Allegato C_ Piano Economico Finanziario

ALLEGATO C)
COMUNE DI CARPI
ACQUISTO DI UN COMPLESSO IMMOBILIARE COMPOSTO
DA 12 ALLOGGI E 15 AUTORIMESSE DA DESTINARE AD
EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA
Piano economico finanziario
( art. 201 del D.lgs. 18 agosto 2000 n. 267)
1
SOMMARIO
1. INTRODUZIONE
pag. 03
2. LA NORMATIVA DI RIFERIMENTO
pag. 03
3. LE PREMESSE METODOLOGICHE
pag.
04
4. IL CONTESTO SOCIO ECONOMICO
4.1.
La domanda e l’offerta di alloggi ERP nel Comune di Carpi
pag. 05
5. IL MODELLO DI GESTIONE
5.1.
La gestione tramite Acer Modena
pag. 08
6. LE IPOTESI DEL MODELLO ECONOMICO FINANZIARIO
6.1.
La descrizione e il costo dell’investimento
pag. 10
6.2.
Le modalità di finanziamento dell’investimento
pag. 11
6.3.
I costi ed i ricavi di esercizio
pag. 11
7. IL PIANO ECONOMICO FINANZIARIO
7.1.
Il Conto economico di previsione
pag. 14
7.2.
La sostenibilità finanziaria dell’investimento
pag. 15
2
1. INTRODUZIONE
Il Comune di Carpi intende procedere all’acquisto di un compendio immobiliare di nuova
costruzione, da destinare ad Edilizia Residenziale Pubblica, in risposta all’urgente
fabbisogno espresso dalla collettività.
Per la realizzazione di tale iniziativa, sono state attivate da parte della Giunta Comunale
con delibera n. 72 del 27/04/2009, le procedure amministrative per l’individuazione, sul
territorio del Comune di Carpi, di un immobile di nuova costruzione, già ultimato, con
caratteristiche di idoneità strutturale e logistica per essere destinato ad edilizia residenziale
pubblica.
L’Immobile individuato quale idoneo all’obiettivo di investimento è costituito da un
fabbricato in unico corpo, sito in Carpi, via Natalia Ginzburg, 16-17, composto da 12
appartamenti e 15 autorimesse.
Nelle pagine seguenti, si espone il piano economico finanziario relativo all’investimento,
redatto ai sensi dell’art. 201 del D.lgs. 267/2000.
2. LA NORMATIVA E GLI ATTI AMMINISTRATIVI DI RIFERIMENTO
2.1. La normativa
La normativa di riferimento, con riguardo all’iniziativa di investimento in oggetto, è
individuata nei seguenti provvedimenti:
-
D.lgs. 18/08/2000 n. 267 art. 201 “ Finanziamento di opere pubbliche e piano
economico finanziario “;
-
Legge n. 350 del 24.12.2003 art. 3, comma 18 ( definizione di investimento ai fini
dell’art. 119, sesto comma della Costituzione );
•
Legge Regionale 8 agosto 2001 n. 24 “ Disciplina generale dell’intervento pubblico nel
settore abitativo “;
3
2.2.
Gli atti amministrativi dell’ente.
Gli atti amministrativi di riferimento emanati dall’ente, con riguardo al settore di
intervento, sono individuati nei seguenti provvedimenti:
•
Delibera del Consiglio Comunale n. 166 del 21/07/2005 “ Affidamento in concessione
all’Azienda Casa Emilia Romagna della Provincia di Modena del servizio di gestione del
patrimonio di edilizia residenziale pubblica di proprietà del Comune di Carpi “;
•
Delibera della Giunta Comunale n. 95 del 23/05/2008 “ Modalità di applicazione dei
canoni di locazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica con decorrenza 01
giugno 2008”.
•
Delibera della Giunta Comunale n. 72 del 08/05/2009 “ Iniziative volte ad
incrementare la dotazione comunale di patrimonio residenziale pubblico”.
3. LE PREMESSE METODOLOGICHE
L’elaborazione del piano economico finanziario relativo all’investimento in oggetto
deve tener conto dei seguenti caratteri specifici:
a) il piano non ha e non può avere lo scopo di determinare “ la tariffa “ applicabile agli
utilizzatori dei servizi ( inquilini) poiché i canoni di locazione degli alloggi ERP sono
determinati sulla base delle norme regionali che fissano i limiti massimi ISE per
l’accesso e la permanenza;
b) l’investimento non può essere considerato “a carattere imprenditoriale” ma
esclusivamente a “carattere sociale” proprio in considerazione dell’impossibilità
giuridica di determinare la tariffa in funzione dell’equilibrio economico /finanziario
dell’investimento;
c) la gestione degli alloggi di nuova acquisizione deve essere valutata unitariamente alla
gestione dell’intero patrimonio Erp del Comune .
d) il presente piano economico finanziario, pertanto, conserva lo scopo di illustrare:
•
la situazione della domanda e dell’offerta dei servizi connessi all’investimento;
•
le modalità di gestione del servizio;
•
l’analisi dei costi e dei ricavi di esercizio connessi all’investimento.
4
•
la sostenibilità finanziaria dell’investimento.
4. IL CONTESTO SOCIO ECONOMICO TERRITORIALE
4.1 L’offerta e la domanda di alloggi ERP nel Comune di Carpi
Alla data del 31.12.2008, la dotazione di alloggi destinati ad Edilizia Residenziale Pubblica
del Comune di Carpi era pari a n. 591 unità abitative .
Il rapporto alloggi / popolazione residente è pari al 0,90%.
La tabella che segue, fornisce un dato di comparazione con i principali comuni della
Provincia di Modena.
Comune
Popolazione
Alloggi
%
Residente al
ERP 2008
01/01/2008
Modena
179.937
2.594
1,44
Carpi
65.837
591
0,90
Sassuolo
41.521
547
1,31
Formigine
32.441
98
0,30
Castelfranco Emilia
29.476
241
0,82
Mirandola
23.571
284
1,20
Vignola
23.419
147
0,63
Pavullo n/F.
16.808
114
0,68
Fiorano Modenese
16.667
169
1,03
Finale Emilia
15.616
139
0,89
Nel grafico che segue è possibile esaminare, relativamente agli ultimi 7 anni, l’andamento
delle domande presentate per l’assegnazione di alloggi Erp ed il numero degli alloggi
assegnati.
I dati mostrano come, ogni anno, meno del 5% delle domande ottiene l’assegnazione di
un alloggio.
5
Domande presentate/alloggi assegnati per bando/patrimonio esistente
800
700
600
500
400
300
200
100
0
domande presentate
bando 2002 bando 2003 bando 2004 bando 2005 bando 2006 bando 2007 bando 2008
712
661
611
586
521
567
578
alloggi assegnati
36
24
22
22
23
26
26
Num.complessivo alloggi ERP
583
591
591
591
591
591
591
6
Altri interventi in corso di realizzazione e ultimazione, volti ad incrementare la
dotazione di patrimonio pubblico.
Sono in via di ultimazione i lavori di realizzazione di n. 12 nuovi alloggi in zona PEEP Tre
Ponti che verranno consegnati in gestione ad ACER , con apposito verbale, entro le
prossime settimane.
E’ in corso di realizzazione un intervento in via delle Nazioni Unite che porterà, entro il
2010, ad avere a disposizione ulteriori 6 alloggi a destinazione ERP.
Progetti ed interventi diversi dall’incremento del patrimonio di proprietà
pubblica:
il Progetto Affitto Casa Garantito.
Le misure adottate per agevolare il reperimento di alloggi da assegnare in locazione sono
state rivolte anche a favorire la disponibilità di alloggi di proprietà privata, tramite il
“Progetto Affitto Casa Garantito”.
Si fa riferimento all’accordo stipulato nel 2003 tra Acer Modena e i comuni di Carpi,
Campogalliano, Novi e Soliera che ha rappresentato in questi anni una opportunità per i
proprietari di case sfitte e uno strumento per i comuni aderenti per reperire sul mercato
alloggi privati da destinare all’affitto, a canone calmierato, per utenti con redditi medi.
Di fondamentale utilità è risultato il fondo di garanzia istituito per far fronte agli impegni
assunti nei confronti dei proprietari dall’ente gestore ACER, per favorire la locazione a
lavoratori singoli e con famiglia, al di fuori degli interventi ordinari in materia di edilizia
residenziale pubblica.
Le esigenze che hanno determinato la scelta della formula Affitto casa garantito erano
state, in particolare:
•
l’aumento dei prezzi immobiliari e la conseguente difficoltà a reperire alloggi in affitto
con canoni di locazione sostenibili per larghe fasce della popolazione;
•
i fenomeni migratori e nuovi bisogni legati alla mobilità abitativa;
•
la presenza sul territorio di diversi alloggi sfitti;
I risultati conseguiti con il progetto sono stati significativi come si può desumere dai
seguenti dati relativi al periodo 2004-2008:
•
domande presentate allo sportello: n. 292
•
contratti stipulati : n. 70
•
rapporto numerico fra morosità e numero dei contratti stipulati : 10% ( 7 posizioni su
70);
7
•
costo totale del progetto dal 2004 al 2008 per i 4 comuni aderenti :
euro 104.854
( utilizzo del fondo appositamente costituito per spese di gestione del progetto da parte di
ACER e per garanzia morosità) .
Acquisizione di alloggi già ultimati.
La grave crisi economica in atto ha fortemente acuito il “problema casa” e la domanda di
alloggi popolari per le fasce deboli della popolazione.
La durata degli iter di realizzazione diretta degli interventi di costruzione di alloggi
( reperimento dell’area, progettazione, appalto , costruzione, ecc. ) appare, in questo
momento, inadeguata rispetto all’urgenza di fornire risposte immediate alle emergenze
sociali, tanto da rendere preferibile l’opzione di acquisizione diretta sul mercato
immobiliare di nuovi alloggi, già ultimati, tenuto conto inoltre, che l’attuale crisi del
settore edilizio determina condizioni di prezzo favorevoli.
Il bando di assegnazione alloggi.
Nel periodo 1 ottobre 2009 - 7 novembre 2009 sono aperti i nuovi termini per la
presentazione delle domande di assegnazione di alloggi Erp ai fini della formazione delle
relative graduatorie.
L’imminente consegna dei 12 alloggi nel PEEP Tre Ponti e l’acquisto dei nuovi alloggi in
via Ginzburg, consentirà di mettere immediatamente a disposizione 24 alloggi nuovi a
favore degli aventi diritto, sia sulla base delle graduatorie vigenti, sia sulla base delle
nuove graduatorie che verranno formate entro il prossimo mese di febbraio.
5. IL MODELLO DI GESTIONE
5.1. La gestione associata del patrimonio Erp tramite ACER Modena
Con la Legge n. 24/2001 la Regione Emilia Romagna ha dettato la disciplina generale
dell’intervento pubblico nel settore abitativo .
Il riordino della gestione del patrimonio di erp ha perseguito gli obiettivi di :
• realizzare l’unificazione in capo al Comuni della titolarità del patrimonio di erp;
• trasformare gli IACP in enti pubblici economici con la denominazione Azienda casa
Emilia Romagna (ACER ) per la gestione di patrimoni immobiliari e la fornitura di
8
servizi tecnici e amministrativi per il settore abitativo, al fine di assicurare
l’efficienza, l’efficacia e l’economicità della loro attività.
• creare le condizioni migliori affinchè i Comuni possano avvalersi dell’ACER per la
gestione unitaria del patrimonio di Erp e per l’esercizio delle proprie funzioni nel
campo delle politiche abitative.
Il Comune di Carpi ha stipulato con Acer Modena ( analogamente agli altri comuni della
provincia) un contratto di servizio per la gestione del patrimonio di Edilizia residenziale
pubblica, con decorrenza 24 agosto 2005 e termine il 23/08/2010.
Il contratto potrà essere rinnovato per ulteriore periodo di 5 anni, previo accordo tra le
parti e adozione degli appositi atti formali.
L’affidamento della gestione del patrimonio Erp a favore di Acer Modena è stato effettuato
ai sensi della legge regionale 08 agosto 2001 n. 24 e dell’art. 113 del Testo Unico Enti
locali.
Il modello di gestione tramite ACER presenta le seguenti caratteristiche:
GESTIONALI
Acer agisce come ente strumentale del Comune di Carpi e degli altri comuni della provincia
di Modena e svolge le funzioni amministrative e tecniche di seguito riassunte:
• gestione contratti;
• gestione incassi;
• gestione assegnatari;
• gestione delle manutenzioni;
• gestione condominiale, approvvigionamenti e servizi.
ECONOMICHE
• la proprietà degli immobili è del Comune di Carpi;
• Acer gestisce il patrimonio Erp in concessione amministrativa;
• al gestore spettano euro 40 mensili per alloggio a titolo di spese amministrative ed
euro 23 mensili per alloggio a titolo di spese di manutenzione ordinaria e pronto
intervento;
9
• la differenza tra i canoni di affitto e le spese spettanti ad ACER costituisce la
“quota residuale gestione” spettante al Comune concedente;
• Il Comune concedente può utilizzare, ai sensi della legge regionale 24/2001, la “
quota residuale gestione” per:
a) effettuare spese di manutenzione straordinaria sul patrimonio Erp;
b) finanziare la realizzazione o l’acquisto di nuovi interventi abitativi;
c) finanziare il fondo sociale affitti;
ACER Modena gestisce, attualmente, l’intero patrimonio Erp del Comune di Carpi
( 591 unità abitative) .
LE RISULTANZE NUMERICHE DELLA
GESTIONE
Si fornisce di seguito una sintesi delle risultanze della gestione 2008 :
Canoni di locazione 2008
860.125
- Spese amministrative
283.680
- Spese manutenzione ordinaria
163.116
= quota residuale gestione
413.329
e una sintesi delle previsioni per il 2009
Canoni di locazione presunti 2009
890.000
- Spese amministrative
283.680
- Spese manutenzione ordinaria
163.116
= quota residuale gestione
443.204
6. LE IPOTESI DEL MODELLO ECONOMICO FINANZIARIO
6.1.
La descrizione e il costo dell’investimento
L’investimento è costituito da un fabbricato composto da 12 alloggi e 15 autorimesse, con
relative aree comuni pertinenziali, sito in Comune di Carpi, via Natalia Ginzburg, 16 -17 .
10
Il fabbricato è stato oggetto di sopralluogo da parte di tecnico comunale incaricato che ha
emesso apposita relazione sullo stato di consistenza e sulla conformità edilizia ed
amministrativa dell’immobile.
Il prezzo al mq. richiesto dalla ditta venditrice, è di euro 1.498,50 oltre IVA 10%,
per
una consistenza complessiva di mq. 1.486,55.
Il costo complessivo risulta pertanto il seguente:
- prezzo di acquisto
euro 2.227.595,00
Iva 10%
euro
Totale prezzo
euro 2.450.355,00
Altri Oneri fiscali e spese di stipula
euro
222.760,00
10.000,00
Euro 2.460.355,00
6.2. Le modalità di finanziamento dell’investimento
Le modalità di finanziamento dell’investimento, indicate nel Bilancio di Previsione 2009 ,
approvato con delibera del Consiglio Comunale n.199 del 22/12/2008,
come modificato con delibera del Consiglio Comunale n. 120 del 24 settembre 2009 sono
le seguenti :
a) quanto ad euro 2.000.000 mediante emissione di Buoni Ordinari Comunali
(indebitamento). La struttura dell’indebitamento proposta prevede una durata del
debito di 10 anni, a tasso fisso, con piano di ammortamento con metodo francese e
rata semestrale costante, posticipata.
b) per il residuo costo di euro 460.355,00 mediante reinvestimento della “quota
residuale gestione” proveniente dalla gestione ACER del patrimonio Erp e
destinate, per obbligo di legge, all’effettuazione di investimenti in edilizia Erp.
( mezzi propri).
6.3.
I costi ed i ricavi di esercizio
6.3.1. La stima dei ricavi
La stima dei ricavi annui derivanti dall’investimento è stata condotta prendendo a
riferimento il canone medio mensile percepito dal Comune di Carpi con riguardo agli affitti
11
degli alloggi Erp, pari a circa euro 135,00 . Si tratta di una stima razionale ma occorre
tener conto che le assegnazioni sono effettuate sulla base di graduatorie che individuano
le fasce di protezione per l’accesso con priorità per le fasce maggiormente svantaggiate.
Si è tenuto conto contestualmente, che la consistenza dei nuovi alloggi ha caratteristiche
di medio/grande dimensione e quindi, tendenzialmente, con canoni di affitto più elevato.
La stima dei canoni annui ritraibili ammonta, pertanto, a complessivi euro 19.440,00
6.3.2. La stima dei costi
a) I costi di gestione amministrativa e di manutenzione ordinaria
Sulla base della vigente convenzione con ACER, i costi di gestione incrementali, relativi ai
12 alloggi aggiuntivi, risultano i seguenti:
- spese annue di gestione amministrativa
- spese annue di manutenzione e pronto intervento
euro 5.760,00
euro 3.312,00
b) Gli ammortamenti e i costi di manutenzioni straordinaria.
Occorre preliminarmente determinare il valore del costo del fabbricato al netto del valore
dell’area di sedime. Il valore dell’area di sedime è stimato, secondo una prassi
convenzionale di natura contabile, nella misura del 20% del prezzo di acquisto, vale a dire
pari a euro 490.000. Conseguentemente, il costo del fabbricato al netto del valore dell’area
di sedime è determinabile in euro 1.970.355.
Tenuto conto delle finalità dell’immobile, destinato a locazione permanente a fini abitativi,
e con finalità sociali, appare maggiormente corretto non calcolare quote di
ammortamento, bensì stimare in via sostitutiva, il costo di manutenzione che consente il
mantenimento in efficienza del bene patrimoniale, per una durata potenzialmente
illimitata.
La stima dei costi di manutenzione straordinaria ( sostitutivi del calcolo dell’ammortamento
ed aventi la finalità di accantonare le somme necessarie per il mantenimento in perfetta
efficienza tecnologica e strutturale il fabbricato ) è quantificabile in misura non inferiore al
1,0 % annuo del valore del fabbricato, ovvero euro 19.700 annui.
c) Gli interessi passivi sul finanziamento
Si evidenzia di seguito una previsione di piano di ammortamento a tasso fisso di una
emissione obbligazionaria della durata di 10 anni con rata semestrale posticipata.
12
Simulazione piano ammortamento a tasso fisso:
ipotesi TF 3,241%
date
15/11/2009
30/06/2010
31/12/2010
30/06/2011
31/12/2011
30/06/2012
31/12/2012
30/06/2013
31/12/2013
30/06/2014
31/12/2014
30/06/2015
31/12/2015
30/06/2016
31/12/2016
30/06/2017
31/12/2017
30/06/2018
31/12/2018
30/06/2019
31/12/2019
QUOTA
CAPITALE
85.469,91
86.854,95
88.262,43
89.692,73
91.146,20
92.623,22
94.124,18
95.649,46
97.199,46
98.774,58
100.375,22
102.001,80
103.654,74
105.334,47
107.041,41
108.776,02
110.538,73
112.330,01
114.150,32
116.000,13
QUOTA
INTERESSI
DEBITO
RESIDUO
2.000.000,00
40.692,56 1.914.530,09
31.024,96 1.827.675,14
29.617,48 1.739.412,70
28.187,18 1.649.719,98
26.733,71 1.558.573,78
25.256,69 1.465.950,56
23.755,73 1.371.826,38
22.230,45 1.276.176,91
20.680,45 1.178.977,45
19.105,33 1.080.202,87
17.504,69
979.827,64
15.878,11
877.825,84
14.225,17
774.171,10
12.545,44
668.836,63
10.838,50
561.795,22
9.103,89
453.019,20
7.341,18
342.480,46
5.549,90
230.150,45
3.729,59
116.000,13
1.879,78
-
365.880,76
La struttura del prestito evidenziata dalla tabella consente di elaborare, al successivo
paragrafo 7.2. , i flussi finanziari necessari per determinare la sostenibilità
dell’investimento . Il tasso fisso effettivo dell’emissione obbligazionaria verrà determinato
solamente all’atto della stipula, sulla base dei tassi di riferimento vigenti in quel momento.
Ai fini del calcolo dei costi di esercizio dell’investimento appare, invece, maggiormente
corretto determinare l’onere per interessi come onere figurativo per la remunerazione
dell’intero capitale investito ( euro 2.460.355) , comprensivo anche della quota finanziata
con mezzi propri.
Considerato che si tratta di un investimento a basso rischio, è corretto calcolare la
remunerazione, applicando un tasso di rendimento reale minimo ( di poco superiore a un
tasso sulla liquidità ) nella misura del 2%. Sulla base di tali parametri, gli interessi
figurativi annui possono essere determinati in euro 49.200,00
13
7.
IL PIANO ECONOMICO FINANZIARIO
7.1.
Il Conto economico di esercizio
Il conto economico che viene presentato di seguito, persegue unicamente lo scopo di
quantificare il valore monetario dell’intervento pubblico a favore dello scopo sociale
perseguito, in particolare:
•
i costi: indicano la remunerazione dei fattori economici impiegati per produrre il
servizio ( fattore lavoro, organizzazione e capitale finanziario );
•
i ricavi: indicano quanta parte di questi fattori sono remunerati direttamente dagli
utenti del servizio ;
•
il differenziale: indica quanta parte di questi fattori sono remunerati dalla collettività
per il perseguimento di uno scopo di solidarietà sociale.
COSTI DI ESERCIZIO
Oneri amministrativi
5.760
Oneri di manutenzione ordinaria e di pronto intervento
3.312
Accantonamenti per manutenzioni straordinarie
19.700
Interessi passivi figurativi sul capitale investito
49.200
TOTALE COSTI
77.972
RICAVI DI ESERCIZIO
Proventi canoni di locazione
19.440
Differenziale costituente il valore monetario
dell’intervento pubblico (l’onere a carico della collettività)
58.832
TOTALE A PAREGGIO
77.972
Il conto economico evidenzia, come è naturale che sia , che la maggior parte dell’onere a
carico della collettività è costituito dalla remunerazione del capitale investito : infatti,
l’acquisto di alloggi di proprietà pubblica si rende necessario proprio per sopperire alla
impossibilità, da parte di specifiche fasce deboli della popolazione, di accumulare il
capitale necessario per acquisire la proprietà della casa o per remunerare, con affitti di
mercato, il capitale investito dai proprietari privati.
14
7.2.
La sostenibilità finanziaria dell’investimento e delle sue modalità di
finanziamento.
Questa parte del piano finanziario è volta a rappresentare le modalità di copertura
finanziaria dell’investimento da parte dell’ente e la sostenibilità dell’onere del prestito.
Nelle premesse metodologiche al piano economico finanziario si è posto in evidenza che
l’investimento deve essere inquadrato all’interno del risultato gestionale dell’intero
patrimonio di ERP dell’ente, che genera risorse finanziarie incrementali da destinare a
nuovi investimenti per circa 400.000 euro annui ( quota residuale gestione )
Tenuto conto che la quota residuale gestione è al lordo delle morosità , le quali ( dopo
che ACER ha esperito tutti i tentativi di recupero) restano a carico del Comune, le somme
che possono essere considerate certamente disponibili ed esigibili sono stimabili
prudenzialmente in euro 350.000 annui.
Queste entrate annuali si rendono interamente disponibili per il finanziamento degli oneri
connessi al rimborso del prestito obbligazionario , per l’intera durata dello stesso.
La rata annua del prestito, comprensiva di quota capitale ed interessi, ammonta a ( circa)
euro 244.000 per il 2010 e ad euro 236.000 per gli anni successivi .
I dati di sintesi degli impieghi e delle fonti relative all’investimento sono riassunte nella
tabella seguente:
15
PROSPETTO DEGLI IMPIEGHI E DELLE FONTI PER IL FINANZIAMENTO
DELL’INVESTIMENTO
Anno 2009
IMPIEGHI
Acquisto alloggi
FONTI
2.460.355,00 Proventi per quota residuale
460.355,00
gestione Erp già maturata
ed esigibile alla data del
31.12.2008
Emissione BOC decennali
TOTALE
2.460.355,00
2.000.000
2.460.355,00
Anni 2010- 2019
IMPIEGHI
Rimborso rate BOC
FONTI
2.000.000 Proventi per quota residuale
2.366.000
gestione Erp relativa agli
anni 2010/2019
Interessi BOC ( stima)
TOTALE
366.000
2.366.000
2.366.000
Carpi, 3 ottobre 2009
16