Allegato 358
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Allegato 358
COD PGT xxx xxx Committente 0 0 Dati identificativi del cespite Indirizzo xxx Località Comune xxx Provincia Regione xxx Interno xxx xxx xxx Note per il sopralluogo eventuali disposizioni particolari per l'effettuazione del sopraluogo Consistenze aggregate per tipologia Destinatione d'uso Destinatione catastale Foglio Mappale Sub Superficie Lorda k Superficie Virtuale Industriale n.d. n.d. n.d. n.d. 465 1,00 465 Area esterna n.d. n.d. n.d. n.d. 2.617 0,05 131 Altro n.d. n.d. n.d. n.d. 2.152 0,30 646 0 0,00 0 0 0,00 0 0 0,00 0 0 0,00 0 Totali 5.235 1.242 Localizzazione e inquadramento L'immobile si trova in zona semi-centrale di Belgioioso e dista qualche centinaio di metri dal centro del paese. Nella zona in cui è ubicato il fabbricato sono presenti immobilili residenziali, strutture scolastiche, strutture ricreative e sportive. Nel centro di Belgioioso sono presenti numerosi negozi per attività commerciali al dettaglio, ristoranti, bar, concentrati in particolar modo nei pressi del Castello. I parcheggi in maggioranza sono liberi ad esclusione della zona Castello ove sono a pagamento. Belgioso è servita da mezzi di trasporto di superficie ed è poco distante dall'autostrada TO-PC, uscita di Stradella. A Belgioiso esiste la stazione ferroviaria. Descrizione esterna L'immobile costruito negli anni '70 si eleva su un piano fuori terra, ha tetto a falde ed ha un'area di pertinenza recintata con accesso carraio dal Viale Donna A. D'Este. La struttura è in muratura portante e le facciate hanno finitura in rivestimento plastico con zoccolatura in pietra naturale. I serramenti esterni (finestre) sono in legno con doppi vetri, dotati di avvolgibili in metallo ed inferriate. Le porte esterne sono in metallo. L'immobile è destinato ad uffici e locali inerenti all'attività telefonica e vi sono presenti vani tecnici. In generale lo stato di conservazione e manutenzione è da considerarsi buono. Nell'area di pertinenza è installato traliccio che, ai fini della valutazione dell'intero complesso, ha un proprio "peso" in senso negativo. Stato manutentivo Descrizione dettagliata dello stato manutentivo esterno del cespite oggetto di analisi, delle eventuali pertinenze e aree esterne. EVIDENZIARE EVENTUALI CRITICITA' RISCONTRSTE IN FASE DI SOPRALLUOGO. OCCUPAZIONE DESUNTA DA INDIVIDUAZIONE DEL CESPITE ESTRATTO DI MAPPA NUM. CIVICO ALTRO IMMOBILE OCCUPATO x Sì Estratto di mappa x OSSERVAZIONE SUL POSTO ALTRO TERZE PARTI x Osservaz Condizioni e stato manutentivo FINITURE Discrete Ottime Buone x Discrete Sufficienti Insufficienti DOTAZIONE IMPIANTISTICA Discreta Ottima Buona x Discreta Sufficiente Insufficiente STATO DI MANUTENZIONE Discreto Ottimo Buono x Discreto Sufficiente Insufficiente COD PGT xxx xxx Committente 0 0 Il mercato immobiliare locale Vendita Nuovo (€/mq) Vendita Usato (€/mq) Valori Locazione (€/mq/anno) DA-A DA-A DA-A 1.300 - 1.600 600 - 1.100 60 - 72 Comparativi COEFFICIENTI DI PONDERAZIONE INDIRIZZO DESCRIZIONE MQ A Prado proponiamo nuovo capannone indipendente di 200 mq, con appartamento e uffici Cura Carpignano - periferica per ulteriori 130 mq e con oltre 400 mq di cortile su due lati. Il capannone presenta Piccolo e grazioso capannone in zona commerciale industriale Cura Carpignano - periferica composto da Mq 200 di area interna, Mq 100 di parcheggi esterni e Mq 50 di abitazione. Campo Spinoso - periferica Campospinoso (Pavia) vendesi Capannone 700 mq inclusi 60 mq di uffici oltre Cortile di recente costruzione ad uso misto artigianale/ commerciale. Il capannone è situato a TOTALE € €/MQ QUALITA' MQ ZONA TRATTATIVA TOT ABBATT. €/MQ PONDERATO 0% 0% 10% -5% 15% 1.342 240 € 280.000 1.167 250 € 210.000 840 10% 0% 10% -5% 15% 966 700 € 450.000 643 10% 0% 10% -5% 15% 739 €/mq COMPARATIVI 1.016 Considerazioni sul Mercato Immobiliare Locale A Belgioioso il prezzo degli appartamenti è in diminuzione ed il mercato immobiliare risulta in continua riduzione rappresentando un calo delle vendite, conseguenza della crisi che perdura e si ripercuote sugli immobili, rimane tuttavia discreta la domanda delle abitazioni in centro, per le posizioni di pregio, per le piccole unità e per immobili popolari da parte di cittadini extracomunitari. Discreta anche la richiesta di immobili di nuova costruzione, meglio se dotati di giardino esclusivo e box auto. Scarsa, se non praticamente assente, la domanda di strutture ad uso industriale, terziario e/o commerciale. A Belgioioso vi sono molti locali in vendita e in locazione. Per gli immobili usati la richiesta è per quelli in buone condizioni ma a prezzi molto competitivi rispetto a quelli nuovi. Spesso le richieste dei proprietari di immobili usati sono fuori mercato e pertanto la ricerca di un acquirente è molto lunga e difficoltosa; in conseguenza un immobile resta a lungo sul mercato. Il tempo medio necessario per perfezionare una compravendita o una locazione è anche superiore ai 12 mesi. È crescente da parte dei consumatori la sensibilità verso l’acquisto di immobili di nuova costruzione o ristrutturazione che finalizzano il risparmio energetico; questa caratteristica incrementerà il divario dei prezzi tra gli immobili di ultima generazione e quelli edificati precedentemente all’avvento delle nuove normative e/o edificati con scarsa considerazione a questo importante aspetto. Considerazioni finali, note e appetibilità commerciale Considerando la tipologia dell'immobile e le caratteristiche costruttive esiste una remota possibilità di ottenere una collocazione sul mercato immobiliare nello stato dei luoghi, sul mercato vi sono immobili ad uso industriale e/o commerciale ma sono strutture con una domanda praticamente assente. Un siffatto immobile può essere venduto o locato solo dopo una radicale trasformazione che ne modifichi la destinazione da industriale ad uso abitativo, partendo da tale presupposto la valutazione è stata determinata utilizzando valori comparativi di immobili ad uso residenziale abbattuti con gli opportuni coefficienti di locazione e di manutenzione. Data sopralluogo 21/11/2012 Tecnico incaricato xxx