Fallimento - fallimentinrete.it

Transcript

TRIBUNALE DI COMO
COMO
Fallimento
FOTOCOMP S.N.C.
N. Gen. Rep. 000098/13
Giudice Delegato Dr.ssa Paola
Parlati
Curatore Danilo D'Amico
ELABORATO PERITALE
Tecnico incaricato: Arch. Bianca Maria Ceriello
iscritto all'Albo della provincia di Como al N. 1808
iscritto all'Albo del Tribunale di Como al N. 967
C.F. CRLBCM73M61A509S- P.Iva 02576240135
con studio in Lipomo (Como) Via Belvedere n.113
telefono: 0315560581
cellulare: 3493198182
fax: 0315560581
email: [email protected]
Heimdall Studio - www.hestudio.it
Fallimento N.000098/13
FOTOCOMP S.N.C.
.
Beni in Capiago Intimiano (Como) via Cavallaccio n. 1 ( al catasto n. 3)
Lotto 001
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:
A. Piena proprietà per la quota di 500/1000 d’immobile residenziale sito in Capiago Intimiano
(Como) via Cavallaccio n. 1 (al catasto n. 3) (all. 1 – 2).
Disposto complessivamente su tre piani, ognuno dotato di un'unità immobiliare autonoma,
sviluppa una superficie lorda complessiva, esclusi gli accessori, di circa mq 453,08
corrispondente ad una superficie commerciale di circa mq 353,76.
Al Catasto Terreni l'intero fabbricato insiste sulla particella 1513 del fg. 9, qualità ente
urbano di are 17.60, derivante dal tipo mappale n. 101285.1/1986 del 26/02/2004 in atti dal
26/02/2004 (PROT. CO0045680).
Al Catasto Fabbricati ogni unità immobiliare ha un proprio identificativo così come di
seguito meglio specificato:
1) l’appartamento al piano terra composto da vano scala, corridoio, lavanderia, locale
caldaia, disimpegno, camera, bagno, cucina e soggiorno è identificato al N.C.E.U. foglio 5
con il map. 1513 sub 2, categoria A/2, classe 1, composto da vani 4, posto al piano terra con
rendita € 309,87 (all. 3). Intestato al fallito per la quota di ½ e al fratello per la quota di ½ e
registrato all’UTE di Como con la scheda n. 41 del 16/07/1977 (all. 4).
L’attuale identificazione catastale deriva dalla variazione del quadro tariffario del
01/01/1992 che deriva a sua volta dalla scrittura privata del 25/11/1977 n. 62/1979 in atti dal
09/05/1990.
Coerenze
Sulla base dell'attuale estratto mappa catastale, prot. CO0003987 del 13/01/2014, partendo
da Nord e procedendo in senso orario confina con terreno di pertinenza (al C.T. map. 1513),
autorimessa appartenente alla stessa ditta (al N.C.E.U. map. 1513 sub 1) e nuovamente
terreno di pertinenza (al C.T. map. 1513).
2) l’appartamento al piano primo composto da vano scala, corridoio, cucina, soggiorno
disimpegno, camera, camera e bagno è identificato al N.C.E.U. foglio 5 con il map. 1513 sub
3, categoria A/2, classe 1, composto da vani 5, posto al piano primo con rendita € 387,34
(all. 5). Intestato al soggetto fallito per la quota di ½ e al fratello per la quota di ½ e
09/05/1990.
Coerenze
da Nord e procedendo in senso orario confina su tutti i lati con prospetto su terreno di
pertinenza (al C.T. map. 1513).
3) l’appartamento al piano secondo composto da vano scala, corridoio, cucina, soggiorno,
disimpegno, camera, camera e bagno è identificato al N.C.E.U. foglio 5 con il map. 1513 sub
4, categoria A/2, classe 1, composto da vani 5, posto al piano secondo con rendita € 387,34
(all. 7). Intestato al soggetto fallito per la quota di ½ e al fratello per la quota di ½ e
Giudice Dr. Paola Parlati
Curatore/Custode: Danilo D'Amico
Perito: Arch. Bianca Maria Ceriello
2 di 30
FOTOCOMP S.N.C.
09/05/1990.
Coerenze
da Nord e procedendo in senso orario confina con prospetto su terreno di pertinenza (al C.T.
map. 1513), prospetto su terrazzo a copertura del box (al N.C.E.U. map. 1513 sub 1) e
nuovamente prospetto su terreno di pertinenza (al C.T. map. 1513).
A.1.
Box:
censito al N. C. E. U. foglio 5 mappale 1513 subalterno 1, categoria C/6,
classe U, composto da 28 mq con rendita: € 115,69 (all. 9). Intestato al
fallito per la quota di ½ e al fratello per la quota di ½ e registrato all’UTE
di Como con la scheda n. 40 del 16/07/1977 (all. 10).
L’attuale identificazione catastale deriva dalla variazione del quadro
tariffario del 01/01/1992 che deriva a sua volta dalla scrittura privata del
25/11/1977 n. 62/1979 in atti dal 09/05/1990.
Coerenze
Sulla base dell'attuale estratto mappa catastale, prot. CO0003987 del
13/01/2014, partendo da Nord e procedendo in senso orario confina con
terreno di pertinenza (al C.T. map. 1513), unità immobiliare appartenente
alla stessa ditta (al N.C.E.U. map. 1513 sub 2) e nuovamente terreno di
B. Piena proprietà per la quota di 500/1000 di terreno boschivo in parte in zona residenziale e in
parte in fascia di rispetto cimiteriale, sito in Capiago Intimiano (Como) via Cavallaccio n. 1 (
al catasto n. 3) avente una superficie catastale di circa mq 1040.
Identificato al catasto terreni, foglio 9 mappale 375, qualità Bosco Ceduo, classe 3,
superficie catastale 10,40 are con reddito agrario: 0.27 € e reddito domenicale: 1.07 €.
Intestato al fallito per la quota di proprietà di ½ e al fratello per la quota di proprietà di ½
(all. 11).
Coerenze
da Nord e procedendo in senso orario confina con: map. 396, map. 3527, map. 211, map.
1524, map. 2086 e mappale 1513 (appartenente alla stessa ditta).
B.1.
2.
rustico ad uso pollaio: realizzato con licenza edilizia n. 2 del 1975 da accatastare.
DESCRIZIONE SOMMARIA:
DESCRIZIONE COMUNE
Il comune di Capiago Intimiano sorge in Brianza, sulle colline dell'anfiteatro morenico
delimitato dai due rami del lago di Como, tra i comuni di Lipomo, Montorfano,
Orsenigo, Cantù, Senna Comasco e Como a soli 7 km dal casello di Como Sud
dell'autostrada A9 Lainate-Como-Chiasso. E facilmente raggiungibile percorrendo le
strade statali n. 35 dei Giovi e n. 342 Briantea che corrono entrambe ad appena 4 km di
distanza. Agevole si presenta anche il collegamento con la rete ferroviaria: la stazione di
riferimento, lungo la linea Como-Lecco si trova a 4 km. L'agricoltura e l'allevamento
hanno perso progressivamente terreno rispetto all'industria, costituita da più aziende che
operano nei comparti edile, cantieristico, metallurgico, tessile e dell’arredo. Il terziario si
compone di una rete commerciale di modeste dimensioni e dei principali servizi. Le
strutture scolastiche garantiscono la frequenza delle classi dell'obbligo.
3 di 30
FOTOCOMP S.N.C.
DESCRIZIONE DELLA ZONA
Trattasi di una zona collinare semicentrale caratterizzata da una destinazione
prevalentemente residenziale posta a poche centinaia di metri dai servizi di primaria
necessità. L'edificazione ha una densità medio bassa con ampia presenza di verde
privato. In base al vigente PGT l’area di pertinenza dell’edificio e l’annesso map. 375
ricadono in parte in zona di tessuto urbano consolidato ed in parte in fascia di rispetto
stradale, ferroviario e cimiteriale. Nelle vicinanze è infatti posto il cimitero di Capiago
Intimiano. La zona è provvista dei servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.
DESCRIZIONE DEL COMPLESSO IMMOBILIARE
L’edificio oggetto di stima è un edificio residenziale realizzato alla fine degli anni
sessanta. Complessivamente si sviluppa su tre piani fuori terra a cui si accede da un
unico vano scala. Ad ogni piano vi è un’unità immobiliare autonoma di cui quella al
piano secondo risulta occupata dal fallito, quella al piano primo dal fratello e quella al
piano terra dal figlio. Si prende atto che l’appartamento al piano terra allo stato attuale
non è conforme; esso infatti risulta ancora autorizzato come deposito e magazzino poiché
la pratica di condono n. 120 del 1986 non è mai stata perfezionata. Si fa inoltre presente
che alcuni locali di tale unità immobiliare, quali il locale caldaia e la lavanderia, sono in
comune agli altri due piani.
Dalle indagini eseguite dall’Ufficio del Registro di Erba in data 25/02/2014 non sono
stati riscontranti contratti di affitto.
L’intera proprietà è delimitata solo dal muro di contenimento verso Ovest e dalla
recinzione verso Nord. I rimanenti lati, compreso la strada privata e l’accesso che si
dirama da Via Cavallaccio e conduce direttamente al piazzale antistante il fabbricato,
non presentano alcun tipo di cancello o recinzione.
3.
STATO DI POSSESSO:
Occupato dal fallito e dal fratello in qualità di proprietari del bene.
4.
VINCOLI ED ONERI GIURIDICI (Indagine ipotecaria a firma del rag. Maria Laura
Mascetti aggiornata al 14/01/2014 riferita alla quota del soggetto fallito):
4.1.
4.2.
Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente
4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna
4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale:
Nessuna
4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno
4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna
Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della
procedura
4.2.1. Iscrizioni:
IPOTECA GIUDIZIALE iscritta il 10.08.2012 ai NN. 20628/3163 atto
giudiziario Tribunale Udine rep. n. 1106 del 18.7.2012, a favore HYPO
ALPE ADRIA LEASING SRL - UDINE a carico di P. E. e A. P. per euro
80.000,00, a seguito decreto ingiuntivo emesso per la somma di euro
53.330,90.
Tale iscrizione colpisce la quota di ½ dell’immobile in CAPIAGO
INTIMIANO Via Cavallaccio n. 3 (nella realtà 1), identificato al catasto
fabbricati, sezione CAPIAGO foglio 5 con i mappali 1513 sub 1-2-3-4 e
al catasto terreni con il mappale 1513 Ente Urbano di mq. 1.760.
4 di 30
FOTOCOMP S.N.C.
Colpisce inoltre la quota ½ delle aree site in CAPIAGO INTIMIANO
censite al catasto terreni, sezione CAPIAGO, foglio 9, con i mappali 1426
di mq. 3.670 e 375 di mq. 1.040 , oltre ad altri immobili siti in
MONTANO. Si precisa che l'immobile soggetto ad ipoteca risulta in via
Cavallaccio tre anziché uno e che la formalità non presenta alcun
annotamento.
IPOTECA GIUDIZIALE iscritta il 28.2.2013 ai NN. 5063/683 atto
giudiziario Tribunale Como rep. n. 342 del 13.02.2013, a favore di HYPO
ALPE ADRIA LEASING SRL - UDINE e a carico P. E. e A. P. per euro
45.000,00 a seguito di decreto ingiuntivo emesso per la somma di euro
38.903,92.
Tale iscrizione colpisce la quota di ½ dell’immobile in CAPIAGO
INTIMIANO Via Cavallaccio n. 3 (nella realtà 1), identificato al catasto
fabbricati, sezione CAPIAGO foglio 5 con i mappali 1513 sub 1-2-3-4 e
al catasto terreni con il mappale 1513 Ente Urbano di mq. 1.760.
MONTANO. Si precisa che l'immobile soggetto ad ipoteca risulta in via
Cavallaccio tre anziché uno e che la formalità non presenta alcun
annotamento.
4.3.
4.2.2. Pignoramenti: Nessuno
4.2.3. Altre trascrizioni:
Sentenza di fallimento - SENTENZA DI FALLIMENTO atto giudiziario
del Tribunale di Como rep. n. 98 del 10.7.2013, a favore della MASSA
DEI CREDITORI DEL FALLIMENTO FOTOCOMP S.N.C. DI P. E. &
C. e di P. E. e A. P., a carico P. E. e A. P. trascritta a Como il 30.7.2013 ai
NN. 18923/13387.
Colpisce la quota di ½ dell’immobile in CAPIAGO INTIMIANO Via
Cavallaccio n. 3, identificato al catasto fabbricati, sezione CAPIAGO
foglio 5 con i mappali 1513 sub 1-2-3-4 e al catasto terreni con il mappale
1513 Ente Urbano di mq. 1.760.
MONTANO. Si precisa che l'immobile di Capiago risulta in via
Cavallaccio tre anziché uno.
Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale
4.3.1. Conformità urbanistico edilizia:
Dalle indagini effettuate sono state riscontrate le seguenti difformità:
1) l'autorimessa non risulta essere stata autorizzata mentre, l'intero piano
terra, risulta autorizzato come deposito e magazzino e non come civile
abitazione. Dagli approfondimenti effettuati dall'Ufficio Tecnico
Comunale di Capiago Intimiano in data 18/02/2014 è infatti emerso che la
domanda di condono n. 120 del 1986 non è stata perfezionata poiché non
sono state depositate le integrazioni richieste dal Comune con il prot. n.
2169 del 24.03.2013 ed il prot. n. 120/86 del 04.03.1989.
5 di 30
FOTOCOMP S.N.C.
In base a quanto riferito dal tecnico comunale per poter chiudere la
pratica edilizia ed ottenere il rilascio della sanatoria è necessario
presentare la documentazione richiesta tra cui le fotografie degli interni
del piano terra e del box ed il certificato di idoneità statica
dell’autorimessa redatto da un tecnico abilitato. Occorre inoltre pagare
gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria che da una stima
fornita ammontano a circa € 5.000,00.
A tale riguardo si rileva che sebbene la sanatoria non risulti essere stata
rilasciata nulla è stato mai obbiettato da parte del Comune in merito alla
successiva presentazione della DIA in cui lo stato di fatto corrisponde
allo stato di progetto del condono. Si fa inoltre presente che tra la
documentazione agli atti non è stata reperita alcuna richiesta di oneri da
parte del Comune.
2) il pollaio, realizzato in base alla pratica edilizia n. 2 del 1975 è in una
posizione diversa da quella indicata nello schema catastale allegato alla
planimetria di progetto. Invece di essere in corrispondenza dell’accesso
alla proprietà è posizionato ad est della autorimessa. Dal rilievo metrico
strumentale eseguito in data 18/02/2014, inoltre, risulta che invece di
insistere sul map. 1513, come dichiarato nella pratica edilizia, insiste
sull’adiacente mappale 375 appartenente comunque alla stessa ditta.
Sentito il parere del tecnico comunale per regolarizzare tale difformità è
necessario presentare un permesso di costruire in sanatoria.
Tenuto conto che la tettoia in metallo realizzata sul retro dello stesso
pollaio ad uso legnaia non è mai stata autorizzata si può pensare di
regolarizzare entrambe le difformità con un un’unica richiesta di
sanatoria.
La spesa complessiva stimata per formalizzare il condono del piano
terra e dell'autorimessa, tra oneri comunali ed oneri tecnici ammonta a
circa: € 9.000,00, mentre la spesa complessiva stimata per regolarizzare
il pollaio ammonta a circa: € 3.000,00
Spese ed oneri totali: € 12.000,00
4.3.2. Conformità catastale:
Dalle indagini eseguite presso l'Agenzia delle Entrate Ufficio del
Territorio di Como sono state riscontrate le seguenti difformità:
1) il rustico ad uso pollaio realizzato in base alla pratica edilizia n. 2 del
1975 non è mai stato accatastato;
2) la scheda catastale relativa all'unità immobiliare posta al piano terra
(map. 1513 sub 2), sebbene conforme allo stato di fatto, non è conforme a
quanto ad oggi autorizzato dal punto di vista edilizio ed urbanistico;
3) In banca dati risulta erroneamente il civico 3 anziché 1.
Per poter regolarizzare il pollaio occorre prima aggiornare il catasto
terreni mediante la presentazione di un tipo mappale per modesta entità
con cui il fabbricato viene inserito in mappa e in banca dati e poi trasferire
il fabbricato al Nuovo Catasto Edilizio Urbano mediante la presentazione
di una scheda catastale e della relativa pratica docfa.
La spesa complessiva stimata per la regolarizzazione del pollaio e
l’aggiornamento della banca dati, compresi oneri tecnici e catastali,
ammonta a circa € 1.300,00.
6 di 30
FOTOCOMP S.N.C.
Nel caso in cui si dovesse procedere alla vendita dei singoli appartamenti,
sebbene la scheda catastale del piano terra (map. 1513 sub 2) riporti una
scritta a penna che individua il locale centrale termica e il locale
lavanderia come locali comuni, e sebbene il vano scala sia riportato nella
scheda di ogni appartamento, si ritiene che debba essere redatto un
elaborato planimetrico che rappresenti con esattezza tutti i beni comuni.
In base all’attuale rappresentazione catastale, infatti, per accedere ai locali
comuni del piano terra occorre passare da un corridoio che appartiene
esclusivamente all’appartamento individuato con il map. 1513 sub 2.
La spesa complessiva stimata per la variazione delle schede catastali dei
tre appartamenti e la redazione dell’elaborato planimetrico, tra oneri
catastali ed oneri tecnici, ammonta a circa € 2.000,00.
5.
ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:
Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:
Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora
scadute al momento della perizia:
Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:
6.
Non
determinabili
Nessuna
Nessuna
ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:
6.1
Attuali proprietari:
A. P. per la quota di comproprietà di ½
A. E. per la quota di comproprietà di ½
proprietari dal 27/02/1998 ad oggi in forza di denuncia di successione registrata
a Como in data 18/10/2004 ai nn. 796 e trascritta a Como in data 11/07/2005 ai
nn. 24590/15551 (all. 14). Trattasi della successione devoluta per legge dalla sig.
ra C.M. a favore dei figli A. P. e A. E., eredi in parti uguali.
In successione cade la quota di 1/3 del compendio immobiliare situato in
CAPIAGO INTIMIANO sezione CAPIAGO Via Cavallaccio n. 3 (nella realtà
1), identificato al Catasto Fabbricati sez. Cens. Capiago fg 5 con i mappali 1513
sub 1-2-3-4 e al Catasto Terreni fg 9 con i mappali 1513 di mq. 1.760 e 1426 di
mq. 3.670.
Cade inoltre la quota di 1/2 del terreno situato in CAPIAGO INTIMIANO
censito al Catasto Terreni, sez. cens. CAPIAGO foglio 9 con il mappale 375 di
mq. 1.040.
6.2
Precedenti proprietari:
C. M., A. P. e A. E. per la quota complessiva di 1/1
proprietari dal 30/11/1988 al 27/02/1998 in forza di denuncia di successione
registrata a Como in data 24/06/1991 ai nn. vol. 647 vol. 1988 e trascritta a
Como in data 15/07/1991 ai nn. 14377/10358 (all. 13).
Trattasi della successione devoluta per legge dal sig. A. A. a favore del coniuge
C. M. e dei figli A. P. e A. E, eredi parti uguali.
In successione cade la quota intera 1/1 dell’immobile in CAPIAGO
INTIMIANO sezione CAPIAGO Via Cavallaccio n. 1, identificato con i
mappali 1513/1-2-3-4 al foglio 5 dei fabbricati e dei terreni censiti al C.T. fg 9
con i mappali 1513 di mq. 1.760 e 1426 di mq. 3.670
Cade inoltre la quota di ¾ del terreno situato in CAPIAGO INTIMIANO censito
al Catasto Terreni, sez. cens. CAPIAGO foglio 9 con il mappale 375 di mq.
1.040.
7 di 30
FOTOCOMP S.N.C.
A. A. quota di comproprietà di 1/2 in regime di comunione legale con la moglie
C.M. proprietario dal 26/09/1986 al 30/11/1988 in forza di atto di compravendita
a firma del dott. Luigi Colnaghi in data 26/09/1986 ai nn. 48618/10358,
registrato a Cantù in data 09/10/1986 ai nn. 1190 e trascritto a Como in data
16/10/1986 ai nn. 13107/9694 (all. 12). Con tale atto A. M. cede ad A. A. che
acquista in comunione legale con la moglie C.M. un appezzamento di terreno
sito in Comune di Capiago Intimiano censito al C.T. di detto Comune sez. Cens.
di Capiago con il map. 375 bosco ceduo di Ett. 0.10.40. Nell'atto relativamente
all'accesso si precisa: " come praticasi attualmente in fatto".
A. A. per la quota in piena proprietà di 1/1
proprietario dal 25/11/1977 al 30/11/1988 in forza di atto di divisione a firma di
dott. Luigi Colnaghi, notaio in Cantù, in data 25/11/1977 ai nn. 21428/5277,
registrato a Cantù in data 13/12/1977 ai nn. 5403 vol. 76 e trascritto a Como in
data 22/12/1977 ai nn. 14173/11092 (all. 15). Con tale divisione al sig. A. A.
viene assegnato il lotto 2 comprendente una serie di immobili posti in Comune
di Capiago Intimiano tra cui i terreni censiti al C.T. di detto Comune sez. cens.
di Capiago con il map. 1513 sem arb. Ett. 0.17.60 ed il map. 1426 inc. prod. di
Ett. 0.36.70 oltre ad immobili estranei.
Nell'atto si precisa che sul terreno al mappale 1513 è stata costruita a spese
comuni una casetta di un piano seminterrato e di tre piani fuori terra
denunciata al N.C.E.U. con scheda registrata il 16/07/1977 ai nn. 40 - 41 - 42
e 43.
Dalla lettura dell’atto gli immobili risultano pervenuti in comproprietà ai
condividenti per successione al nonno Paolo ed al padre Carlo e susseguenti atti
di divisione a rogito dr. Alberto Nessi in data 20 luglio 1929 n. 9613/3837 di
repertorio, registrato Como il 2/08/1929 al n. 265 vol. 232, ed a rogito dottor.
A. Giacosa in data 27 gennaio 1955 n. 2837 di rep. registrato a Como in data
15/02/1955 al n. 2.377 vol. 301, ed in data 7 marzo 1960 n. 9578 di repertorio ,
registrato a Como il 25/03/1960 al n. 3759 vol. 319.
A. M. per la quota in piena proprietà di 1/2
proprietari dal 10/11/1933 al 26/09/1986 in forza di atto di compravendita a
firma di Notaio Alberto Nessi in data 10/11/1933 ai nn. 12879/5032, registrato a
Como in data 20/11/1933 ai nn. n. 1014 e trascritto a Como in data 25/11/1933
ai nn. 5823/4696. Con tale atto A. R. cedette ai fratelli A. M. e A. A. la quota di
1/3 dell’area in CAPIAGO, identificata con il mappale 375/a di mq. 1.040, oltre
ad altri immobili estranei.
A. R., A. M. e A. A. per la quota complessiva di 1/1 gravata dall’usufrutto per la
quota di 1/4 a favore di A. G. fu P.
Proprietari dal 20/07/1929 al 10/11/1933 in forza di atto di divisione a firma di
Notaio Alberto Nessi in data 20/07/1929 ai nn. rep. 9613/3837, registrato a
Como in data 02/08/1929 ai nn. 265 e trascritto a Como in data 10/09/1929 ai
nn. 4882/4242. Con tale atto venne assegnata ad A. R, A. M. e A. A. la quota
intera (gravata dall’usufrutto di ¼ a favore di A. G. A.) dell’area situata in
CAPIAGO, identificata con il mappale 375/a mq. 1.040, oltre ad altri immobili
estranei.
8 di 30
FOTOCOMP S.N.C.
7.
PRATICHE EDILIZIE:
P.E. n. 57/1968 per lavori di costruzione casa di civile abitazione intestata a A. A..
Licenza Edilizia presentata in data 31/05/1968 - n. prot. 1825, rilasciata in data
12/06/1968 - n. prot. 57. L’agibilità è stata rilasciata in data 31/03/1972 - n. prot. 978
(all. 19). Si prende atto che la P.E. prevede la realizzazione di un edificio a tre piani di
cui il piano terra ad uso rustico mentre gli altri due ad uso abitativo.
P.E. n. 2/75 per lavori di costruzione di rustico ad uso pollaio familiare intestata a A. A.
Licenza Edilizia presentata in data 27/01/1975 - n. prot. 273 rilasciata in data 05/03/1975
(all. 16).
Cond. n. 120/86 per lavori di realizzazione autorimessa e trasformazione piano terra da
locale rustico a locale uso abitazione intestata a A.A. Condono Edilizio tratto dalla legge
47/85 presentata in data 24/04/1986 - n. prot. 2169 (all. 17). La concessione edilizia in
sanatoria non risulta rilasciata a causa della mancata presentazione delle integrazioni
richieste.
P.E. n. 96/107 per lavori di creazione cavedio interrato sul retro dell'edificio per
passaggio delle tubazioni ed impianti tecnologici intestata a A.P. e A. E. Denuncia Inizio
Attività (Testo unico) presentata in data 22/07/1996 - n. prot. 5029 (all. 18).
P.E. n. 57/2004 per lavori di manutenzione straordinaria - rifacimento del tetto - intestata
a A. P. e A. E. Comunicazione inizio lavori presentata in data 24/07/2004 - n. prot. 8296.
Si precisa che in data 8/09/2004 è stata presentata un'integrazione con prot. 9486 avente
come oggetto la tinteggiatura delle facciate.
Descrizione immobile residenziale di cui al punto A
Piena proprietà per la quota di 500/1000 d’immobile residenziale sito in Capiago Intimiano
(Como) via Cavallaccio n. 1 (al catasto n. 3) (all.1 – 2).
Disposto complessivamente su tre piani, ognuno dotato di un'unità immobiliare autonoma,
sviluppa una superficie lorda complessiva, esclusi gli accessori, di circa mq 453,08
corrispondente ad una superficie commerciale di circa mq 353,76.
Al Catasto Terreni l'intero fabbricato insiste sulla particella 1513 del fg. 9, qualità ente urbano di
are 17.60, derivante dal tipo mappale n. 101285.1/1986 del 26/02/2004 in atti dal 26/02/2004
(PROT. CO0045680).
Al Catasto Fabbricati ogni unità immobiliare ha un proprio identificativo così come di seguito
meglio specificato:
1) l’appartamento al piano terra composto da vano scala, corridoio, lavanderia, locale caldaia,
disimpegno, camera, bagno, cucina e soggiorno è identificato al N.C.E.U. foglio 5 con il map.
1513 sub 2, categoria A/2, classe 1, composto da vani 4, posto al piano terra con rendita € 309,87
(all. 3). Intestato al fallito per la quota di ½ e al fratello per la quota di ½ e registrato all’UTE di
Como con la scheda n. 41 del 16/07/1977 (all. 4).
Coerenze
Sulla base dell'attuale estratto mappa catastale, prot. CO0003987 del 13/01/2014, partendo da
Nord e procedendo in senso orario confina con terreno di pertinenza (al C.T. map. 1513),
autorimessa appartenente alla stessa ditta (al N.C.E.U. map. 1513 sub 1) e nuovamente terreno di
2) l’appartamento al piano primo composto da vano scala, corridoio, cucina, soggiorno
disimpegno, camera, camera e bagno è identificato al N.C.E.U. foglio 5 con il map. 1513 sub 3,
categoria A/2, classe 1, composto da vani 5, posto al piano primo con rendita € 387,34 (all. 5).
Intestato al soggetto fallito per la quota di ½ e al fratello per la quota di ½ e registrato all’UTE di
9 di 30
FOTOCOMP S.N.C.
Coerenze
Nord e procedendo in senso orario confina su tutti i lati con prospetto su terreno di pertinenza (al
C.T. map. 1513).
3) L’appartamento al piano secondo composto da vano scala, corridoio, cucina, soggiorno
disimpegno, camera, camera e bagno è identificato al N.C.E.U. foglio 5 con il map. 1513 sub 4,
categoria A/2, classe 1, composto da vani 5, posto al piano secondo con rendita € 387,34 (all. 7).
Intestato al soggetto fallito per la quota di ½ e al fratello per la quota di ½ e registrato all’UTE di
Coerenze
Nord e procedendo in senso orario confina con prospetto su terreno di pertinenza (al C.T. map.
1513), prospetto su terrazzo a copertura del box (al N.C.E.U. map. 1513 sub 1) e nuovamente
prospetto su terreno di pertinenza (al C.T. map. 1513).
Destinazione urbanistica:
Nello strumento urbanistico vigente: il P.G.T. approvato con Delibera n. 15 del 19.04.2007 e
pubblicato sul BURL n. 18 del 02.05.2007 l'immobile è identificato in parte in zona RZ01TESSUTO URBANO CONSOLIDATO - Ambito Estensivo e in parte in zona RZO4 Aree non
soggette a trasformazione urbanistica - Fascia di rispetto stradale, ferroviario e cimiteriale (vedansi
certificato di destinazione urbanistica (allegato 20). Si fa presente che la porzione di terreno che
ricade in fascia di rispetto corrisponde approssimativamente alla zona scoscesa che delimita verso
Est la strada d'accesso privata.
Norme tecniche ed indici:
per le zone RZ01 - ambiti estensivi – I.f. 0,8 mc/mq per i primi 1.500 mq di S. f., 0,3 mc/mq tra
1.500 e 3.000 mq di S. f e 0,1 mc/mq per le aree eccedenti; R.C. non superiore al 30% della S. f,
I.P. non superiore al 40% della S. f e H non superiore a quella dell’edificio più alto esistente sulle
aree confinanti, con un massimo di due piani abitativi ed una altezza massima non superiore a m
6.5. Si fa presente che dalle verifiche volumetriche eseguite utilizzando l’attuale indice di
fabbricazione nonché l’indice di edificazione del PGT vigente all’epoca dell’edificazione del
fabbricato, il map. 1513 risulta saturo e per tanto privo di volumetria residua. In base all’attuale
Piano delle Regole è comunque previsto un ampliamento una tantum fino ad un massimo del 20%
della s.l.p. degli edifici esistenti. Vedansi certificato di destinazione urbanistica (all. 20).
Destinazione
appartamento piano terra composto da:
disimpegno
camera
bagno
cucina
ripostiglio
centrale termica
lavanderia
vano scala
appartamento piano primo
disimpegno
cucina
soggiorno
camera
bagno
disimpegno
camera
balconi + terrazzo
vano scala
Parametro
Valore
Coefficiente
reale/potenziale
Valore
equivalente
Sup. reale lorda
122,25
0,80
97,80
Sup. reale netta
Sup. reale netta
Sup. reale netta
Sup. reale netta
Sup. reale netta
Sup. reale netta
Sup. reale netta
Sup. reale netta
Sup. reale lorda
Sup. reale netta
Sup. reale netta
Sup. reale netta
Sup. reale netta
Sup. reale netta
Sup. reale netta
Sup. reale netta
Sup. reale lorda
Sup. reale netta
4,55
16,65
6,35
17,10
20,50
7,05
9,35
12,55
122,25
6,80
14,20
24,60
17,15
6,63
4,60
17,00
30,10
12,55
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
0,33
1,00
4,55
16,65
6,35
17,10
20,50
7,05
9,35
12,55
122,25
6,80
14,20
24,60
17,15
6,63
4,60
17,00
9,93
12,55
10 di 30
FOTOCOMP S.N.C.
appartamento piano secondo
disimpegno
cucina
soggiorno
camera
bagno
disimpegno
camera
balconi
vano scala
Sup. reale lorda
Sup. reale netta
Sup. reale netta
Sup. reale netta
Sup. reale netta
Sup. reale netta
Sup. reale netta
Sup. reale netta
Sup. reale lorda
Sup. reale netta
Sup. reale
lorda
122,25
6,80
14,20
24,60
17,15
6,63
4,60
17,00
23,15
12,55
420,00
0,95
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
0,33
1,00
116,14
6,80
14,20
24,60
17,15
6,63
4,60
17,00
7,64
12,55
353,76
Caratteristiche descrittive:
Caratteristiche strutturali e costruttive:
Il fabbricato oggetto di stima ha una struttura in travi e pilastri in cemento armato e in muratura
portante. Al piano terra la muratura è in calcestruzzo mentre, ai piani superiori, si ipotizza una
muratura in laterizio. Il tetto è a falda ed ha una struttura in legno con manto di copertura in tegole
senza strato di coibentazione. Tra i locali d'abitazione dell'ultimo piano ed il tetto vi è un vano
sottotetto che funge da zona filtro a cui si accede mediante una botola posta in corrispondenza del
vano scala.
I solai sono in laterocemento mentre i tamponamenti esterni sono in muratura. L'edificio è
articolato complessivamente su tre piani fuori terra raggiungibili mediante un vano scala con scala
a rampe parallele privo d'ascensore.
Ad ogni piano vi è un appartamento indipendente con accesso autonomo dal vano scala. Al piano
terra vi sono però un locale caldaia e una lavanderia che risultano comuni alle tre unità
immobiliari. L'impianto termico è alimentato da un'unica caldaia bicombustibile legno/metano per
cui le spese vengo suddivise autonomamente tra i comproprietari. L'impianto elettrico, che
comunque deve essere rivisto e messo a norma, è invece autonomo per ogni unità immobiliare.
Si fa presente che l'impianto elettrico e di riscaldamento del box sono allacciati al piano terra.
L'accesso alla proprietà avviene mediante la strada privata di cui al map. 1513 che si dirama da via
Cavallaccio. L'accesso non è delimitato da alcun cancello così come parte dell'area esterna.
La pavimentazione del piazzale è in auto bloccanti pieni mentre in corrispondenza della strada
d'accesso sistemata a prato sono state realizzate due trottatoie in autobloccanti forati.
Negli appartamenti al piano primo e secondo la pavimentazione è prevalentemente in piastrelle
fatta eccezione per le camere in cui è stato posato il parquet. Il piano secondo è stato parzialmente
ristrutturato a metà degli anni '90 per cui la pavimentazione ed i rivestimenti sono stati totalmente
rifatti. Al piano terra in corrispondenza del soggiorno, che in realtà dal sopralluogo effettuato
risulta un magazzino vi è ancora la pavimentazione in marmette, mentre nella lavanderia e nel
locale caldaia la pavimentazione è in gres.
Le finestre sono per lo più in legno con apertura a doppia anta. Al piano terra e primo sono stati
messi i doppi vetri mentre al piano terra vi sono ancora i vetri singoli. Ad ogni piano i sistemi
oscuranti sono tapparelle in pvc. Le porte sono in legno ed in alcuni casi presentano inserti in
vetro. Nei locali di servizio, quali cucina e bagno, vi è un rivestimento in piastrelle. I plafoni sono
finiti con stabilitura e, al momento del sopralluogo, non presentano particolari problematiche. Al
piano terra, in corrispondenza della cucina è invece stato riscontrato un problema di umidità di
risalita.
Per quanto concerne l’impianto fognario, in base alle dichiarazioni dei proprietari, l'immobile
risulta allacciato al collettore comunale dopo aver baipassato la fossa biologica. L’impianto
elettrico deve essere messo a norma e quello termico idraulico deve essere rivisto.
11 di 30
FOTOCOMP S.N.C.
Accessori:
A.1.
Box:
Descrizione terreno
censito al N. C. E. U. foglio 5 mappale 1513 subalterno 1,
categoria C/6, classe U, composto da 28 mq con rendita: €
115,69 (all. 9). Intestato al fallito per la quota di ½ e al fratello
per la quota di ½ e registrato all’UTE di Como con la scheda n.
40 del 16/07/1977 (all. 10).
Coerenze
Sulla base dell'attuale estratto mappa catastale, prot.
CO0003987 del 13/01/2014, partendo da Nord e procedendo in
senso orario confina con terreno di pertinenza (al C.T. map.
1513), unità immobiliare appartenente alla stessa ditta (al
N.C.E.U. map. 1513 sub 2) e nuovamente terreno di pertinenza
(al C.T. map. 1513).
Trattasi di un box doppio con doppio accesso, formato da un
locale unico posto al piano terra che sviluppa una superficie
lorda complessiva di circa 37 mq.
La porzione di fabbricato adibita a box è realizzata con muratura
in cemento rivestita esternamente con lastre in pietra. La
copertura è piana a terrazzo. Il solaio è in laterocemento con
rivestimento in piastrelle. La pavimentazione interna è in battuto
di cemento mentre all'esterno è in autobloccanti. I due accessi
carrai sono costituiti da porte basculanti in lamiera verniciata ad
apertura manuale, mentre la porta interna che collega
all'appartamento adiacente è in legno. La finestra è in ferro con
vetro singolo priva di sistema oscurante. L'autorimessa è dotata
di un impianto elettrico e di un termosifone allacciati
all’appartamento del piano terra.
residenziale e in fascia di rispetto cimiteriale di cui al punto B
Piena proprietà per la quota di 500/1000 di terreno residenziale prevalentemente in fascia di
rispetto cimiteriale sito in Capiago Intimiano (Como) via Cavallaccio n. 1 (al catasto n. 3) (all. 1 11) avente superficie catastale di mq 1040.
Identificato al catasto terreni, foglio 9 mappale 375, qualità Bosco Ceduo, classe 3, superficie
catastale 10,40 are con reddito agrario: 0.27 € e reddito domenicale: 1.07 €. Intestato al fallito per
la quota di proprietà di 1/2 e al fratello per la quota di proprietà di ½ (all. 11).
Coerenze
Nord e procedendo in senso orario confina con: map. 396, map. 3527, map. 211, map. 1524, map.
2086 e mappale 1513 (appartenente alla stessa ditta).
Nello strumento urbanistico vigente: il P.G.T. approvato con Delibera n. 15 del 19.04.2007 e
pubblicato sul BURL n. 18 del 02.05.2007 l'immobile è identificato in parte in zona RZ01TESSUTO URBANO CONSOLIDATO - Ambito Estensivo e in parte in zona RZO4 Aree non
soggette a trasformazione urbanistica - Fascia di rispetto stradale, ferroviario e cimiteriale. Si fa
presente che la porzione di terreno che ricade in fascia di rispetto è quella posta ad una quota più
bassa.
12 di 30
FOTOCOMP S.N.C.
per le zone RZ01 - ambiti estensivi – I.f. 0,8 mc/mq per i primi 1.500 mq di S. f., 0,3 mc/mq tra
1.500 e 3.000 mq di S. f e 0,1 mc/mq per le aree eccedenti; R.C. non superiore al 30% della S. f,
I.P. non superiore al 40% della S. f e H non superiore a quella dell’edificio più alto esistente sulle
aree confinanti, con un massimo di due piani abitativi ed una altezza massima non superiore a m
6.5. Vedansi certificato di destinazione urbanistica (all. 20). Si fa presente che dalle verifiche
volumetriche eseguite in base alle prescrizioni del vigente PGT il lotto oggetto di stima non risulta
edificabile.
Destinazione
Terreno
Valore
Coefficiente
reale/potenziale
Sup. catastale
1'040,00
1,00
Sup. catastale
1'040,00
Parametro
Valore
equivalente
1'040,00
1'040,00
Il terreno ha una forma irregolare con orografia ad andamento scosceso da ovest verso est. Il lato a
monte confina con il map. 1513 appartenente alla stessa ditta senza alcun tipo di delimitazione. La
tessitura del terreno è di tipo prevalentemente boschiva.
Accessori:
B.1.
8.
rustico ad
pollaio:
usofabbricato realizzato con licenza edilizia n. 2 del 1975 ancora da
accatastare.
E’ posto al piano terra ed è composto da locale unico che
sviluppa una superficie netta di circa 5,9 mq
Il rustico adibito a pollaio è realizzato in mattoni forati
intonacati esternamente; la soletta di copertura è ad un unica
falda inclinata; essa poggia su una struttura in travetti
prefabbricati ed è ricoperta da una lamiera grecata. I due accessi
sono delimitati da porte in legno grezzo mentre le due finestre
sono costituite da inferiate in ferro.
VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
8.1.
Criterio di Stima
Metodo comparativo in base ai valori correnti di mercato.
La valutazione dei beni è stata eseguita considerando l'ubicazione e
l'orientamento, la vetustà, la tipologia edilizia, la consistenza e le finiture interne
ed esterne, la dotazione e la tipologia d’impianti, lo stato di conservazione e la
manutenzione generale.
Nella valutazione si è tenuto conto delle prescrizioni, dei vincoli esistenti e delle
difformità riscontrate, sia al livello urbanistico/edilizio, sia a livello catastale.
Si precisa che:
1) le superfici lorde sono state calcolate considerando lo spessore massimo del
muro perimetrale non superiore a 35 cm;
2) l'intero fabbricato è dotato di un box doppio collegato internamente alla
cucina dell'appartamento posto al piano terra;
3) la valutazione dell'appartamento al piano terra ha tenuto conto del fatto che
allo stato attuale l'unità immobiliare essendo autorizzata come deposito e non
come abitazione deve essere regolarizzata;
4) il valore omogeneo al mq del fabbricato tiene conto dell'area di pertinenza;
5) il valore omogeneo al mq del terreno censito con il map. 375 è stato
calcolato tenendo conto che, dalle verifiche volumetriche eseguite su entrambe
le particelle appartenenti alla stessa ditta (map. 1513 e 735), come previsto
dalla vigente normativa, il lotto risulta saturo e per tanto privo di volumetria
residua;
13 di 30
FOTOCOMP S.N.C.
6) il pollaio realizzato in base alla C.E. n. 2 del 1975 deve essere sanato ed
accatastato;
7) tenuto conto delle disposizioni inerenti l’efficienza energetica in edilizia, ai
sensi del D. Lgs n. 192 del 19 agosto 2005, nonché del D. Lgs n. 311 del 29
dicembre 2006 e della D. G. R. Regione Lombardia n. 8/5018 del 26 giugno
2007, modificato ed integrato dalla successiva Delibera Regionale VIII/5773 del
31 ottobre 2007 e dalla Deliberazione della Giunta Regionale della Lombardia n.
VIII/8745 in data 22 dicembre 2008, ai sensi della legge Regionale n. 10 del 29
giugno 2009 e successivi aggiornamenti, è stato redatto l’attestato di
certificazione energetica da cui risulta che l'immobile oggetto di stima è in classe
G con EPH (Fabbisogno di Energia Primaria per climatizzazione invernale di
364,21 kWh/m2a (all. 21).
Si fa presente che il lotto in oggetto è facilmente divisibile. Nel caso in cui si
volesse vendere il mappale 1513, con sovrastante edificio ad uso residenziale,
separatamente dal map. 375, con sovrastante pollaio, è sufficiente fare un
frazionamento del map. 1513 in modo tale che la strada d’accesso da via
Cavallaccio venga individuata con un mappale diverso potendo così essere
assegnata come bene comune ad ambo le particelle. In alternativa è possibile
costituire un diritto di passo a favore del map. 375 e a carico del map. 1513.
Lo stesso edificio residenziale di cui al map. 1513 può essere diviso senza
particolari opere murarie. Il fabbricato, infatti, ad ogni piano ha un’unità
immobiliare autonoma dotata di un proprio identificativo catastale. Nel caso
in cui si dovesse propendere alla vendita separata delle tre unità immobiliari è
sufficiente identificare con esattezza gli enti comuni, predisponendo un
elaborato planimetrico (vedi conformità catastale). Inoltre, dato che
l'autorimessa presenta già due accessi distinti, è possibile frazionarla in due
unità così da poterla assegnare a due lotti distinti (lasciando quella collegata
all'appartamento al piano terra come sua pertinenza).
8.2.
Fonti di informazione
Catasto di Como, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Como, ufficio
tecnico di Capiago Intimiano, Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato:
Como. Il valore di mercato degli immobili ed i relativi coefficienti di valutazione
e svalutazione, applicati secondo il caso specifico, sono stati individuati facendo
riferimento sia alle indicazioni espresse nella pubblicazione "Borsino
Immobiliare della Città di Como e Provincia F.I.M.A.A." edizione 2013, sia alle
indicazioni fornite dall'Osservatorio Immobiliare dell'Agenzia dell'Entrate - 2°
semestre 2012, che alle indicazioni reperite presso le agenzie immobiliari locali.
8.3.
Valutazione corpi
ID
Immobile
immobile
residenziale con
annesso box.
terreno residenziale
e in fascia di
B rispetto cimiteriale
con annesso rustico
ad uso pollaio.
A
Superficie
lorda
Valore intero medio
ponderale
Valore diritto e quota
420
€ 351.272,00
€ 175.636,00
1040
€ 12.360,00
€ 6.180,00
€ 363.632,00
€ 181.816,00
14 di 30
FOTOCOMP S.N.C.
8.4.
Adeguamenti e correzioni della stima
Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari
su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e
per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali
insolute nel biennio anteriore alla vendita e per
l'immediatezza della vendita giudiziaria:
€ 27.272,40
Riduzione del 1% per la vendita di una sola quota
dell'immobile in virtù del fatto che il valore della quota non
coincide con la quota del valore:
€ 1.818,16
Spese tecniche stimate per la regolarizzazione urbanistica e/o
catastale relativamente alla quota di proprietà di 1/2:
€ 6.650,00
Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente
Nessuno
Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico
dell'acquirente:
Nessuna
Giudizio di comoda divisibilità: L'immobile è comodamente divisibile
8.5.
Prezzo base d'asta del lotto
Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di
fatto in cui si trova, con le spese tecniche di regolarizzazione
urbanistica e/o catastale a carico della procedura:
Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di
fatto in cui si trova, con le spese tecniche di regolarizzazione
urbanistica e/o catastale a carico dell'acquirente:
Relazione lotto 001 creata in data 10/03/2014
Codice documento: F038-13-000098-001
ELENCO ALLEGATI:
Documentazione fotografica
Allegato 1 estratto mappa Catasto Terreni map. 1513
Allegato 2 visura storica C.T. map. 1513
Allegato 3 visura storica C. F. map. 1513 sub 2
Allegato 4 scheda map. 1513 sub 2
Allegato 9 visura storica C. F. 1513 sub 1
Allegato 11 visura storica C.T. mappale 375
Allegato 12 nota di trascrizione rep. N. 13107/9694
Allegato 13 dichiarazione di successione n. 647 vol. 1984
Allegato 14 dichiarazione di successione
Allegato 15 atto di divisione immobiliare N. 21428/5277
Allegato 16 P.E. n. 273 – licenza edilizia –
Allegato 17 Condono n. 120/86 – Concessione Edilizia in Sanatoria e disegni Allegato 18 DIA n .285/96 – Domanda e disegni –
Allegato 19 P.E. n. 978 – licenza edilizia - permesso di abitabilità – disegni Allegato 20 Certificato di Destinazione Urbanistica
Allegato 21 Attestato di Certificazione Energetica
15 di 30
€ 152.725,44
€ 146.075,44
FOTOCOMP S.N.C.
.
Beni in Montano Lucino (Como) Via Caravaggio n. 6
Lotto 002
A. Piena proprietà per la quota di 2/30 di villetta a schiera centrale sita in Montano Lucino
(Como) Via Caravaggio n. 6 (all. 1 b – 2 b).
Disposta su quattro piani, di cui uno seminterrato ad uso taverna, ripostiglio e centrale
termica, uno sottotetto ad uso sgombero e lavanderia e due intermedi ad uso civile
abitazione, sviluppa una superficie lorda complessiva, esclusi gli accessori, di circa mq
217,5 corrispondente ad una superficie commerciale di circa mq 150.
Identificata al catasto fabbricati foglio 3 mappale 2257 subalterno 1, categoria A/2, classe
2, composta da 7,5 vani, posta al piano S1- T- 1- 2 con rendita: € 832,79 (all. 3 b);
intestata al fallito per la quota di proprietà di 2/30 e registrata all'UTE di Como con
scheda n. 17 del 18/03/1996 (all. 4 b).
L'attuale identificazione catastale deriva dal frazionamento n. 17/1996 del 18/03/1996 in
atti dal 21/03/2000 del map. 2257, derivante a sua volta dalla costituzione n. 29/1988 del
19/05/1988 in atti dal 21/03/2000.
Coerenze
Nel suo insieme, sulla base dell'attuale estratto mappa catastale prot. CO0004004 del
13/01/2014, partendo da Nord e procedendo in senso orario il map. 2257 confina con
strada privata d'accesso (map. 2256), proprietà di terzi (map. 2258), corsello comune
(map. 2259) e proprietà di terzi (map. 2632)
Al catasto terreni l'immobile oggetto di stima insiste sulla particella 2257 del fg. 9,
qualità seminativo arborato, di are 1.20 con reddito domenicale € 0,65 e reddito agrario
€ 0,43 (all. 2 b). L'attuale identificazione al Catasto Terreni deriva dalla variazione
geometrica del 07/05/1981 n. 25075.1/1981 in atti dal 27/02/2004 (prot. CO0046856),
derivante a sua volta dal frazionamento n. 3.1/1988 del 17/05/1988 in atti dal 20/10/1999
con cui il map. 1253 c di aree 11.00 origina una serie di mappali tra cui il map. 2257 di
are 1.20, il map. 2259 di are 1.20 ed il map. 2256 di are 0.30. Tale variazione è
preceduta dal frazionamento n. 4.1/1984 del 17/07/1984 in atti dal 20/10/1999, dalla
scrittura privata n. 9384.1/1982 del 25/06/1982 in atti dal 20/10/1999 e dal
frazionamento n. 2 /1982 del 09/06/1982 in atti dal 20/10/1999.
A.1.
Box:
censito al Catasto Fabbricati foglio 3 mappale 2257
subalterno 2, categoria C/6, classe U, superficie catastale 27
mq, posto al piano S1 con rendita: € 124,10 (all. 5 b)
registrato all'UTE di Como con la scheda n. 17 del
18/03/1996 (all. 6 b)
L'attuale identificazione catastale deriva dal frazionamento
n. 17/1996 del 18/03/1996 in atti dal 21/03/2000 del map.
2257 che deriva a sua volta dalla costituzione n. 29/1988
del 19/05/1988 in atti dal 21/03/2000.
Coerenze
Partendo da Nord e procedendo in senso orario confina con
unità immobiliare di terzi (al C.T. map. 2632), unità
immobiliare appartenente alla stessa ditta (al N.C.E.U. map.
2257 sub 1) e corsello comune (al C.T. map. 2259).
Al catasto terreni l'immobile oggetto di stima insiste sulla
particella 2257 del fg. 9, qualità seminativo arborato, di
are 1.20 con reddito domenicale € 0,65 e reddito agrario €
0,43 (all. 2 b).
16 di 30
FOTOCOMP S.N.C.
L'attuale identificazione catastale deriva dalla variazione
geometrica del 07/05/1981 n. 25075.1/1981 in atti dal
27/02/2004 (prot. CO0046856), derivante a sua volta dal
frazionamento n. 3.1/1988 del 17/05/1988 in atti dal
20/10/1999 con cui il map. 1253 c di aree 11.00 origina
una serie di mappali tra cui il map. 2257 di are 1.20, il
map. 2259 di are 1.20 ed il map. 2256 di are 0.30. Tale
variazione è preceduta dal frazionamento n. 4.1/1984 del
17/07/1984 in atti dal 20/10/1999, dalla scrittura privata n.
9384.1/1982 del 25/06/1982 in atti dal 20/10/19999 e dal
frazionamento n. 2 /1982 del 09/06/1982 in atti dal
20/10/1999.
B.
Piena proprietà per la quota di 2/90 di strada pedonale privata comune alle tre villette
situate in Montano Lucino (Como) via Caravaggio n. 6 (all. 1 b).
Identificata al catasto terreni, foglio 9 mappale 2256, qualità seminativo arborato, classe
1, superficie catastale 30 mq, reddito agrario: € 0,11, reddito domenicale: € 0,16; intestata
al fallito per la quota di 2/90.
L'attuale identificazione catastale deriva dal frazionamento n. 3.1/1988 del 17/05/1988 in
atti dal 20/10/1999 con cui il map. 1253 c di aree 11.00 origina una serie di mappali tra
cui il map. 2257 di are 1.20, il map. 2259 di are 1.20 ed il map. 2256 di are 0.30. Tale
variazione è preceduta dal frazionamento n. 4.1/1984 del 17/07/1984 in atti dal
20/10/1999, dalla scrittura privata n. 9384.1/1982 del 25/06/1982 in atti dal 20/10/19999 e
dal frazionamento n. 2 /1982 del 09/06/1982 in atti dal 20/10/1999.
Coerenze
13/01/2014, partendo da Nord e procedendo in senso orario confina con via Caravaggio,
map. 1751, map. 2258, map. 2257, map. 2632 e nuovamente via Caravaggio.
C.
Piena proprietà per la quota di 2/90 di corsello d’accesso ai box comune alle delle tre
villette situate in Montano Lucino (Como) via Caravaggio n. 6 (all. 1 b).
Identificato al catasto terreni, foglio 9 mappale 2259, qualità seminativo arborato, classe
1, superficie catastale 120 mq con reddito agrario € 0,43 e reddito domenicale: € 0,65;
intestato al fallito per la quota di 2/90.
L'attuale identificazione catastale deriva dal frazionamento n. 3.1/1988 del 17/05/1988 in
atti dal 20/10/1999 con cui il map. 1253 c di aree 11.00 origina una serie di mappali tra
cui il map. 2257 di are 1.20, il map. 2259 di are 1.20 ed il map. 2256 di are 0.30. Tale
variazione è preceduta dal frazionamento n. 4.1/1984 del 17/07/1984 in atti dal
20/10/1999, dalla scrittura privata n. 9384.1/1982 del 25/06/1982 in atti dal 20/10/19999 e
dal frazionamento n. 2 /1982 del 09/06/1982 in atti dal 20/10/1999.
Coerenze
13/01/2014, partendo da Nord e procedendo in senso orario confina con via Caravaggio,
map. 2632, map. 2257, map. 2258 e map 2260.
2. DESCRIZIONE SOMMARIA:
DESCRIZIONE COMUNE
Il Comune di Montano Lucino sorge in Brianza, immediatamente a sud-ovest del capoluogo di
provincia, ed è compreso tra i comuni di San Fermo della Battaglia, Grandate, Villa Guardia,
Gironico, Cavallasca e Como. L'abitato è attraversato dalla strada statale n. 342 Briantea, che
collega Como a Varese, mentre a 2 km corre la strada statale n. 35 dei Giovi.
17 di 30
FOTOCOMP S.N.C.
Agevoli i collegamenti con le maggiori reti di traffico: il tracciato autostradale più vicino è
quello dell'A9 Lainate-Como-Chiasso, cui si accede dal casello di Como Sud, posto ad appena
un chilometro; la stazione ferroviaria di riferimento, lungo la linea Saronno-Como, dista circa 2
km. Il sistema produttivo locale, basato un tempo esclusivamente sull'agricoltura, si è
trasformato evolvendosi verso l'industria e il terziario. Ancora praticato l'allevamento, cui si
affianca la coltivazione di cereali e foraggi. Il terziario si compone di una rete commerciale di
ampie dimensioni e tra i servizi figurano attività di rilievo quali la consulenza informatica, le
assicurazioni e il servizio bancario. Il quadro delle strutture sociali e culturali si avvale della
presenza di un orfanotrofio, di una biblioteca e di una struttura scolastica che permette la
frequenza delle classi dell'obbligo.
Trattasi di una zona periferica con destinazione prevalentemente residenziale. L'edificazione ha
una densità medio bassa con presenza di verde privato. La zona è provvista dei servizi di
urbanizzazione primaria e secondaria, ma è piuttosto distante dai servizi di primaria necessità.
DESCRIZIONE DEL COMPLESSO IMMOBILIARE
L'immobile oggetto di stima fa parte di un complesso di tre villette a schiera realizzato alla fine
degli anni ottanta. Trattasi nello specifico della villetta centrale situata in corrispondenza del
mappale 2257. Complessivamente si sviluppa su 4 piani di cui 3 fuori terra ed uno
seminterrato. Al piano terra, in corrispondenza dell’accesso dispone di uno spazio verde
privato e di un portico. L’accesso alle tre unità immobiliari avviene direttamente da via
Caravaggio; quello pedonale avviene mediante un'unica strada privata realizzata lungo il
confine verso Sud ed è individuato al C.T con il map. 2256, mentre quello carraio avviene
tramite un corsello comune, identificato al C.T con il map. 2259, posto in aderenza al fronte
Nord del fabbricato.
3. STATO DI POSSESSO:
Occupato da parenti del fallito in qualità di proprietari del bene.
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI (Indagine ipotecaria a firma del rag. Maria Laura Mascetti
aggiornata al 14/01/2014 riferita alla quota di proprietà del soggetto fallito):
4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente
4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna
4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura
4.2.1. Iscrizioni:
IPOTECA VOLONTARIA rep. 29086/5432 del 27.09.1988 a rogito del Notaio C.
Varrica, iscritta a Como l'8.10.1988 ai NN. 18297/2799, a favore di CARIPLO e a
carico di P. L. e D’A . A. per Lire 250.000.000 a garanzia del mutuo concesso per
la somma di Lire 100.000.000 da rimborsare in 15 anni.
Tale ipoteca colpisce la quota intera dell’area con soprastante fabbricato situati in
MONTANO LUCINO sez. MONTANO Via Caravaggio, identificati al N.C.E.U.
con la scheda n. 29/2 del 19.5.1988 e al catasto terreni con il mappale 2257 di mq.
120.
In calce all’iscrizione in oggetto si rileva unicamente l’annotamento ai NN.
22623/3577 del 17.12.1988 (quietanza e conferma); non si rilevano cancellazioni
e/o rinnovi.
IPOTECA GIUDIZIALE atto giudiziario del Tribunale di Udine rep. n. 1106 del
18.07.2012 iscritta a Como il 10.08.2012 ai NN. 20628/3163, a favore di HYPO
ALPE ADRIA LEASING SRL - UDINE e a carico di P. E. e di A . P. per euro
80.000,00, a seguito di decreto ingiuntivo emesso per la somma di euro 53.330,90.
18 di 30
FOTOCOMP S.N.C.
Tale ipoteca colpisce la quota di 2/30 dell’immobile sito in MONTANO LUCINO
Via Caravaggio n. 6, identificato al N.C.E.U. sez. cens. MON foglio 3 con il
mappali 2257 sub 1 ed il map. 2257 sub 2 e al Catasto Terreni foglio 9 con il
mappale 2257 di mq. 120.
Colpisce inoltre la quota di 2/90 delle aree in MONTANO LUCINO censite al
Catasto terreni, sezione Montano, foglio 9 con il map. 2256 di mq. 30 ed il map.
2259 di mq. 120, oltre ad immobili in CAPIAGO INTIMIANO.
Si precisa che non risultano annotamenti.
IPOTECA LEGALE atto rep. 275/3312 dell' 8.8.2012 iscritta a Como il
24.08.2012 ai NN. 21527/3222, a favore di EQUITALIA NORD SPA - MILANO
e a carico di P. E. per euro 81.224,24, a garanzia del credito erariale di euro
40.612,12.
identificato al N.C.E.U. sez. cens. Montano foglio 3 con il map. 2257 sub 1 ed il
map. 2257 sub 2 ed al Catasto Terreni foglio 9 con il map. 2257 di mq. 120.
Si precisa che non risultano annotamenti.
IPOTECA GIUDIZIALE, atto giudiziario del Tribunale di Como rep. n. 342 del
13.02.2013, iscritta il 28.02.2013 ai NN. 5063/683, a favore di HYPO ALPE
ADRIA LEASING SRL - UDINE a carico P. E. e A. P. per euro 45.000,00 a
seguito di decreto ingiuntivo emesso per la somma di euro 38.903,92.
Via Caravaggio n. 6, identificato al N.C.E.U. sez. cens. Montano foglio 3 con il
map. 2257 sub 1 ed il map. 2257 sub 2 ed al Catasto Terreni foglio 9 con il map.
2257 di mq. 120.
Colpisce inoltre la di quota 2/90 delle aree situate in MONTANO LUCINO censite
al Catasto Terreni sez. cens. Montano, foglio 9, con il map. 2256 di mq. 30 ed il
map. 2259 di mq. 120, oltre ad immobili in CAPIAGO INTIMIANO.
SENTENZA DI FALLIMENTO atto giudiziario del Tribunale di Como rep. n. 98
del 10.7.2013, a favore della MASSA DEI CREDITORI DEL FALLIMENTO
FOTOCOMP S.N.C. DI P. E. & C. E DI P. E. E A. P., a carico P. E. e A. P.,
trascritta a Como il 30.7.2013 ai NN. 18923/13387.
Colpisce la quota 2/30 dell’immobile sito in MONTANO LUCINO Via
Caravaggio n. 6, identificato al catasto fabbricati sezione Montano, foglio 3, con i
mappali 2257/1 e 2257/2 e al Catasto Terreni, foglio 9, con il mappale 2257 di mq.
120,00.
Colpisce inoltre la quota di 2/90 delle aree situate in MONTANO LUCINO censite
al Catasto Terreni sez. cens. Montano, foglio 9 con il map. 2256 di mq. 30 ed il
map. 2259 di mq. 120, oltre ad immobili in CAPIAGO INTIMIANO.
4.3. Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale
4.3.1. Conformità urbanistico edilizia:
A seguito del sopralluogo effettuato si è potuto riscontrare che in corrispondenza
del locale sgombero del sottotetto è stato realizzato un lucernaio senza
autorizzazione edilizia.
19 di 30
FOTOCOMP S.N.C.
Trattandosi di un sottotetto accessorio è possibile regolarizzare tale difformità
mediante una richiesta di accertamento di conformità ai sensi dell'art. 36 del
DPR n. 380 del 6 giugno 2001 con l’applicazione di un'oblazione forfettaria pari
a € 516,00.
La spesa complessiva stimata tra oneri comunali ed oneri tecnici ammonta a
circa: € 3.500,00
4.3.2. Conformità catastale:
Dalle visure effettuate al C.T. in data 05/02/2014 i mapp. 2257, 2259 e 2256
risultano seminativi arborati anziché enti urbani.
Considerato che gli immobili sono correttamente inseriti in mappa per
regolarizzare tale difformità è sufficiente presentare un foglio di osservazione.
La spesa stimata ammonta a circa € 200,00
5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:
Non
tali spese vengono gestite autonomamente dai proprietari delle tre villette
determinabili
Nessuna
Nessuna
Sono stati riscontrati i seguenti vincoli o dotazioni condominiali:
tra i beni comuni risultano l’accesso pedonale (al C. T. map. 2256) e l’accesso carraio (al C.
T. map. 2259).
In base a quanto riportato nell'atto rep. n. 28769 del 07/07/1988 a firma del Notaio C.
Varrica la porzione immobiliare in oggetto con l’unito terreno pertinenziale è soggetta a
servitù di passaggio pedonale e carraio a favore dei mappali 22/d, 1253/b, 56/b e 22/b. Nello
stesso atto viene inoltre precisato che all'immobile oggetto di stima spetta una quota di spesa
pari al 4% per la manutenzione della strada realizzata come accesso ai lotti interclusi; strada
che è soggetta a servitù di passo carraio, pedonale e di attraversamento di condutture aeree e
sotterrane a favore della proprietà del fallito.
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:
6.1 Attuali proprietari:
P. E. per la quota di comproprietà di 2/30,
proprietario dal 05/06/2005 ad oggi in forza di denuncia di successione registrata a Como
in data 12/04/2006 ai nn. 606 e trascritta a Como in data 07/09/2006 ai nn. 32832/21197
(all. 9). Con tale successione P. L. lascia in eredità a P. E. i seguenti immobili:
MONTANO LUCINO sezione MON Via Caravaggio n. 6 - CATASTO FABBRICATI
Quota 2/30 Foglio 3 Mappali 2257/1 e 2257/2
MONTANO LUCINO sezione MONTANO - CATASTO TERRENI
Quota 2/30 Foglio 9 Mappale 2257 mq. 120
MONTANO LUCINO sezione MONTANO - CATASTO TERRENI
Quota 2/90 Foglio 9 Mappali 2256 mq. 30 e 2259 mq. 120.
6.2 Precedenti proprietari:
P. L. per la quota di 1/2
proprietario dal 07/07/1988 al 05/06/2005 in forza di atto di compravendita a firma del
Notaio C. Varrica in data 07/07/1988 rep. n. 28769 registrato a Como in data 20/07/1988
al n. 1479 e trascritto a Como in data 30/07/1988 ai nn. 13561/9709 (all. 9.2 b).
20 di 30
FOTOCOMP S.N.C.
Con tale atto C. G. vende a P. L. e D’A. A., che acquistano in regime di comunione
legale, la piena proprietà della porzione d’immobile con annessa area di pertinenza sita in
MONTANO LUCINO sez. MONTANO, identificata al N.C.E.U. con la scheda n. 29/2
del 19.05.1988 e al C.T. con il mappale 2257 di mq. 120.
P. L. e D’A. A. acquistano inoltre la quota indivisa di 1/3 degli appezzamenti di terreno
siti in MONTANO, identificati al C.T. con i mappali 2256 di mq. 30 e 2259 di mq. 120.
Nell’atto viene precisato che “La porzione immobiliare in oggetto con l’unito terreno
pertinenziale è soggetta a servitù di passaggio pedonale e carraio a favore dei confinanti
mappali 22/d, 1253/b, 56/b e 22/b”.
7. PRATICHE EDILIZIE:
P.E. n. 1919 per lavori di costruzione di tre villette a schiera in ambito di P. L. intestata a Can.
G. Concessione Edilizia presentata in data 07/02/1987 - n. prot. 561 e rilasciata in data
17/08/1987 (all. 10). Si precisa che in data 14/12/1999 è stata richiesto il permesso di
abitabilità con il prot. 9081.
P.E. n. 2125 per lavori di realizzazione di recinzioni ed accessi in ambito di piano attuativo
intestata a Can. G.. Concessione Edilizia presentata in data 01/12/1988 - n. prot. 5834 e
rilasciata in data 01/04/1989 (all. 11).
COND. 22/2521 per lavori di realizzazione di vani accessori in corrispondenza del sottotetto
intestata a P. L.. Condono edilizio tratto dalla legge 725/94 presentato in data 27/02/1995 - n.
prot. 1349 e rilasciato in data 04/06/1996 - n. prot. 4906/96 (all. 12).
Descrizione villetta
a schiera centrale di cui al punto A
Piena proprietà per la quota di 2/30 di villetta a schiera centrale sito in Montano Lucino (Como)
Via Caravaggio n. 6 (all. 1 b – 2 b).
Disposta su quattro piani, di cui uno seminterrato ad uso taverna, ripostiglio e centrale termica,
uno sottotetto ad uso sgombero e lavanderia e due intermedi ad uso civile abitazione, sviluppa una
superficie lorda complessiva, esclusi gli accessori, di circa mq 217,5 corrispondente ad una
superficie commerciale di circa mq 150.
Identificata al catasto fabbricati foglio 3 mappale 2257 subalterno 1, categoria A/2, classe 2,
composta da 7,5 vani, posta al piano S1- T- 1- 2 con rendita: € 832,79 (all. 3 b); intestata al fallito
per la quota di proprietà di 2/30 e registrata all'UTE di Como con scheda n. 17 del 18/03/1996 (all.
4 b).
Coerenze
Nel suo insieme, sulla base dell'attuale estratto mappa catastale prot. CO0004004 del 13/01/2014,
partendo da Nord e procedendo in senso orario il map. 2257 confina con strada privata d'accesso
(map. 2256), proprietà di terzi (map. 2258), corsello comune (map. 2259) e proprietà di terzi (map.
2632).
Al catasto terreni l'immobile oggetto di stima insiste sulla particella 2257 del fg. 9, qualità
seminativo arborato, di are 1.20 con reddito domenicale € 0,65 e reddito agrario € 0,43 (all. 2 b).
Nello strumento urbanistico vigente: P.R.G. adottato in forza di delibera del C.C. n. 51 del
29/11/2002 ed approvato con delibera di Giunta Regionale n. VII/20385 del 27/01/2005 e nelle
successive varianti l'immobile è identificato in zona C1 - completamento residenziale (all. 13).
21 di 30
FOTOCOMP S.N.C.
- Indice di densità edilizia 0,80 mc/mq.
- Altezza massima 7,50 mt.
- La larghezza delle strade asservite al pubblico transito non dovrà essere di norma inferiore a mt
5,00 al netto di marciapiedi e banchine.
- Le recinzioni tra i diversi lotti e lungo i confini con spazi pubblici non dovranno avere altezze
superiori a mt 2,00 dalla quota del terreno misurata nel punto più basso del terreno stesso e
dovranno essere di tipo trasparente con h. massima piena di mt 0,50.
- Dovrà essere garantita una piantumazione pari ad un albero ogni 40 mq. di superficie non
coperta.
Nello strumento urbanistico adottato: P.G.T. adottato in forza della delibera C.C. n. 13 del
26/07/2013 ed approvato con D.C.C. n. 33 del 20/12/2013, l'immobile è identificato in zona B1 di
completamento residenziale - volume esistente (all. 13).
negli Ambiti B1, nel caso in cui il lotto risulti saturo rispetto all'indice If = 1,0 mc/mq si applicano
i seguenti indici e parametri:
1) Altezza massima H = H max esistente
2) Rapporto di copertura Rc = 1/3
Limitatamente a questi casi, in cui non esiste un volume residuo sul lotto, è consentito effettuare
ampliamenti pari, in termini volumetrici, alla volumetria generale della slp del vano scale da
considerarsi in proiezione ortogonale una sola volta, indipendentemente dai numeri dei piani,
moltiplicata per un'altezza virtuale di metri 3, a condizione che vengano rispettati l'altezza
massima e il rapporto di copertura sopra indicati.
Destinazione
Appartamento composto da
Piano terra con:
soggiorno
bagno
cucina
scala
Piano primo con:
disimpegno
bagno
camera nord
camera sud
scala
Piano seminterrato con:
ripostiglio
scala
centrale termica
taverna
Piano sottotetto con:
sgombero
bagno
scala
balconi
portico
Valore
reale/potenziale
Sup. reale lorda
106,00
Parametro
1,00
Valore
equivalente
106,00
Coefficiente
Sup. reale netta
Sup. reale netta
Sup. reale netta
Sup. reale netta
27,93
3,23
7,93
4,80
1,00
1,00
1,00
1,00
27,93
3,23
7,93
4,80
Sup. reale netta
Sup. reale netta
Sup. reale netta
Sup. reale netta
Sup. reale netta
Sup. reale lorda
Sup. reale netta
Sup. reale netta
Sup. reale netta
Sup. reale lorda
Sup. reale lorda
Sup. reale netta
Sup. reale netta
Sup. reale netta
Sup. reale lorda
Sup. reale lorda
Sup. reale lorda
4,40
5,30
13,53
17,10
3,35
13,60
3,10
2,00
6,00
24,25
43,20
31,45
4,50
2,63
16,15
14,30
217,50
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
0,40
1,00
1,00
1,00
0,60
0,30
1,00
1,00
1,00
0,33
0,40
4,40
5,30
13,53
17,10
3,35
5,44
3,10
2,00
6,00
14,55
12,96
31,45
4,50
2,63
5,33
5,72
150,00
22 di 30
FOTOCOMP S.N.C.
L’edificio oggetto di stima, ha una struttura con travi e pilastri in cemento armato e tamponamenti
in termo laterizio, fatta eccezione per il piano seminterrato in cui la muratura perimetrale è in
calcestruzzo. Il tetto è a doppia falda con orditura in legno, isolamento termico e manto di
copertura in tegole. In corrispondenza dell'estradosso il tetto è interamente rivestito in cartongesso.
I solai di interpiano sono in laterocemento.
I cancelli d’ accesso alla proprietà, sia quello carraio che quello pedonale sono di tipo a battente
realizzati in ferro verniciato color antracite ed hanno un dispositivo d’apertura elettrico.
La pavimentazione esterna in corrispondenza dell'accesso carraio è in autobloccanti, mentre il
percorso pedonale che conduce ai giardini di proprietà di pertinenza delle singole unità
immobiliari è realizzato con lastre di pietra.
Le finestre e le porte finestre sono in legno di tipo a battente con doppi vetri, i sistemi oscuranti
sono costituiti da persiane in legno e le porte interne sono in legno; ad eccezione della porta
interna che conduce al locale caldaia che è in metallo tipo REI.
La pavimentazione nei locali di servizio, quali cucina e bagno, è in piastrelle di ceramica, mentre
nelle camere e nel soggiorno è in parquet. Il rivestimento del bagno e della cucina è realizzato in
piastrelle di ceramica. I plafoni sono finiti con stabilitura e, al momento del sopralluogo, non
presentano particolari problematiche.
Impianti:
L'unità immobiliare è dotata di impianto elettrico ed impianto audio citofonico.
L' impianto di riscaldamento è autonomo, la caldaia alimentata a gas metano è collocata in un
apposito locale al piano seminterrato. I termosifoni sono in ghisa e sono dotati di valvole
termostatiche.
Per quanto concerne l’impianto fognario, in base alla planimetria di progetto allegata alla pratica
edilizia, è di tipo separato con le acque nere ed acque chiare collegate al collettore comunale.
Da un’indagine visiva l’unità immobiliare è in buone condizioni e non presenta problematiche
particolari; vanno comunque accertate le condizioni degli impianti.
Accessori:
A.1. Box:
censito al Catasto Fabbricati foglio 3 mappale 2257 subalterno 2,
categoria C/6, classe U, superficie catastale 27 mq, posto al piano S1
con rendita: € 124, 10 (all. 5 b) registrato all'UTE di Como con la
scheda n. 17 del 18/03/1996 (all. 6 b)
Coerenze
Partendo da Nord e procedendo in senso orario confina con unità
immobiliare di terzi (al C.T. map. 2632), unità immobiliare
appartenente alla stessa ditta (al N.C.E.U. map. 2257 sub 1) e corsello
comune (al C.T. map. 2259).
Al catasto terreni l'immobile oggetto di stima insiste sulla particella
2257 del fg. 9, qualità seminativo arborato, di are 1.20 con reddito
domenicale € 0,65 e reddito argrario € 0,43 (all. 2 b).
Trattasi di un box singolo collegato direttamente all’appartamento.
Posto al piano seminterrato sviluppa una superficie netta di circa 26,80
mq. Internamente è piastrellato e le pareti ed il soffitto sono intonacati
e verniciati. E’ inoltre dotato di impianto elettrico.
Descrizione terreno
residenziale di cui al punto B
Piena proprietà per la quota di 2/90 di strada pedonale privata comune alle tre villette situate in
Montano Lucino (Como) via Caravaggio n. 6 (all. 1 b).
23 di 30
FOTOCOMP S.N.C.
Identificata al catasto terreni, foglio 9 mappale 2256, qualità seminativo arborato, classe 1,
superficie catastale 30 mq, reddito agrario: € 0,11, reddito domenicale: € 0,16; intestata al fallito
per la quota di 2/90.
Coerenze
partendo da Nord e procedendo in senso orario confina con via Caravaggio, map. 1751, map.
2258, map. 2257, map. 2632 e nuovamente via Caravaggio.
L’accesso alla strada pedonale avviene direttamente da via Caravaggio mediante un cancello in
metallo ad apertura elettrica in corrispondenza del quale sono posizionate le cassette postali.
Lungo il lato Sud tale strada è delimitata da un recinzione realizzata con rete plastificata fissata a
sottostante cordolo in muratura, mentre lungo il lato Nord è collegata ai singoli giardini privati.
Il percorso è prevalentemente in manto erboso all’interno del quale sono state inserite lastre in
pietra.
Descrizione terreno
residenziale di cui al punto C
Piena proprietà per la quota di 2/90 di corsello d’accesso ai box comune alle tre villette situate in
Montano Lucino Via Caravaggio n. 6 (all. 1 b).
Identificato al catasto terreni, foglio 9 mappale 2259, qualità seminativo arborato, classe 1,
superficie catastale 120 mq con reddito agrario € 0,43 e reddito domenicale: € 0,65; intestato al
fallito per la quota di 2/90.
Coerenze
partendo da Nord e procedendo in senso orario confina con via Caravaggio, map. 2632, map.
2257, map. 2258 e map 2260.
L’accesso al corsello avviene direttamente da via Caravaggio mediante un cancello in metallo ad
apertura elettrica. Tale strada verso Sud è in aderenza al fabbricato mentre lungo il fronte Nord è
delimitata dal muro a confine della proprietà limitrofa.
L’intero corsello, compreso la rampa, è pavimentato in autobloccanti.
8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
8.1. Criterio di Stima
La valutazione dei beni è stata eseguita considerando l'ubicazione e l'orientamento, la
vetustà, la tipologia edilizia, la consistenza e le finiture interne ed esterne, la dotazione e
la tipologia d’impianti, lo stato di conservazione e la manutenzione generale.
Nella valutazione si è tenuto conto delle prescrizioni, dei vincoli esistenti e delle
difformità riscontrate, sia al livello urbanistico/edilizio, sia a livello catastale.
Si precisa che:
1) le superfici lorde sono state calcolate considerando lo spessore massimo del muro
perimetrale non superiore a 35 cm;
2) il valore omogeneo al mq tiene conto dell'area esterna di pertinenza e della
proporzionale quota di comproprietà delle parti comuni tra cui l'accesso pedonale (al C.T.
map. 2256) e quello carraio (al C.T. map. 2259);
3) il fattore correttivo del piano sottotetto tiene conto della superficie di pavimento a cui
corrisponde un’altezza interna fruibile;
4) le spese di gestione delle parti comuni vengono gestite direttamente dai proprietari
delle tre villette;
5) tenuto conto delle disposizioni inerenti l’efficienza energetica in edilizia, ai sensi del
D. Lgs n. 192 del 19 agosto 2005, nonché del D. Lgs n. 311 del 29 dicembre 2006 e della
D. G. R. Regione Lombardia n. 8/5018 del 26 giugno 2007, modificato ed integrato dalla
successiva Delibera Regionale VIII/5773 del 31 ottobre 2007 e dalla Deliberazione della
Giunta Regionale della Lombardia n. VIII/8745 in data 22 dicembre 2008, ai sensi della
24 di 30
FOTOCOMP S.N.C.
legge Regionale n. 10 del 29 giugno 2009 e successivi aggiornamenti, si allega l’attestato
di certificazione energetica da cui risulta che l'unità immobiliare oggetto di stima è in
classe G con EPH (Fabbisogno di Energia Primaria per climatizzazione invernale di
231,78 kWh/m2a (all. 14).
Si fa altresì presente che nel decreto di trasferimento devono essere inseriti i beni
comuni tra cui l'accesso pedonale (al C.T. map. 2256) e quello carraio (al C.T. map.
2259).
8.2. Fonti di informazione
Catasto di Como, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Como, ufficio tecnico di
Montano Lucino, Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: Montano. Il valore di
mercato degli immobili ed i relativi coefficienti di valutazione e svalutazione, applicati
secondo il caso specifico, sono stati individuati facendo riferimento sia alle indicazioni
espresse nella pubblicazione "Borsino Immobiliare della Città di Como e Provincia
F.I.M.A.A." edizione 2013, sia alle indicazioni fornite dall'Osservatorio Immobiliare
dell'Agenzia dell'Entrate - 2° semestre 2013, sia alle indicazioni reperite presso le agenzie
immobiliari locali.
8.3. Valutazione corpi
ID
Immobile
villetta a schiera
centrale con annesso box
A
compreso enti comuni di
cui ai punti B e C.
Superficie
lorda
Valore intero medio
ponderale
217,5
€ 254.999,20
€ 16.999,95
€ 254.999,20
€ 16.999,95
8.4. Adeguamenti e correzioni della stima
Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su
base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per
rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel
biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita
giudiziaria:
Riduzione del 2% per la vendita di una sola quota dell'immobile in
virtù del fatto che il valore della quota non coincide con la quota del
valore:
Spese tecniche stimate per la regolarizzazione urbanistica e/o
catastale relativamente alla quota di proprietà di 2/30:
dell'acquirente:
8.5. Prezzo base d'asta del lotto
Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in
cui si trova, con le spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o
catastale a carico della procedura:
cui si trova, con le spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o
catastale a carico dell'acquirente:
25 di 30
€ 2.549,99
339,99
€ 245,00
Nessuno
Nessuna
€ 14.109,97
€ 13.864,97
FOTOCOMP S.N.C.
.
Beni in Capiago Intimiano (Como) via Cavallaccio n. 1 ( al catasto n. 3)
Lotto 003
A. Piena proprietà per la quota di 500/1000 di terreno boschivo sito in Capiago Intimiano
(Como) strada sterrata detta “Fontane” (all. 1 c).
Superficie catastale mq 3.670.
Identificato al catasto terreni, foglio 9 mappale 1426, qualità Incolto Produttivo, classe 1,
superficie catastale 36,70 are, reddito agrario: 1,14 €, reddito domenicale: 1,90 € (all. 2 c).
Intestato al fallito per la quota di proprietà di ½ e al fratello per la quota di proprietà di ½.
Derivante da impianto meccanografico del 09/11/1984.
Coerenze:
Nel suo insieme, partendo dall'attuale estratto mappa catastale prot. n. T 332958/2014 del
21/01/2014, partendo da Nord e procedendo in senso orario confina con: percorso sterrato
detto "Fontane" da cui si accede, map. 648, map. 42, map. 1631 e map 1425.
2. DESCRIZIONE SOMMARIA:
DESCRIZIONE COMUNE
Il comune di Capiago Intimiano sorge in Brianza, sulle colline dell'anfiteatro morenico
delimitato dai due rami del lago di Como, tra i comuni di Lipomo, Montorfano, Orsenigo,
Cantù, Senna Comasco e Como a soli 7 km dal casello di Como Sud dell'autostrada A9
Lainate-Como-Chiasso. E facilmente raggiungibile percorrendo le strade statali n. 35 dei Giovi
e n. 342 Briantea che corrono entrambe ad appena 4 km di distanza. Agevole si presenta anche
il collegamento con la rete ferroviaria: la stazione di riferimento, lungo la linea Como-Lecco si
trova a 4 km. L'agricoltura e l'allevamento hanno perso progressivamente terreno rispetto
all'industria, costituita da più aziende che operano nei comparti edile, cantieristico,
metallurgico, tessile e dell’arredo. Il terziario si compone di una rete commerciale di modeste
dimensioni e dei principali servizi. Le strutture scolastiche garantiscono la frequenza delle
classi dell'obbligo.
Trattasi di una zona boschiva a poche centinaia dal lago di Montorfano raggiungibile
esclusivamente tramite strada sterrata. In base al vigente PGT il terreno insiste in zona RZ03 AREE DI VALORE PAESAGGISTICO-AMBIENTALE ED ECOLOGICHE. Tale area è
soggetta a vincolo ambientale paesaggistico e a vincolo idrogeologico.
3. STATO DI POSSESSO:
Il terreno è gestito dal fallito e dal fratello in qualità di proprietari del bene.
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI (Indagine ipotecaria a firma del rag. Maria Laura Mascetti
aggiornata al 14/01/2014 riferita alla quota di proprietà del soggetto fallito):
4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente
4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna
4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura
4.2.1. Iscrizioni:
IPOTECA GIUDIZIALE iscritta il 10.08.2012 ai NN. 20628/3163 atto giudiziario
Tribunale Udine rep. n. 1106 del 18.7.2012, a favore HYPO ALPE ADRIA
LEASING SRL - UDINE a carico di P. E. e A. P. per euro 80.000,00, a seguito
decreto ingiuntivo emesso per la somma di euro 53.330,90.
26 di 30
FOTOCOMP S.N.C.
Tale iscrizione colpisce la quota di ½ dell’immobile in CAPIAGO INTIMIANO
Via Cavallaccio n. 3 (nella realtà 1), identificato al catasto fabbricati, sezione
CAPIAGO foglio 5 con i mappali 1513 sub 1-2-3-4 e al catasto terreni con il
mappale 1513 Ente Urbano di mq. 1.760.
Colpisce inoltre la quota ½ delle aree site in CAPIAGO INTIMIANO censite al
catasto terreni, sezione CAPIAGO, foglio 9, con i mappali 1426 di mq. 3.670 e
375 di mq. 1.040 , oltre ad altri immobili siti in MONTANO.
IPOTECA GIUDIZIALE iscritta il 28.2.2013 ai NN. 5063/683 atto giudiziario
Tribunale Como rep. n. 342 del 13.02.2013, a favore di HYPO ALPE ADRIA
LEASING SRL - UDINE e a carico P. E. e A. P. per euro 45.000,00 a seguito di
decreto ingiuntivo emesso per la somma di euro 38.903,92.
Tale iscrizione colpisce la quota di ½ dell’immobile in CAPIAGO INTIMIANO
Via Cavallaccio n. 3 (nella realtà 1), identificato al catasto fabbricati, sezione
CAPIAGO foglio 5 con i mappali 1513 sub 1-2-3-4 e al catasto terreni con il
mappale 1513 Ente Urbano di mq. 1.760.
Sentenza di fallimento - SENTENZA DI FALLIMENTO atto giudiziario del
Tribunale di Como rep. n. 98 del 10.7.2013, a favore della MASSA DEI
CREDITORI DEL FALLIMENTO FOTOCOMP S.N.C. DI P. E. & C. e di P. E. e
A. P., a carico P. E. e A. P. trascritta a Como il 30.7.2013 ai NN. 18923/13387.
Colpisce la quota di ½ dell’immobile in CAPIAGO INTIMIANO Via Cavallaccio
n. 3, identificato al catasto fabbricati, sezione CAPIAGO foglio 5 con i mappali
1513 sub 1-2-3-4 e al catasto terreni con il mappale 1513 Ente Urbano di mq.
1.760.
4.3. Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale
4.3.1. Conformità urbanistico edilizia: Nessuna difformità
4.3.2. Conformità catastale: Nessuna difformità
5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:
Non
determinabili
Nessuna
Nessuna
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:
6.1 Attuali proprietari:
A. P. per la quota di comproprietà di ½
A. E. per la quota di comproprietà di ½
proprietari dal 27/02/1998 ad oggi in forza di denuncia di successione registrata a Como
in data 18/10/2004 ai nn. 796 e trascritta a Como in data 11/07/2005 ai nn. 24590/15551
(all. 14). Trattasi della successione devoluta per legge dalla sig. ra C.M. a favore dei figli
A. P. e A. E., eredi in parti uguali.
27 di 30
FOTOCOMP S.N.C.
In successione cade la quota di 1/3 del compendio immobiliare situato in CAPIAGO
INTIMIANO sezione CAPIAGO Via Cavallaccio n. 3 (nella realtà 1), identificato al
Catasto Fabbricati sez. Cens. Capiago fg 5 con i mappali 1513 sub 1-2-3-4 e al Catasto
Terreni fg 9 con i mappali 1513 di mq. 1.760 e 1426 di mq. 3.670.
Cade inoltre la quota di 1/2 del terreno situato in CAPIAGO INTIMIANO censito al
Catasto Terreni, sez. cens. CAPIAGO foglio 9 con il mappale 375 di mq. 1.040.
6.2 Precedenti proprietari:
C. M., A. P. e A. E. per la quota complessiva di 1/1
proprietari dal 30/11/1988 al 27/02/1998 in forza di denuncia di successione registrata a
Como in data 24/06/1991 ai nn. vol. 647 vol. 1988 e trascritta a Como in data 15/07/1991
ai nn. 14377/10358 (all. 13).
Trattasi della successione devoluta per legge dal sig. A. A. a favore del coniuge C. M. e
dei figli A. P. e A. E, eredi parti uguali.
In successione cade la quota intera 1/1 dell’immobile in CAPIAGO INTIMIANO sezione
CAPIAGO Via Cavallaccio n. 1, identificato con i mappali 1513/1-2-3-4 al foglio 5 dei
fabbricati e dei terreni censiti al C.T. fg 9 con i mappali 1513 di mq. 1.760 e 1426 di mq.
3.670
Cade inoltre la quota di ¾ del terreno situato in CAPIAGO INTIMIANO censito al
Catasto Terreni, sez. cens. CAPIAGO foglio 9 con il mappale 375 di mq. 1.040.
proprietario dal 25/11/1977 al 30/11/1988 in forza di atto di divisione a firma di dott.
Luigi Colnaghi, notaio in Cantù, in data 25/11/1977 ai nn. 21428/5277, registrato a Cantù
in data 13/12/1977 ai nn. 5403 vol. 76 e trascritto a Como in data 22/12/1977 ai nn.
14173/11092 (all. 15). Con tale divisione al sig. A. A. viene assegnato il lotto 2
comprendente una serie di immobili posti in Comune di Capiago Intimiano tra cui i
terreni censiti al C.T. di detto Comune sez. cens. di Capiago con il map. 1513 sem arb.
Ett. 0.17.60 ed il map. 1426 inc. prod. di Ett. 0.36.70 oltre ad immobili estranei.
Descrizione terreno
boschivo di cui al punto A
Piena proprietà per la quota di 500/1000 di terreno boschivo sito in Capiago Intimiano (Como)
strada sterrata detta “Fontane” (all. 1 c).
Superficie catastale mq 3.670.
Identificato al catasto terreni, foglio 9 mappale 1426, qualità Incolto Produttivo, classe 1,
superficie catastale 36,70 are, reddito agrario: 1,14 €, reddito domenicale: 1,90 €. Intestato al
fallito per la quota di proprietà di ½ e al fratello per la quota di proprietà di ½ (all. 2 c).
Coerenze:
Nel suo insieme, partendo dall'attuale estratto mappa catastale prot. n. T 332958/2014 del
21/01/2014, partendo da nord e procedendo in senso orario confina con: percorso sterrato detto
"Fontane" da cui si accede, map. 648, map. 42, map. 1631 e map 1425.
Nello strumento urbanistico P.G.T. vigente: in forza di delibera approvato con Delibera n. 15 del
19.04.2007, pubblicato sul BURL n. 18 del 02.05.2007 l'immobile è identificato in zona RZ03 AREE DI VALORE PAESAGGISTICO-AMBIENTALE ED ECOLOGICHE.
L'area è soggetta a vincolo ambientale paesaggistico e a vincolo idrogeologico (all. 20).
28 di 30
FOTOCOMP S.N.C.
1) i lotti liberi, come definiti alla voce "D05" e virtualmente edificabili fruiscono del bonus
volumetrico, come regolato dalla voce "leP01" per cui le aree di proprietà privata, preordinata
all'esproprio, che il Piano dei Servizi o il Piano delle regole vincolano a Servizi Pubblici o ad
attrezzature private di interesse generale (RZ05), all'esterno del perimetro del "Tessuto urbano
consolidato" fruiscono di un bonus volumetrico (I.f. non superiore a 0,8 mc/mq per i primi 1500
mq di S.f. e 0,3 mc/mq per le aree eccedenti ) che il proprietario, previa cessione gratuita delle aree
che lo hanno generato al Comune, consenziente, formalizzata mediante atto pubblico ha facoltà di:
a) utilizzare in proprio,
b) su un lotto edificabile, in aggiunta al volume ammesso dal PGT,
c) in ampliamento di edifici esistenti,
d) trasferire a terzi mediante atto pubblico in modo che possano usufruirne nei modi sopra indicati;
2) sono per altro ammesse tutte le opere necessarie e funzionali a salvaguardare, valorizzare e
potenziare le preesistenze di valore paesaggistico, ambientale ed ecologico.
La mancata cessione gratuita delle are non da diritto di usufruire del "bonus volumetrico" da
parte del proprietario; per altro l'amministrazione provvederà alla propria acquisizione, quando
necessario, nel rispetto delle vigenti disposizioni di legge.
Destinazione
incolto produttivo
Valore
reale/potenziale
Sup. catastale
3'670,00
Sup. catastale
3'670,00
Parametro
Coefficiente
1,00
Valore
equivalente
3'670,00
3'670,00
Il terreno ha una forma per lo più regolare assimilabile ad un trapezoide con orografia ad
andamento scosceso in direzione nord-sud. Il terreno posto ad una quota più alta è in
corrispondenza della strada sterrata denominata "Fontane"; man mano esso degrada fino a
raggiungere la quota più bassa lungo il map. 1631. Il terreno è di tipo boschivo, con culture
alboree tra cui castagni ed pini. Lungo il suo perimetro non presenta alcun tipo di recinzione.
8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
8.1. Criterio di Stima
La valutazione del terreno è stata eseguita considerando la destinazione urbanistica,
l'ubicazione, l’orientamento e l’accessibilità.
Si è inoltre tenuto conto dell’orografia e della tessitura.
8.2. Fonti di informazione
Catasto di Como, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Como, ufficio tecnico di
Capiago Intimiano, Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: Como. Il valore di
mercato è stato calcolato tenendo conto sia delle indicazioni fornite dall'Osservatorio
Immobiliare dell'Agenzia dell'Entrate, sia delle indicazioni fornite dalle agenzie
immobiliari locali e dall’ufficio tecnico comunale.
8.3. Valutazione corpi
ID
Immobile
Superficie
lorda
Valore intero medio
ponderale
A
terreno boschivo
3670
€ 47.710,00
€ 23.855,00
29 di 30
FOTOCOMP S.N.C.
8.4. Adeguamenti e correzioni della stima
Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su
base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per
rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel
biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita
giudiziaria:
Riduzione del 1% per la vendita di una sola quota dell'immobile in
virtù del fatto che il valore della quota non coincide con la quota del
valore:
Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale:
dell'acquirente:
Giudizio di comoda divisibilità: L'immobile è comodamente divisibile
8.5. Prezzo base d'asta del lotto
cui si trova:
il perito
Arch. Bianca Maria Ceriello
ELENCOALLEGATI
Documentazione fotografica
Allegato 1 c estratto mappa Catasto Terreni map. 1426
Allegato 2 c visura storica C.T. map. 1426
30 di 30
€ 3.578,25
€ 238,55
€ 0,00
Nessuno
Nessuna
€ 20.038,20

Fallimento - fallimentinrete.it

Transcript

Documenti analoghi

Le Case in vendita a Como e in Italia

Luigi Snozzi al Novocomum - Ordine degli Architetti Ppc Varese

Un dinosauro a Cantù - La Città Possibile Como

Prot.n° 5895/C14 Capiago Intimiano, 02/10/2014 CONVENZIONE

MERCATINO DEL LIBRO USATO #UNLIBROAUNEURO INIZIATIVA

lunedì 13 aprile, ore 21.00 Hotel Metropole Suisse Piazza Cavour

Crea Volantino in PDF

Corso gratuito di italiano per donne arabe