Questionario essenziale - Ordine Architetti Roma

PARTE C
QUESTIONARIO ESSENZIALE
Il presente questionario raccoglie le domande formulate con maggiore frequenza. La sua finalità è quella di
delineare le linee principali delle procedure da seguire, senza alcuna pretesa di esaurire tutti i temi posti
dalla compilazione del FASCICOLO DEL FABBRICATO.
Gli Ordini e i Collegi professionali, nonché gli uffici comunali preposti alla gestione dei fascicoli, unitamente
alle Associazioni della proprietà edilizia e degli amministratori immobiliari, si sono impegnati ad assicurare
adeguata assistenza ai tecnici ed ai cittadini per la soluzione degli eventuali problemi che si manifesteranno
nel corso dell'applicazione della delibera del C.C. di Roma n.166/99 e successive.
1. Che cosa è il FASCICOLO DEL FABBRICATO?
Il FASCICOLO DEL FABBRICATO è uno strumento per il monitoraggio dello stato di conservazione del patrimonio edilizio finalizzato ad individuare le situazioni di rischio degli edifici e a programmare nel tempo
interventi di ristrutturazione e manutenzione per migliorare la qualità dei fabbricati. La prima finalità è indirizzata prevalentemente ai privati e riveste un carattere di tutela sia dell’incolumità dell’utenza sia di salvaguardia del patrimonio immobiliare; la seconda, invece, coinvolge le amministrazioni pubbliche responsabili delle politiche di prevenzione e di gestione del territorio e dell’ottimizzazione dei relativi servizi.
Sebbene pleonastico, occorre precisare che il FASCICOLO DEL FABBRICATO non sostituisce un progetto
di risanamento statico e/o impiantistico, la cui stesura potrà essere effettuata, con l'assenso della proprietà,
solo in un secondo momento, qualora dalla ricognizione a vista emergano criticità specifiche da sanare.
Le spese relative a questa fase sono regolate dalle tariffe professionali vigenti e non rientrano tra i costi del
Fascicolo.
2. Il fascicolo del fabbricato è obbligatorio e quando deve essere compilato?
Il FASCICOLO DEL FABBRICATO è obbligatorio e deve essere redatto in relazione all’epoca di costruzione
secondo le seguenti cadenze temporali:
entro il 31 dicembre 2002, per gli edifici realizzati entro il 1939;
entro il 31 dicembre 2004, per gli edifici costruiti tra il 1940 ed il 1971;
entro il 31 dicembre 2006, per gli edifici costruiti dal 1972 in poi;
gli edifici in costruzione e quelli costruiti successivamente alla data di approvazione della delibera (4
novembre 1999) devono dotarsi del fascicolo contestualmente all’ottenimento dell’abitabilità o agibilità.
L’Amministrazione comunale può concedere, sentiti i Municipi (ex Circoscrizioni) interessati, gli Ordini, i Collegi professionali e le Associazioni della proprietà edilizia, eventuali deroghe alle suddette scadenze per aree
o per singoli gruppi di edifici, con riferimento ai seguenti criteri:
1. particolari caratteristiche del sottosuolo;
2. eventuali presenze di abusivismo edilizio, anche se condonato;
3. condizioni particolari per fattori sismici e/o idrogeologici;
4. esposizioni a volumi di traffico intenso.
3. Quali sono le sanzioni?
La delibera comunale istitutiva del FASCICOLO DEL FABBRICATO n.166 del 4 novembre 1999 e quelle
successive non prevedono sanzioni amministrative. Per gli edifici sprovvisti del fascicolo non sarà possibile
attivare le procedure DIA (denuncia inizio attività) o di comunicazione opere interne, nonché presentare richieste di autorizzazioni, di concessioni edilizie, di abitabilità o agibilità o certificazioni di competenza comunale attinenti il fabbricato.
4. Chi deve farlo predisporre?
La proprietà ovvero un delegato della stessa.
5. Quali sono i professionisti abilitati a redigerlo?
1
Il FASCICOLO DEL FABBRICATO deve essere firmato da un Tecnico abilitato ed iscritto ad Albo professionale, secondo le competenze prescritte dalle leggi vigenti.
6. Come deve essere conferito l’incarico?
L’incarico al tecnico dovrebbe essere assegnato sulla base delle sue specifiche competenze attestate da un
“curriculum vitae” ovvero sulla base della conoscenza diretta dei requisiti occorrenti posseduti dal professionista.
Il tecnico o i tecnici contattati (compresi, quindi, il geologo ed eventualmente l’agroforestale), prima della
formalizzazione dell’incarico, faranno conoscere alla proprietà o al suo delegato il costo del fascicolo, computato seguendo rigorosamente le prescrizioni del Protocollo d’intesa stipulato dal Comune con gli Ordini e
Collegi Professionali, con la partecipazione del Comando Provinciale dei VV.F. di Roma. Non sono consentite riduzioni agli importi previsti.
Al fine di evitare elusioni alle disposizioni ufficiali, sono previsti controlli alle lettere di incarico e di accettazione, e ai costi riportati sui moduli allegati al Protocollo d’intesa, che costituiranno parte integrante del fascicolo, come anche previsto dal modulo di incarico, e, quindi, trasmessi – con le modalità previste –
all’Amministrazione comunale, che provvederà ad effettuare i previsti controlli.
I tecnici che non si atterranno alle disposizioni del Protocollo d'intesa rischiano il deferimento ai rispettivi Ordini e Collegi professionali.
7. Da chi deve essere custodito?
Il FASCICOLO DEL FABBRICATO deve essere custodito dal Responsabile dell’immobile, figura che può
coincidere con la proprietà o con un delegato della stessa, come l’Amministratore dello stabile. Chi lo custodisce dovrà esibirlo, su richiesta, agli Uffici Comunali preposti ai controlli, ai professionisti incaricati di interventi sul fabbricato, in occasione di comunicazione di opere interne, denuncia inizio attività, autorizzazione e
concessione edilizia, richiesta di abitabilità o agibilità. I professionisti, oltre a dichiarare di aver preso visione
del fascicolo, dovranno curarne l’aggiornamento e fornire al Responsabile dell’immobile la documentazione
relativa all’intervento che intendono eseguire.
Il Responsabile dell'immobile alla prevista scadenza di otto anni dovrà provvedere a far controllare l'aggiornamento del fascicolo alla luce delle modifiche intervenute.
8. Quali sono i costi previsti?
I costi sono stati stabiliti dal Protocollo d’intesa. Il riferimento è all’art.29 della Tariffa Professionale degli Ingegneri ed Architetti vigente al momento della sottoscrizione dell’accordo.
Per le finalità sociali riconosciute al FASCICOLO DEL FABBRICATO, le aliquote previste dal tariffario sono
applicate al valore catastale, determinato per l’ICI dell’edificio. Sulla base dei parametri fissi esistenti nella
procedura (1/20 - 0,47 - 30%), nel caso di immobili con valore ICI superiore a L.500 mln, può essere applicata la formula speditiva:
0,03055 1 x (aliquota/100) x valore catastale ICI
Con riferimento al tariffario vigente le categorie interessate dal fascicolo del fabbricato interessano tutte la
classe Ia ed in particolare le categorie:
a
b
c
d
Costruzioni informate a grande semplicità, fabbricati rurali, magazzini, edifici industriali semplici e senza
particolari esigenze tecniche, capannoni, baracche, edifici provvisori senza importanza e simili. (omissis)
Edifici industriali di importanza costruttiva corrente. Edifici rurali di importanza speciale. Scuole, piccoli
ospedali, case popolari, caserme, prigioni, macelli, cimiteri, mercati, stazioni e simili qualora siano di
media importanza. Organismi costruttivi in metallo.
Gli edifici di cui alla lettera "b" quando siano di importanza maggiore, scuole importanti ed ed istituti superiori, bagni e costruzioni di carattere sportivo, edifici di abitazione civile e di commercio, villini semplici
e simili.
Palazzi e casi signorili, ville e villini signorili, giardini, palazzi pubblici importanti, teatri, cinema, chiese,
banche, alberghi, edifici provvisori di carattere decorativo, serre ornamentali ed in genere tutti gli edifici
di rilevante importanza tecnica ed architettonica. Costruzioni industriali con caratteristiche speciali e di
peculiare importanza tecnica. (omissis)
1
(0,05 x 0,47 x 1,30) = 0,03055
2
e
Costruzioni di carattere prettamente artistico e monumentale. Chioschi, padiglioni, fontane, altari, monumenti commemorativi, costruzioni funerarie. (omissis)
Il costo così determinato deve essere maggiorato del corrispettivo del geologo e di quello, eventuale, del
tecnico agroforestale.
Il corrispettivo del geologo viene riferito ai vari scaglioni del valore ICI del fabbricato e varia da un minimo di
L.250.000 ad un massimo di L.2.000.000, per fabbricati con valore ICI compreso tra 1 e 15 MLD; per edifici
di valore superiore si applica un incremento di L.250.000 per ogni incremento di valore pari a L.3 MLD 2.
L’onorario del tecnico agroforestale viene, invece, espresso in funzione di quattro scaglioni di valore ICI e del
numero di alberi presenti, espresso in numero variabile, secondo quattro scaglioni, il tutto aumentato di
un’incidenza spese forfettaria pari al 30%. Il compenso varia da un minimo di L.195.000 ad un massimo di
L.533.000.
Agli onorari dovranno essere aggiunti gli oneri fiscali e previdenziali di legge.
9. Come si determinano i costi degli edifici con valori ICI inferiori a L.500.000.000?
Per tutelare le fasce sociali più deboli il Protocollo d’intesa ha previsto la possibilità ai proprietari degli immobili con valore ICI inferiore a L.500.000.000 di aggregarsi tra di loro, affidando allo stesso tecnico l’incarico di
compilare i fascicoli relativi ai singoli immobili. In questo caso le spese, pari al 30% del costo complessivo,
saranno ripartite in termini proporzionali tra i proprietari.
Qualora la proprietà decida di operare in modo autonomo, sempre per valori inferiori a L.500.000.000, le
spese per le singole prestazioni saranno forfettizzate in L:300.000.
10. Come devono essere liquidati gli onorari?
Non esistono prescrizioni specifiche se non in caso di concessione delle agevolazioni comunali.
Qualora sia richiesta l’agevolazione comunale del 30%, il disciplinare prevede, prima dell’erogazione del
contributo, l’esibizione delle fatture o della ricevuta relativa al bonifico bancario.
Se si accede anche ai benefici del 36% del costo, previsti dall’art. 1 della legge 449/1997 così come modificata dall'art.2 della legge 388/2000, è fatto obbligo di liquidare l'onorario solo tramite bonifico bancario. Il costo del fascicolo è costituito dal corrispettivo da versare al tecnico incaricato, oltre all’onorario del geologo e
di quello eventuale del tecnico agroforestale.
Le spese accessorie3 sono ammesse a contributo.
Le consulenze specialistiche (strutturali ed impiantistiche), scelte autonomamente dal tecnico incaricato, saranno dallo stesso direttamente liquidate agli interessati, senza alcun onere aggiuntivo per la proprietà.
11. A carico di chi sono le spese accessorie per il reperimento della documentazione occorrente per
il F.F.?
Le spese accessorie, che comprendono rilievi, acquisizioni documentali, elaborazioni informatiche, acquisto
del CD – Rom del Comune e quant’altro occorra per l’adempimento dell’incarico, sono a carico della proprietà.
12. Quali sono le agevolazioni per chi compila il F.F.?
Chi si doterà del Fascicolo del Fabbricato entro il 31 dicembre 2001 (31 dicembre 2002, per le dimore storiche), indipendentemente quindi dalle fasce temporali previste dalle delibere comunali, potrà usufruire delle
seguenti agevolazioni:
contributo a fondo perduto del 30% (40%, per le dimore storiche) del costo del fascicolo, sino a concorrenza del fondo stanziato, a condizione che i beneficiari risultino al corrente con i contributi ICI4, relativi
all'anno precedente e che il supporto informatico sia consegnato nei termini previsti. L'agevolazione, le
cui richieste sono in corso di presentazione presso il IX° Dipartimento del Comune di Roma, verrà con2
Secondo le precisazioni dell’Ordine dei geologi, comunicate al Comune e a tutti gli Enti firmatari del Protocollo d’intesa.
3
Le spese accessorie sono quelle necessarie per poter adempiere all'incarico di compilazione del fascicolo, ossia: acquisto del CD-Rom, rilievi
planimetrici, ricerche catastali, acquisizione di documentazione di vario tipo, compensi per gli amministratori, service per la "scannerizzazione"
degli elaborati planimetrici e quant'altro possa occorrere nella prima fase degli accertamenti..
4
In caso di inadempienza di alcuni potenziali beneficiari, il contributo, in quota parte, sarà corrisposto a coloro che dimostreranno di essere in
regola con il pagamento dell'ICI afferente l'immobile di proprietà.
3
cessa agli aventi diritto, seguendo un criterio esclusivamente cronologico sino a concorrenza dei fondi
disponibili;
contributo, fino al 31/12/2001, riservato alle sole persone fisiche (con esclusione delle dimore storiche,
che hanno un trattamento agevolativo diverso), del 36% del costo del fascicolo, da portare in detrazione
dell'imponibile indicato sul modello Unico (in quote quinquennali o decennali);
detrazione forfettaria di L.25.000 dall'ICI delle porzioni immobiliari fornite del fascicolo del fabbricato.
13. Come deve essere redatto il F.F.?
La delibera 166/99 del Consiglio comunale di Roma e successive prevedono che il fascicolo sia redatto secondo una duplice modalità:
• modalità cartacea, da consegnare al committente del fascicolo, con tutti gli allegati prescritti;
• modalità informatica sul CD - Rom distribuito dal Comune, da consegnare al IX° Dipartimento nei modi
e nelle forme previste.
È opportuno che il Fascicolo cartaceo sia redatto e custodito in forma "aperta" utilizzando raccoglitori e cartelline adatti ad essere implementati per l'esigenza di registrare e raccogliere la documentazione relativa ad
ogni evento verificatosi successivamente alla stesura del fascicolo.
14. Sono previste sanzioni a carico dei professionisti?
In materia ancora non esistono specifici orientamenti giurisprudenziali, pertanto le sanzioni a carico dei professionisti sono quelle previste dalle vigenti norme di legge.
Saranno perseguiti i tecnici che opereranno in modo illegittimo (infedele descrizione di quanto visionato) ed
in difformità delle norme deontologiche dei relativi Ordini ed Collegi professionali.
15. Che cosa si deve fare qualora non sia possibile accedere a tutte le unità immobiliari?
Il problema dell'accesso alle singole unità immobiliari, è di due tipi:
1. accesso impedito deliberatamente dal proprietario o dal detentore della porzione immobiliare da visitare;
2. accesso impedito da fattori oggettivi (sequestro giudiziario, assenza protratta del detentore del bene,
inaccessibilità fisica e così via).
Nel primo caso, nei limiti del possibile, occorre fare opera di persuasione nei confronti degli utenti dei beni
immobili, reali destinatari della finalità sociale del fascicolo del fabbricato, cercando di far rilevare il suo contributo per la sicurezza degli edifici e, di conseguenza, dei suoi occupanti.
Decisivi potranno risultare atteggiamenti responsabili volti a "sburocratizzare" il provvedimento e a divulgare, seppure in modo rudimentale, gli elementari principi della sicurezza immobiliare.
Si rammenta, comunque, che il combinato disposto degli articoli 843 del Codice civile e 700 del Codice di
procedura civile, concede all'amministratore, qualora il proprietario si opponga all'accesso, di adire l'autorità
giudiziaria, in via ordinaria o d'urgenza, quando sussista grave pericolo per il ritardo.
Per questo sembra opportuno, sotto il profilo procedurale, che, nel caso dei condomì nii, l'assemblea deliberi
nel merito richiamando e ribadendo che la condotta irresponsabile di eventuali oppositori agli adempimenti
necessari per la compilazione del FASCICOLO DEL FABBRICATO possono riverberarsi sui singoli soggetti
nel caso che il loro comportamento metta a repentaglio l'incolumità degli altri condòmini (art. 2043 del C.C.),
sollevando l'amministratore da ogni responsabilità.
Nel caso in cui esistano chiare avvisaglie che lascino presagire pericolo imminente, dovranno essere attivate
le consuete procedure previste dalla legge.
In entrambi i casi, sarà comunque il tecnico che dovrà decidere il comportamento più opportuno, con il solo
obbligo di segnalare nel quadro finale del fascicolo, le porzioni immobiliari non esaminate nel corso dell'accertamento ed i relativi motivi. Dovrà inoltre specificare se ritiene la circostanza ininfluente sul parere finale
relativo alle condizioni di sicurezza dell'edificio.
16. Come si deve procedere in caso di riscontro di criticità strutturali e/o impiantistiche?
Di fronte al riscontro di criticità sia strutturali sia impiantistiche, il tecnico oltre a relazionarle dettagliatamente
nel fascicolo, deve farle presenti ai destinatari del documento, suggerendo, come anche richiesto nella relazione sintetica del quadro F, gli adempimenti necessari per la messa in sicurezza del fabbricato.
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Si rammenta che anche in presenza di criticità, il FASCICOLO DEL FABBRICATO può essere redatto e presentato al Comune.
Nel caso estremo, in cui il livello di rischio accertato sia reputato tale da mettere a repentaglio l'incolumità
delle persone, il tecnico, di concerto con la proprietà o con chi la rappresenta, dovrà procedere nei modi
consueti ad informare gli organismi pubblici preposti all'adozione dei provvedimenti d'urgenza come i VV.F.
e/o la Commissione Stabili Pericolanti.
17. Come può agire la proprietà, o chi la rappresenta, qualora il tecnico disponga accertamenti più
approfonditi (di seconda fase)?
Nel caso in cui la proprietà desideri una conferma sulla reale esigenza di assoggettare l'edificio ad indagini
ed accertamenti più approfonditi prescritti dal tecnico compilatore del fascicolo, potrà richiedere un arbitrato.
L'Amministrazione ha difatti previsto (delibera del C.C. n.179 del 13 novembre 2000) la possibilità di adire ad
una delle 19 Sottocommissioni Stabili Pericolanti previste e localizzate secondo la suddivisione territoriale
circoscrizionale del Comune di Roma.
Le Sottocommissioni, la cui regolamentazione è attualmente in corso di definizione, potranno verificare
quanto indicato dal tecnico nelle conclusioni del Fascicolo, su richiesta della proprietà (o suo delegato). Il
servizio sarà oneroso, anche se in modo contenuto.
18. Come si deve procedere qualora manchino documenti ritenuti essenziali?
L'esigenza di acquisire la documentazione essenziale è alla base della possibilità di procedere alla compilazione del F.F.
La mancanza di tale documentazione consente di procedere solo dopo la sua acquisizione.
Si raccomanda, comunque di evitare qualunque eccesso burocratico, tenendo sempre ben presente che la
finalità prioritaria del FASCICOLO DEL FABBRICATO è quella di accertare le condizioni di sicurezza dell'edificio.
19. Che cosa si deve fare qualora esistano più incarichi per la redazione del F.F., relativi ad uno
stesso edificio e/o complesso edilizio, in assenza di un condominio legalmente costituito, ovvero
nel caso di corpi di fabbrica distinti con impianti e/o con strutture in comune?
Sull'argomento non possono essere forniti suggerimenti validi per ogni fattispecie.
Si deve solo rinviare al buon senso dei singoli proprietari (o dei loro delegati) ed alla loro responsabilità per
evitare che il frazionamento degli incarichi impedisca di delineare un quadro omogeneo e completo delle
condizioni di sicurezza degli immobili oggetto di accertamento.
I tecnici coinvolti dovrebbero, facendo ricorso ad un comune senso etico e deontologico, farsi parte diligente
cercando di coordinare le loro attività e di superare, nei limiti del possibile, gli ostacoli che oggettivamente
ogni singola situazione presenta e riuscire a relazionare in termini adeguati le condizioni accertate.
20. Come devono essere effettuati gli aggiornamenti del fascicolo?
Gli aggiornamenti del fascicolo devono essere effettuati ogni otto anni dalla data di compilazione.
Il tecnico incaricato degli aggiornamenti periodici dovrà verificare ed eventualmente recepire tutti gli atti relativi alle modifiche apportate all'edificio negli anni precedenti la revisione. Eseguita la necessaria analisi, trasferirà sul CD-Rom (da consegnare al Comune), la documentazione cartacea prodotta in occasione delle variazioni avvenute nel corso degli otto anni.
21. Chi deve aggiornare il fascicolo?
In materia non esiste alcun obbligo, tuttavia sarebbe auspicabile che ogni edificio abbia un referente tecnico
al quale affidare la formazione, la conservazione e l'aggiornamento periodico del FASCICOLO DEL FABBRICATO. Comunque l'aggiornamento corrente è posto a carico del professionista incaricato volta per volta
della progettazione e/o del controllo degli interventi modificativi apportati all'edificio, mentre quello periodico,
da riportare su un CD-Rom da consegnare al Comune, sarà oggetto di specifico incarico.
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22. Come si deve operare qualora non siano disponibili le rendite delle unità immobiliari?
Per la determinazione del costo del fascicolo, devono essere note le rendite delle singole unità immobiliari
che compongono il fabbricato.
Di norma tali rendite sono riportate sui certificati (visura per edificio) rilasciati dall'Ufficio del Territorio (Catasto dei Fabbricati). Per ottenere i valori catastali degli immobili le rendite relative, rivalutate del 5%5, vanno
moltiplicate 6 per 50 se appartengono alla categoria A/10 (uffici) o alla categoria D (Immobili a destinazione
speciale), per 34 se appartengono alla categoria C/1 (locali commerciali) o alla categoria E (Immobili a destinazione particolare), per 100 in tutti gli altri casi.
Nell'eventualità in cui non siano disponibili le rendite, è opportuno che siano fornite dall'Ufficio del Territorio,
che, disponendo di tutti i parametri riferiti alle categorie ed alle classi delle singole zone della città e, soprattutto, conoscendo le disposizioni normative vigenti per il computo della consistenza dei cespiti (vano, metro
cubo, metro quadrato), è in grado di effettuare il calcolo in termini corretti e di rilasciare una certificazione di
rendita presuntiva.
23. Il fascicolo del fabbricato può costituire strumento di verifica delle trasformazioni illegittime apportate al fabbricato?
Come più volte ribadito il FASCICOLO DEL FABBRICATO è uno strumento finalizzato unicamente all'accertamento della sicurezza dell'edificio.
Il tecnico non deve rilevare eventuali irregolarità perché possano essere perseguite e sanzionate a norma di
legge, ma solo perché possono mettere a repentaglio l'incolumità delle persone o danneggiare (o distruggere) l'immobile.
24. Quando si deve compilare la relazione geologica?
La relazione deve essere compilata da un dottore in geologia iscritto all'Ordine dei Geologi quando non sia
reperibile nella documentazione dell'edificio. Una relazione geologica deve essere sempre allegata al fascicolo.
25. Quando si deve richiedere l'intervento del tecnico agroforestate?
In presenza di alberature di alto fusto 7 o di essenze vegetali, con apparato radicale particolarmente invasivo,
deve essere richiesta la consulenza di un esperto agroforestale, la cui relazione, debitamente firmata dovrà
essere allegata al Fascicolo (cartaceo ed informatico).
Di norma gli alberi da esaminare sono quelli la cui altezza risulta pari o superiore alla distanza dall'edificio o
da parti di esso, ovvero le piante che interferiscono con l’edificio, con le sue pertinenze, con le infrastrutture
accessorie (muri di contenimento, recinzioni, depositi interrati, ecc.) e con gli impianti come fognature o condutture, la cui funzionalità può incidere sia sugli impianti (particolarmente pericolose sono le interferenze con
le condutture del gas) sia sull’assetto del sottosuolo interessato dalle fondazioni con l'innesco di dissesti
idrogeologici accompagnati da movimenti franosi.
La relazione tecnica agroforestale verificherà il grado di pericolosità degli alberi, delle essenze vegetali e gli
eventuali fattori di rischio nei riguardi degli edifici, delle loro pertinenze e, quindi, delle persone.
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L. 23 dic 1996, n.662 art.3 comma 48.
6
DM. 14 dic. 1991.
7
Come definite all’art.892 del Codice Civile. Vedere anche la relazione del Tecnico Agroforestale, allegata al vademecum.
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