GeoForm VOL

www.cassaddpp.it
GUIDA OPERATIVA
PER LA PROCEDURA
DI VALORIZZAZIONE ONLINE
Procedure standard di codifica, anagrafica e censimento
dei beni immobiliari pubblici ed analisi documentale online
2013
Abitanti Online
Una grande Opportunità per Professionisti, Imprese e Artigiani
Cos’è Abitanti Online?
Abitantionline è il primo social
network dedicato a chi vive
e abita la casa, al mondo del
costruito.
È gratis per tutti.
Mette in contatto tutte le
professioni e i servizi che
ruotano attorno al mondo della
casa.
Come funziona Abitanti
Online?
L’Abitante utilizza il social
network per la ricerca dei
servizi e dei professionisti
di cui ha bisogno, con la
possibilità di consultarne la
reputazione e di lasciare il
proprio feedback a lavoro
concluso.
Fa parlare, conoscere
e discutere. Permette
a domanda e offerta di
incontrarsi e conoscersi.
Fa risparmiare mettendo in
competizione capacità e costi.
La soluzione per la Formazione Professionale
GeoForm è la Soluzione per la
Formazione Professionale.
Il cuore di GeoForm è il portale
www.geoform.org,
dove è possibile visionare i
corsi disponibili e pianificare il
percorso formativo più adatto
alle proprie esigenze.
Il Professionista, Impresa o
Artigiano mette a disposizione
i propri servizi a tutti gli
Abitanti, attraverso una
vetrina professionale con tutti
i suoi lavori, e può entrare in
contatto diretto con chiunque
abbia bisogno delle sue
prestazioni, allargando la
propria rete di clienti e contatti.
Iscriviti anche Tu ad
Abitanti Online! È GRATIS!
www.abitantionline.it
GeoForm
iLearning, il modo
migliore per apprendere
Quali sono i vantaggi
di Abitanti Online per
Professionisti, Imprese
e Artigiani?
COME
vuoi
QUANDO
vuoi
DOVE
vuoi
Abilitazione per VOL
Il mondo GeoForm
I corsi di GeoForm sono
validi ai fini della Formazione
Professionale e danno diritto
al riconoscimento dei Crediti
Formativi e dell’Abilitazione
del Professionista alla
Valorizzazione On line del
Patrimonio Immobiliare.
I corsi GeoForm sono
attivati in base alle effettive
esigenze formative dei
tecnici, individuate in base
a indagini ufficiali (ad
esempio dal “Rapporto
Finale del Censis alla Cassa
Italiana di Previdenza ed
Assistenza dei Geometri Liberi
Professionisti”) o a seguito di
aggiornamenti normativi.
I corsi attualmente spaziano
dalla Sicurezza nei Luoghi
di Lavoro alla Certificazione
Energetica, dal Catasto al
Recupero Crediti.
VOL
Abilitazione del Professionista
alla Valorizzazione On line del
Patrimonio Immobiliare
Modulo 4
Allegato Operativo,
Esempi Pratici e Glossario
Allegato Operativo
Fase 1 - Reperimento documentale d’impianto
L’attività di Censimento degli Immobili e Verifica documentale tecnico/amministrativa può essere
svolta sia da Professionisti incaricati dagli Enti Proprietari degli Immobili (di seguito “soggetti”), che dagli
Enti stessi tramite le proprie strutture tecniche o attraverso altre modalità (Società di Servizi, ecc.).
Come e dove reperire i documenti d’impianto
Questa fase di lavoro comprende l’acquisizione della documentazione presente negli archivi dei
“soggetti” e la richiesta agli Enti competenti di alcuni documenti integrativi, il loro esame, la valutazione
della loro attendibilità, la catalogazione, codifica ed archiviazione dei documenti cartacei/digitali.
Questa fase si conclude con una Relazione sull’Attività svolta, sull’attendibilità e completezza dei
documenti reperiti ed archiviati e sullla necessità di approfondimento dei vari argomenti. Nel dettaglio
questa attività è composta dalle seguenti sottofasi:
1. Presa in carico della documentazione fornita dai “soggetti” anche collaborando con gli stessi alle
ricerche necessarie presso i loro archivi
Tra questi documenti sarebbe necessario reperire:
A. Atti notarili
B. Planimetrie aggiornate dei singoli immobili
C. Estratti della Mappa Catastale
D. Visure e Certificati Catastali, ecc.
2. Ricerca e richiesta di documenti integrativi
E. Richiesta alla struttura territorialmente competente dell’Agenzia del Territorio degli estratti di
Mappa e Visure Catastali aggiornate
F. Reperimento presso i Comuni interessati della copia delle Norme Urbanistiche in vigore
G. Reperimento di Progetti statici e relativi Certificati di Collaudo, ecc.
3. Archiviazione e Relazione
H. Esame dei documenti ricevuti/reperiti e loro catalogazione/codifica ed archiviazione
I. Predisposizione di una Relazione descittiva dell’attività svolta.
Fase 2 - Planimetrie rappresentative dello Stato di fatto
e ricognizione di luoghi
Le Planimetrie dovranno rappresentare fedelmente lo Stato dei luoghi ed essere in formato digitale
(AutoCAD o altro programma con esso completamente compatibile).
La ricognizione dei luoghi avviene tramite un sopralluogo che deve descrivere le singole unità
immobiliari e le relative pertinenze, gli impianti e le utenze esistenti e il servizio fotografico dell’intero
immobile.
Questa fase di lavoro si conclude con l’inserimento di tutta la documentazione prodotta nel sistema
informatico fornito, accompagnato da una relazione descrittiva di quanto emerso dalla ricognizione dei
luoghi.
6
tivo
MODULO 2
MODULO 3
MODULO 4
7
MODULO 1
o
t
a
g
e
l
l
A
Opera
Allegato Operativo
Fase 3 - Censimento Verifiche tematiche
Questa fase di lavoro è finalizzata alla verifica dell’intera documentazione reperita, dall’individuazione di
eventuali criticità e alle attività di regolarizzazione necessarie.
Le principali attività consistono:
A.
B.
C.
D.
E.
F.
Analisi dei documenti riguardanti la corretta provenienza e la titolarità degli immobili;
Analisi dei documenti riguardanti la situazione Catastale;
Analisi dei documenti riguardanti la situazione Urbanistica ed Edilizia;
Verifica della conformità degli immobili alla destinazione degli Strumenti urbanistici in vigore;
Approfondimento della situazione dei vincoli (architettonici, storici, ecc.);
Approfondimento della situazione delle Servitù.
Questa fase si conclude con la redazione di una Relazione suddivisa per le varie tematiche sopra descritte.
Fase 4 - Regolarizzazione
Regolarizzazione Urbanistica ed Edilizia
A. Presentazione di Permessi di Costruire in sanatoria, Super DIA, DIA, SCIA;
B. Presentazione di pratica DIA/SCIA e Progettazione per adeguamento operativo o per nuove
opere da eseguirsi;
C. Perfezionamento di domande di sanatoria edilizia ancora pendenti;
D. Richiesta dei Certificati di Agibilità/Abitabilità in via ordinaria;
E. Richiesta dei Certificati di Agibilità/Abitabilità post-condono con perizia tecnica giurata;
F. Redazione dell’Attestazione di Certificazione Energetica (ACE).
Regolarizzazione Catastale
G. Allineamento della situazione Catastale con il recupero di eventuali documenti non introdotti
negli atti;
H. Aggiornamento della Mappa Catastale;
I. Denuncia al Catasto di tutte le unità immobiliari e relative pertinenze per le quali è stata
riscontrata una difformità tra lo stato dei luoghi e la situazione Catastale precedente;
J. Presentazione di istanze di intavolazione al Catasto tavolare;
K. Redazione della Certificazione di Conformità Catastale.
8
MODULO 1
MODULO 2
MODULO 3
MODULO 4
9
o
v
i
t
a
r
e
p
O
o
t
a
g
e
l
l
A
Esempi Pratici
Esempio 1
Durante la fase di presa in carico della documentazione fornita dall’Ente proprietario dell’Immobile, il
Tecnico recupera le Planimetrie della Struttura. Nel corso della Ricognizione dei Luoghi dovrà rilevare
il Perimetro esterno (eventualmente con l’uso di strumentazione topografica), in modo da poter verificare
l’effettiva corrispondenza grafica tra le quote rilevate e quelle desumibili dalle Planimetrie stesse.
La verifica risulta essere positiva, in quanto vi è corrispondenza delle quote, considerando le tolleranze
previste per il rilievo del disegno architettonico.
Il Tecnico dovrà quindi procedere all’aggiornamento delle Planimetrie esistenti, verificandone la
corrispondenza complessiva con lo stato dei luoghi e, nei casi si riscontrino modifiche, dovrà aggiornarle a
seguito del rilievo delle difformità riscontrate.
Esempio 2
Durante la fase di presa in carico della documentazione fornita dall’Ente proprietario dell’Immobile,
il Tecnico riscontra l’assenza di Planimetrie valide della Struttura. Dovranno essere prodotte nuove
Planimetrie rilevate in luogo, restituite integralmente in base alle quote rilevate e conformi alle
caratteristiche richieste.
Per i Fabbricati, le Aree scoperte di pertinenza e i complessi Immobiliari articolati, il rilievo perimetrale
deve essere effettuato con Strumentazione Topografica Digitale (Stazione Totale, GPS, ecc.).
Conclusioni
In entrambi i casi, devono essere predisposte/consegnate 2 copie delle Planimetrie di rilievo, una
quotata e una non quotata, sottoscritte dal Tecnico redattore che ne assevera la corrispondenza allo
stato di fatto dei luoghi,
così come verificato ed aggiornato in luogo alla data del __/__/____ per l’Esempio 1
ovvero
come rilevato in luogo alla data del __/__/____ per l’Esempio 2.
10
Es
MODULO 2
MODULO 3
MODULO 4
11
MODULO 1
i
p
em
Pratici
Glossario
Il presente GLOSSARIO definisce, in ordine alfabetico, una terminologia che
ordinariamente si riscontra nel campo immobiliare, nel linguaggio catastale e dell’edilizia
in genere; in alcuni casi il linguaggio è stato adattato alle esigenze specifiche della VOL
di cui il GLOSSARIO ne costituisce un allegato esplicativo.
Glossario
A
ACCATASTAMENTO: operazione di censimento delle proprietà immobiliari nel Catasto nazionale,
finalizzate all’attribuzione di una categoria, classe e rendita (se immobile urbano) o di una coltura, classe
e reddito dominicale e agrario (se terreno). I dati risultanti sono notificati all’avente titolo sull’immobile
attraverso i servizi di pubblicità immobiliare.
ACCESSORIO DIRETTO: s’intendono accessori diretti i locali necessari al servizio e/o al disimpegno
dell’abitazione che non hanno caratteristica di vano (es. corridoi, bagni, w.c., ripostigli, vani bui, vani con
superficie inferiore al minimo stabilito, …). Gli accessori diretti possono eventualmente anche non essere
direttamente comunicanti con l’abitazione o addirittura esterni, sempre che essi siano inequivocabilmente a
servizio indispensabile dei vani principali.
ACCESSORIO INDIRETTO: gli accessori indiretti sono tutti quei vani che pur non essendo strettamente
necessari all’utilizzazione dei vani principali ne integrano la funzione (cantine, ripostigli, lavatoi,…). Gli
accessori indiretti sono suddivisi in comunicanti e non. Più in generale gli accessori indiretti sono dei
vani che nel loro complesso hanno un’autonomia funzionale data anche dalla loro disposizione fisica
nell’insieme dell’unità immobiliare.
AFFERENZA: sono da considerarsi afferenze le porzioni di unità immobiliare (intera particella o particella e
relativo subalterno) catastalmente censite “graffate” ad altra porzione di unità immobiliare (intera particella o
particella e relativo subalterno).
ALTEZZA MEDIA PONDERATA: misura calcolata dividendo la somma dei volumi dei vani (che
compongono ad esempio il sottotetto) per la somma delle loro superfici.
AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO: è un organo creato dall’assemblea condominiale al quale viene
conferita la rappresentanza del condominio ed il mandato di curare il corretto andamento della gestione
comune.
ANAGRAFE IMMOBILIARE: insieme sistematico delle informazioni necessarie a descrivere la consistenza
e le caratteristiche tecniche degli edifici, supportato da opportuno metodo di classificazione e codifica degli
stessi edifici e delle loro componenti tecnologiche e ambientali.
B
BENI COMUNI CENSIBILI: sono quelle parti di un complesso/edificio che pur presentano un’autonoma
capacità reddituale sono, per destinazione, in uso comune ad alcune o a tutte le unità immobiliari comprese
nel complesso/edificio (ad esempio l’abitazione del custode, locali per assemblee, ecc…);
12
BENE STRUMENTALE: immobile posseduto dall’Ente a titolo di proprietà o di altro diritto reale di
godimento ed utilizzato per l’esercizio delle attività istituzionali.
BENE NON STRUMENTALE: immobile che sebbene sia di proprietà dell’Ente, non è dallo stesso
utilizzato ai fini istituzionali;
MODULO 1
BENI COMUNI NON CENSIBILI: sono quelle parti di un complesso/edificio che non presentano
autonoma capacità reddituale essendo, per destinazione o per specifica funzione di utilizzazione
indivisa, in uso comune ad alcune o a tutte le unità immobiliari comprese nel complesso/edificio.
C
CATASTO DEI TERRENI: inventaria tutti i suoli agricoli, i fabbricati rurali al loro servizio, i
terreni incolti, le strade pubbliche e le acque esenti da estimo e, per mezzo delle mappe, offre
una rappresentazione cartografica dell’intero territorio nazionale; anch’esso ha caratteristiche
geometriche, particellari e non probatorie.
CATASTO TAVOLARE: Il sistema catastale tavolare (o catasto tavolare o sistema del libro
fondiario, in tedesco Grundbuch) è un tipo di ordinamento catastale che oggi vige in Italia solo nei
territori delle attuali Province di Trieste, Gorizia, Trento, Bolzano e in alcuni Comuni della provincia
di Udine, nel Comune di Pedemonte (Provincia di Vicenza), nei Comuni di Magasa e Valvestino
(Provincia di Brescia) e in tre comuni della Provincia di Belluno (Cortina d’Ampezzo, Colle Santa
Lucia e Livinallongo del Col di Lana). Si differenzia dal catasto ordinario, in quanto nel regime
tavolare, con l’emissione del decreto tavolare, la proprietà viene costituita a differenza del regime
di conservatoria dove la proprietà viene dichiarata.
CODICE: modalità di rappresentazione, mediante un opportuno insieme di stringhe (o di simboli),
di un insieme di oggetti materiali o un insieme di informazioni tendenzialmente più complesse delle
stringhe (o dei simboli) che le codificano.
CODICE CATASTALE (BELFIORE): codice unico identificativo assegnato ad ogni Comune
italiano; è composto da n. 4 cifre (ad esempio Roma H501).
MODULO 3
CHEK-LIST DOCUMENTALE: lista di controllo costituita da un elenco di documenti attestanti
la situazione in un intermezzo temporale, allo scopo di sistemizzare e rendere omogenee
le procedure di ispezione e controllo per la rilevazione del relativo processo di gestione e
allineamento.
MODULO 2
CATASTO DEI FABBRICATI: è l’inventario dei beni immobili urbani, compresi quelli rurali (dal
1994), con caratteristiche geometriche, particellari e non probatorie. Ha lo scopo di identificare ed
accertare la proprietà immobiliare, evidenziarne mutazioni e determinarne le imposte.
COMPLESSO/COMPLESSO IMMOBILIARE/COMPENDIO: entità costituita da più edifici,
compresa ogni pertinenza, tra loro comunque connessi in ragione di condizioni fisiche, funzionali,
legali, gestionali o di altro genere immobiliare (UNI 10998:2002).
CONDOMINIO: comproprietà da parte di più soggetti di un unico bene immobile che in parte è
suddiviso tra essi (singole proprietà esclusive), in parte è comune (beni comuni).
CONSERVATORIA DEI REGISTRI IMMOBILIARI (UFFICI DI PUBBLICITÀ IMMOBILIARE):
sono uffici, ora di competenza dell’Agenzia del Territorio, il cui scopo è la conservazione delle
trascrizioni, iscrizioni ed annotazioni di tutti gli atti con valore legale riguardanti gli immobili
(compravendite, successioni, servitù, ipoteche, …).
13
MODULO 4
COMUNE: ai fini della VOL si intende come il territorio della Città dove il/i complesso/i e le sue
componenti immobiliari (e/o le porzioni di terreno attinenti), dovranno essere censite. La distinzione
è fondamentale per gli Enti che hanno proprietà su più Comuni, frazioni o centri abitati.
Glossario
D
DATA DI ACQUISIZIONE: è la data in cui il bene è pervenuto all’Ente indipendentemente dalla tipologia di
transazione eseguita.
DATA DI ALIENAZIONE: è la data in cui il bene dall’Ente di cui ne era proprietario, è stato trasferito a terzi.
DESTINAZIONE DI FATTO: identificazione dell’utilizzo effettivo del complesso/edificio/unità
indipendentemente dalla destinazione prevalente.
DESTINAZIONE PREVALENTE: è la destinazione di maggiore consistenza, nell’ambito del complesso/
edificio, rilevabile dal titolo giuridico.
DISPONIBILITÀ: diritto di disporre, ossia di utilizzare in senso giuridico il bene. Tale diritto si concretizza
nella possibilità, per il titolare del diritto, di alienare il bene in questione o di costituire sul bene stesso diritti
reali minori (o di godimento).
DOCFA: procedura informatica attraverso la quale vengono presentate le denunce di nuova costruzione/
aggiornamento al catasto dei fabbricati.
DUE DILIGENCE: “con la dovuta diligenza”. Metodo per la valutazione complessiva di un immobile o di un
patrimonio immobiliare considerando le sue specifiche caratteristiche peculiari e l’ambiente di collocazione
come base per una transazione. Lo scopo delle analisi svolte durante la due diligence è principalmente
quello di individuare i potenziali rischi legati ad una ipotetica transazione al fine di poterli gestire con
efficacia.
E
EDIFICIO: entità costituita da un singolo corpo di fabbrica, compresa ogni pertinenza, inteso in tutte le sue
componenti principali e ogni suo aspetto significativo (UNI 10998:2002).
ELABORATO PLANIMETRICO: è la rappresentazione grafica, sommaria, della suddivisione in subalterni
di un complesso/edificio.
F
FABBRICATO: vedi edificio.
FOGLIO DI MAPPA CATASTALE: è costituito, di norma, dalla mappa del catasto dei terreni e rappresenta
un ristretto ambito territoriale riportante le singole particelle e le sagome di eventuali edifici che vi insistono
oltre a strade e corsi d’acqua. Ogni foglio, nell’ambito del medesimo Comune, è numerato secondo un
ordine progressivo ed ogni particella di un foglio è contraddistinta con un numero; l’insieme dei fogli è
rappresentato nel quadro d’unione.
14
LOCAZIONE: contratto con il quale un soggetto (locatore) si obbliga a fare utilizzare a un altro
soggetto (conduttore o locatario) un bene immobile per un dato tempo in cambio di un determinato
corrispettivo.
MODULO 1
L
N
NUOVO CATASTO TERRENI: vedi catasto dei terreni.
P
MODULO 2
NUOVO CATASTO EDILIZIO URBANO: vedi catasto dei fabbricati.
PARTICELLA CATASTALE/MAPPALE: porzione continua di terreno non edificato della medesima
qualità e classe situata in un medesimo Comune ed appartenente ad uno stesso “possessore”,
ovvero una porzione di terreno edificata, situata in un medesimo Comune, in cui il fabbricato/i
abbia/no caratteristiche architettoniche e costruttive proprie.
PERTINENZA: vedi accessorio indiretto.
PIANO: ognuna delle porzioni di edificio posta alla stessa quota o comunque riconducibile ad essa,
ricompresa fra il pavimento e il soffitto.
PIANO FUORI TERRA: ogni piano utilizzabile posto sopra il livello del terreno o dal piano spiccato,
qualora questo sia ricavato a livello inferiore, fino all’estradosso dell’ultimo solaio di copertura.
MODULO 3
PATRIMONIO IMMOBILIARE: insieme di singoli edifici o complessi di edifici e loro pertinenze
dirette e/o indirette (quali spazi non edificati a verde e/o a parcheggio, attrezzature degli spazi
esterni, infrastrutture, ecc.), di tipo civile o industriale, che fanno riferimento ad un unico Ente
proprietario (UNI 10951:2001).
PIANO INTERRATO: ogni piano utilizzabile posto sotto il livello del terreno o dal piano spiccato,
qualora questo sia ricavato a livello inferiore, fino all’intradosso dell’ultimo solaio di calpestio.
PLANIMETRIA CATASTALE: è la rappresentazione grafica dell’unità immobiliare dichiarata o da
dichiarare al catasto dei fabbricati.
PREGEO: procedura informatica attraverso la quale vengono presentati gli atti di aggiornamento al
catasto dei terreni (tipi mappali, tipi di frazionamento e tipi particellari).
PROCEDIMENTO DI CODIFICA: riguarda la modalità seguita per assegnare univocamente ad
ogni elemento dell’insieme da rappresentare una stringa che lo rappresenta.
15
MODULO 4
PORZIONE DI TERRENO: sono porzioni di terreno tutte le aree agricole e quelle non agricole
scoperte che abbiano un proprio ed autonomo identificativo catastale nell’ambito del Catasto dei
Terreni e non sono accertate al Catasto dei Fabbricati.
Glossario
R
REGOLAMENTO DI CONDOMINIO: è il testo delle norme che disciplinano il condominio ed i rapporti tra
i vari condomini; può essere contrattuale in quanto accettato in sede di atto di acquisto da parte di tutti i
condomini oppure può essere approvato, da tutti i condomini o dalla maggioranza, in sede di assemblea di
condominio.
RENDITA CATASTALE: rendita media ordinaria ritraibile da un unità immobiliare al netto delle spese e
perdite ed al lordo dell’imposta fabbricati e delle relative sovraimposte e contributi. La rendita catastale
è utilizzata, con l’applicazione di specifici coefficienti di aggiornamento e moltiplicatori, per determinare il
valore dell’unità immobiliare ai fini dell’imposta municipale propria (IMU ex ICI) e per determinare il valore
catastale ai fini dell’imposta sulle successioni e donazioni e delle imposte ipotecaria e catastale.
S
SCALA: elemento o insieme di elementi che, all’interno di un edificio, assumono la funzione di
interconnessione verticale fra i vari piani.
STATO MANUTENTIVO: caratteristica tipologica sullo stato di conservazione fisica di un bene immobile
che mira a rappresentare principalmente ed oggettivamente il grado di deperimento e/o di conservazione
del bene stesso.
SUBALTERNO: è un numero che, ai fini catastali, individua una specifica unità immobiliare urbana in
aggiunta al Comune, eventuale sezione, foglio e particella.
SUPERFICIE CATASTALE: è la consistenza delle singole unità immobiliari determinata ai sensi del D.P.R.
138/98 in base ai criteri descritti nell’allegato C del Decreto stesso.
SUPERFICIE COMMERCIALE (per unità, piano, edificio e complesso): è data dalla superficie lorda dei
locali principali e dei locali accessori e pertinenze escluso scale,ascensori, cavedi e locali tecnici di uso
comune.
SUPERFICIE COMMERCIALE PONDERATA: corrisponde alla somma delle superfici commerciali dei
locali principali ed a quelle dei locali accessori e pertinenze omogeneizzate con opportuni coefficienti di
ragguaglio rispetto ai locali con funzione principale. I coefficienti di omogeneizzazione servono ad utilizzare,
con la maggiore approssimazione possibile, il valore unitario solitamente attribuito alla superficie principale
dell’unità immobiliare anche alle superfici accessorie e pertinenze.
SUPERFICIE COPERTA: è la proiezione sul piano orizzontale di tutte le parti edificate fuori terra compresi
i balconi chiusi, i porticati di uso esclusivo e le tettoie, con esclusione di scale a giorno e strutture a sbalzo
di aggetti a giorno senza soprastanti corpi chiusi (tali sono anche i volumi tecnici) interessanti anche più di
un piano. Non concorrono inoltre alla formazione della superficie coperta i locali interrati senza sovrastante
costruzione, il cui estradosso sia ad una quota non superiore a ml 0,80 rispetto alla quota media del piano
campagna, prima della sua sistemazione definitiva. Non concorrono altresì alla determinazione della
superficie coperta i manufatti a carattere provvisorio non stabilmente infissi al suolo (es. gazebi, tende
retrattili, reti ombreggianti o antigrandine).
16
MODULO 1
SUPERFICIE DI SEDIME: estensione in pianta dei fabbricati al lordo degli ingombri delle murature,
di fatto corrisponde alla superficie coperta escluse le tettoie, le pensiline e quant’altro non
costituisca cubatura.
SUPERFICIE FONDIARIA: area del lotto ove sorge il complesso immobiliare (somma della
superficie di sedime e di quella scoperta).
SUPERFICIE LOCABILE: è data dalla superficie commerciale con esclusione delle murature
esterne.
SUPERFICIE SCOPERTA: corrisponde alla superficie fondiaria dedotta la superficie di sedime.
SUPERFICIE TERRITORIALE: superficie complessiva di un area la cui trasformazione è
sottoposta ad attuazione mediante piano urbanistico attuativo. È comprensiva della superficie
fondiaria, delle aree per le infrastrutture per l’urbanizzazione degli insediamenti
e delle aree per attrezzature e spazi collettivi.
MODULO 2
SUPERFICIE LORDA (per unità, piano, edificio e complesso): è il valore risultante dalla
sommatoria della misura dell’area contenuta all’interno della polilinea, composta dai fili esterni
delle murature (anche per gli interrati ed i sottotetti).
SUPERFICIE UTILE (o “NETTA” o “CALPESTABILE” o “ABITABILE”): è la sommatoria delle
superficie dei vani che compongono l’unità immobiliare al netto dei muri interni, pilastri e murature
perimetrali.
T
U
MODULO 3
TARE AZIENDALI: sono quelle superfici che all’interno di un’azienda agricola non interessano
direttamente la produzione vegetale, ma che tuttavia sono necessarie all’azienda, come le aree
occupate dai fabbricati ad uso rurale (fienili, rimesse, ecc.) o dalle strade campestri e da qualsiasi
altro uso non agricolo.
UNITÀ/UNITÀ IMMOBILIARE: ai fini della VOL si definisce come la singola “cellula” che può
essere utilizzata autonomamente, riconducibile ad un intero piano o a porzione di piano.
UNITÀ IMMOBILIARE URBANA: ai fini catastali è la più piccola porzione immobiliare urbana
funzionalmente e redditualmente autonoma. Può corrispondere ad una porzione di edificio, ad
un intero edificio, ad un insieme di edifici o ad un area che, nello stato in cui si trova, presenta
potenzialità di autonomia funzionale e reddituale.
MODULO 4
17
Glossario
V
VALORE (IMMOBILIARE) DI BILANCIO: valore utilizzato dall’Ente per esprime il peso in termini numerici
della singola componente immobiliare ai fini commerciali e fiscali, nei termini annuali di bilancio.
VALORE (IMMOBILIARE) ULTIMA PERIZIA: valore rinvenuto all’Ente da parte di esperti valutatori
accreditati secondo le linee guida stabilite dall’ABI e dalla Banca d’Italia.
VANO PRINCIPALE: sono quei vani con utilizzo principale nel contesto dell’unità immobiliare, aventi
superficie utile compresa entro i limiti minimi e massimi di ciascuna categoria e per ciascun Comune.
VINCOLO STORICO, ARTISTICO, ARCHEOLOGICO: grava su beni immobili per i quali il Ministero per
i Beni e le Attività Culturali (MIBAC), tramite le Direzioni Regionali e sentite anche le Soprintendenze
territorialmente competenti, ha riconosciuto un interesse storico, artistico, archeologico o etnoantropologico
per la tutela dei beni stessi (Dlgs n.42/2004 già L.1089/39). Per gli immobili di proprietà privata è prevista
da parte del MIBAC la notifica alla proprietà dell’apposizione del vincolo e la trascrizione nei registri
immobiliari. Gli immobili, di proprietà dello Stato, Regioni, Enti Pubblici Territoriali, Enti ed Istituti Pubblici e
persone giuridiche private senza fini di lucro, di costruzione superiore a 70 anni di autore non più vivente
devono ritenersi “comunque vincolati” ai sensi degli Artt.10-12 del Testo Unico sino a quando non sia stata
effettuata la Verifica di Interesse Culturale (VIC) di cui al comma 2 dell’Art.12 del Testo Unico.
VINCOLO AMBIENTALE (BENI PAESAGGISTICI): Il vincolo paesaggistico è regolato dalla “PARTE
TERZA” del Dlgs n. 42/2004. Come indicato dall’art.136 grava sulle cose immobili che hanno cospicui
caratteri di bellezza naturale o di singolarità geologica sulle ville, giardini e parchi non tutelati dal vincolo
storico, artistico o archeologico, sui complessi di cose immobili che compongono un caratteristico aspetto
avente valore estetico e tradizionale, sulle bellezze panoramiche considerate come quadri e così pure
quei punti di vista o di belvedere, accessibili al pubblico dai quali di gode lo spettacolo di quelle bellezze;
l’art.142 elenca le aree tutelate per legge sino all’approvazione del piano paesaggistico. Dal punto di vista
storico si richiama il vincolo imposto con la legge “Galasso” n. 431/85 e la vecchia legge n.1497/39.
VINCOLO SISMICO: elemento caratterizzante la criticità tellurica di un territorio, determinando i criteri
edificatori e/o la totale inedificabilità.
VINCOLO IDROGEOLOGICO: ha come scopo principale quello di preservare l’ambiente fisico e quindi di
impedire forme di utilizzazione che possano determinare denudazione, innesco di fenomeni erosivi, perdita
di stabilità, turbamento del regime delle acque ecc., con possibilità di danno pubblico.
VINCOLO DI RISPETTO STRADALE: limitazione su una fascia di terreno posta tutta alla stessa distanza
dall’asse stradale, sulla quale non possono, in tutto o in parte, essere eseguite opere edili, agricole e
forestali.
VINCOLO CIMITERIALE: limitazione alla proprietà, per la quale vengono dettate norme specifiche riguardo
l’esercizio di qualsiasi attività, tra cui l’inedificabilità, nella zona ricadente nella fascia limitrofa ai nuclei
cimiteriali in genere.
VINCOLO DI RISPETTO AEROPORTUALE: limitazione su una fascia di terreno posta nelle immediate
vicinanze del complesso aeroportuale, con particolare riferimento ai coni di decollo ed atterraggio in
prossimità delle piste e delle zone di rullaggio, sulla quale non possono in tutto o in parte essere eseguite
opere edili, agricole e forestali.
18
MODULO 1
VINCOLO PER DUE DILIGENCE: individuazione eseguita nell’ambito di una Due Diligence
immobiliare, che ha lo scopo di evidenziare gli eventuali vincoli gravanti sull’immobile.
VINCOLO BENI CONFISCATI: limitazione posta dall’Agenzia Nazionale per i Beni Confiscati, sui
beni immobili sequestrati alle mafie e riutilizzabili ai fini sociali, culturali e di emergenza abitativa.
VOLUME FUORI TERRA: è il volume dell’edificio emergente dal terreno o dal piano spiccato,
qualora questo sia ricavato a livello inferiore, calcolato moltiplicando la superficie lorda dei vari per
l’altezza interpiano (dal pavimento all’estradosso del solaio sovrastante), per il sottotetto il volume
va calcolato utilizzando l’altezza media ponderata all’intradosso del solaio di copertura.
Z
ZONA CENSUARIA CATASTALE: porzione continua del territorio comunale, uniforme per
caratteristiche ambientali e socioeconomiche, nella quale sono comprese unità immobiliari
omogenee per tipologia ed epoca di costruzione. La zona censuaria può essere ulteriormente
suddivisa in microzone ai fini di un maggior dettaglio ed omogeneità anche sul piano dei redditi e
dei valori.
MODULO 2
VOLUME INTERRATO: è la somma del volume dei piani sottostanti a quelli fuori terra calcolato
moltiplicando la superficie lorda dei vari piani per l’altezza interpiano (dal pavimento all’estradosso
del solaio sovrastante).
MODULO 3
MODULO 4
19
GeoForm
VOL
Processo informatizzato per
la Valorizzazione On Line del
Patrimonio Immobiliare dei
Comuni/Enti Territoriali
www.geoform.org