Al Sig - Comune di Albino

Città di Albino
Provincia di Bergamo
AREA V LAVORI PUBBLICI
Servizio Patrimonio
RELAZIONE DI STIMA DI BENE IMMOBILE
-IMMOBILE DI VIA VITTORIO VENETO NN. 27/29PREMESSE
Il sottoscritto arch. Giovanni Azzali, Responsabile dell’Area V Lavori Pubblici del Comune di
Albino, giusto Decreto sindacale n. 25 del 24 dicembre 2015 ed in esecuzione del Piano delle
Alienazioni allegato al bilancio esercizio 2016, deve procedere alla valutazione estimativa
dell’immobile sito in via Vittorio Veneto nn.27/29 di proprietà comunale, con annesso brolo
pertinenziale esclusivo.
In ottemperanza al mandato ricevuto stende la seguente relazione di stima secondo i criteri e le
metodologie di seguito illustrate.
INDIVIDUAZIONE CATASTALE
L’immobile risulta catastalmente individuato al censuario di Albino come segue:


CATASTO FABBRICATI
Foglio
Particella
Sub
Categoria
Classe
Consistenza
Rendita
27
200
701
A/3
1
4,5 vani
218,46
27
200
702
A/3
1
7 vani
339,83
CATASTO TERRENI
Foglio
Particella
Qualità/Classe
Superficie mq.
R. dominicale
R. Agrario
1
199
SEMIN ARBOR 1
530
2,46
2,74
Confini da Nord ed in senso orario:
P.zza Libertà, 1 Cap 24021 Albino
Tel. 035759908 Fax 035754718
PEC: [email protected]
P. iva 00224380162
Chiesa di San Bartolomeo, via Vittorio Veneto, mappale 1929, mappale 197, mappale 7220,
mappale 3091, mappale 3090, mappale 170 e mappale 171.
La
scheda catastale relativa al subalterno 702 corrisponde sostanzialmente alla situazione
reale, mentre non è stato possibile reperire quella riguardante il subalterno 701. Per la rettifica
delle imprecisioni di piccola entità afferenti il sub. 702 e per la stesura della scheda del sub.
701, si è già provveduto ad affidare l’incarico ad un professionista abilitato; la sistemazione
delle schede sarà disponibile prima della data del rogito notarile di compravendita
dell’immobile in modo da assicurare la regolarità dell’atto di trasferimento della proprietà da
effettuarsi entro il 31.12.2016.
(Allegato A -schede catastali- Allegato B -planimetria-).
INDIVIDUAZIONE URBANISTICA
Il Piano delle Regole del vigente Piano di Governo del Territorio, individua il bene parte (mapp. 200 fabbricato-)
all’interno dell’ambito “Nuclei di antica formazione” con grado di
intervento “CS3”, normato dagli artt. 17, 18 e 19 delle Norme Tecniche di Attuazione del
P.d.R. e parte (-mapp. 199 area-) all’interno dell’ambito “Spazi aperti di antica fondazione”
normato dall’art. 21 delle Norme Tecniche di Attuazione del P.d.R.:
In particolare l’art. 19 -Modifica delle modalità d’intervento previste dal grado d’intervento-,
consente, “…previa valutazione di specifici ed approfonditi studi e rilievi, nel rispetto della
finalità di tutela dei valori storici, artistici, documentari e del paesaggio, …., previo giudizio
di globalità e senza che ciò costituisca variante a PGT, la modifica degli interventi
ammissibili previsti dal grado di intervento; …”
Lo strumento urbanistico pertanto ad oggi conferma il bene nella sua attuale consistenza e
destinazione d’uso, ma fa salva la possibilità, previa acquisizione del parere favorevole della
Commissione per il Paesaggio, e quindi del positivo giudizio di globalità, di variarne il grado
di intervento.
1.
2
In via teorica viene pertanto riconosciuta la possibilità di effettuare interventi previsti dal
grado “CS4” e comportanti anche
la ricomposizione delle facciate, il rifacimento delle
coperture con possibilità di aprire abbaini e lucernari per il raggiungimento dei rapporti aeroilluminanti, la demolizione parziale o totale e gli ampliamenti fino al 5% del volume.
Ne consegue che la potenzialità edificatoria dell’immobile non è riferibile a parametri
urbanistici preventivamente ed oggettivamente definiti ma a valutazioni amministrative “a
progetto”.
Per quanto riguarda la destinazione urbanistica, l’art. 10 delle N.T.A. del P.d.R. prevede che le
destinazioni principali e quelle complementari possono, in termini generali, coesistere senza
limitazioni percentuali ed è sempre ammesso il passaggio dall’una all’altra, nei limiti
determinati dalle N.T.A., salvo quelle esplicitamente escluse dal PGT.
Per la destinazione d’uso principale residenziale che comprende l’abitazione permanente
libera e convenzionata, la residenza sociale così come definita dal Piano dei Servizi, la
residenza temporanea, la residenza collettiva e il ricettivo non alberghiero, le destinazioni
d’uso complementari sono ammesse purché non risultino in alcun modo incompatibili o di
incomodo alla preminente funzione residenziale per sicurezza, rumori, vibrazioni, emissioni,
orari di attività, ecc..
La compatibilità deve essere dimostrata mediante apposita relazione tecnica, redatta a cura del
richiedente, che comprenda eventuali approfondimenti previsti da specifiche normative
(impatto acustico, inquinamento luminoso, smaltimento rifiuti, ecc.).
Le destinazioni d’uso ammesse sono le seguenti:

commerciale con superficie di vendita non superiore a 250 mq;

alberghi e attività ricettive;

terziario;

magazzini e depositi purché con SLP non superiore a 300 mq;
1.
3

attività artigianali nei limiti di mq 300 di SLP a condizione che non producano rumori,
vibrazioni, odori molesti ed emissioni inquinanti;

servizi pubblici, di interesse pubblico e servizi privati.
Le destinazioni d’uso escluse sono le seguenti:

produttivo diverso da quello sopra indicato;

commerciale con superficie di vendita superiore a 250 mq;

locali pubblici per gioco, spettacoli e svago;

agricolo;

commercio all’ingrosso.
Il bene non ha ulteriori vincoli di natura storica o artistica.
(Allegato C -certificato di destinazione urbanistica-)
DESCRIZIONE BENE IMMOBILE
L'immobile, di antica fondazione, è situato all’interno del centro storico di Albino in fregio
alla Via Vittorio Veneto da cui accede mediante due distinti accessi pedonali ai civici nn.
27/29 direttamente asserviti ai due subalterni.
La zona risulta defilata rispetto alla viabilità principale ma è da questa immediatamente
raggiungibile proprio attraverso la via Vittorio Veneto che la pone in diretto contatto con la
centralissima via Mazzini e quindi con la parte di maggior pregio commerciale dell’intero
comune; in aggiunta a ciò si evidenzia che l’immobile è collocato proprio in corrispondenza
dell’ampio slargo sulla piazza San Giuliano che conferisce al fabbricato un affaccio di
particolare pregio architettonico e di grande apertura visiva.
L’immobile, da cielo a terra, è strutturato su due piani fuori terra, con affacci principali
orientati secondo la direttrice NordEst - SudOvest e annesso ampio brolo di pertinenza su
quest’ultimo lato;
1.
4
Il bene oggetto di stima, pur presentandosi come un unico corpo di fabbrica, è costituito da
due fabbricati contigui ed accostati che risultano di fatto autonomi sia per accesso che per
articolazione degli spazi interni.
(allegato B -planimetria-).
Il bene risulta già unitariamente individuato in quanto fisicamente confinato tra la via Vittorio
Veneto, gli altri immobili in diretta adiacenza e le recinzioni del brolo di pertinenza.
Come detto il fabbricato risulta costituito da un unico corpo di fabbrica spazialmente
sezionato secondo due autonomi corpi di fabbrica ed in particolare si annota che:

porzione sub. 701
l’accesso pedonale posto al civico n.27 connette un corridoio che, percorrendo tutta la
profondità del fabbricato, svincola, in lato Sud due ampi locali tra loro comunicanti di cui il
primo dotato di affaccio sulla via Vittorio Veneto ed il secondo sull’atrio posto al termine del
corridoio e in lato Nord un piccolo ripostiglio cieco; come detto al termine della sua
percorrenza il corridoio, confluisce in un ampio atrio ospitante in lato Sud il vano scale, un
piccolo locale (bagno) ricavato nel sottoscala ed un altro locale in Nord e quindi l’accesso al
giardino di pertinenza dove entrambi i locali si affacciano; al piano superiore, lo sbarco delle
scale accede ad un atrio che disimpegna direttamente un locale in lato Nord entrambi con
affaccio sul giardino attraverso un balcone.
Dall’atrio si accede poi ad un corridoio che consente l’accesso ad un primo locale in lato Sud
con affaccio sull’atrio del vano scale, un ulteriore locale cieco in lato Sud e quindi due locali
(di cui un bagno) con affaccio sulla via Vittorio Veneto.

porzione sub. 702
l’accesso pedonale posto al civico n.29 disimpegna un locale comunicante con un secondo
locale in lato Sud e, al termine della sua breve percorrenza, accede ad un ulteriore disimpegno
che porta al giardino di pertinenza di cui la prima parte, compresa tra l’abside della chiesa di
1.
5
San Bartolomeo ed il corpo di fabbrica addossato al civico n.27 risulta pavimentata in battuto
di cemento.
Dall’area cortilizia, due porte di accesso disimpegnano:

la prima, tre locali tra di loro comunicanti di cui un con affaccio sulla via Vittorio
Veneto e gli altri due sulla stessa corte interna;

la seconda, il vano scale che porta direttamente al primo piano dove, mediante un
ballatoio esterno, si accede ad un primo locale con affaccio sulla corte interna ed
ulteriori due locali comunicanti con affaccio sulla via Vittorio Veneto ed un piccolo
corridoio; un quarto locale, collocato sopra la sacrestia, cieco consente l’accesso al
sottotetto.
Il fabbricato, nella sua attuale conformazione e consistenza probabilmente risalente alla
seconda parte del secolo IX ma con ragionevoli pre-esistenze ancora più antiche, si presenta
con prospetti semplici, con forometrie a disegno regolare e del tutto privo di elementi
decorativi.
Le caratteristiche costruttive sono quelle tipiche dei tempi di riferimento con strutture in
materiali lapidei e lignei senza alcun tipo di isolamento termico, mentre la copertura è
costituita da manto di copertura in coppi di laterizio e orditura primaria e secondaria in legno.
I sistemi oscuranti, laddove presenti sono in legno, le finestrature sono parte in ferro e parte in
legno ma tutte a disegno semplice e con vetro singolo.
Le porte interne sono in legno, i pavimenti parte in marmette di graniglia e parte in piastrelle
di ceramica, mentre le murature sono parte intonacate e tinteggiate e parte rivestite in ceramica
( bagni).
L’immobile nel suo complesso si trova in pessime condizioni manutentive (allegato D –
documentazione fotografica -) e tali da non consentire un pronto riutilizzo dello stesso in
quanto ormai decisamente antiigienico.
1.
6
Il generalizzato degrado non riguarda solo le parti più tipicamente di finitura come il distacco
di ampie parti di intonaco con presenza di gravi lacune soprattutto nel fronte verso il giardino,
ma anche quelle afferenti le strutture statiche; in particolare si annota l’incipiente cedimento
del colmo del tetto del corpo di fabbrica di cui al civico 27 ed il deterioramento dell’assito di
copertura del civico 29.
Gli impianti risultano ormai pressoché da rifare integralmente; gli impianti di riscaldamento
laddove presenti (solo alcune stanze sono riscaldate in entrambi i corpi di fabbrica) sono del
tutto fatiscenti ed ormai inservibili.
L’immobile è attualmente allacciato alle reti di fognatura, dell’acqua potabile, telefonica, del
gas metano ed a quella dell’energia elettrica.
Attualmente, considerate anche le condizioni di degrado della struttura, solo l’alloggio
occupato dall’ ex/Vice Parroco al civico 29 e i due locali al piano terra del civico 27 adibiti a
deposito risultano utilizzati.
DOTAZIONE DOCUMENTALE
Per quanto riguarda le certificazioni agli atti dell’amministrazione è stata reperita solamente
una “Dichiarazione di conformità dell’impianto alla regola dell’arte” (prot. 17380 del
08.08.2012) rilasciato da Remondi Giuliano, riguardante l’impianto elettrico delle due stanze
comunicanti poste al piano terra del civico 27.
PROVENIENZA E STATO D’USO
Dalla verifica della documentazione agli atti si evidenzia quanto segue.
Con atto notarile rep. 7646, sottoscritto il 19 novembre 1916, a mani del Notaio Cacciamali,
registrato a Zogno il 01.12.1916 al n. 229, il Parroco di Albino, amministratore pro tempore
di diversi beni di proprietà della Congregazione di Carità di Albino, rinunciava
all’amministrazione del patrimonio di S. Bartolomeo in Albino dandone consegna alla
proprietaria Congregazione.
1.
7
Fra i vari beni del patrimonio risultava la “ag) Casa civile con orto in piazza della Chiesa ai
mappali Numeri 200 di piani due, vani quattordici con l’imponibile sui fabbricati di lire 195;
199 orto di are 5.30 censito lire 6.36; seminativo arboreo irriguo, cui a mattina Beneficio
Parrocchiale di S. Giuliano in Albino, a sud Magoni Ferdinando, a sera Acerbis fratelli fu
Benvenuto, a notte strada comunale, contrada della Chiesa”.
Tali immobili (che dovevano “essere intestati in catasto come segue: Congregazione di Carità
di Albino quale amministratrice del patrimonio di S. Bartolomeo in Albino”) “rimangono in
perpetuo uso e con diritto d’abitazione ai Vice Parroci della Parrocchia di Albino a mezzo del
Reverendo Parroco pro tempore di Albino il quale ne assume la responsabilità dell’ordinaria
manutenzione con l’obbligo pure di pagare tute le imposte e sovraimposte gravanti la casa
medesima”.
Con l’entrata in vigore della legge 3.6.1937, n. 847, vennero soppresse le Congregazioni di
Carità e l'ECA ne acquisì tutte le attribuzioni; all'ECA vennero trasferiti di diritto il patrimonio
delle congregazioni, le attività a queste spettanti, l'amministrazione delle istituzioni pubbliche
di assistenza e beneficenza a esse affidate.
L'ente comunale di assistenza (ECA) venne istituito in ogni comune del Regno d'Italia con lo
scopo di "assistere gli individui e le famiglie che si trovino in condizioni di particolare
necessità".
Con la riforma conseguente la caduta del fascismo, la nomina dei membri del comitato
amministrativo dell'ECA venne trasferita in capo ai Consigli Comunali.
All’archivio 9 del Comune di Albino - sottoclasse 9.1.2.1.2 – Decentramenti - si possono
recuperare i documenti relativi alla costituzione ed all’insediamento dell’Ente Comunale di
Assistenza risalenti all’anno 1937 nonché quelli relativi a passaggi delle consegne; si può
verificare in che termini il patrimonio sito in via Vittorio Veneto (oggetto dello storico diritto
perpetuo) sia stato trasferito negli anni 1937/1939 alla nuova proprietà (E.C.A.).
1.
8
Ai sensi dell'art. 25 del d.p.r. 24 luglio 1977, n. 616, "Trasferimento e deleghe di funzioni
amministrative ai comuni", e della l.r. 9 marzo 1978, n. 23 gli Enti Comunali di Assistenza
vennero soppressi e le loro funzioni, competenze, personale e beni vennero trasferiti ai comuni
sedi degli enti.
Sempre all’interno dell’archivio 9 – sottoclasse 9.1.2.1.4 – Scioglimenti-, alla voce “Varie” si
trova documentazione relativa allo scioglimento dell’ECA e il trasferimento delle relative
funzioni al Comune.
Alla luce di tutto ciò, risulta che gli immobili ricadenti sui vecchi mappali n. 199 e 200 posti
in via Vittorio Veneto, adiacenti alla Chiesa di S. Bartolomeo, sono a tutti gli effetti di
proprietà del patrimonio comunale a partire dal 1977.
Per quanto riguarda eventuali
diritti eventualmente gravanti sull’immobile di proprietà
comunale si devono tenere in considerazione due elementi sostanziali:
1- “L’uso (perpetuo) con diritto di abitazione” citato dall’atto notarile del 1916 si
configurerebbe all’interno della categoria dei diritti reali di godimento, istituito a favore dei
Vice Parroci di Albino. Nella corrente disciplina civilistica si differenzia dall’uso solo in
quanto l’usuario può godere della cosa altrui raccogliendone i frutti nel limite dei suoi bisogni
e della propria famiglia e in quanto il diritto di usufrutto non può essere ceduto ne dato in
locazione.
Per il resto si applicano le disposizioni relative all’usufrutto (art. 1026 c.c.)
2- L’usufrutto/uso “perpetuo” su beni immobili non è istituto contemplato nel nostro
ordinamento giuridico. Infatti, tale istituto non è più previsto dall'ordinamento vigente, in base
al quale l'usufrutto costituito a favore di una persona giuridica non può durare più di trenta
anni (art. 979 c.c., comma 2) e quello a favore di una persona fisica può essere “vitalizio”
(quindi legato alla durata della vita).
1.
9
La disciplina del passaggio dal vecchio ordinamento, che consentiva l'usufrutto perpetuo, al
codice civile del 1942, si rinviene nell'art. 252 delle disposizioni di attuazione e transitorie del
codice civile, a norma del quale "quando per l'esercizio di un diritto ovvero per la prescrizione
o per l'usucapione il codice stabilisce un termine più breve di quello stabilito dalle leggi
anteriori, il nuovo termine si applica anche all'esercizio dei diritti sorti anteriormente e alle
prescrizioni e usucapioni in corso, ma il nuovo termine decorre dal 1 luglio 1939 se esso è
stabilito dal 1^ libro del codice, dal 21 aprile 1940 se è stabilito dal 2^ libro, dal 2 8 ottobre
1941 se è stabilito dal 3^ libro e dall'entrata in vigore del codice stesso se è stabilito dagli altri
libri, purché, a norma della legge precedente, non rimanga a decorrere un termine minore".
Per effetto di tale disciplina, dunque, deve ritenersi che la posizione di chi fosse titolare di
usufrutto perpetuo, si sia trasformata, all'entrata in vigore del codice civile, in quella di titolare
di un diritto di usufrutto temporaneo della durata di trenta anni, e quindi sino alla data del 28
ottobre 1971.
Chiara a tal proposito la sentenza Cass. Civ. Sez. II, 12.5.2011, n. 10453 (Comune di Cavalese
c. Convento San Vigilio Reverendi Padri e altri):
“In primo luogo, quella di cui all'art. 252 disp. att. cod. civ., la quale preclude la possibilità di
ritenere che l'usufrutto come caratterizzato dal previgente ordinamento possieda una sorta di
ultrattività e si possa protrarre con le medesime caratteristiche pur dopo l'entrata in vigore
del c.c. del 1942. Per effetto di tale disposizione si deve quindi ritenere che l'istituto
dell'usufrutto perpetuo abbia perso la caratteristica della perpetuità e sia diventato
temporaneo, essendo sottoposto al limite di durata trentennale di cui all'art. 979 c.c., comma
2, nel caso in cui titolare del diritto sia una persona giuridica. In proposito, è appena il caso
di rilevare che non è stato revocato in dubbio l'assoggettamento del Convento resistente alla
disciplina propria delle persone giuridiche, ai fini della disciplina dell'usufrutto.
1.
1
0
In secondo luogo, la Corte d'appello ha violato l'art. 1164 cod. civ., il quale dispone che "chi
ha il possesso corrispondente all'esercizio di un diritto reale su cosa altrui non può usucapire
la proprietà della cosa stessa, se il titolo del suo possesso non è mutato per causa proveniente
da un terzo o in forza di opposizione da lui fatta contro il diritto del proprietario. Il tempo
necessario per l'usucapione decorre dalla data in cui il titolo del possesso è stato mutato".
Invero, posto che non può essere revocato in dubbio che, nei rapporti con il proprietario,
l'usufruttuario è mero detentore del bene a meno che abbia posto in essere interversione del
possesso, la quale non può consistere in un atto di semplice volizione interna, ma deve
esteriorizzarsi in modo da rendere inequivocabile e riconoscibile che il detentore, possessore
in nome d'altri, ha iniziato a possedere in nome proprio (Cass. n. 762 del 1976; Cass. n. 346
del 1967; Cass. n. 1546 del 1963).”
Per quanto sopra, allo stato attuale non risultano esservi diritti reali ostativi all’alienazione
essendo ormai decaduto l’istituito giuridico di un diritto reale di uso e abitazione “perpetuo”
già a partire dal 28 ottobre 1971.
A novembre del 1991 (a ridosso del termine di usucapione di 20 anni dal 28 ottobre 1971,
anzi appena dopo), il Comune di Albino stipulava al repertorio n.1518 ed a firma del
segretario dott. Di Marco Giuseppe, un “Contratto di comodato per uso gratuito di alloggio di
proprietà comunale sito in Albino – via Vittorio Veneto n. 27- alla Parrocchia di San Giuliano
Martire di Albino” relativamente all’immobile di V. Vittorio Veneto n. 27 da destinare a
centro di prima accoglienza per persone in difficoltà; la durata veniva stabilita in sei anni con
rinnovo tacito annuale fino a comunicazione di disdetta.
Per quanto riguarda l’altro alloggio presente nel compendio immobiliare, in uso al
Parroco/Curato, non risultano essere stati stipulati ulteriori contratti di comodato/locazione.
1.
1
1
In data 16 giugno 2016 con nota prot. 15170 è stata inoltrata formale disdetta del contratto di
comodato ed invito a lasciare liberi i locali ad ogni titolo occupati, entro sei mesi dalla
ricevimento della comunicazione.
L’immobile pertanto allo stato attuale risulta parzialmente occupato ma con disdetta attivata
con previsione di sgombero dei locali entro la fine del corrente 2016; ai fini della presente
stima si specifica però che in base ai contatti in essere tra l’Amministrazione comunale, la
Parrocchia e la Curia di Bergamo, l’immobile verrà liberato entro il 31.12.2016 data ultima
per la stipula dell’atto notarile di compravendita, e quindi non influirà sui valori di perizia.
CONSISTENZA
Nella sua consistenza attuale il bene presenta le seguenti superfici reali lorde di pavimento
misurate secondo l’uso e le consuetudini commerciali:
Mapp. 200 subb. 701 e 702
Piano terra
s.l.p.
brolo
Piano primo
s.l.p.
ballatoio
190,00
771,00
214,00
21,00
così come meglio individuate nell’allegato planimetrico (Allegato B -planimetria-).
CRITERIO ESTIMATIVO
L’odierna stima, per quanto sopra detto in merito alle potenzialità urbanistico edificatorie
estremamente aleatorie, viene effettuata considerando l’intera consistenza del bene in
predicato di essere alienato, quale si trova all’attualità e quindi nello stato di fatto in virtù delle
superficie esistenti, delle destinazioni attuali e di tutte le condizioni al contorno che possano
influire sull’effettivo prezzo finale.
1.
1
2
La possibilità del passaggio di grado di intervento, della ricomposizione delle facciate, del
rifacimento delle coperture con possibilità di aprire abbaini e lucernari per il raggiungimento
dei rapporti aero-illuminanti finalizzati al recupero del sottotetto, la demolizione parziale o
totale e gli ampliamenti fino al 5% del volume nonché il cambio di destinazione urbanistica
consentito determinano un ulteriore grado di aleatorietà nella fissazione del valore di stima.
Agli effetti del valore finale del bene, non si terrà conto delle piccole strutture accessorie
presenti nel brolo mentre al contrario si dovrà tenere conto di un abbattimento del valore finale
complessivo per via del fatto che l’alienazione avviene con l’obbligo di riconoscere in favore
del comune di Albino, entro cinque anni dalla data di rogito ed a ristrutturazione avvenuta, la
cessione in proprietà di:

un appartamento “al rustico” di ottantadue metri quadri complessivi da ricavarsi per
trentadue metri (soggiorno e cottura) al piano terra e per i rimanenti cinquanta metri (
due camere e bagno) al piano primo, con affaccio sulla via Vittorio Veneto;

uno spazio da destinare a bagni pubblici “al rustico” di quindici metri quadri
direttamente accessibile dalla via Vittorio Veneto con retrostante locale deposito di
trenta metri quadri al piano terra, anch’esso “al rustico”.
L’alienazione verrà effettuata con clausola di indennizzo in favore del Comune di Albino, di
un valore di cinquemila euro per ogni semestre di ritardo nella consegna di tutti gli spazi da
riassegnare al Comune o di parte degli stessi. Il pagamento dovrà avvenire in via anticipata
all’inizio del semestre di riferimento. In caso di protratto ritardo oltre i tre anni dalla scadenza
dei cinque anni previsti per la consegna, l’acquirente riconoscerà al Comune di Albino, a
titolo di indennizzo, una somma equivalente al valore degli immobili assunto ai fini della
presente stima e più avanti riportato ( €. 155.829,00), maggiorata del 15%; Il pagamento della
somma maggiorata del 15% calcolata come innanzi detto, determinerà la decadenza
dell’obbligo di consegna degli spazi in predicato di essere assegnati al Comune di Albino da
1.
1
3
parte dell’acquirente per cui ogni impegno contrattuale in tal senso dovrà ritenersi
definitivamente estinto.
Per quanto attiene invece le caratteristiche “energetiche” dell’immobile, si annota che è in
corso la procedura di affidamento dell’incarico per la predisposizione dell’Attestato di
Prestazione Energetica che sarà disponibile in fase di pubblicazione del bando di alienazione.
Ai fini della presente stima, stante le caratteristiche costruttive dell’immobile, si assume una
classe energetica certamente oltre “G”.
A mente degli elementi di valutazione e delle indagine effettuate, delle caratteristiche
intrinseche ed estrinseche del bene,
nonché
delle logiche che governano il mercato
immobiliare, si ritiene adeguato procedere alla determinazione del più probabile valore di
mercato applicando il metodo estimativo della “differenziazione del prezzo”.
Il criterio adottato, partendo dalle quotazioni medie per metro quadro normalmente
riconosciute ed applicate in una determinata zona urbana,
differenzia il prezzo finale
attraverso dei coefficienti correttivi che derivano dalle caratteristiche intrinseche ed
estrinseche più significative dell’oggetto di perizia e del suo intorno determinando, a valle dei
ragguagli di stima, un valore finale “a corpo”.
La valutazione terrà conto quindi dell’ubicazione, della consistenza, delle condizioni, dello
stato di conservazione ed infine di ogni elemento a favore o contro che possa avere rilevanza
nella determinazione del prezzo commerciabile.
DETERMINAZIONE DEL VALORE
In via generale e preliminarmente si evidenzia che
l'attuale situazione del mercato
immobiliare e non solo determina una incerta appetibilità del bene.
Le superfici a base di calcolo sono quelle dell’uso commerciale nelle compravendite
immobiliari e cioè con metrature calcolate al lordo delle murature interne e di quelle
perimetrali esclusive.
1.
1
4
Attraverso le normali fonti di informazione degli osservatori del mercato immobiliare, quali il
“-Valore casa- osservatorio immobiliare 2016” a cura di Litostampa Istituto Grafico s.r.l., e
degli operatori del settore di zona, il valore commerciale medio per abitazioni da ristrutturare,
in zona centrale, da cielo a terra può, essere individuato in €./mq. 700,00.
Al valore medio individuato, che tiene già conto delle mediazioni di cui alle opportunità del
vigente P.G.T. e delle caratteristiche energetiche dell’edificio, si dovranno poi applicare
ulteriori coefficienti che consentano di rimodulare il dato per effetto delle più significative
caratteristiche
intrinseche ed estrinseche all’immobile quali ad esempio, la mancanza,
all’attualità, di posti auto esclusivi, il pregevolissimo brolo di pertinenza, l’apprezzabile
collocazione in una delle zone più centrali di Albino, la presenza scenica dell’abside di San
Bartolomeo nonché l’affaccio principale su piazza San Giuliano.
Per quanto sopra si ritiene utile applicare gli ulteriori seguenti coefficienti:
700,00
0.85
1.15
1.1
Valore ragguagliato
€./mq.
di affaccio
(centrale)
di appetibilità
pertinenziale
di parcheggio
€./mq.
Coefficienti di differenziazione
di brolo
Valore unitario
1.1
828,00
Il valore finale sarà pertanto pari a:
= 828,00 €./mq.;
Le superfici commerciali reali andranno anch’esse ragguagliate in base ai più opportuni
coefficienti che tengano conto della qualità degli spazi così da calibrare il dato finale in
funzione delle intrinseche caratteristiche del bene come qui di seguito elencato:
Superficie
Coefficienti di
Superficie
reale
differenziazione
ragguagliata
1.
1
5
mq.
mq.
di pertinenza
descrizione
s.l.p.
Piano terra
190,00
1,00
190,00
Piano primo
214,00
1,00
214,00
ballatoi
21
0,25
5,00
brolo
771,00
0,2
154,00
Totale
563,00
VALUTAZIONE FINALE
A sintesi di quanto sopra detto e determinato si può procedere al calcolo del più probabile
valore di mercato:
VALORE COMMERCIALE IMMOBILE IN ALIENAZIONE

Valore al metro quadro ragguagliato = €./mq. 828,00;

Consistenza metri quadri ragguagliati = mq. 563,00;
= €./mq. 828,00 x mq. 563,00 = €. 466.164,00;
DETRAZIONE del valore economico derivante dai beni immobili da tornare al Comune
di Albino ( appartamento, bagni pubblici e deposito)

Valore al metro quadro “al rustico” = €./mq. 1.227,00;

Consistenza metri quadri = mq. 127,00;
= €./mq. 1.227,00 x mq. 127,00 = €. 155.829,00;
DECREMENTO per vincolo cessione beni al Comune di Albino

riduzione del dieci per cento
= (€. 466.164,00 - €. 155.829,00) x 0.1 = 31.033,00
1.
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6
Si ritiene pertanto che all’attualità, il più probabile valore di mercato dell’immobile oggetto di
stima,
possa
essere
quantificato
in
complessivi
€.
279.302,00
(euro
duecentosettantanovemilatrecentodue/00) (466.164,00 - 155.829,00 – 31.033,00), e quindi in
finali arrotondati da collocarsi a base d’asta in:
€. 300.000,00 (euro trecentomila00).
Albino lì, 20 giugno 2016
Il Responsabile dell’Area V
-Lavori PubbliciArch. Giovanni Azzali
*****
ALLEGATI
Allegato A
- schede catastali-
Allegato B
- planimetria-
Allegato C
- certificato di destinazione urbanistica-
Allegato D
- documentazione fotografica-
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