Agevolazioni c.d. prima casa nella legge di stabilità per il 2016. Il

Agevolazioni c.d. prima casa nella legge di stabilità per il 2016.
Il c.d. termine di grazia di un anno per la vendita dell’abitazione posseduta
di ALESSANDRO TORRONI
Premessa.
L’art. 1, comma 55 della legge 28 dicembre 2015, n. 208 (legge di stabilità per il 2016) ha
parzialmente modificato le agevolazioni per l’acquisto della c.d. “prima casa” prevedendo la possibilità di
acquistare una prima casa anche senza avere alienato un’abitazione acquistata in precedenza con le stesse
agevolazioni prima casa, a condizione che l’acquirente proceda all’alienazione di tale immobile entro un
anno dalla data del nuovo acquisto. In pratica, il legislatore disciplina per la prima volta la c.d. vendita
postuma infra annuale che consente di richiedere provvisoriamente le agevolazioni prima casa anche senza
avere alienato l’abitazione precedentemente posseduta, fino ad ora spesso evocata nell’immaginario
collettivo dei contribuenti ma non prevista dalla legge.
La modifica normativa è ispirata, da una parte, dalla perdurante crisi del mercato immobiliare che
rende più difficile la vendita dell’abitazione precedentemente acquista e, dall’altra parte, dalla finalità di
favorire l’acquisto della nuova unità immobiliare con l’intento di dare un impulso alle vendite di nuove
abitazioni.
La nuova norma.
Il legislatore ha introdotto un nuovo comma 4-bis alla nota II-bis dell’art. 1 della tariffa, parte prima
allegata al d.p.r. n. 131/1986 (Testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro).
Com’è noto, per beneficiare delle agevolazioni prima casa ai sensi della citata nota II-bis è
necessario il rispetto di tre requisiti:
a)
l’immobile deve essere ubicato (in via alternativa):
nel comune di residenza dell’acquirente;
nel comune in cui l’acquirente stabilirà la propria residenza entro diciotto mesi dalla data
dell’acquisto;
nel comune in cui l’acquirente svolge la propria attività, se diverso da quello di residenza;
se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, nel comune in cui ha sede o esercita l’attività il
datore di lavoro da cui dipende l’acquirente;
in qualsiasi comune del territorio italiano, nel caso in cui l’acquirente sia un cittadino
italiano residente all’estero (iscritto all’A.I.R.E.);
b)
nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare esclusivo o in
comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di
abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l'immobile acquistato;
c)
nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare, neppure per
quote, anche per effetto del regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale dei diritti di
proprietà usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dalla
stessa parte acquirente o dal coniuge con le agevolazioni cd. prima casa di cui alla lettera c) della
predetta nota II-bis ed alle norme di legge ivi richiamate.
In altri termini ed in estrema sintesi, il requisito di cui alla lettera a) riguarda l’ubicazione
dell’immobile acquistato; il requisito di cui alla lettera b) richiede il mancato possesso in proprietà esclusiva
o in comunione con il coniuge di un’abitazione nello stesso comune; il requisito di cui alla lettera c) richiede
la novità nel godimento dell’agevolazione escludendo la possibilità di godimento della stessa qualora
l’acquirente possieda, anche per quote, in tutta Italia, un’abitazione per il cui acquisto ha già beneficiato
delle agevolazioni prima casa.
Il nuovo comma 4-bis consente di derogare al requisito di cui alla lettera c) in quanto accorda
all’acquirente un termine c.d. di grazia di un anno per alienare l’abitazione già acquistata con le
agevolazioni prima casa (c.d. vendita postuma infra quinquennale), fermo restando che, senza tenere
conto di quell’abitazione che si è impegnato ad alienare, l’acquirente non deve essere proprietario
esclusivo o in comunione con il coniuge di un’altra abitazione nello stesso Comune.
Si sottolinea che il nuovo comma 4-bis accorda il termine di grazia per l’alienazione postuma infra
quinquennale solamente se quell’abitazione è stata acquistata con le agevolazioni prima casa di cui alla
lettera c) della nota II-bis oppure di cui alle norme richiamate nella lettera c). Ne deriva che il termine di
grazia di un anno non si applica se l’abitazione posseduta è pervenuta per successione mortis causa o per
donazione oppure è stata acquistata senza godere delle agevolazioni prima casa oppure se il contribuente è
decaduto dalle agevolazioni prima casa.
Qualora non segua l’alienazione dell’immobile precedentemente acquistato entro un anno dal
nuovo acquisto, il contribuente decade dalle agevolazioni prima casa concesse provvisoriamente all’atto
della registrazione del nuovo acquisto e si applica la disciplina sanzionatoria di cui al comma 4 della nota IIbis, in base al quale è dovuta l’imposta di registro nella misura ordinaria del 9% nonché una soprattassa pari
al 30 per cento delle stesse imposte, oltre agli interessi di mora.
Gli acquisti soggetti ad I.V.A.
Il nuovo comma 4-bis della nota II-bis introdotto dall’art. 1, comma 55 della legge n. 208/20015
accorda il termine di grazia di un anno per la vendita dell’abitazione posseduta al fine di ottenere
“l’aliquota del 2 per cento” dell’imposta di registro, in tal modo omettendo completamente ogni
riferimento agli acquisti soggetti ad I.V.A.
Un’interpretazione sistematica consente agevolmente di estendere la nuova disciplina anche agli
acquisti soggetti ad I.V.A. se si considera che l’art. 21 della tabella A, parte II, allegata al d.p.r. 26 ottobre
1972, n. 633 concede l’aliquota I.V.A. agevolata al 4% “in presenza delle condizioni di cui alla nota II-bis)”. A
partire dal 1° gennaio 2016 il rinvio normativo deve intendersi a tutta la disciplina di cui alla nota II-bis ivi
compreso il nuovo comma 4-bis che accorda il termine di grazia di un anno per la vendita dell’immobile
precedentemente acquistato con le agevolazioni prima casa (c.d. vendita postuma infra annuale).
Le successione e donazioni
Il nuovo comma 4-bis della nota II-bis introdotto dall’art. 1, comma 55 della legge n. 208/20015 ha
omesso qualunque riferimento anche agli acquisti per successione e donazione nonostante che l’art. 69,
commi 3 e 4 della legge 21 novembre 2000, n. 342 consenta di ridurre le imposte ipotecaria e catastale in
misura fissa (rispetto alle normali aliquote del 3% e del 2%) “quando, in capo al beneficiario, ovvero, in caso
di pluralità di beneficiari, in capo ad almeno uno di essi, sussistano i requisiti e le condizioni previste in
materia di acquisto della prima abitazione dall’art. 1, comma 1, quinto periodo, della tariffa, parte prima,
allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con decreto del
Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131”. Ai sensi del comma 4 dell’art. 69, cit. le dichiarazioni di
cui alla nota II-bis sono rese dall’interessato nella dichiarazione di successione o nell’atto di donazione.
Nonostante il mancato rinvio all’art. 69, commi 3 e 4 della legge n. 342/2000, un’interpretazione
sistematica consente agevolmente di estendere anche agli acquisti per successione e donazione la nuova
disciplina delle agevolazioni prima casa. Infatti, i commi 3 e 4 dell’art. 69, cit., rinviano letteralmente alla
nota II-bis per cui a partire dal 1° gennaio 2016 il rinvio normativo deve intendersi a tutta la disciplina di cui
alla nota II-bis ivi compreso il nuovo comma 4-bis che accorda il termine di grazia di un anno per la vendita
dell’immobile precedentemente acquistato con le agevolazioni prima casa (c.d. vendita postuma infra
annuale).
Il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa.
L’art. 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448 ha riconosciuto un credito d’imposta per il
contribuente che riacquista la prima casa entro un anno dall’alienazione della casa acquistata usufruendo
dell’aliquota agevolata ai fini dell’imposta di registro o dell’I.V.A. Il credito d’imposta è pari alla minore tra
l’imposta di registro o l’I.V.A. corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato e quella dovuta per
il nuovo acquisto.
Il credito d’imposta può essere portato in diminuzione dall’imposta di registro dovuta sul nuovo
atto di acquisto oppure dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute
sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito, oppure può essere portato in
diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare
successivamente alla data del nuovo acquisto; può altresì essere utilizzato in compensazione ai sensi del
d.lgs. n. 241/1997 (in sede di versamenti unitari con il modello F24) . Il credito d’imposta in ogni caso non
dà luogo a rimborsi. Qualora il riacquisto della prima casa sia soggetto ad I.V.A., non è possibile compensare
il credito d’imposta con l’I.V.A. poiché la stessa va necessariamente versata per vincoli comunitari ed il
credito d’imposta può essere utilizzato, successivamente all’acquisto, in uno degli altri modi previsti dalla
legge.
Il nuovo comma 4-bis della nota II-bis introdotto dall’art. 1, comma 55 della legge n. 208/20015 ha
omesso qualunque riferimento al credito d’imposta per il riacquisto della prima casa.
Un’interpretazione letterale porterebbe ad escludere la spettanza del credito d’imposta nel caso in
cui il contribuente si avvalga del termine di grazia di un anno per la vendita dell’abitazione già posseduta:
l’art. 7, comma 1 della legge n. 448/1998 accorda il credito d’imposta “ai contribuenti che provvedano ad
acquistare, a qualsiasi titolo, entro un anno dall’alienazione dell’immobile per il quale si è fruito
dell’aliquota agevolata prevista ai fini dell’imposta di registro e dell’imposta sul valore aggiunto per la
prima casa, un’altra casa di abitazione non di lusso, in presenza delle condizioni di cui alla nota II-bis...”.
Poiché il contribuente non ha ancora alienato l’immobile acquistato con aliquota agevolata
dell’imposta di registro o dell’I.V.A. ma intende avvalersi del termine di grazia di un anno per l’alienazione,
sembrerebbe che manchi un presupposto essenziale richiesto dall’art. 7 della legge n. 448/1998 per poter
riconoscere il credito d’imposta, essendo la fattispecie caratterizzata dalla sequenza vendita della prima
casa e riacquisto entro un anno di una nuova prima casa.
Un’interpretazione che valorizzi lo spirito della norma di cui all’art. 1, comma 55 della legge n.
208/20015 porterebbe, al contrario, a superare la lettera della legge ed a riconoscere il credito d’imposta,
in via provvisoria, al contribuente che acquisti una nuova abitazione con le agevolazioni prima casa e si
impegni a rivendere entro un anno l’abitazione precedentemente acquistata con le agevolazioni prima
casa. Va sottolineato, inoltre, che dall’art. 7 della legge n. 448/1998 fa espresso riferimento, per
riconoscere il credito d’imposta, alla presenza delle condizioni di cui alla nota II-bis. Secondo questa
interpretazione, a partire dal 1° gennaio 2016 il rinvio normativo potrebbe intendersi a tutta la disciplina di
cui alla nota II-bis ivi compreso il nuovo comma 4-bis che accorda il termine di grazia di un anno per la
vendita dell’immobile precedentemente acquistato con le agevolazioni prima casa.
Anche volendo accedere a questa seconda interpretazione più favorevole al contribuente, non è
chiaro se il credito d’imposta sorga, in via provvisoria, fin dal momento dell’acquisto dell’abitazione con le
agevolazioni prima casa che contenga l’impegno a vendere entro un anno l’abitazione precedentemente
posseduta oppure solamente al momento della vendita postuma infra annuale dell’abitazione
precedentemente posseduta. Aderendo alla prima opzione, il credito d’imposta potrebbe essere utilizzato
in diminuzione dell’imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto; al contrario, aderendo alla seconda
opzione, il credito d’imposta potrebbe essere utilizzato solamente in diminuzione delle imposte di registro,
ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data
di acquisizione del credito oppure in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in
base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data del nuovo acquisto oppure potrebbe essere
utilizzato in compensazione ai sensi del d.lgs. n. 241/1997 (in sede di versamenti unitari con il modello F24).
Stante l’incertezza interpretativa, per la soluzione del quesito è necessario attendere una presa di
posizione ufficiale dell’agenzia delle entrate.
Alessandro Torroni