Indicazioni ed avvertenze

Indicazioni ed avvertenze
Cenni storici
Napoli è una delle più antiche città d’Europa e l’attuale conformazione urbanistica
conserva gli elementi di tutto il suo straordinario percorso storico ricco di eventi. Il suo
sistema di strade, la coesistenza delle tracce di epoche e stili diversi, che si alternano
e si mescolano, integrandosi come le tessere di un mosaico, la ricchezza e la varietà
dei suoi edifici di varie epoche storiche, la sua collocazione nel golfo le attribuiscono
uno straordinario e unico valore senza confronti.
Attorno ai due nuclei antichi della città, Partenope dal 474 a.c. in poi Palepolis (città
vecchia), tipico insediamento arcaico e Neapolis (città nuova) di impianto greco-romano,
Napoli si è sviluppata nel corso del tempo inizialmente verso sud-ovest e solo
successivamente verso nord-est per la presenza del sistema collinare Vomero-CapodimonteVergini e di aree paludose che, se per secoli avevano costituito un enorme impedimento
alla sua espansione al tempo stesso avevano rappresentato una difesa naturale soprattutto
a settentrione, proteggendola da eventuali attacchi delle popolazioni provenienti dal
retroterra campano.
Lo sviluppo, puntuale ed eterogeneo è avvenuto sia in maniera centripeta che centrifuga
per motivi di carattere territoriali, politici, sociali ed economici. Quindi non si presenta
con un unico centro, semicentro e periferia, come altre città italiane, ma in se’ racchiude
più centri, semicentri e periferie, che si irradiano dal mare alla collina.
Il Piano Regolatore
Negli ultimi cinquanta anni, fino al recente Piano Regolatore, il mercato immobiliare
residenziale napoletano è stato caratterizzato da degrado ed incuria di diverse infrastrutture
cittadine, spesso lasciate a sé stesse, dall'abusivismo, che negli anni della speculazione
edilizia ha creato dal nulla interi quartieri privi delle regole urbanistiche di base e dal
microabusivismo che ha deteriorato il patrimonio immobiliare esistente. Fenomeni
che oggi stanno scomparendo grazie ad una capillare rete di controllo e di piani
regolatori, ad un rinnovato dialogo delle Istituzioni con la fascia metropolitana delle periferie,
all’impegno delle stesse nella realizzazione dei nuovi progetti che interesseranno le aree
dismesse dell'Italsider e delle industrie petrolchimiche nella zona orientale della città.
Le variabili
Lo sviluppo “a macchia di leopardo” ha creato una situazione che rende la valutazione
di un immobile, nella città di Napoli, determinata da vari fattori.
• Il luogo - E’ inteso come strada, perché all’interno di uno stesso quartiere le quotazioni
possono variare in maniera determinante;
• I tratti di strada - Le quotazioni degli immobili di una stessa strada che sia in un
unico quartiere o che nel suo sviluppo si estenda in più di un quartiere, possono essere
diverse come, addirittura, diverse possono essere le valutazioni di immobili in edifici
sui diversi fronti della strada.
Indicazioni ed avvertenze
Per esempio, Corso Vittorio Emanuele rientrando dal civico 437 al 503 nel quartiere
Avvocata risulta avere una quotazione, rientrando dal numero 1 al 266 e dal 607 al
766 nel quartiere Chiaia risulta avere un'altra quotazione, ed infine rientrando dal 277
al 436 e dal 504 al 606 nel quartiere Montecalvario ancora un'altra quotazione.
Si assiste quindi ad una “differenza sostanziale di prezzo per pochi metri”;
• La tipologia di edificio - Un immobile in un edificio di un certo valore storico e
artistico può valere meno di un altro ubicato in un edificio di alcun pregio, ma sito in
una strada o tratto di strada ritenuta per una serie di caratteristiche intrinseche-contestuali
(stato, panoramicità, centralità, servizi offerti e collegamenti) più importante di altre.
• Valore amatoriale - Esistono immobili che sono definiti amatoriali, ovvero che per
particolari caratteristiche intrinseche - contestuali sono pagati più del loro valore. Un
surplus che generalmente va dal 10% al 30% in più rispetto al valore reale.
• Il frazionamento degli immobili - E’ un fenomeno nato intorno agli anni ottanta, ma
che ha visto il suo massimo sviluppo nell’ultimo decennio. Infatti, con gli anni si è
passati da una struttura di famiglia numerosa ad una ridotta e al moltiplicarsi di quella
diametralmente opposta dei single, che ha fatto aumentare la richiesta di immobili di
piccolo taglio, soprattutto nelle zone ritenute le più prestigiose della città. Di
conseguenza è cresciuto il fenomeno del frazionamento degli immobili di ampia
quadratura che ha, a sua volta, determinato problemi di ordine pratico, tecnico e
giuridico (sovraccarico impiantistico, parcheggio, riaccatastamenti, congestione del
traffico etc.).
Tutte queste variabili portano ad un incertezza del prezzo e di conseguenza a
valutazioni, spesso sbagliate, in eccesso. Quindi sul mercato possiamo ritrovare due
tipi di prezzo, un prezzo di richiesta e un prezzo di realizzo che fanno registrare,
mediamente, un gap che oscilla tra il 25 ed il 30%. Per questo è consigliabile affidarsi
ad un esperto del settore.
Il Listino
Nella stesura di tale listino si è tenuto conto della suddivisione del territorio della città
di Napoli nei ventinove Quartieri, i quali presentano dal punto di vista del mercato
immobiliare specifiche caratteristiche identitarie, che hanno profonde radici nella
situazione storico-geografica della città.
Per la visione d’insieme si è partiti dal quadro delle Municipalità, nuovi ambiti
subcomunali nei quali sono stati accorpati i Quartieri a seguito della recente
ridefinizione amministrativa.
Concludendo, lo scopo fondamentale di questa pubblicazione è quello di poter offrire
un quadro più chiaro della situazione attuale del mercato immobiliare residenziale
napoletano, in modo da ridurre le incertezze di prezzo ed i rischi che esse comportano
quindi per favorirne la dinamicità.
Indicazioni ed avvertenze
Criteri di lettura dei dati
I valori trattati nel listino sono i seguenti:
• Valore di mercato unitario (V.M.U.)
Per valore di mercato unitario s’intende il prezzo di un metro quadro dell’immobile
da stimare.
• Valore di locazione unitario (V.L.U.)
Per valore di locazione unitario s’intende il prezzo di un metro quadro, al mese,
dell’immobile di cui si vuole conoscere il reddito.
Essi sono espressi al metro quadrato e devono intendersi riferiti ad un appartamento
– tipo, posto ad un piano intermedio, con superficie coperta di mq. 100 circa e in
condizione di ordinarietà. Infatti, non sono stati considerati quei valori riferiti ad
immobili di particolare pregio o degrado o che comunque presentano caratteristiche
non ordinarie.
A tali valori si è giunti mediante un elaborazione statistica di un paniere eterogeneo
di dati reperiti attraverso una serie di indagini dirette e indirette, alle normali condizioni
di mercato e non influenzati da situazioni e/o valutazioni particolarmente soggettive,
tali da non poter rappresentare un dato attendibile, qualitativamente e quantitativamente
apprezzabile.
In modo particolare si è tenuto conto del prezzo finale di tutte le operazioni di
compravendita effettuate nel primo semestre 2007 di cui si è potuto avere notizie certe
e attendibili, delle informazioni degli agenti immobiliari, delle stime dei periti e
consulenti tecnici e in modo particolare dei dati OMI - Osservatorio del Mercato
Immobiliare dell’ Agenzia del Territorio.
Fasce di quotazione
Sono state individuate 7 Fasce di quotazione sia per il valore di mercato che di locazione,
a ciascuna delle quali è stato associato un colore per facilitare al lettore la consultazione.
Si parte dalla 1^ Fascia a cui corrispondono gli immobili dal valore più basso per poi
passare dalla 2^ fino alla 6^ Fascia a cui corrispondono gli immobili i cui valori
oscillano tra un minimo e un massimo sino a giungere alla 7^ Fascia a cui
corrispondono gli immobili dal valore più alto. Si rimanda allo schema a pagina 33
per la corrispondenza cromatica applicata ad ogni fascia.
Non quotato - area bianca
All’interno di ogni mappa le aree bianche corrispondono a tutte quelle aree (demaniali,
agricole, montagnose, porti, aeroporti, zone militari, complessi monumentali, impianti
sportivi etc.), le quali non sono state prese in considerazione per le caratteristiche
intrinseche delle aree stesse.
Indicazioni ed avvertenze
Immobili occupati
Gli immobili occupati sono soggetti ad una riduzione del loro valore che a secondo
della tipo-durata-reddito del contratto oscilla tra il 10% e il 30%.
Immobili ristrutturati e immobili da ristrutturare
Il valore di un immobile subisce un decremento di circa 750 euro al mq se da
ristrutturare. Vengono considerati da ristrutturare completamente gli immobili che
richiedano almeno tre dei seguenti interventi:
1) impianto idrico e servizi igienico-sanitari,
2) impianto elettrico,
3) impianto di riscaldamento,
4) rifacimento pavimenti,
5) rifacimento pareti e soffitti,
6) infissi interni ed esterni.
Coefficienti di piano
Per i principali coefficienti di piano, si considerano i seguenti correttivi:
piano seminterrato:
piano terra:
piano attico:
- 25% circa il prezzo quotato
-10% circa del prezzo quotato
+ 20% circa il prezzo quotato
Determinazione della superficie commerciale
Per il computo della superficie commerciale, sia se si tratti di un immobile destinato
ad uso residenziale, come nel caso in questione, sia che si tratti di immobile destinato
ad uso direzionale, industriale e turistico, l’agente, il perito e il consulente tecnico
dovrà considerare:
a) la somma delle superfici coperte calpestabili comprensive delle quote delle superfici
occupate dai muri interni, perimetrali e per metà quelli di confine;
b) le superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini, ecc.;
c) le quote percentuali delle superfici delle pertinenze (cantine, posti auto coperti e
scoperti, soffitte, box, ecc.)
Il computo delle superfici coperte deve essere effettuato con i seguenti criteri:
a) 100% delle superfici calpestabili;
b) 100% delle superfici pareti divisorie interne non portanti;
c) 50% delle superfici pareti portanti interne e perimetrali.
Indicazioni ed avvertenze
Il computo delle superfici di cui al punto c) non potrà comunque eccedere il 10%
della somma di cui ai punti a) e b).
Per il computo delle superfici scoperte e di talune pertinenze devono essere utilizzati
i seguenti criteri di ponderazione:
a) 25% dei balconi e terrazzi scoperti;
b) 35% dei balconi e terrazzi coperti (per coperto si intende chiuso su tre lati);
c) 35% dei patii e porticati;
d) 60% delle verande;
e) 15% dei giardini di appartamento;
f) 10% dei giardini di ville e villini;
g) 10% delle cantine e soffitte non abitabili;
h) dal 25 al 50% delle cantine e soffitte abitabili, non collegate/collegate all’ unità
principale.
Le quote percentuali indicate possono variare a giudizio dell’agente, perito e
consulente tecnico il quale, in base alle proprie specifiche conoscenze ed esperienze
professionali, terrà conto della vetustà, dello stato, dell’ ubicazione dell’immobile,
dei valori tra superfici interne ed esterne, ivi compresi, eventuali corpi accessori
annessi all’immobile principale e fatti salvi eventuali fattori incrementativi o
decrementativi, i quali possono determinare particolari livelli di qualità ambientale.
Avvertenze
Le quotazioni immobiliari riportate in tale pubblicazione non possono in nessun
modo intendersi sostitutive di una valutazione realizzata da un esperto del settore.
I valori indicati dovranno perciò essere considerati soltanto un ausilio alla stima
dell’immobile e non possono sostituirsi alla stessa.
Indicazioni ed avvertenze
Fasce di quotazione
Fascia 1 BLU
V.M.U. fino a 1500 Euro
V.L.U. fino a 4,1 Euro
Fascia 2 ROSSO
V.M.U. da 1500 a 2500 Euro
V.L.U. da 4,1 a 6,9 Euro
Fascia 3 AZZURRO
V.M.U. da 2500 a 3500 Euro
V.L.U. da 6,9 a 9,6 Euro
Fascia 4 GIALLO
V.M.U. da 3500 a 4500 Euro
V.L.U. da 9,6 a 12,4 Euro
Fascia 5 VERDE
V.M.U. da 4500 a 6000 Euro
V.L.U. da 12,4 a 16,5 Euro
Fascia 6 FUCSIA
V.M.U. da 6000 a 7000 Euro
V.L.U. da 16,5 a 19,3 Euro
Fascia 7 ARANCIO
V.M.U. oltre 7000 Euro
V.L.U. oltre 19,3 Euro