 3 aprile 2013, alle ore 16.00, si recava presso
l’immobile oggetto del procedimento al fine di effettuare il sopralluogo di
rito.
...
A tale appuntamento non erano presenti i sigg. DZEMAILI
ma il sig.
...
AHMET KENAN, che si presenta come il nipote dei sigg. ..DZEMAILI. Il
..
sig. AHMET
KENAN consentì l’accesso al bene.
Le operazioni peritali furono tese alla raccolta di dati, informazioni e misure
nonché con la raccolta di documenti fotografici.
Il sottoscritto ha inoltre provveduto a svolgere accertamenti ed a raccogliere
documentazione presso l’Agenzia del Territorio, presso il Comune di
Piacenza e presso Agenzie Immobiliari di zona.
Ciò doverosamente premesso, l’esperto, successivamente al conferimento
dell’incarico
A C Q U IS IV A
ed analizzava la seguente documentazione riportata in allegati:
ALLEGATO 1 – Decreto di nomina dell’esperto per la stima dei beni
pignorati e di contestuale fissazione dell’udienza per la determinazione delle
modalità di vendita.
ALLEGATO 2 – Verbale di giuramento dell’esperto.
ALLEGATO 3 – Documentazione notarile.
ALLEGATO 4 – Certificato contestuale di residenza e famiglia dei sigg.
...
Dzemaili Ramiz e Dzemaili Sadeta.
ALLEGATO 5 – Documentazione catastale.
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ALLEGATO 6 – Raccomandata inviata ai sigg. Dzemaili
Ramiz e Dzemaili
...
Sadeta per comunicare la data del sopralluogo.
ALLEGATO 7 – Autorizzazione Edilizia Comune di Piacenza n. 39/AO del
11/11/1999 per costruzione di pertinenze
2 .
RISPOSTA AI QUESITI
Il Giudice dell’esecuzione ha conferito all’esperto l’incarico di predisporre
una relazione scritta contenente una serie di informazioni che di seguito si va
a redigere.
QUESITO 1
“L’identificazione del bene comprensiva dei confini e dei dati catastali,
verificando
anche
la
corrispondenza/non
corrispondenza
delle
certificazioni catastali ai dati indicati nell’atto di pignoramento e le
eventuali
regolarizzazioni
occorrenti;
la
specificazione
se
il
pignoramento riguardi la proprietà dell’intero bene, quota di esso
(indicando i nominativi dei comproprietari) o altro diritto reale (nuda
proprietà, superficie, usufrutto); l’indicazione degli estremi dell’atto di
provenienza e la cronistoria dei passaggi di proprietà nel ventennio
anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, segnalando
eventuali acquisti mortis causa non trascritti;”
PUNTO 1 - RISPOSTA DELL’ESPERTO
IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEL BENE
Gli immobili oggetto di perizia sono così distinti:
-
Fabbricato ad uso abitazione posto a Piacenza, località Mortizza,
via Marenghi n. 13. Censito al Catasto Fabbricati del Comune
di Piacenza nel foglio di mappa 5, particella 155, categoria
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A/3, classe 3^, consistenza 8,5 vani, con rendita catastale
pari a 438,99 euro.
-
Fabbricato ad uso autorimessa posto a Piacenza, località
Mortizza, via Marenghi n. 13, censito al Catasto Fabbricati del
Comune di Piacenza nel foglio di mappa 5, particella 148,
categoria C/6, classe 6^, consistenza 12 mq, con rendita
catastale pari a 46,48 euro.
Il tutto meglio risulta dalla documentazione catastale allegata (ALL. 5).
Le certificazioni catastali, riferite alle singole schede del mappale 155
ed al mappale 148 risultano coerenti con lo stato di fatto ad eccezione
della disposizione di alcune aperture in facciata al piano terra. Nello
specifico: finestra non inserita nel ripostiglio di destra sulla parete a est,
finestra non inserita nel ripostiglio di sinistra nella parete a sud, finestra
di destra da chiudere nella camera.
Quelli appena descritte sono imprecisioni marginali che possono essere
corrette presentando nuovo docfa motivato da aggiornamento per
diversa distribuzione aperture di facciata.
Si è invece riscontrata una discordanza tra la scheda del mappale 155, la
mappa e le particelle che risultano di proprietà dei sigg. Dzemaili.
A tal proposito si è presentato all’Ufficio del Catasto di Piacenza
Modello Unico di Istanza (ALLEGATO 8) per l’allineamento tra
mappa e planimetria.
Inoltre sarà necessario presentare Tipo Mappale al fine di aggiornare la
mappa al profilo dell’unità immobiliare di cui al foglio 5 mappale 155.
In particolare manca il collegamento tra gli edifici insistenti sul
5
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mappale 156 ed il mappale 225 è rappresentato in maniera non coerente
con quanto riportato sulla scheda.
IDENTIFICAZIONE DEI CONFINI
PARTICELLA 155
La particella 155 confina in circondario con: mappale 154, corte
comune mappale 165, mappale 160, mappale 157, corte comune
mappale 149, mappale143, salvo altri.
PARTICELLA 148
La particella 148 confina in circondario con: area cortilizia mappale 149
e strada comunale, salvo altri.
PROPRIETA’ DEL BENE
Il pignoramento riguarda l’INTERO BENE che risulta essere di
proprietà, in parti fra loro uguali, dei coniugi sigg. ...
Dzemaili Ramiz e
..Dzemaili
Sadeta.
Ai sigg. Dzemaili
Ramiz e Dzemaili Sadeta compete inoltre diritto alla
..
corte particella n. 165 fg. 5 Comune di Piacenza (ALL. 3).
PROVENIENZA DEL BENE
L’immobile oggetto di esecuzione immobiliare è giunto agli attuali
proprietari mediante atto di compravendita dott. Massimo Toscani,
notaio in Piacenza, datato 14 aprile 2005, repertorio notarile n.
131.673 e numero di raccolta 31.399 (ALL. 3).
Dalla certificazione storica catastale allegata agli atti si evince che i
beni oggetto di esecuzione immobiliare al ventennio risultavano
intestati come da tabella riassuntiva che si allega (ALLEGATO 9).
QUESITO 2
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“La sommaria descrizione del bene, comprensiva dello stato di
conservazione”
PUNTO 2 – RISPOSTA DELL’ESPERTO
Il bene oggetto del presente procedimento è situato nel Comune di
Piacenza, località Mortizza, in via Marenghi n. 11-13. La frazione di
Mortizza, dista circa 7 km dal centro di Piacenza, caratterizzata da un
contesto agricolo/rurale.
L’immobile principale è inserito in un complesso di abitazioni che si
affacciano su un cortile comune. Dette abitazioni sono del tipo a schiera
con aperture fronte/retro.
Nello specifico è costituito da una unità immobiliare per civile
abitazione “cielo/terra” disposta su due livelli fuori terra oltre il
sottotetto non abitabile.
Sul retro si apre un piccolo cortile privato che consente l’accesso a
locali di deposito disposti su due livelli.
Sempre dal retro, oltrepassando passaggio comune, si accede a piccolo
orto esclusivo.
L’autorimessa è costituita da edificio isolato che si affaccia su via
Marenghi con accesso però dal cortile comune sopra descritto.
Per una migliore identificazione del bene si faccia comunque
riferimento alla documentazione fotografica di cui all’ALLEGATO
10 e alle planimetrie dell’edificio di cui all’ALLEGATO 11.
Per una descrizione sintetica delle caratteristiche dell’immobile si veda
l’ALLEGATO 12.
All’abitazione si accede mediante ingresso posto al piano terra che si
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affaccia sul cortile comune.
I due piani sono uniti da una scala interna. Il sottotetto non abitabile è
accessibile mediante botola, posta al piano primo, con scala a pioli
portatile. I locali di deposito sul retro, posti al piano primo, sono
accessibili dal cortile esclusivo mediante scala a pioli portatile.
Al piano terra troviamo un ampio locale costituito dal soggiorno, sul
quale si affaccia il locale pranzo/cucina. Sulla cucina si affaccia una
camera da letto. Sempre dalla cucina si accede ad un disimpegno che
conduce al bagno e all’uscita verso il cortile esclusivo posto sul retro.
Da tale cortile si accede ai due distinti locali deposito posti al piano
terra. In corrispondenza di questi, ma al piano primo, vi è un altro
locale a deposito.
Al piano primo trovano posto un bagno e tre camere da letto, tutti
accessibili da un disimpegno comune punto di arrivo anche della scala
che conduce al piano terra ed alla cucina.
L’altezza interna dei locali di abitazione è di 2,94 m al piano terra con
unica eccezione per il bagno e i depositi esterni alti 2,80 m.
Al piano primo i locali sono alti 2,98 m.
Le superficie dell’immobile sono così suddivise: circa 150,00 mq per le
parti abitabili,escluso il sottotetto, circa 60,00 mq per i depositi.
La superficie del piccolo cortile retrostante è di circa 50,00 mq mentre
l’orto misura circa 20,00 mq.
STRUTTURA
I fabbricati in esame hanno delle strutture portanti in parte in cemento
armato ed in parte in mattoni pieni in laterizio. I solai dell’abitazione
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sono in laterocemento. Il tetto ha struttura in legno con tavelloni in
laterizio. I ripostigli hanno solaio con putrelle in ferro con interposti
tavelloni in laterizio e tetto in legno.
ESTERNI
L’area cortilizia comune, su via Marenghi, ha una superficie
disomogenea con aree in ghiaia, aree in calcestruzzo ed altre in terra
battuta. Il piccolo cortile sul retro ha una pavimentazione in
calcestruzzo.
Esternamente l’edificio si presenta come porzione di casa inserita in un
complesso di abitazioni del tipo a schiera.
Parte residenziale
Sul lato a EST l’edificio è addossato ad edificio di uguale altezza. Il
lato OVEST, invece, è addossato ad edificio più basso che occupa il
piano terra e parte del piano primo.
La facciata principale, a SUD, si presenta intonacata e tinteggiata di
colore giallo. Delle modanature marcapiano scandiscono i due livelli
della casa. Le aperture
hanno cornici in rilievo in calcestruzzo
verniciato. Una zoccolatura in calcestruzzo con fughe orizzontali e
verticali caratterizza il piano terra. Una piccola gronda in calcestruzzo
conclude la facciata.
La porzione di facciata libera verso OVEST è intonacata, tinteggiata di
colore giallo e non vi è presenza della gronda. Una piccola finestra
garantisce luce al piano sottotetto non abitabile.
La facciata posteriore, a NORD, è intonacata di colore giallo. Una
piccola gronda conclude la facciata.
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La porzione di fabbricato più bassa che sia affaccia sul cortile
posteriore ha facciata intonacata di colore giallo e gronda in
calcestruzzo anch’essa intonacata.
La copertura è a falde inclinate del tipo a capanna con manto in coppi di
laterizio.
Canali in lamiera preverniciata raccolgono le acque meteoriche
provenienti dalle falde del tetto, scaricandole, mediante due pluviali,
posizionati uno per lato, fino a quota terreno.
Le aperture sono costituite da serramenti in alluminio con zanzariere
esterne.
Le aperture sul lato SUD sono dotate di sistemi di oscuramento
costituiti da persiane in alluminio. Le altre aperture sono prive di
sistemi di oscuramento.
Parte a deposito
L’edificio sul retro adibito a deposito presenta la facciata a SUD in
mattoni a vista, facciate ad OVEST e NORD addossate ad altri
fabbricati mentre la facciata a EST confina con passaggio pedonale
comune ad altre proprietà. Il lato ad EST è intonacato al rustico e non
verniciato. Una gronda in mattoni a vista conclude le facciate.
La copertura è a falde inclinate del tipo a capanna con manto in coppi di
laterizio. Non vi sono i canali di raccolta delle acque piovane.
Le aperture sono dotate di serramenti in legno al piano terra, mentre al
primo piano sono mancanti. Non vi sono sistemi di oscuramento.
Autorimessa
L’autorimessa ha facciate esterne intonacate e non verniciate. Una
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copertura con coppi in laterizio ad unica falda e piccole gronde in
calcestruzzo concludono l’edificio. Una serranda in ferro avvolgibile
consente l’accesso all’autorimessa.
INTERNI
Parte residenziale
Le pareti interne sono rifinite con intonaco del tipo civile tinteggiato ad
eccezione di quelle dei bagni che sono rivestite in piastrelle di ceramica.
I soffitti sono piani intonacati al civile e tinteggiati.
Le pavimentazioni dell’unità sono, al piano terra, in ceramica mentre al
primo piano sono in parte in battuto di cemento, in parte in formelle di
cotto ed in parte rivestite in moquette.
Non vi è la presenza di battiscopa.
Il portoncino d’ingresso è in alluminio con specchiature in vetro come
la porta che conduce al cortile sul retro. Le porte interne sono in legno
tamburato e non sono dotate di coprifili.
Parte a deposito
Le pareti interne sono rifinite con intonaco del tipo civile tinteggiato.
I soffitti sono piani intonacati e con putrelle in ferro ed interposti
tavelloni in laterizio a vista.
I pavimenti sono in parte in ceramica ed in parte in formelle di cotto.
Non vi è la presenza di battiscopa.
I portoncini d’ingresso sono in legno
Autorimessa
Le pareti interne sono rifinite con intonaco del tipo a civile tinteggiato.
Il soffitto è piano intonacato al civile e tinteggiato.
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IMPIANTI
L’impianto di riscaldamento è costituito da stufette a gas metano poste
rispettivamente nel soggiorno, nella camera al piano terra e nel bagno al
piano terra. Gli altri ambienti sono privi di impianto di riscaldamento.
L’impianto a gas fornisce anche la cucina. Il contatore del gas è posto
sulla facciata a sud.
L’impianto idraulico di distribuzione dell’acqua fornisce oltre che la
cucina ed il bagno al piano terra anche il bagno al piano primo.
Uno scaldabagno elettrico, posto nel bagno al piano terra, fornisce
l’acqua calda alla cucina e al bagno del piano terra. Al bagno del piano
primo non è garantita la fornitura di acqua calda.
L’impianto elettrico è del tipo sottotraccia dotato di interruttore
differenziale magnetotermico con salvavita e serve tutti i locali
dell’edificio.
STATO DI CONSERVAZIONE
Parte residenziale
E’ stato oggetto di recente rifacimento il bagno al primo piano.
Sono stati installati nuovi serramenti in alluminio con doppio vetro e
vetrocamera ad eccezione di quelli a piano terra verso SUD che hanno
vetro singolo.
Esternamente gli intonaci sono in buono stato di conservazione ad
esclusione di pochi punti in cui di denotano alcuni distacchi e/o
ripristini.
Il tetto è in buone condizioni.
Internamente gli intonaci sono in cattivo stato di conservazione a causa
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di fenomeni di condensa con formazione di muffe.
I pavimenti e i rivestimenti sono di diverso tipo, sia in ceramica che in
cotto. In alcuni casi sono mancanti e sono sostituiti da moquette o
tappeti.
Le porte interne sono in legno tamburato alle quali però mancano i
coprifili.
Gli impianti sono in cattivo stato di conservazione e denotano
obsolescenza in tutte le loro parti.
Parte a deposito
Esternamente la finitura in mattoni a vista è in buono stato di
conservazione mentre quella intonacata al rustico denota vetustà causata
dagli anni di esposizione agli agenti atmosferici.
Il tetto e le strutture sono in buone condizioni.
Gli impianti sono pressoché assenti fatto salvo per l’impianto elettrico
che garantisce l’illuminazione artificiale.
Gli intonaci sono in cattivo stato di conservazione; presentano distacchi
e fenomeni da umidità di risalita.
I serramenti sono in legno con vetro singolo. Al piano primo sono
assenti.
Autorimessa
Gli intonaci esterni ed interni sono in cattivo stato di conservazione.
La serranda in metallo risulta guasta.
Gli impianti sono assenti.
QUESITO 3
“La precisazione dello stato di possesso del bene, con indicazione, se
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occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato (locazione,
leasing, comodato o altro, verificando, in caso di provenienza
successoria, l’eventuale esistenza del diritto di abitazione a favore del
coniuge superstite ex art. 540 comma 2 c.c.), con particolare
riferimento all’esistenza di contratti registrati in data antecedente al
pignoramento, in tale ipotesi verificando data di registrazione, data di
scadenza finale del contratto, data di scadenza per l’eventuale disdetta,
data di rilascio fissata o stato della causa eventualmente in corso per il
rilascio, esistenza o meno di un compenso regolarmente pagato o non
pagato.”
Il bene oggetto di pignoramento, di proprietà dei coniugi sigg.
DZEMAILI
RAMIZ e DZEMAILI SADETA, alla data del sopralluogo
..
risultava occupato dal sig. ...
AHMET KENAN, con moglie e due figli,
nato in Serbia il 30/08/1989 e residente a Piacenza in vicolo Edilizia n.
..
26. Il sig. AHMET
KENAN si dichiara nipote dei sigg. Dzemaili
e
...
dichiara inoltre che non esiste nessun tipo di contratto scritto per
l’occupazione del bene.
QUESITO 4
“L’attestazione circa esistenza di formalità, vincoli, oneri anche di
natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico
dell’acquirente (ad esempio spese relative all’anno in corso ed a quello
precedente art. 63 disp. atto c.c.), ivi compresi vincoli derivanti da
contratti incidenti sull’attitudine edificatoria dello stesso o vincoli
connessi con il suo carattere storico artistico ed in particolare:
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a) Domande giudiziali (precisando se la causa è ancora in corso) ed altre
trascrizioni che non saranno cancellate col decreto di trasferimento
b) Atti di asservimento urbanistici, cessioni di cubatura, eventuali limiti
all’edificabilità, vincoli per ragioni storico-artistiche o diritti di
prelazione
c) Il regime patrimoniale della famiglia ed l’esistenza di convenzioni
matrimoniali, se l’esecutato è persona coniugata, allegando estratto
atto di matrimonio o certificato di stato libero o provvedimenti di
assegnazione della casa coniugale, con precisazione della relativa data
e dell’eventuale trascrizione
d) Altri pesi o limitazioni d’uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem,
servitù, uso, abitazione)”
Dal Certificato di Stato di Famiglia rilasciato dall’Ufficio Anagrafe
del Comune di Piacenza (ALLEGATO 4) risulta quanto segue: Il sig.
..DZEMAILI
...
RAMIZ è coniugato con la sig.ra DZEMAILI
SADETA.
Non avendo contratto matrimonio in Italia non si possono avere
maggiori informazioni.
Inoltre, anagraficamente, la famiglia è composta da altri 4 elementi,
ovvero: DZEMAILI
FERDI, DZEMAILI EDI, DZEMAILI ELVIRA e
...
...DJEMAJLI
VAHIDE. Per ulteriori dati si rimanda all’ALLEGATO 4.
QUESITO 5
“L’esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura
condominiale, che saranno cancellati dalla procedura o che comunque
risulteranno
non
opponibili
all’acquirente
(tra
cui iscrizioni,
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pignoramenti,
sequestri
conservativi
ed
altre
trascrizioni
pregiudizievoli), con l’indicazione del costo per la loro cancellazione”
Dalle visure nei Pubblici RR.II, allegate agli atti, rilasciate in data 16
novembre 2012, è emerso che la proprietà dell’immobile oggetto di
stima in capo ai debitori esecutati ..DZEMAILI RAMIZ nato a Pristina,
ex Jugoslavia ora Kosovo, il 20 ottobre 1974 e ..DZEMAILI SADETA
nata a Fush Kosovo, ex Jugoslavia ora Kosovo, il 26 dicembre 1975, è
gravata dalle seguenti formalità pregiudizievoli, che saranno cancellate
dalla procedura o comunque risulteranno non opponibili agli acquirenti:
1) – ATTO NOTARILE - Presentazione n. 34 del 28/04/2005, al
numero 6824 del Registro Generale e al numero 1661 del Registro
Particolare, relativa all’IPOTECA VOLONTARIA derivante da
concessione a garanzia di mutuo fondiario in forza dell’atto notarile
pubblico rogato dal dott. Massimo Toscani, notaio in Piacenza, in data
14/04/2005, numero di Repertorio 131674/31400, a favore della
CASSA DI RISPARMIO DI PARMA E PIACENZA S.P.A. C.F.
02113530345, con sede a Parma, contro i sigg. ...
DZEMAILI RAMIZ e
...DZEMAILI
SADETA per la quota di 1/2 di proprietà ciascuno
dell’immobile oggetto di perizia; ipoteca di importo pari a 195.000,00
euro, di cui 130.000,00 euro per capitale.
Il costo per la cancellazione della formalità pregiudizievole sopra
elencata ammonta ad 35,00 € per tasse ipotecarie.
2) – ATTO AMMINISTRATIVO - Presentazione n. 1 del
11/12/2006, al numero 19663 del Registro Generale e numero 3936
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del Registro Particolare, relativa all’IPOTECA LEGALE derivante
da atto amministrativo numero di repertorio 12016/135 del 17/10/2006,
a favore di ESATRI ESAZIONE TRIBUTI S.P.A. con sede a Milano
(Mi) C.F. 09816500152, con domicilio fiscale eletto a Piacenza (Pc) in
..
via dei Mille n. 7, contro il sig. DZEMAILI
RAMIZ per la quota di
5.000/10.000 di proprietà dell’immobile censito al catasto Fabbricati
del Comune di Piacenza, fg. 5, mapp. 155, ipoteca di importo pari a
7.417,22 euro, di cui 3.708,61 euro per capitale.
I costi per la cancellazione delle formalità pregiudizievole sopra
elencata ammontano a 131,09 € per tasse ipotecarie, imposte ipotecarie
e bollo.
3) – ATTO GIUDIZIARIO - Presentazione n. 38 del 25/10/2012, al
n. 12497 del registro generale e al n. 9450 del registro particolare,
relativa a ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE, VERBALE
PIGNORAMENTO IMMOBILI, notificato da Ufficiali Giudiziari
presso Tribunale di Piacenza in data 27/09/2012, numero di Repertorio
2703, a favore di CASSA DI RISPARMIO DI PARMA E PIACENZA
S.P.A. con sede a Parma (Pr), C.F. 02113530345 (Procuratrice
mandataria risulta ITALFONDIARIO S.P.A., Roma, via Carducci
131, C.F. 00399750587, P.I. 00880671003. Richiedente risulta Studio
Legale Associato Camussi, via Sopramuro 17, Piacenza), contro i sigg.
...
DZEMAILI
RAMIZ e DZEMAILI SADETA per la quota di 1/2 di
proprietà ciascuno dell’immobile oggetto di perizia
I costi per la cancellazione delle formalità pregiudizievole sopra
elencata ammontano a 262,00 € per tasse ipotecarie, imposte ipotecarie
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e bollo.
TOTALE COSTI DI CANCELLAZIONE
Il totale dei costi per la cancellazione dell’ipoteca e del pignoramento
ammontano a 428,09 €, ad esclusione degli onorari.
QUESITO 6
“La verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché
dell’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, previa
acquisizione
o
aggiornamento
del
certificato
di
destinazione
urbanistica previsto dalla normativa vigente, e costi delle eventuali
sanatorie o regolarizzazioni catastali”.
Dalle verifiche eseguite dallo scrivente presso l’Ufficio Tecnico del
Comune di Piacenza è emerso che l’edificio è stato edificato prima del
01/09/1967.
Non è vi è traccia del titolo abilitativo originario.
L’unica pratica rinvenuta negli archivi comunali, riguardante l’edificio
oggetto di perizia, è la seguente:
- Autorizzazione Edilizia n. 39/A0 del 01.02.2000 a nome di Pinoia
Olga per costruzione di pertinenze (ALLEGATO 7).
Con tale pratica si costruisce veranda in luogo di pensilina originaria,
unendo il corpo dell’edificio principale con il corpo del bagno esterno.
Ad oggi, fatto salvo alcune piccole diversità sulle aperture, il bagno
esistente è stato unito internamente con la veranda, ricavando così un
bagno di dimensioni maggiori.
Esiste inoltre altra pratica edilizia che potrebbe aver sanato la situazione
18
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sopra descritta, ovvero:
- Denuncia di Inizio Attività 167/2005 a nome ..Dzemaili Ramiz per
ristrutturazione e risanamento conservativo a firma del geom.
Giorgio Cavalloni.
Tale pratica non è più presente negli archivi comunali. Dalla
consultazioni effettuate presso l’Ufficio Tecnico del Comune di
Piacenza emerge che per tale pratica non è stata presentata nessuna fine
lavori e conseguente richiesta di abitabilità.
Al fine della sua regolarizzazione sarebbe necessario presentare una
fine lavori tardiva, soggetta a sanzione ai sensi dell’art. 17 dell L.R. 21
ottobre 2004, n. 23. Sanzione che verrà stabilita dallo Sportello Unico
per l’Edilizia di Piacenza, partendo da un minimo di 500,00 €.
Presentare quindi anche la scheda di conformità dell’edificio, questa
esente da sanzione.
QUESITO 7
La valutazione estimativa del lotto o dei singoli lotti, eventualmente
previo frazionamento da eseguire a cura dello stesso esperto stimatore,
che si propongono di identificare per la vendita, anche eventualmente
indicando un abbattimento forfettario di circa il 20% rispetto al valore
venale del bene, in ragione della differenza tra oneri tributari calcolati
sul prezzo pieno anziché sui valori catastali, dell’assenza di garanzia
per vizi occulti, della natura esecutiva e non contrattuale della vendita,
ovvero di altre caratteristiche da indicare;
Scopo del presente incarico è determinare il più probabile valore di
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mercato del bene immobile in oggetto.
Il valore di mercato, nella definizione degli International Valuation
Standard (IVS) è definito come: “Il più probabile prezzo di mercato al
quale una determinata proprietà immobiliare può essere compravenduta
alla data della stima, posto che l’acquirente e il venditore hanno operato
in modo indipendente, non condizionato e nel proprio interesse, dopo
un’adeguata attività di marketing durante la quale entrambe le parti
hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna
costrizione”.
Attesa la natura dell’incarico, il sottoscritto valutatore, ritiene di
adottare due metodi di stima: sintetica ed analitica, deducendone due
risultati che gli consentano così di effettuare un efficace confronto al
fine di ottenere un risultato il più possibile aderente alla realtà.
STIMA SINTETICA
Nel campo della valutazioni immobiliari, i procedimenti sintetici di
stima si fondano sulle rilevazioni di mercato, che riguardano i prezzi
di mercato degli immobili e le superfici commerciali (o altra misura
della consistenza). Il principale procedimento estimativo sintetico si
basa infatti sulla scelta di un solo parametro di confronto, anzichè di
una molteplicità di caratteristiche.
Attesa la valutazione richiesta, il sottoscritto ha svolto indagini di
mercato tese a reperire i dati immobiliari dei segmenti di mercato
oggetto di esame.
Si rimanda all’ALLEGATO 13 per una più completa trattazione dei
procedimenti di calcolo.
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STIMA ANALITICA
Una seconda valutazione sul bene pignorato è stata eseguita seguendo il
metodo analitico per capitalizzazione dei redditi secondo il quale: un
bene vale quanto rende. Nella capitalizzazione dei redditi si determina
il valore di mercato dell’immobile dividendo il reddito netto, che il
capitale produce, per il saggio di capitalizzazione.
Si rimanda all’ALLEGATO 13 per una più completa trattazione dei
procedimenti di calcolo.
RISULTATO VALUTAZIONE ESTIMATIVA
Dai risultati di stima di cui all’ALLEGATO 13 il valore complessivo
dell’unità immobiliare con autorimessa e depositi esterni, sita in
Piacenza (Pc), via Marenghi n. 13, al mese di Aprile 2013, risulta essere
pari a 82.000,00 € (ottantaduemila/00 euro).
A detto valore si è applicata una detrazione pari al 10% considerando
le
regolarizzazioni
necessarie
al
fine
di
garantire
la
commercializzazione del bene.
Si è inoltre tenuto conto dell’attuale situazione del mercato immobiliare
che presenta un surplus di offerta e contestuale domanda ridotta.
QUESITO 8
L’indicazione
se
il
trasferimento
dell’immobile
pignorato
al
compratore, comporti o meno il pagamento dell’IVA da parte
dell’aggiudicatario, trattandosi o non trattandosi di bene strumentale
all’esercizio dell’attività compiuta dall’esecutato;
Il trasferimento dell’immobile pignorato NON COMPORTERA’
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IL PAGAMENTO dell’IVA da parte dell’aggiudicatario, in quanto
il bene non è strumentale ed è di proprietà di privati/persone fisiche.
QUESITO 9
Un motivato parere, nel caso di pignoramento di quota, sulla
possibilità di comoda divisibilità della quota spettante al debitore
(formando, in tal caso, ipotesi di divisione in natura o con conguaglio),
ovvero su una alienazione separata della quota stessa con valutazione
commerciale della sola quota (tenendo conto, altresì, della maggior
difficoltà di vendita per le quote indivise), ovvero sulla necessità di
alienare l’intero bene;
Nel caso in esame l’esecuzione immobiliare ha per oggetto l’INTERA
PROPRIETA’ dell’immobile pignorato, pertanto il parere non è
necessario.
QUESITO 10
L’indicazione delle eventuali opere da eseguire con urgenza sul bene,
per ripristinare la funzionalità compromessa ovvero per evitare una
compromissione della funzionalità stessa, ed il costo dei lavori;
Durante il sopralluogo non sono emerse situazioni che richiedessero
l’esecuzione di opere urgenti al fine di ripristinare la funzionalità o
evitare la compromissione della funzionalità stessa.
QUESITO 11
Il nominativo e recapito dell’Amministratore condominiale, qualora il
bene oggetto di stima faccia parte di un edificio in condominio;
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Non è presente la figura dell’Amministratore condominiale.
QUESITO 12
L’allegazione o redazione di piante planimetriche per i fabbricati e di
almeno 4 fotografie dei manufatti e delle aree (delle quali almeno 2
scatti dell’esterno e 2 scatti dell’interno);
Si allegano le piante catastali del bene (ALL. 5) e piante planimetriche
aggiornate dell’immobile (ALL. 11) ricavate dalle piante catastali
previa verifica in loco in merito alla loro corrispondenza con lo stato di
fatto.
Si è altresì allegata documentazione fotografica (ALL. 10) composta da
n. 49 fotografie totali, di cui n. 15 relative agli esterni e n. 34 relative
agli interni.
QUESITO 13
La predisposizione, per ciascun lotto, di 2 floppy-disk o cd-rom
comprendenti un file contenente la relazione peritale così come sopra
indicata ed un file contenente le fotografie.
Il sottoscritto ha predisposto 2 supporti informatici (dvd), ALLEGATO
14, nei quali sono stati salvati i file contenenti la relazione peritale, in
formato .pdf sotto la cartella “Relazione peritale”, e la documentazione
fotografica, in formato .jpg sotto la cartella “Documentazione
fotografica”.
3 .
CONGEDO DELL’ESPERTO
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Avendo completamente espletato il mandato ricevuto, ringraziando la
S.V. Ill.ma per la fiducia accordatami, rassegno la presente relazione
peritale di consulenza tecnica di ufficio, composta da ventidue pagine e
parte della ventitreesima con ventitre allegati, restando a disposizione
per qualsiasi ulteriore chiarimento.
Piacenza, lì 7 maggio 2013
IL C.T.U. INCARICATO
Arch. Diego Fabio Castelletti
* * *
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4 .
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ALLEGATI
ALLEGATO 1 – Decreto di nomina dell’esperto per la stima dei beni
pignorati e di contestuale fissazione dell’udienza per la
determinazione delle modalità di vendita.
ALLEGATO 2 – Verbale di giuramento dell’esperto.
ALLEGATO 3 – Documentazione notarile.
ALLEGATO 4 – Certificato contestuale di residenza e famiglia dei sigg.
...Dzemaili
Ramiz e della sig.ra Dzemaili Sadeta.
ALLEGATO 5 – Documentazione catastale.
ALLEGATO 6 – Raccomandata inviata ai sigg.
.. Dzemaili Ramiz e sig.ra
..
Dzemaili Sadeta per comunicare la data del sopralluogo.
ALLEGATO 7 – Autorizzazione Edilizia n. 39/A0 del 01.02.2000.
ALLEGATO 8 – Modello Unico Istanza.
ALLEGATO 9 – Tabella riassuntiva della cronistoria dei passaggi di proprietà
nel ventennio anteriore alla data di trascrizione del
pignoramento.
ALLEGATO 10 – Rilievo fotografico.
ALLEGATO 11 – Planimetrie.
ALLEGATO 12 – Descrizione sintetica delle caratteristiche dell’immobile.
ALLEGATO 13 – Criteri e calcoli per la stima dell’immobile.
ALLEGATO 14 – Supporti informatici – DVD.
* * *
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ALLEGATO 1
Decreto di nomina dell’esperto per la stima dei beni pignorati e di contestuale fissazione dell’udienza per
la determinazione delle modalità di vendita.
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[email protected]
ALLEGATO 2
Verbale di giuramento dell’esperto.
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ALLEGATO 3
Documentazione notarile.
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perizia di stima parte I

Transcript

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