perizia di stima del complesso “centro sportivo comunale piscina

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Comune di Merate - Sede: Piazza degli Eroi, 3 - 23807 Merate (LC)
Tel.03959151 - Fax.0399900683
Partita IVA: 00703920132
Posta Elettronica Istituzionale: [email protected] Posta Elettronica Certificata: [email protected]
OGGETTO:
PERIZIA
SPORTIVO
DI
STIMA
DEL
COMUNALE
COMPLESSO
“CENTRO
PISCINA-PALESTRA”
DI
PROPRIETÀ DEL COMUNE DI MERATE, SITO IN VIA
GIACOMO MATTEOTTI n. 18, CENSITO NEL LOCALE
CATASTO
ALLA
SEZIONE
URBANA
DI
MERATE,
FOGLIO N. 5, MAPPALI N. 3592 - 3593.
PROPRIETÀ:
COMUNE DI MERATE, PIAZZA DEGLI EROI N. 3
IL TECNICO:
ARCH. RONCHI DARIO
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PERIZIA DI STIMA
Il sottoscritto Dott. Arch. RONCHI DARIO, nato a Vimercate il 14/12/1948 ed ivi
residente in Via S.Pertini n. 4/A, codice fiscale RNC DRA 48T14 M052X, iscritto
all’Ordine degli Architetti della Provincia di Milano al n. 4812, ora Ordine degli
Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori della Provincia di Monza e
della Brianza al n. 435, dipendente del Comune di Merate in qualità di
Responsabile del Servizio Territorio, in forza del Decreto Sindacale n. 68 del
03/07/2013, è stato incaricato dall’Amministrazione Comunale di redigere la
presente
DETERMINAZIONE DEL VALORE DELLA PROPRIETÀ
SUPERFICIARIA A 35 ANNI
alla data odierna del complesso immobiliare “Centro Sportivo Comunale” sito in
Via Giacomo Matteotti n. 18, di proprietà del Comune di Merate, censito nel locale
catasto alla Sezione Censuaria di Merate, Foglio n. 5, Mappale n. 3592 - 3593,
contornato in colore rosso nell’estratto catastale (allegato “A”).
Al fine dell’espletamento dell’incarico, il sottoscritto ha effettuato con sopralluogo
una visita al complesso in questione nonché le necessarie indagini di natura tecnico
- economica aventi come scopo l’acquisizione dei dati di raffronto da utilizzarsi
come termini di paragone nelle indispensabili analisi comparative.
Descrizione del complesso:
Palestra-Piscina originari (1984)
La prima porzione del complesso immobiliare “Centro Sportivo Comunale piscina e palestra” è stata originariamente costruita nel 1984, ed è composta da tre
corpi di fabbrica principali:
a) ingresso
b) spogliatoi e servizi complementari
c) palestra e piscina
L’ingresso, è composto da un’ampia zona di accesso per il pubblico e gli atleti, con
relativi accessi agli spogliatoi e alle gradinate per gli spettatori, oltre alle zone
cassa/amministrazione, uffici direttivi e servizi igienici per il personale.
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Gli spogliatoi e servizi igienici per la palestra, hanno gli affacci verso l’esterno, in
modo da avere illuminazione e ventilazione naturale, mentre gli spogliatoi e servizi
igienici della piscina sono inseriti tra i due corpi principali, ovvero tra palestra e
piscina, in modo da garantire riduzioni dei consumi energetici e dispersioni di
calore.
La sala ginnica/palestra secondaria, con altezza pari a mt. 2,90 circa, è collocata tra
la palestra principale e la piscina, per cui risulta vantaggiosamente utilizzabile
come completamento per entrambi gli impianti principali e anche come unità a sé
stante;
infatti
può
essere
utilizzata
con
accesso
indipendente
dal
corridoio/disimpegno proveniente dagli spogliatoi e può usufruire dei servizi
igienici contigui, acquisendo autonomia di fruizione e quindi anche gestionale.
La palestra principale, ha le seguenti caratteristiche:
-
Superficie utile di circa mq. 900
-
Altezza dal pavimento all’intradosso della struttura di copertura di ml. 8,00
-
Cubatura all’intradosso della struttura di copertura di circa mc. 7.200
-
Superficie illuminante pari al 20% della superficie utile
-
N° 440 posti per il pubblico sulle gradinate
Mentre la zona piscina, ha le seguenti caratteristiche:
-
n° 1 vasca adulti (dimensioni mt. 25,00 x 12,50)
-
n° 1 vasca bambini (dimensioni mt. 12,50 x 5,00)
Gli impianti di trattamento per l’acqua della piscina, di riscaldamento e di
termoventilazione hanno le centrali al piano interrato, sottostanti la zona atrio. Da
queste centrali si diramano le reti di distribuzione alle zone di utilizzo con percorsi
disposti in vani normalmente accessibili per facilitare i controlli e gli interventi per
manutenzione e riparazione.
Parco acquatico esterno (1995/96)
Negli anni 1995/1996 è stato realizzato il parco acquatico esterno, su una superficie
scoperta di circa 3.500 mq. attrezzata con piscine e acqua-scivoli, in particolare:
-
area attrezzata a verde di circa mq. 2.000
-
vasca (dimensioni mt. 25,00 x 11,50)
-
vasca ricreativa con forma irregolare, di superficie pari a circa mq. 160, adatta
ad attività di carattere ludico ricreative
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-
scivoli con arrivo nella vasca ricreativa
-
zona spiaggia divisa in due aree: una di diretta pertinenza delle vasche con una
larghezza dal bordo piscina > mt. 2,00 e la restante che mette in collegamento
la zona vasche con la struttura esistente e la zona verde; entrambe le zone sono
pavimentate in clinker antisdrucciolo.
Gli impianti tecnologici relativi alle suddette strutture si collocano al piano
interrato.
Spogliatoio esterno a servizio del parco acquatico (2002)
Nell’anno 2002 è stato realizzato un nuovo blocco spogliatoio a servizio delle
vasche esterne esistenti, che si sviluppa su un piano per una superficie lorda di
pavimento di circa 115 mq.
Principali interventi di manutenzione/ristrutturazione:
Rifacimento copertura (Lotto 1 anno 1999 – Lotto 2 anno 2001)
Nell’anno 1999 e successivamente a completamento dei lavori nell’anno 2001,
causa problemi di infiltrazioni d’acqua dalla copertura, sono stati rifatti
completamente i manti impermeabili con relativo isolamento sottostante della
copertura stessa, previa rimozione e smaltimento dei materiali originari.
La superficie complessiva del tetto di copertura ristrutturata ammonta a circa mq.
3.100, divisi in mq. 550 direzione e uffici, mq. 1170 palestra, mq. 408 blocco
spogliatoio e mq. 972 piscina.
Adeguamento impianti (2002)
Nell’anno 2002, si è proceduto all’adeguamento totale degli impianti del blocco
originario.
Solare Termico (2009)
Nell’anno 2009 è stato installato un impianto solare termico in copertura, con posa
di relativi pannelli per una superficie complessiva di circa mq. 200.
Stato di conservazione:
Allo stato attuale, gli immobili, grazie a continui interventi di manutenzione
programmata, si presentano in un discreto stato di conservazione.
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Per una migliore comprensione si rimanda all’allegata relazione fotografica
(Allegato “D”).
Proprietà:
La proprietà di entrambi i mappali risulta essere del COMUNE DI MERATE, con
sede in Piazza degli Eroi n. 3, codice fiscale 00703920132.
Dati censuari:
mappale n. 3592:
-
CATASTO FABBRICATI Comune di Merate, Sezione di Merate, foglio n. 5,
mappale n. 3592, Subalterno n. 501, Categoria D/6, Rendita Euro 59.538,00
-
CATASTO TERRENI Comune di Merate, Sezione di Merate, foglio n. 9,
mappale n. 3592, Ente Urbano, Superficie catastale mq. 13.471
mappale n. 3593:
-
CATASTO TERRENI Comune di Merate, Sezione di Merate, foglio n. 9,
mappale n. 3593, Ente Urbano, Superficie catastale mq. 4.141
La superficie fondiaria complessiva del complesso immobiliare desunta dai dati
catastali risulta essere di mq. 17.612.
Vedasi visure e planimetrie catastali (allegato “B”).
Confini:
L’intero complesso costituito dai due mappali sopracitati, confina a:
Nord: mappali n. 4196, 473
Est: mappali n. 3255, 3256 (Via Giacomo Matteotti)
Sud: mappali n. 742, 2254 (Via Giacomo Matteotti)
Ovest: Via Filippo Turati
Destinazione Urbanistica:
In base al vigente Piano del Governo del Territorio, approvato in via definitiva con
delibera del consiglio comunale n. 2 del 27/01/2012, il complesso immobiliare
“Palestra Piscina” ricade in area “S – Attrezzature e servizi pubblici, di interesse
pubblico o generale esistenti e previsti”. (vedasi Allegato “C”)
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Servitù e vincoli:
Al momento della presente relazione di stima non ci sono servitù o vincoli gravanti
sul complesso immobiliare oggetto di stima.
VALUTAZIONE
Giudizio e criteri di stima:
Alla luce di quanto esposto nei punti precedenti, lo scopo della presente analisi
tecnico-estimativa riguarda la determinazione del valore della proprietà
superficiaria a 35 anni alla data odierna del complesso immobiliare “Centro
Sportivo Comunale”.
Nella stima è stata effettuata un’indagine di mercato su una fascia di beni che per
somma di caratteristiche si trovino in condizioni simili al bene da stimare,
prendendo in considerazione situazioni per quanto possibile “ordinarie” e cioè
statisticamente riscontrabili con sufficiente frequenza.
La formulazione di un giudizio estimativo è stata basata pertanto sulla conoscenza
delle esperienze precedenti e non ha potuto prescindere dalla comparazione con i
prezzi ricavati dalla valutazione di beni analoghi per forma, dimensione e
ubicazione, portando così il sottoscritto ad attribuire i seguenti valori unitari in
relazione alle diverse destinazioni d’uso del complesso sportivo:
-
Piscina coperta
€/mq. 1.300
-
Atrio d’ingresso, cassa/amministrazione, uffici €/mq. 1.000
-
Palestra
€/mq. 1.000
-
Spogliatoi
€/mq.
900
-
Parco acquatico
€/mq.
500
Determinazione del valore del diritto di superficie a 35 anni:
Moltiplicando le superfici reali di pavimento lorde per i prezzi unitari sopra definiti
(vedi tabella sottostante), si ottiene un valore pari a € 5.133.500, che si arrotonda
per difetto a € 5.130.000,00 (Euro cinquemilioni centotrentamila/00). Il presente
valore si ritiene comprensivo di tutte le aree esterne variamente attrezzate, il cui
valore si può attestare indicativamente con una percentuale corrispondente al 10%
del valore complessivo sopracitato (€ 513.000,00 pari al 10% di € 5.130.000,00),
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da considerasi unicamente come valore dell’area scevra di qualsiasi capacità
edificatoria.
mq.
Valore
Unitario
€/mq.
Valore
Totale
€
250
900
200
1.000
400
300
115
3.500
1.000,00
1.000,00
1.000,00
1.300,00
900,00
900,00
900,00
500,00
250.000,00
900.000,00
200.000,00
1.300.000,00
360.000,00
270.000,00
103.500,00
1.750.000,00
Superficie
DESTINAZIONE D’USO
Atrio d'ingresso/amministrazione
Palestra principale
Sala ginnica / Palestra secondaria
Piscine Coperte
Spogliatoi palestra
Spogliatoi piscina
Spogliatoio esterno
Parco acquatico esterno
TOTALE
5.133.500,00
Il valore del diritto di superficie a 35 anni è quindi determinato partendo dal
suddetto valore del complesso immobiliare a 99 anni (80% della piena proprietà),
rapportato al periodo temporale di riferimento con la seguente formula:
Vds35 = V x 80% x 35/99 =
= € 5.130.000,00 x 80% x 35/99 = € 1.450.909,09 (per l’intero complesso immobiliare)
= € 513.000,00 x 80% x 35/99 = € 145.090,91
(per la sola area)
Conclusioni peritali:
In base alle considerazioni svolte e ai conteggi eseguiti, il sottoscritto Dott. Arch.
Ronchi Dario, iscritto all’Ordine degli Architetti della Provincia di Milano al n.
4812, ora Ordine degli Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori della
Provincia di Monza e della Brianza al n. 435, dipendente del Comune di Merate in
qualità di Responsabile del Servizio Territorio, in forza del Decreto Sindacale n. 68
del 03/07/2013, determina il valore della proprietà superficiaria a 35 anni, alla
data odierna, del complesso immobiliare “Centro Sportivo Comunale”, in:
-
Euro € 1.450.909,09 che si arrotonda per difetto a € 1.450.000 (euro unmilione
quattrocentocinquantamila/00) per l’intero complesso immobiliare;
-
Euro € 145.090,91 che si arrotonda per difetto a € 145.000 (euro
centoquarantacinquemila/00) per la sola area;
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Con quanto sopra il sottoscritto ritiene di aver assolto il mandato affidatogli, certo
di essersi attenuto nella stesura della relazione che precede ai principi della più
scrupolosa obiettività.
Merate, 18 novembre 2013
Il Perito
………………………………………..
Allegati:
-
Allegato “A” – Estratto catastale contornato in colore rosso
-
Allegato “B” – Visure e planimetrie catastali
-
Allegato “C” – Estratto dal vigente P.G.T.
-
Allegato “D” – Relazione fotografica
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perizia di stima del complesso “centro sportivo comunale piscina

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