ALLEGATO 3 1 AI SIGG. PERITI PER LE STIME DI IMMOBILI

AI SIGG. PERITI PER LE STIME DI IMMOBILI
INDICAZIONI IN TEMA DI SVOLGIMENTO DEGLI INCARICHI
Si prega di voler considerare quanto segue:
ALLEGATO 3
I. ASSUNZIONE DELL’INCARICO E RISPETTO DEI TERMINI
Coie più volte sottolineato, è essenziale che il perito rispetti i termini posti dal giudice per il
deposito dell’elaborato.
Il mancato deposito nei termini, infatti, comporta il differimento della udienza fissata per la
comparizione delle parti, con evidente aggravio per queste ultime e per l’Ufficio. Si noti che, stante
l’elevato numero di procedure, un solo rinvio, in tutte le procedure comporterebbe una attività
aggiuntiva pari ad un anno dl lavoro del giudice! In questa ottica è essenziale che il professionista
accetti l’incarico solo se sia certamente in grado di osservare il termine di deposito.
Richieste di proroghe dei termini possono trovare accoglimento solo se dovute a cause oggettive e
quindi non imputabili al consulente.
Il ripetuto mancato rispetto dei termini da parte del consulente è motivo di esclusione dall’elenco
dei periti di questa sezione.
2. FORMALITÀ PRELIMINARI ALLO SVOLGIMENTO DELL’INCARICO
Ricevuto ed accettato l’incarico, il consulente prima di iniziare qualsiasi attività dovrà porsi in
contatto telefonico con il debitore, prospettandogli con chiarezza l’incarico ricevuto e lo scopo di
questo (e cioè la vendita dell’immobile).
Gli comunicherà altresì che, ove intenda evitare la vendita, dovrà mettersi in contatto con i legali di
tutti i creditori, allo scopo di raggiungere un accordo e ottenere una eventuale sospensione della
procedura.
Gli farà inoltre presente l’importo indicativo degli onorari che potrebbero essere dovuti all’esito
della perizia, signifìcandogli altresì che essi saranno comunque dovuti per tutte le attività compiute
dal perito prima di tale sospensione.
Provvederà quindi ad anticipare verbalmente al debitore la data di inizio delle operazioni peritali.
Qualora l’immobile sia occupato da un terzo, provvederà a prendere contatto telefonico anche con
quest’ultimo, fornendogli le medesime indicazioni ed aggiungendo che, all’atto del sopralluogo,
dovrà esibire copia del contratto di locazione o eventuali altri titoli che ne giustifichino il possesso
del bene, avvisandolo altresì che, in mancanza di tali titoli, potrà essere disposto dal giudice, anche
prima della vendita, l’immediato sgombero del bene.
Analoghe indicazioni devono essere fornite a tutti i comproprietari del bene.
Questi adempimenti sono essenziali allo scopo di far sì che il debitore o il terzo possano, ove lo
ritengano, prendere immediatamente contatto con i creditori per richiedere la sospensione della
esecuzione.
Successivamente, il perito provvederà a comunicare nuovamente quanto sopra al debitore, ai
comproprietari e all’occupante, ove esistenti, per iscritto a mezzo raccomandata con ricevuta di
ritorno
3. CONTROLLO DELLA DOCUMENTAZIONE PRODOTTA DALLE PARTI
Il perito, effettuate le comunicazioni alle parti, provvederà al controllo della documentazione ipocatastale prodotta nel fascicolo, compilando il modulo già in uso presso la sezione.
Tale modulo, debitamente compilato, dovrà essere allegato alla perizia.
4. INIZIO DELLE OPERAZIONI PERITALI
Il consulente avrà cura di fissare, presso il suo studio, una sessione di inizio delle operazioni
peritali, richiedendo alle parti per quella data, la produzione della documentazione mancante.
5. ACCESSO ALL’IMMOBILE
È indispensabile che il perito, acquisiti i documenti ipocatastali, proceda a sopralluogo
dell’immobile.
Ciò sia allo scopo di verificare la conformità dello stato dei luoghi alle risultanze documentali, sia
allo scopo di controllare le reali condizioni del bene.
L’omissione di tale adempimento sarà valutata dal Tribunale ai fini della prosecuzione della
collaborazione del perito con il Tribunale.
1
ALLEGATO 3
6. IMMOBILE OCCUPATO DA TERZI
Qualora il perito riscontri che l’immobile è occupato da terzi, dovrà richiedere all’occupante il titolo
in base al quale occupa il bene e la data in cui è iniziata l’occupazione, raccogliendo la
dichiarazione sul modulo allegato.
Se l’occupante affermi di avere un contratto di locazione a suo favore, il perito chiederà di indicare
l’inizio del rapporto e di produrre copia del contratto registrato, chiarendo che, in mancanza di
contratto, potrebbe essere disposta l’immediata liberazione dell’immobile.
Se l’occupante affermi di avere locato l’immobile, ma di non avere copia del contratto e questo non
risulti registrato, il pento chiederà di dimostrare il pagamento dei canoni e la data di immissione nel
possesso (es. contratto o bollette per la fornitura di acqua, luce, gas, ovvero certificato di residenza
storico).
Se l’occupante non sia in grado invece di provare il titolo che ne legittimi l’occupazione, il perito lo
avvertirà che potrebbe essere disposta l’immediata liberazione dell’immobile. In tale caso farà
immediato avviso scritto al giudice, anche via fax, perché possano adottarsi gli opportuni
provvedimenti.
E indispensabile che nella perizia siano fornite indicazioni chiare ed univoche in ordine allo stato
di possesso dell’immobile.
In particolare:
— ove l’immobile sia occupato con contratto registrato anteriormente al pignoramento, il perito
indicherà in perizia la data di scadenza, o, se già scaduto, l’attuale stato giuridico del
rapporto (es. locato, scadenza contratto 31.12.2002; locato, con contratto scaduto in data 3
1.12.99; locato, sfratto esecutivo); il perito allegherà alla stima copia dell’atto;
— Sarà inoltre cura del perito avvisare tempestivamente il giudice e i creditori nel caso in cui si
avvicini la scadenza dei termini per intimare diniego di rinnovo alla scadenza;
— ove l’immobile sia stato occupato con contratto successivo al pignoramento, il perito
indicherà nell’elaborato che l’immobile è «occupato in base a contratto concluso
successivamente al pignoramento e dunque non opponibile»;
— ove l’immobile sia locato senza contratto di locazione scritto ma da periodo anteriore al
pignoramento, il perito userà l’indicazione: “locato con contratto non esibito, a far tempo dal
……….. probabile data di scadenza, ………………”.
— ove l’immobile sia occupato senza titolo opponibile, il perito ne farà chiara menzione
(“occupato da terzo senza titolo”)
Attenzione: deve essere considerato terzo, ai fini di quanto sin qui indicato, anche un parente
(es. figlio, genitore) o affine del debitore, qualora occupi l’immobile senza la convivenza del
debitore.
7. VENDITA DI QUOTA - PROPRIETÀ SUPERFICIARIA E REDAZIONE DELLA PERIZIA
Si ribadisce la assoluta necessità che nel primo paragrafo della perizia (“Identificazione del bene”)
sia indicata la esatta consistenza dell’oggetto della vendita.
In particolare, se oggetto della vendita è una quota parte del bene, è indispensabile l’indicazione
“QUOTA di appartamento”, in maniera che l’acquirente abbia ben chiaro quale sia l’oggetto della
vendita.
Se trattasi di immobile non in proprietà piena, ma con mero diritto di superficie limitato nel tempo,
deve indicarsi la dicitura «Proprietà superficiaria - scadenza ....».
Si sottolinea che le indicazioni nel paragrafo in questione sono utilizzate dal giudice per la
redazione della ordinanza di vendita: una errata indicazione in ordine all’oggetto potrebbe dunque
essere indebitamente recepita nella ordinanza e condurre alla nullità della vendita.
Il perito, indipendentemente dalla possibile commissione di errori da parte del software applicativo
fornito per la redazione della perizia, è tenuto a verificare l’esattezza dei dati, intervenendo, se
necessario, con le opportune correzioni.
8. SOSPENSIONE DELLE OPERAZIONI PERITALI
Come è noto, secondo l’attuale prassi, al momento del deposito dell’istanza di vendita, il giudice
dell’esecuzione provvede all’immediata nomina del perito ed alla fissazione di prima udienza di
comparizione, e ciò per evidenti motivi di maggiore snellezza della procedura.
Il corretto e tempestivo svolgimento delle operazioni peritali (in tempo utile per consentire il
deposito dell’elaborato almeno un mese prima dell’udienza già fissata), diviene, in questo quadro
organizzativo, elemento essenziale, atteso che qualsiasi ritardo comporta poi la necessità di rinviare
l’udienza già fissata.
2
ALLEGATO 3
Da ciò discende ancora che eventuali richieste di sospensione delle operazioni peritali dovranno
essere attentamente valutate dal giudice, anche in relazione agli interessi ed alle istanze degli altri
creditori intervenuti.
Ove pertanto il perito riceva richiesta di sospendere le operazioni peritali, provvederà come segue:
— Se la richiesta proviene dal debitore, essa dovrà essere motivata con la volontà di prendere al
più presto contatto con il creditore per eventuali accordi. Il perito provvederà dunque ad informare
il debitore che egli deve richiedere al giudice detta sospensione, mediante atto scritto, da depositarsi
nella cancelleria; avviserà inoltre il creditore di tale richiesta e sospenderà temporaneamente le
operazioni peritali, sino ad un massimo di giorni 10, attendendo che il debitore gli invii, anche via
fax, copia della istanza depositata con il timbro di deposito della cancelleria; in caso in cui tale
domanda non sia presentata, provvederà, previo avviso telefonico alle parti, alla ripresa delle
operazioni;
— Se la richiesta proviene dall’unico creditore procedente o da tutti i creditori (procedenti e
intervenuti), il perito sospenderà le operazioni peritali, inviando via fax al giudice comunicazione di
tale richiesta per ulteriori istruzioni;
— Se la richiesta proviene da alcuni creditori (ma non da tutti coloro muniti di titolo), il perito
provvederà a informare i creditori non richiedenti, invitandoli ad esprimere il proprio orientamento.
Nel caso in cui vi fosse l’assenso di tutti i creditori, il perito si regolerà come al punto precedente; in
caso contrario procederà nell’incarico, previo avviso, via fax, ai richiedenti, invitandoli, se del caso,
a formulare al giudice istanza di sospensione.
3