Tabelle millesimali

BLOCCO TEMATICO DI ESTIMO
I millesimi di condominio
Docente: geom. Antonio Ellero
CORSO PRATICANTI 2016
CONDOMINIO: TABELLE MILLESIMALI
I millesimi di condominio sono di due tipi:
• Millesimi di proprietà generale
(esprimono il diritto di proprietà di ogni condòmino sulle
parti comuni, individuate dall'art. 1117 del C.C.)
• Millesimi d'uso
(esprimono la misura del contributo da versare per la
ripartizione di alcune particolari categorie di spese)
I millesimi di proprietà generale esprimono il valore di ogni
autonoma unità immobiliare ragguagliato al valore dell'intero
edificio.
Il tipo di valore per determinare i millesimi è il:
valore di mercato
CONDOMINIO: TABELLE MILLESIMALI
La determinazione del valore di ciascun piano o porzione di
piano di proprietà esclusiva dei singoli condòmini viene
richiesta per i seguenti scopi:
- stabilire il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni
dell'edificio, diritto che in base all'art. 1118 C.C. è
proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli
appartiene
- ripartire le spese ordinarie e straordinarie necessarie per la
conservazione e godimento delle parti comuni dell'edificio
- costituire l'assemblea e controllare la validità delle delibere
(art. 1136 C.C.)
- ripartire eventuali ricavi per vendita o locazione di parti
comuni dell'edificio
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“ i valori del piano o delle porzioni del piano, ragguagliati a
quelli dell'intero edificio, devono essere espressi in millesimi, in
apposita tabella allegata al regolamento di condominio” (art.
68 C.C.)
Così si può giungere ad esprimere in millesimi i valori di
mercato attraverso procedimenti diversi:
- applicando un metodo di stima per determinare i valori di
mercato (procedimento logico);
- applicando un procedimento pratico per il calcolo della
superficie virtuale quale indice numerico proporzionale al valore
di mercato
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DETERMINAZIONE DEL VALORE DI MERCATO
(si determina generalmente per via sintetica od analitica)
Sinteticamente si perviene al valore di mercato attraverso una
comparazione con fabbricati simili per condizioni economiche e
posizionali e di cui siano noti i prezzi di mercato
x : p = ∑V : ∑p
V

x
p
p
x = valore fabbricato da stimare
p = parametro del fabbricato da stimare
∑V = sommatoria dei valori di fabbricati simili
∑p = sommatoria dei parametri di fabbricati simili
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DETERMINAZIONE DEL VALORE DI MERCATO
Analiticamente si perviene al valore di mercato
attraverso la determinazione del reddito netto ordinario
che il proprietario ricava da quell'unità immobiliare e
dalla sua capitalizzazione attraverso la formula
Bf
V
i
Bf = reddito netto (importo annuo posticipato, illim.)
i = saggio di capitalizzazione
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CALCOLO DEI MILLESIMI: procedimento pratico
Il valore di ogni singola unità immobiliare viene espresso come
SUPERFICIE VIRTUALE (Sv), che è un indice numerico
proporzionale al valore di mercato.
Procedimento per il calcolo della Superficie virtuale:
-Analisi caratteristiche dell’edificio e identificazione delle
unità immobiliari;
- Misura della superficie reale di ogni unità immobiliare;
- Esame delle condizioni che influiscono sul valore delle
singole unità, loro quantificazione mediante coefficienti di
differenziazione proporzionali ai valori di mercato;
- Calcolo superficie virtuale come prodotto della superficie
reale per i coefficienti di differenziazione.
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CALCOLO DEI MILLESIMI: procedimento pratico
SUPERFICIE VIRTUALE (Sv)
Sv = Sr x c
Sr = sup. reale (superficie netta o lorda)
c = coefficiente di differenziazione
I coefficienti di differenziazione comunemente utilizzati per il
calcolo millesimale sono:
- di destinazione
- di piano
- di orientamento o esposizione
- di prospetto o veduta
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CALCOLO DEI MILLESIMI: procedimento pratico
La superficie virtuale di ciascuna unità immobiliare darà, in
proporzione a 1000 (valore complessivo dell’edificio) i
corrispondenti millesimi di proprietà generale (Mi):
∑Svi : 1000 = Svi : Mi
1000
Mi


Svi
Svi

∑Svi = somma sup. virtuali di ogni unità immobiliare
Svi = sup. virtuale dell’unità considerata
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CALCOLO DEI MILLESIMI: procedimento pratico
Ripartizione delle spese condominiali
Art. 1123 C.C.:
“per la conservazione e il godimento delle parti comuni
dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune
e per le innovazioni, le spese sono sostenute dai condomini in
proporzione al valore della proprietà di ciascuno (millesimi di
proprietà generale). Se si tratta di cose destinate a servire i
condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in
proporzione all’uso che ciascuno può farne (millesimi d’uso)”.
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CALCOLO DEI MILLESIMI: procedimento pratico
Ripartizione delle spese condominiali
I millesimi d’uso sono quindi utilizzati per ripartire le
seguenti spese:
- manutenzione e sostituzione scale (tabella B)
- uso dell’impianto di ascensore (tabella C)
- uso dell’impianto di riscaldamento centralizzato (tabella D)
- altre spese a carattere ordinario (acqua potabile) o
straordinario (ricostruzione solai, adeguamento impianto
TV, ecc.)
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CALCOLO DEI MILLESIMI: procedimento pratico
Ripartizione delle spese condominiali: SCALE e ASCENSORI
Art. 1124 C.C.: Manutenzione e sostituzione delle scale e
ascensori
Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari
delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita
tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità
immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura
proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.
Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in
ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi
morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non
siano di proprietà comune.".
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CALCOLO DEI MILLESIMI: procedimento pratico
Ripartizione delle spese condominiali: LE SCALE
P.1°= 1
P.2°= 2
denominatore = 2+1 = 3
indice di percorrenza:1 e 2
Mp/1°= 500 x 1/3
Mp/2°= 500 x 2/3
Mp
/
1


Mpr
MpercB

Mprop

Mpr
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CALCOLO DEI MILLESIMI: procedimento pratico
Ripartizione delle spese condominiali: L’ASCENSORE
Per le spese di manutenzione e di esercizio dell’ascensore si
adotta lo stesso criterio stabilito per le scale: metà della spesa
viene ripartita tra i proprietari dei diversi piani in ragione del
valore del piano o porzione di piano e l’altra metà in misura
proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.
Sono esclusi i condomini che non sono serviti dall’ascensore
(piano terra o scale non servite dall’ascensore).
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CALCOLO DEI MILLESIMI: procedimento pratico
Ripartizione delle spese condominiali: IL RISCALDAMENTO
Le spese di manutenzione ordinaria (metano, gasolio, ecc.) vanno
ripartite in proporzione all’uso (tabella D per il riscaldamento).
Le spese di manutenzione straordinaria (sostituzione caldaia,
adeguamento impianto) vanno ripartite in base ai millesimi di
proprietà.
La ripartizione delle spese può avvenire secondo i seguenti parametri:
- cubatura riscaldata (o sup. interna con unità di pari H)
- superficie radiante (numero di elementi radianti )
n. el. rad. U.i. : n. tot. El. Rad. = M risc. U.i. : 1000
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CALCOLO DEI MILLESIMI: procedimento pratico
Ripartizione delle spese condominiali: IL RISCALDAMENTO
Per gli impianti centralizzati con contabilizzatore di calore per ogni
unità immobiliare, la spesa viene suddivisa in due parti:
1) 20 – 50% da ripartire in proporzione alla cubatura riscaldata o ai
millesimi di proprietà generale, dovuta per il funzionamento generale
dell’impianto comune
2) 50 – 80% da ripartire in proporzione al consumo contabilizzato
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REVISIONE TABELLE MILLESIMALI
(disposizioni di attuazione del Codice Civile: art. 69)
I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi
nelle tabelle millesimali possono essere rettificati o modificati
all'unanimità
Tali valori tuttavia possono essere modificati anche
nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza
prevista dal II comma dell'art. 1136 del c.c., se
- sono conseguenza di un errore;
- sono mutate le condizioni di una parte dell’edificio
(sopraelevazione, cambi di destinazione, incremento di
superfici, incremento o diminuzione di unità immobiliari)
...
CONDOMINIO: TABELLE MILLESIMALI
REVISIONE TABELLE MILLESIMALI
(disposizioni di attuazione del Codice Civile: art. 69)
... che hanno alterato per più di un quinto il valore
proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo
condomino: in tal caso il relativo costo è a carico di chi ha
dato luogo alla variazione.
La revisione, nel caso precedente, se non concessa dalla
maggioranza dell'assemblea può essere richiesta per via
giudiziale anche da un solo condomino.