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Es. Imm. 173/2010
TRIBUNALE DI TREVISO
CANCELLERIA ESECUZIONI IMMOBILIARI
CONSULENZA TECNICA d’UFFICIO
1 ) UBICAZIONE
L’appartamento con posto auto coperto oggetto di esecuzione immobiliare è ubicato in :
Comune di Caerano di San Marco (TV), via Padova, civico 11, interno 3.
L’appartamento fa parte di un più ampio condominio a destinazione mista (prevalentemente
commerciale al piano terra e residenziale nei restanti piani) denominato “Palazzo Condor”.
Il condominio è situato nel centro abitato di Caerano di San Marco, ad ovest della piazza
principale, dalla quale dista poco più di cinquecento metri, in zona comoda ai servizi, vicino alla
Chiesa, alle scuole, agli esercizi di vicinato, alle Poste, al Municipio, alle banche, ecc.
L’accessibilità alla zona è comoda e facilmente raggiungibile dalle principali arterie stradali che
si intersecano in corrispondenza della rotonda ivi presente, ove il condominio si colloca a sud-est
della stessa. In particolare, il tratto est-ovest della viabilità rappresenta la S.R. n. 248
“Bassanese”, la quale verso est giunge al centro di Caerano di San Marco e prosegue in direzione
Montebelluna – Conegliano, mentre verso ovest prosegue in direzione Asolo – Bassano.
Il tratto nord-sud rappresenta la S.P. 667 “di Caerano”, la quale verso nord (via Cadore) conduce
al centro abitato di Cornuda e alla S.R. n. 348 “Feltrina” (che collega Treviso con Feltre), mentre
verso sud (via Padova) raggiunge il comune di Castelfranco Veneto e limitrofi.
Accesso al condominio :
L’accesso pedonale e carrabile all’area scoperta sita al piano terra e ai posti auto coperti ubicati al
piano interrato avviene da ovest dalla via Padova (S.P. n. 667).
Accesso all’appartamento :
L’accesso all’appartamento avviene dall’ingresso comune situato al piano terra sul lato nord ovest del condominio (sotto il bagno dell’appartamento oggetto di esecuzione immobiliare).
Tramite il vano scale condominiale, si accede all’alloggio situato al piano primo ed alle altre
unità immobiliari presenti nel condominio.
-2Accesso al piano interrato :
L’accesso al piano interrato, ove sono ubicati i posti auto coperti identificati dal mappale 470,
avviene dallo scivolo scoperto sito sul confine sud del lotto e dalla corsia di manovra
condominiale scoperta.
Confini dell’appartamento al piano primo (in senso orario, salvo altri e/o più precisi):
Il lato nord dell’appartamento è libero con affaccio sullo scoperto asfaltato del piano terra e sulla
copertura piana di una sottostante unità in proprietà di terzi; il lato est confina con altro
appartamento; il lato sud-est confina con il vano scale condominiale; il lato sud-ovest confina
con altro appartamento, il lato ovest è libero con affaccio sullo scoperto asfaltato del piano terra.
Confini del posto auto coperto al piano interrato (in senso orario, salvo altri e/o più precisi):
Il lato nord dell’autorimessa confina con altro posto auto; il lato est confina con il muro
perimetrale contro terra; il lato sud confina con altro posto auto; il lato ovest confina con la
corsia carraia di manovra scoperta.
2) IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE
Per la piena proprietà dell’intero :
Comune di CAERANO DI SAN MARCO (TV)
Catasto Fabbricati - Foglio 8
m.n. 469 sub 7 (appartamento al piano primo)
cat. A/2 – cl. 2 – vani 4 – R.C. € 423,49 – via Padova n. 11/3 – piano 1
m.n. 470 sub 12 (posto auto coperto al piano interrato)
cat. C/6 – cl. 3 – mq 12 – R.C. € 40,28 – via Feltrina – piano int.
con la proporzionale quota di comproprietà sulle parti comuni
L’intestazione catastale delle unità immobiliari in oggetto è conforme alle risultanze dei
Registri Immobiliari.
Nella visura catastale del sub 12 mappale 470 è riportato erroneamente l’indirizzo “via Feltrina”.
Le planimetrie catastali delle unità in oggetto sub 7 mappale 469 – appartamento al piano
primo – e sub 12 mappale 470 – posto auto coperto al piano interrato –, registrate all’U.T.E.
di Treviso rispettivamente il 19/08/1994 con protocollo n. 7507/94 ed il 06/08/1974 con
protocollo n. 2071/74, corrispondono sostanzialmente allo stato di fatto.
Le uniche differenze riscontrate nell’appartamento sub 7 mappale 469 consistono nella diversa
posizione della porta che dalla zona giorno conduce al corridoio della zona notte e ad un
pilastrino ubicato nel lato est del terrazzo.
-3Tali lievi discordanze sono irrilevanti ai fini catastali, in quanto, ai sensi della vigente
normativa in materia catastale, non vanno ad incidere sul classamento generale e sulla rendita
catastale dell’immobile.
Agli atti catastali non è presente l’elaborato planimetrico in quanto al momento
dell’accatastamento non vigeva l’obbligo di presentazione di tale documento.
Alle unità immobiliari in oggetto compete pure una quota proporzionale di comproprietà
sugli enti e sugli spazi comuni, ai sensi dell’art. 1117 C.C. e dei titoli di provenienza, nonché di
quanto previsto, in dettaglio, nel Regolamento di Condominio.
L’area coperta e scoperta del condominio, di cui fanno parte le unità immobiliari oggetto di
esecuzione immobiliare, è altresì identificata catastalmente:
Comune di Caerano di San Marco
Catasto Terreni – Foglio 8
mappale 469 di mq 1.200
mappale 470 di mq 200
mappale 1473 di mq 2.632
di complessivi ... mq 4.032
Il mappale 1473 deriva dall’unificazione degli ex mappali n. 393 di mq 26, n. 464 di mq 820, n.
467 di mq 556, n. 468 di mq 1.230 (tutti Foglio 8 di Caerano di S. Marco).
3.2) SERVITÙ DERIVANTI DAL CONDOMINIO :
Essendo l’unità in oggetto parte di un edificio condominiale risultano a suo carico e a suo favore
tutte le servitù derivanti dalla natura condominiale del fabbricato e poste in essere con la
costruzione stessa dell’immobile.
3.3) COMPROPRIETÀ SULLE PARTI COMUNI :
Alle unità immobiliari in oggetto compete pure una quota proporzionale di comproprietà sulle
parti, cose, enti ed impianti comuni, ai sensi dell’art. 1117 e seguenti del C.C. dell’intero
fabbricato cui fanno parte, e di quanto previsto, in dettaglio, nel Regolamento di Condominio e
nelle carature risultanti dalla Tabella millesimale allegati e depositati con verbale di cui all’atto
in data 28/08/1974 n. 18295 di rep. a rogito notaio Montebelluna il 12/09/1974
3.4) ALTRE SERVITÙ COSTITUITE :
Servitù di passaggio e con quanto stabilito con l’atto in data 15/11/1974
4 ) ZONIZZAZIONE DI P.R.G.
-4Nel vigente strumento urbanistico del Comune di Caerano di San Marco, l’area coperta e
scoperta dell’immobile ricadono in Zona D.3/2.
5 ) DESCRIZIONE DELL’UNITA’ IMMOBILIARE :
Trattasi di un appartamento sito al piano primo, con posto auto coperto al piano interrato, facente
parte di un condominio edificato negli anni settanta, composto dalla zona giorno con angolo
cottura e ingresso, due camere, disimpegno, bagno e terrazza. L’appartamento è situato
sull’angolo nord-ovest del condominio. Sono altresì comprese le parti comuni condominiali.
5.1 ) DISTRIBUZIONE :
DESCRIZIONE GENERALE DEL CONDOMINIO :
Il complesso immobiliare di cui le unità in oggetto fanno parte è denominato “Palazzo Condor”.
Trattasi di un fabbricato residenziale e commerciale ubicato a Caerano di San Marco, in
zona centrale urbanizzata e comoda ai servizi.
L’edificio presenta tre piani fuori terra ed uno interrato. Al piano terra sono ubicate le attività
commerciali, mentre nei restanti piani sono situate le unità ad uso residenziale. Al piano interrato
vi sono invece i posti auto ed altri spazi di servizio.
L’area scoperta del fabbricato in prevalenza è asfaltato e adibito a parcheggio a servizio
delle attività commerciali site al piano terra.
Il fabbricato è sprovvisto di ascensore condominiale.
DESCRIZIONE DELL’APPARTAMENTO AL PIANO PRIMO (SUB 7 MAPPALE 469):
L’accesso all’appartamento avviene tramite l’ingresso condominiale situato sul lato nord - ovest
del fabbricato (sotto il bagno dell’appartamento di cui trattasi).
Dal vano scale condominiale interno si raggiungono i piani superiori.
L’appartamento è situato al piano primo sull’angolo nord-ovest del fabbricato, sul quale si
affacciano tutte le aperture e il terrazzo dell’alloggio.
Con il lato est e sud-ovest l’appartamento confina con altri alloggi residenziali, mentre con il lato
sud-est confina con il vano scale condominiale, dal quale avviene l’accesso.
La zona giorno è composta da un unico vano cottura – soggiorno, comprendente anche
l’ingresso all’unità abitativa, avente complessivamente una superficie di circa mq 25.
Nel lato nord della zona giorno, vi è la porta che dà l’accesso alla terrazza di oltre 20 mq circa,
che si affaccia direttamente sull’area scoperta asfaltata ed in parte sulla copertura piana di una
sottostante unità in proprietà di terzi
-5Tramite il corridoio interno, si raggiungono le due camere, l’una sull’angolo nord-ovest
dell’appartamento e l’altra con affaccio sul solo prospetto ovest, ed il bagno finestrato,
anch’esso con affaccio sul prospetto ovest.
L’appartamento è sprovvisto di area scoperta esclusiva.
DESCRIZIONE POSTO AUTO COPERTO AL P. INTERRATO (SUB 12 MAPP. 470):
Il posto auto coperto in questione è ubicato, in linea assieme ad altri box auto in proprietà di
terzi, in un fabbricato edificato al piano interrato a ridosso del confine est del lotto,
distaccato dall’edificio condominiale.
Al piano interrato si accede tramite scivolo scoperto situata a ridosso del confine sud del lotto,
con accesso diretto dalla via Padova e dall’area scoperta del piano terra.
Ai posti auto coperti, infine, si accede dallo spazio di manovra comune scoperto.
All’attualità il box auto sub 12 mappale 470 è parzialmente occupato da oggetti vari.
5.2) FINITURE ESTERNE :
Le facciate esterne del fabbricato sono tinteggiate a civile color marroncino chiaro / ocra.
I serramenti esterni dell’immobile sono in legno con vetro semplice; esternamente vi sono le
tapparelle avvolgibili in pvc color bianco.
Il parapetto della terrazza dell’appartamento in oggetto è di colore rosso mentre il pavimento è in
calcestruzzo lisciato.
La pavimentazione dello spazio di manovra condominiale al piano interrato è in parte asfaltato ed
in parte in calcestruzzo.
5.3) FINITURE INTERNE :
pavimenti e rivestimenti :
Il pavimento dell’appartamento (zona giorno, camere, bagno, corridoio) è in piastrelle.
Il rivestimento alle pareti del bagno e dell’angolo cottura è anch’esso in piastrelle.
Le pareti e i soffitti interni dell’appartamento sono intonacati al civile color bianco e le camere
sono in parte tinteggiate color rosa (anche se in scadente stato di conservazione).
Il pavimento dell’ingresso comune e dei disimpegni condominiali sono in piastrelle, mentre gli
scalini del vano scale condominiale sono in marmo.
serramenti interni:
La porta di ingresso è in legno, mentre le porte interne sono in legno tamburato .
5.4) EPOCA DI COSTRUZIONE :
-6La costruzione del fabbricato di cui è parte l’appartamento in questione risale ai primi anni
settanta ed è stato dichiarato agibile con decorrenza dal 26/07/1974.
Seppure l’immobile presenti attualmente un mediocre aspetto architettonico, trattasi comunque di
immobile avente tipologia costruttiva tipica degli anni ′70.
5.5) TIPOLOGIA E STRUTTURA :
Il fabbricato, di cui le unità immobiliari oggetto di esecuzione fanno parte, ha una forma
irregolare, con il lato maggiore disposto in senso nord-sud, e presenta tre piani fuori terra ed uno
interrato. La struttura portante è mista in calcestruzzo e laterizio. La copertura inclinata è del tipo
a padiglione, con manto di copertura in tegole.
Trattasi di opera realizzata con la tipologia edilizia dei condomini tipica del periodo in cui è stata
edificata.
Nell’epoca in cui il fabbricato è stato edificato (anni settanta) nel Comune di Caerano di
San Marco non vigeva ancora la normativa antisismica, quindi trattasi di fabbricato non
antisismico.
5.6) IMPIANTI :
•
L’impianto di adduzione dell’acqua potabile è autonomo con adduzione da acquedotto
comunale (con contatore autonomo) ;
•
l’appartamento è dotato di impianto di riscaldamento risalente all’epoca di
costruzione del fabbricato (anni settanta) con alimentazione a metano (l’unità infatti
dispone di radiatori dislocati nelle varie stanze), ma si è riscontrato che attualmente
non è funzionante in quanto l’appartamento è privo di caldaia;
•
l’impianto termoidraulico sanitario ha caratteristiche tipologiche e materiali risalenti
all’epoca di costruzione del fabbricato (anni settanta), non rispondente agli attuali
parametri dettati dalle vigenti normative;
•
l’impianto elettrico è autonomo (con contatore autonomo) ha caratteristiche
tipologiche e materiali risalenti all’epoca di costruzione del fabbricato (anni settanta) ,
non rispondente agli attuali parametri dettati dalle vigenti normative.
5.7) STATO MANUTENTIVO :
L’aspetto architettonico e conservativo generale del fabbricato in generale è mediocre,
compatibilmente con la vetustà e tipologia del condominio stesso.
Lo stato di manutenzione e di finitura dell’appartamento è scadente, in quanto abbisogna
di interventi di manutenzione ordinaria, come ad esempio una ridipintura delle pareti interne.
-7Inoltre in alcuni punti del soffitto e delle pareti vi sono evidenti tracce di umidità.
5.8) STATO DELL’IMMOBILE :
L’abitazione attualmente è occupata da terzi.
All’interno vi sono diversi oggetti, mobili e suppellettili varie.
5.9) SPESE CONDOMINIALI PENDENTI
In base alle ricerche eseguite presso l’Amministratore Condominiale del fabbricato di cui fanno
parte le unità immobiliari oggetto di esecuzione, allo stato attuale risultano da versare spese
condominiali arretrate per circa € 5.000,00, oltre ai successivi interessi e spese maturati e
maturandi.
5.10) CLASSIFICAZIONE ENERGETICA DELL’APPARTAMENTO :
In merito alla classificazione energetica dell’immobile, si precisa che lo stesso risulta edificato in
base a titolo edilizio richiesto in data anteriore al 08.10.2005 e che successivamente a tale data
non risulta siano stati effettuati interventi atti ad una riqualificazione energetica dello stesso.
Dalla verifica della documentazione depositata presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Caerano
di San Marco non sono inoltre stati rinvenuti né l’Attestato di Qualificazione Energetica, né
l’Attestato di Certificazione Energetica.
Considerati, quindi, la consistenza dell’immobile oggetto di esecuzione immobiliare (superficie e
volume riscaldato), il suo stato di conservazione e manutenzione, la tipologia delle strutture di
tamponamento e delle pareti divisorie interne ivi compresi la qualità/spessore degli isolamenti (se
presenti), il tipo di finiture e la qualità delle stesse, nonché l’assenza della caldaia per il
funzionamento dell’impianto di riscaldamento e la mancanza di pannelli solari per la produzione
di acqua calda termo-sanitaria,
si ritiene che lo stesso abbia costi di gestione energetica alti, indice di scadente qualità energetica;
si presuppone, quindi, che il bene appartenga, sotto il profilo della qualità e del risparmio
energetico, alla classe “ G ” .
6) AUTORIZZAZIONI EDILIZIE e REGOLARITA’ URBANISTICA :
La costruzione del fabbricato e variante è stata autorizzata in forza della Licenza Edilizia n.
21/72 rilasciata dal Comune di Caerano di San Marco in data 25/03/1972, prot. n. 320,per la
“costruzione di un fabbricato ad uso appartamenti e negozi”.
I lavori sono stati iniziati nell’agosto 1972 ed ultimati nel luglio 1974.
-8Il fabbricato urbano, limitatamente agli appartamenti e loro accessori, di cui fanno parte le
unità immobiliari oggetto di esecuzione, è stato dichiarato abitabile con decorrenza dal
26/07/1974 con Permesso di Abitabilità n. 21/72 del 30/07/1974 rilasciato a Bordignon Bruno
Franco.
Rispetto a quanto autorizzato, vi sono alcune lievi difformità delle tramezzature interne,
risalenti ancora all’epoca di costruzione del fabbricato e che comunque non vanno ad
incidere sui parametri urbanistici.
7 ) CONSISTENZA DELL’IMMOBILE
L’appartamento con posto auto coperto oggetto della presente esecuzione immobiliare ha le
seguenti consistenze :
SUPERFICI LORDE : le unità immobiliari hanno le seguenti consistenze lorde, espresse in
metri quadrati, al lordo delle murature :
piano primo
appartamento …………………………………………………..... circa mq
75
terrazzo …………………………………………………………..circa mq
24
piano interrato
posto auto coperto …………………………………………….
circa
mq 12
(ai fini della valutazione il box auto viene considerato unitamente all’appartamento)
SUPERFICI COMMERCIALE : come da usi e consuetudini del locale mercato
immobiliare, si computano ai fini della successiva valutazione anche le superfici commerciali
dell’immobile, che si ottengono moltiplicando le superfici singole di cui sopra per i
coefficienti di adeguamento, ottenendo così :
piano primo
appartamento
mq
75 x 1,00 =
mq 75
terrazzo
mq
24 x 1/3
=
mq
8
mq
12 x 1/2
=
mq
6
piano interrato
posto auto coperto
sommano totali arrotondati
Incidenza delle parti comuni 2% di mq 89
TOTALE SUPERFICIE COMMERCIALE (arrotondata)
mq 89
mq 1,78
mq 90
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8 ) PENALITA’ DELL’IMMOBILE
Ai fini della valutazione dell’immobile di cui al successivo punto 10) si fanno presenti le
seguenti penalità (aspetti negativi) :
-
la zona giorno è composta da un unico vano cottura-soggiorno (comprendente anche
l’ingresso all’unità abitativa), e presenta una superficie di circa mq 25, la quale risulta
essere abbastanza limitata ed esigua in confronto ad altri vani con stessa destinazione
d’uso;
-
allo stato attuale risultano da versare spese condominiali arretrate per circa €
5.000,00, oltre ai successivi interessi e spese maturati e maturandi;
-
la costruzione dell’immobile risale agli anni settanta, quindi non è antisismico essendo
stato edificato nel periodo antecedente all’inserimento del territorio del Comune di
Caerano di San Marco nelle zone dichiarate sismiche;
-
all’interno dell’appartamento è predisposto l’impianto di riscaldamento, ma si è
riscontrato che non è funzionante in quanto l’appartamento è privo di caldaia;
-
gli impianti tecnologici esistenti risalgono all’epoca di costruzione del fabbricato (anni
settanta), quindi non rispondente agli attuali parametri dettati dalle vigenti normative.
-
l’isolamento acustico e termico o comunque prestazionali in genere sono quelli tipici
dell’epoca di costruzione (anni settanta) e conseguentemente ai fini della
classificazione energetica, è da ritenersi che l’immobile ricada sotto il profilo della
qualità e del risparmio energetico in fascia “ G ” ;
-
l’appartamento è sprovvisto di area scoperta esclusiva;
-
il fabbricato è sprovvisto di verde condominiale e dell’ascensore.
9 ) CRITERIO ADOTTATO PER LA STIMA DELL’IMMOBILE
Ciascun bene può essere valutato sotto vari profili economici, in relazione alla ragione pratica
per cui la valutazione è stata richiesta.
Il criterio di stima adottato nel caso in oggetto è quello del valore di mercato, che esprime il
rapporto di equivalenza tra una quantità di moneta e un determinato bene (rapporto che è
funzione della domanda e dell’offerta di quel bene sul mercato) e che si concretizza nel
- 10 determinare il più probabile prezzo che si presume essere realizzato qualora quel bene
venisse scambiato.
Il procedimento che verrà impiegato in questo caso nell’applicazione del metodo estimale è il
cosiddetto procedimento sintetico; esso consentirà di conoscere un ordine di grandezza
ragionevolmente attendibile del più probabile valore venale dell’alloggio da stimare.
10 ) VALUTAZIONE DELL’IMMOBILE
La seguente valutazione è il risultato degli accertamenti, dei sopralluoghi e dei rilievi, delle
considerazioni in merito all’anno di costruzione, alle caratteristiche costruttive, tipologiche e di
manutenzione del fabbricato, della ubicazione dello stesso, delle condizioni del mercato della
zona in cui esso è ubicato, ecc. ; in particolare, considerata la consistenza e la tipologia
dell’immobile, se posto sul mercato si presume che si potrebbe realizzare,
un valore a corpo di …………………………………… € 86.000,00 diconsi ottantaseimila/00
che corrisponde all’incirca ad un valore di euro 950,00 (novecentocinquanta/00) al metro
quadrato.
Si consideri però che:
-
vista l’attuale situazione di completo ristagno del mercato immobiliare, specialmente
per quanto riguarda l’offerta di una grande mole di appartamenti nuovi ancora
invenduti,
-
eseguite le analisi comparative su vendite di immobili con caratteristiche simili
avvenute di recente nella zona,
-
sentiti alcuni agenti immobiliari nella zona,
si stima congruo di consigliare, in caso di vendita a breve degli immobili oggetto di
esecuzione immobiliare, visto l’attuale momento di ristagno del mercato,
il valore a corpo (per l’intera piena proprietà) di ………………………………... € 60.000,00
( diconsi euro sessantamila/00)