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CONTRATTO DI LOCAZIONE (ART. 1571 cod. civ.)
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Consensuale
Produce effetti obbligatori
Ha per oggetto una cosa mobile o immobile
Non può eccedere i trent’anni di durata
OBBLIGHI DEL LOCATORE (art. 1575 cod. civ.)
- Consegnare la cosa in buono stato di manutenzione (priva di vizi)
- Mantenerla in buon uso (obbligo delle necessarie riparazioni)
- Garantire il pacifico godimento della cosa al conduttore, per l’ipotesi che un
terzo pretenda di avere diritti sulla cosa
Al conduttore, che è DETENTORE del bene, viene eccezionalmente concessa l’azione
di MANUTENZIONE, qualora subisca molestie o turbative nel godimento del bene
(art. 1170 cod. civ.)
OBBLIGHI DEL CONDUTTORE (art. 1587 cod. civ.)
- Prendere in consegna la cosa
- Servirsene secondo l’uso stabilito osservando la diligenza del buon padre di
famiglia
- Corrispondere il canone pattuito
- Restituire la cosa nello stato in cui l’aveva ricevuta
Il diritto del conduttore è opponibile al terzo acquirente se la locazione ha data
CERTA ANTERIORE al trasferimento
LA SUBLOCAZIONE
- Salvo patto contrario, il conduttore ha facoltà di sublocare parzialmente
l’immobile, previa comunicazione al locatore con lettera raccomandata
- Il locatore ha AZIONE DIRETTA nei confronti del sub conduttore
- La nullità o la risoluzione del contratto di locazione ha effetto anche nei
confronti del sub conduttore
LA LOCAZIONE DI IMMOBILI URBANI
LEGGE n. 392/1978 (c.d. dell’equo canone)
Per gli immobili ad uso abitativo:
- Canone determinato in base a criteri legalmente prefissati
- Durata minima 4 anni + 4 anni
Per immobili ad uso diverso dall’abitativo:
- Canone liberamente concordato
- Durata minima 6+6 o 9+9
D.L. 333/1992 convertito nella Legge 359/1992 (c.d. Patto in deroga)
- immobili ad uso abitativo
- esclude la predeterminazione legale del canone per gli immobili nuovi
- per gli immobili già esistenti possibilità di deroga
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durata minima 4 + 4
LEGGE 431/1998:
- Immobili ad uso abitativo
- Riforma Legge 392/1978
- Piena liberalizzazione delle locazioni
- Previsione di un canale ‘libero’ e di uno ‘concertato’
- Obbligo forma scritta a pena nullità
LEGGE 431/1998
“DISCIPLINA DELLA LOCAZIONI E DEL RILASCIO DEGLI IMMOBILI ADIBITI AD
USO ABITATIVO”
1) CANONE LIBERO
Art. 2 comma 1:
1) Durata 4+4
2) Alla seconda scadenza: comunicazione dell’intenzione di rinnovo o di rinuncia
al rinnovo almeno 6 mesi prima. Risposta entro 60 giorni.
3) In mancanza di comunicazione rinnovo tacito alle medesime condizioni
Art. 3 comma 1:
Possibilità di disdetta da parte del locatore alla prima scadenza solo per i seguenti
motivi:
1) Destinazione immobile ad uso abitativo, commerciale o professionale proprio,
del coniuge, genitori, figli o parenti entro il secondo grado;
2) Destinazione immobile all’esercizio di attività sociali, assistenziali, culturali,
ecc… salvo offerta di altro immobile idonea,
3) Quando il conduttore abbia la disponibilità di altro immobile nello stesso
comune;
4) Immobile compreso in edificio gravemente danneggiato che debba essere
ricostruito;
5) Necessità di integrale ristrutturazione dell’immobile;
6) Quando il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza
giustificato motivo,
7) Quando il locatore intenda vendere a terzi e non abbia la proprietà di altri
immobili oltre alla propria abitazione (salvo il diritto di prelazione del
conduttore)
2) CANONE CONCERTATO
PADOVA: 25/02/2008 ACCORDO TERRITORIALE SOTTOSCRITTO DALLE
ORGANIZZAZIONI SINDACALI DI PROPRIETARI E INQUILINI, DALL’ESU E DALLE
ASSOCIAZIONI DEGLI STUDENTI
a) CONTRATTO AD USO ABITATIVO:
- Durata minima 3+2, estensibile a 4+2, 5+2, 6+2
- Alla prima scadenza il locatore ha facoltà di disdetta per i motivi di cui all’art.
3 comma 1
- Alla seconda scadenza: comunicazione dell’intenzione di rinnovo o di rinuncia
al rinnovo almeno 6 mesi prima. Risposta entro 60 giorni.
- Canone prefissato secondo la tipologia dell’alloggio
- Agevolazioni fiscali per il proprietario e per l’inquilino
b)
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CONTRATTO PER STUDENTI UNIVERSITARI:
Durata minima 6 mesi massimo 36 mesi
Canone prefissato secondo la tipologia dell’alloggio
Rinnovo automatico della stessa durata, salvo disdetta dell’inquilino almeno
tre mesi prima della data di scadenza del contratto
- Agevolazioni fiscali per il proprietario
c)
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CONTRATTO AD USO TRANSITORIO:
Particolari comprovate situazioni in capo al locatore o al conduttore
Durata minima 1 mese massima 18 mesi
Alla scadenza il contratto cessa senza bisogno di alcuna disdetta
Canone libero con un tetto massimo
Nessuna agevolazione fiscale
I contratti a canone concertato devono essere stipulati con persona fisica
LEGGE n. 392/1978
Capo II (artt. 27-42)
LOCAZIONI DI IMMOBILI ADIBITI AD USO DOVERSO DA QUELLO DI ABITAZIONE
1) DURATA:
- Minimo 6+6 per attività industriali, commerciali e artigianali e di interesse
turistico
- Minimo 9+9 per le attività alberghiere
2) SE DI CARATTERE STAGIONALE:
- Obbligo del locatore di locare l’immobile per la stagione successiva al
medesimo conduttore che ne faccia richiesta prima della scadenza del
contratto
3)
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CANONE:
Pattuito liberamente dalle parti
Può essere rinegoziato alla seconda scadenza se inviata regolare disdetta
Aggiornamento ISTAT al 75% solo se espressamente previsto nel contratto
4) DISDETTA:
- Lettera racc. a./r. 12 o 18 mesi prima della scadenza
5) RECESSO DEL CONDUTTORE:
- Qualora ricorrano gravi motivi può recedere in qualsiasi momento con
preavviso di almeno sei mesi
6) INDENNITA’ DI AVVIAMENTO COMMERCIALE:
- Spetta in caso di cessazione del contratto che non sia dovuta a risoluzione per
inadempimento o disdetta o recesso del conduttore
- Il conduttore ha diritto ad una indennità pari a 18 o 21 mensilità dell’ultimo
canone corrisposto
- Ulteriore indennità qualora entro 1 anno venga esercitata la stessa attività o
una affine
7) SUBLOCAZIONE:
- Il conduttore può sublocare l’immobile anche senza il consenso del locatore
purchè venga insieme ceduta o locata l’azienda
- Il locatore può opporsi per gravi motivi entro 30 giorni
8) DIRITTO DI PRELAZIONE:
- Art. 38
9) DIRITTO DI RISCATTO:
- Art. 39
REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO
1) IMMOBILI AD USO ABITATIVO: 2% del canone annuo
2) IMMOBILI STRUMENTALI:
- 1% se locatore è soggetto all’IVA
- 2% se locatore non è soggetto all’IVA
3) FONDI RUSTICI: 0,50% del canone annuo
4) CESSIONE O RISOLUZIONE: tassa fissa € 67,00
5) MODALITA’: versamento entro 30 giorni dalla stipula con modello F23
6) AGEVOLAZIONI: riduzione del 30% per i contratti concertati ad uso
abitativo e per studenti universitari
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7) REGISTRAZIONE IN FORMA CARTACEA:
Due copie dell’atto con firma in originale
Richiesta di registrazione con modello 69
Una marca da bollo di € 14,62 ogni 4 facciate scritte
Ricevuta di pagamento dell’imposta con modello F23
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8) MODELLO F23:
Versamento pari 2% canone annuo;
Codice 115T per la prima annualità;
Codice 112T per i rinnovi anni successivi
Codice 107T per l’intero periodo
Codice 964T per tassa fissa € 3,72 (prima annualità)
Codice 113T per la risoluzione