Il prestito vitalizio ipotecario conviene? Un`analisi
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Il prestito vitalizio ipotecario conviene? Un`analisi
“Università commerciale Luigi Bocconi” Corso di Laurea Triennale in Economia e Finanza Il prestito vitalizio ipotecario conviene? Un’analisi comparata dei prodotti finanziari per la terza età Andrea Fusaro (matr. 1241850) Tutor: Brunella Bruno Anno accademico 2009-2010 Il prestito vitalizio ipotecario conviene? Un’analisi comparata dei prodotti finanziari per la terza età. Andrea Fusaro Sommario Introduzione..................................................................................................2 Parte Prima Che cos'è il prestito vitalizio ipotecario 1.1. Cenni sulle origini del prodotto........................................................5 1.2. L’arrivo sul mercato italiano............................................................6 1.2.1. Quale fabbisogno finanziario...........................................................7 1.3. Il prestito vitalizio ipotecario: descrizione del prodotto........................10 1.3.1. Alcuni aspetti peculiari: la questione dell’anatocismo..........................14 1.3.2. Gli aspetti fiscali............................................................................16 1.3.3. Obblighi contrattuali......................................................................17 1.3.4. Rischi da parte del istituto finanziatore............................................18 Parte Seconda Analisi di prodotto sul mercato italiano 2.1. Il prestito vitalizio: un esempio numerico.............................................20 2.2. Confronto fra competitor....................................................................23 2.3. Prodotti finanziari per la terza età: alternative al prestito vitalizio............28 2.3.1. Cessione del quinto della pensione.............................................29 2.3.2. Vendita della nuda proprietà......................................................30 Parte Terza Valutazioni di sintesi: successo o flop? 3.1. Risposta del mercato all’offerta del prestito vitalizio...............................33 3.2. Prospettive.......................................................................................36 Appendice.....................................................................................................39 Bibliografia....................................................................................................40 1 Il prestito vitalizio ipotecario conviene? Un’analisi comparata dei prodotti finanziari per la terza età. Andrea Fusaro Introduzione Sulla base delle più recenti previsioni demografiche, si calcola che nel 2020, in Italia, la percentuale della popolazione con più di sessantacinque anni supererà il 23% del totale1. La grande crescita del numero di persone in età avanzata (c.d. terza età) è una realtà che riguarda la quasi totalità dei paesi nei quali più elevata è la qualità della vita, la cui durata del resto va proprio per questo allungandosi. Anche in campo finanziario, come in tutti gli altri, nei paesi economicamente più avanzati, in particolare, non hanno tardato perciò ad essere studiate soluzioni specifiche destinate a questo crescente segmento di popolazione. Proprio per questo, è sorta la c.d. finanza della terza età, che propone prodotti e servizi creati ad hoc per gli over 65. Fra le nuove soluzioni è stato recentemente immesso (a partire dal 2005) nel mercato italiano un nuovo prodotto creditizio: il prestito vitalizio ipotecario (termine attribuito a ciò che si chiama equity release nel Regno Unito e reverse mortgage negli Usa). Finalità del prodotto è quella di consentire alle persone anziane di ottenere, in una soluzione unica o in forma di rendita, una parte percentuale del valore della propria casa (sulla quale viene costituita, a garanzia, ipoteca). Il sottoscrittore del prestito, per tutta la durata del contratto, non sosterrà alcun pagamento né a titolo di rimborso/restituzione né a titolo di remunerazione del capitale: gli interessi, anzi, si accumuleranno insieme al capitale. Alla morte del sottoscrittore, tutto il montante, insieme agli 1 Previsione Istat (www.istat.it) 2 Il prestito vitalizio ipotecario conviene? Un’analisi comparata dei prodotti finanziari per la terza età. Andrea Fusaro interessi cumulati, potrà essere restituito all’istituto finanziatore dagli eredi; diversamente, l’istituto potrà far valere i suoi diritti sulla ipoteca di primo grado a suo tempo costituita, tramite la vendita del bene immobile. Questo prodotto è stato sviluppato per la prima volta nel Regno Unito, nel 1999, chiamato - come si diceva - equity release, e da qui si è rapidamente diffuso verso i mercati anglosassoni, per poi arrivare in Italia solo nel 2005, dove è stato introdotto a seguito dell'approvazione dell'art. 11 della legge 248/2005. Quest’ultimo permette, infatti, la “capitalizzazione annuale di interessi e spese, e rimborso integrale in unica soluzione alla scadenza” (altrimenti non lecita a mente del codice civile). Obiettivo di questo lavoro è illustrare le caratteristiche, i contenuti e la convenienza del prodotto. A questo proposito, il primo capitolo del lavoro sarà dedicata all'illustrazione del prodotto, da un punto di vista storico e del fabbisogno finanziario che ha portato alla sua nascita, nonché all’illustrazione della panoramica di esso nel mercato italiano. Mi propongo di analizzare, in particolare, sia gli aspetti fiscali sia gli aspetti riguardanti la capitalizzazione composta degli interessi, cioè gli aspetti più strettamente finanziari. Nella secondo capitolo analizzerò il prodotto in dettaglio e la sua convenienza economica, per poi mettere a confronto l’offerta dei diversi competitor presenti sul mercato ed esaminare, infine, le varie alternative disponibili nel mercato italiano. 3 Il prestito vitalizio ipotecario conviene? Un’analisi comparata dei prodotti finanziari per la terza età. Andrea Fusaro Nel terzo capitolo mi propongo di comprendere come sia attualmente posizionata sul mercato l’offerta di tale prodotto creditizio: e di verificare se, ad oggi, possa essere considerato successo o un flop, e per quali ragioni (presenza di alternative più appetibili, componenti culturali e psicologiche, eccetera). Nelle conclusioni, infine, proporrò alcune considerazioni su quelle che a me paiono le prospettive del prodotto sul nostro mercato. 4 Il prestito vitalizio ipotecario conviene? Un’analisi comparata dei prodotti finanziari per la terza età. Andrea Fusaro Parte Prima CHE COS'E' IL PRESTITO VITALIZIO IPOTECARIO 1.1. Cenni sulle origini del prodotto Durante gli anni Sessanta, in Inghilterra, iniziano a nascere i primi prodotti che permettono di ottenere liquidità sulla base del valore della propria casa in relazione alla propria età. Questi prodotti, però non ebbero mai avuto una chiara regolamentazione, cosicché, nel ventennio a seguire, il settore non conobbe sviluppi. Per migliorare la reputazione degli equity release (come fu chiamato, appunto, nel Regno Unito, ciò che noi successivamente abbiamo chiamato "prestito vitalizio ipotecario") e consentire che sul mercato se ne sviluppasse la domanda, nel 1991 nasce il Safe Home Income Plans (SHIP)2. Lo SHIP introdusse, come prima cosa, un'importante innovazione nel prodotto: la No Negative Equity Guarantee, una clausola volta a garantire che il totale da rimborsare dopo la morte del sottoscrittore, da parte degli eredi, non potesse superare il valore della proprietà sulla quale veniva iscritta l’ipoteca. In breve tempo, si affiancano allo SHIP altri istituti regolatori volti a garantire una maggiore trasparenza e informazione ai clienti; un esempio fu lo Specialist Advisers For Equity Release (SAFER) 3. Infine, il mercato degli equity release venne pienamente regolato dal Financial Services Authority (FSA)4. 2 Un codice di condotta, volontario, per la protezione dei consumatori. (www.ship-ltd.org) Alleanza fondata nel 2008 da parte di intermediari specializzati, leader nel settore dell’equity release. L'obiettivo è quello di migliorare il livello di comprensione del prodotto da parte dei 3 5 Il prestito vitalizio ipotecario conviene? Un’analisi comparata dei prodotti finanziari per la terza età. Andrea Fusaro Grazie a una chiara regolamentazione si ebbe, come auspicato (a testimonianza dell'esistenza di un'esigenza reale da soddisfare...), una rinascita della domanda nel mercato inglese; basti pensare che, nel 2005, più dell’1% degli anziani proprietari di casa risultava aver già sottoscritto un equity release5. Si calcola che ciò abbia determinato un afflusso di liquidità sul mercato di una somma equivalente a ben 4 miliardi di Euro, che altrimenti sarebbero rimasti “bloccati” in proprietà immobiliari. 1.2. L'arrivo sul mercato italiano In Italia, l’offerta del prestito vitalizio ipotecario è stata possibile grazie all’approvazione della legge 248/20056 che ne permise l’introduzione sul mercato allo scopo - sostanzialmente - di perseguire le medesime finalità che avevano mosso gli intermediari finanziari e il legislatore inglese anni prima: una forma di parziale smobilizzazione di risorse investite in beni immobiliari senza la necessità di rinunciare del tutto al bene, permettendo al proprietario pur senza deprivare gli eredi se non di una parte del valore del bene - di consumatori. Di conseguenza tutti i suoi membri hanno firmato un codice di condotta: i membri sono impegnati a collaborare per garantire che il pubblico abbia accesso a tutte le informazioni necessarie per quanto riguarda l'equity release e sia in grado di ottenere una consulenza da veri specialisti del settore. (www.specialistequityrelease.org) 4 Un’organizzazione non governativa, indipendente, dotata di poteri legislativi, rilasciati dalla Financial Services and Markets Act 2000. (www.fsa.gov.uk) 5 www.wikipedia.it 6 Legge 2 dicembre 2005, n. 248, "Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 30 settembre 2005, n. 203, recante misure di contrasto all'evasione fiscale e disposizioni urgenti in materia tributaria e finanziaria", art. 11-quatuordecies comma 12 che così recita: Il prestito vitalizio ipotecario ha per oggetto la concessione da parte di aziende ed istituti di credito nonche' da parte di intermediari finanziari, di cui all'articolo 106 del testo unico di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, di finanziamenti a medio e lungo termine con capitalizzazione annuale di interessi e spese, e rimborso integrale in unica soluzione alla scadenza, assistiti da ipoteca di primo grado su immobili residenziali, riservati a persone fisiche con età superiore ai 65 anni compiuti. 6 Il prestito vitalizio ipotecario conviene? Un’analisi comparata dei prodotti finanziari per la terza età. Andrea Fusaro goderne direttamente nella misura valutata necessaria alla legittima qualità della propria vita. Il primo operatore, specializzato nella finanza per la terza età, ad introdurre in Italia il prestito vitalizio è stato Euvis Spa (controllata dalla Cofide, Gruppo De Benedetti e da JPMorgan Chase & Co.). Successivamente sono arrivati come competitor la Deutsche Bank e il Monte dei Paschi di Siena. Di recente si sono affiancati anche la Banca Popolare di Milano e Barclay's nonché altri istituti di credito di medie dimensioni, come la Cassa di Risparmio di San Miniato e la Cassa di Risparmio di Rimini. 1.2.1. Quale fabbisogno finanziario Secondo recenti statistiche, in Italia, vi sono 11 milioni di anziani superiori ai 65 anni di età che possiedono un immobile di residenza. Si stima che entro il 2020 questa fascia di età superi il 23% della popolazione italiana 7. Fra gli over 65 il 25% vive solo, il 20% ha un reddito inferiore ai 500€ al mese e il 30% dichiara di non essere in grado di far fronte ad una spesa imprevista di 1.000€. Ma, secondo una ricerca ISTAT, circa il 90% è proprietario della casa in cui vive, tant’è che il patrimonio immobiliare in mano agli over 65 si aggirerebbe intorno ai 900 miliardi di Euro. Come possiamo vedere dalla tabella seguente, la percentuale di popolazione over 65 proprietaria di casa è elevata e si distribuisce in maniera 7 Vedi nota 1 pag. 2 7 Il prestito vitalizio ipotecario conviene? Un’analisi comparata dei prodotti finanziari per la terza età. Andrea Fusaro abbastanza omogenea rispetto al totale della popolazione di ogni regione. Possiamo così immaginare quanto possa essere effettivamente elevata la domanda di prodotti finanziari per questa fascia di età. Tabella 1 – Proprietari di case con più di 65anni Proprietari di case con più di 65 anni Lombardia 1,263,233 Lazio 717,782 Piemonte 693,169 Emilia Romagna 692,414 Sicilia 650,720 Veneto 636,222 Campania 626,082 Toscana 610,659 Puglia 491,781 Liguria 315,914 Calabria 266,075 Marche 246,428 Abruzzo 200,165 Sardegna 199,831 Friuli Venezia Giulia 196,753 Umbria 146,462 Trentino 123,288 Basilicata 85,575 Molise Valle D’Aosta TOTALE 53,297 17,779 8,233,629 Fonte: Elaborazione OTE – Ageing Society (9/3/2010) Come si evince dal Graf. 1, fra le motivazioni per ricorrere al prestito vitalizio ipotecario le principali, sempre per quanto riguarda il mercato italiano, sarebbero l’aiuto ai figli (o alla famiglia), l’integrazione del proprio reddito e il rimborso di un mutuo o altri debiti. 8 Il prestito vitalizio ipotecario conviene? Un’analisi comparata dei prodotti finanziari per la terza età. Andrea Fusaro Grafico 1 – Le motivazioni in Italia (2007) Motivazioni 30 25 20 15 10 5 0 Fonte: Euvis, Convegno ABI, novembre 2007 Bisogna anche aggiungere che non sono molte le possibilità di finanziamento per la terza età. I due prodotti alternativi più simili per caratteristiche sono la cessione del quinto della pensione (che però comporta appunto il rimborso del finanziamento in vita) e la vendita della nuda proprietà, che comunque ha un iter lungo, costoso e spesso comporta una cospicua decurtazione (inversamente proporzionale all'età del cedente) rispetto al valore dell’immobile se venduto libero. Queste due opzioni, presenti nel mercato italiano, saranno analizzate più in dettaglio nel capitolo successivo. 9 Il prestito vitalizio ipotecario conviene? Un’analisi comparata dei prodotti finanziari per la terza età. Andrea Fusaro 1.3. Il prestito vitalizio ipotecario: descrizione del prodotto Il prestito vitalizio ipotecario è un “finanziamento a medio lungo termine con capitalizzazione annuale di interessi e spese, e rimborso integrale in unica soluzione alla scadenza, assistito da ipoteca di primo grado su immobili residenziali, riservato a persone fisiche con età superiore ai 65 anni compiuti”8. Di seguito sono riportati gli elementi qualificanti dell’operazione, come emerge dall’offerta in Italia. - Target di clientela: chiaramente limitato dalla norma agli over 65. Può essere richiesto anche da coniugati o conviventi (come risultante da stato di famiglia e purché parenti entro il secondo grado). I mutuatari devono avere la residenza nell’immobile oggetto del finanziamento (prima casa). - Tipo di tasso: tasso fisso, in alcuni casi calcolato partendo dall’IRS9 a 20 o 30 anni più uno spread. - Importo finanziabile: l’importo massimo ottenibile dipende dall’età del mutuatario e dal valore di mercato dell’abitazione, che verrà stimato da un perito immobiliare indipendente su indicazione del soggetto finanziatore. Più elevata è l’età, maggiore sarà l’importo che è possibile richiedere. Solitamente l’importo minimo del finanziamento è di 32.000 euro, mentre l’importo massimo è di 350.000/400.000 euro. La tabella seguente espone le percentuali sul valore dell’immobile per calcolare il Art. 11-quatuordecies comma 12, Legge 2 dicembre 2005, n. 248. Interest Rate Swap: parametro di riferimento per i mutui a tasso fisso o per i periodi a tasso fisso per i mutui a tasso misto. 8 9 10 Il prestito vitalizio ipotecario conviene? Un’analisi comparata dei prodotti finanziari per la terza età. Andrea Fusaro valore massimo ottenibile in base alla fascia di età corrispondente. Le percentuali della tabella sono valori medi di mercato. Tabella 2 – Importo massimo richiedibile - Età Importo massimo in percentuale sul valore dell’immobile 65 – 70 15% 70 – 74 20% 75 –79 30% 80 –84 40% 85 –89 45% > 90 50% Modalità di rimborso: il rimborso di capitale e interessi avviene di regola in unica soluzione, alla morte del contraente da parte degli eredi. Nel caso questi non intendano procedere al rimborso (il termine è solitamente di dodici mesi), l’immobile sarà venduto e con il ricavato verrà estinto il finanziamento. Eventuale eccedenza residua sarà riconosciuta agli eredi. Infatti, decorso il beneficio del termine, la Banca sarà legittimata (con un mandato a vendere) ad agire in via esecutiva per il recupero del proprio credito. In caso invece di estinzione anticipata viene applicata una penale. Ad esempio, nel contratto rilasciato da Euvis Spa, la penale viene calcolata come da tabella: Tabella 3 – Penale per rimborso anticipato i. ii. iii. Per rimborsi anticipati effettuati entro i primi tre anni dalla data di erogazione del finanziamento: 5%; tra l’inizio del quarto ed entro la fine del decimo anno: 3%; tra l’inizio dell’undicesimo anno ed entro la fine del trentesimo anno: 1%; iv. trascorsi 30 anni: nessuna penale 11 Il prestito vitalizio ipotecario conviene? Un’analisi comparata dei prodotti finanziari per la terza età. Andrea Fusaro - Mandato a vendere: il datore di ipoteca conferisce (ai sensi dell’art. 1703 cod. civ.10 ) alla parte finanziatrice il mandato irrevocabile con rappresentanza a vendere l’immobile con obbligo di rendiconto e facoltà di compensare i crediti derivanti dal finanziamento con i proventi derivanti dal netto ricavo della vendita. Il mandato a vendere è esercitabile solo trascorsi un anno e un giorno dalla data di esigibilità del finanziamento (morte del contraente). - Spese iniziali: spese di perizia, commissioni di istruttoria, spese notarili, imposta sostitutiva, eventuali costi per il reperimento di documentazione necessaria all’istruttoria su incarico del cliente. - Spese periodiche: commissioni di gestione annuale e polizza assicurativa. - Coperture assicurative: polizza assicurativa sull’immobile relativa ad incendio e scoppio vincolata alla Banca erogante con pagamento anticipato annuale a carico del cliente per tutta la durata del finanziamento. Il premio per il primo anno viene dedotto dall’importo del finanziamento, mentre per i premi successivi vengono addebitati all’importo del prestito. - Ipoteca: iscrizione ipotecaria fino ad un massimo del 350% del valore di perizia dell’immobile di residenza dei mutuatari. - Immobili finanziabili: sostanzialmente sono finanziabili tutti i tipi di immobili, tranne i casi in cui essi siano scarsamente rivendibili o esposti a rischi di tipo ambientale, come nel caso di immobili non residenziali (rustici e simili); immobili che abbiano un valore pari o inferiore a 70.000 Art. 1703 cod. civ., “Il mandato è il contratto col quale una parte si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto dell'altra”. 10 12 Il prestito vitalizio ipotecario conviene? Un’analisi comparata dei prodotti finanziari per la terza età. Andrea Fusaro euro; immobili non assicurati che si trovino in zone altamente sismiche; immobili che non abbiano una concessione edilizia su cui gravino vincoli idrogeologici, paesistici o artistici; immobili in zone concesse dai comuni con legge 167/1962; infine, quelli su cui gravi un’ipoteca che non sia stata ancora estinta. Perché il prestito possa essere concesso, ogni ipoteca pre-esistente dovrà essere stata cancellata, così come ogni mutuo o ipoteca volontaria; in questo specifico caso, la cancellazione può essere effettuata usando una parte della somma ottenuta con il prestito vitalizio medesimo. - Erogazione periodica annuale del capitale: la gran parte dei contratti di prestito vitalizio offrono l’opzione di ricevere il capitale, non in soluzione unica, ma con erogazioni periodiche annuali. La rendita, però, non è vitalizia, ma ha una durata prestabilita; o meglio, viene stabilito il numero di erogazioni, di solito 20 (come dall’offerta del Monte dei Paschi di Siena). Nel caso di erogazione periodica annuale del capitale, al fine di calcolare una commisurata distribuzione delle somme, è stato individuato un algoritmo che propone un valore in funzione della speranza di vita media registrata dall’Istat al giorno della sottoscrizione. 13 Il prestito vitalizio ipotecario conviene? Un’analisi comparata dei prodotti finanziari per la terza età. Andrea Fusaro 1.3.1 Alcuni aspetti peculiari: la questione dell'anatocismo Come già accennato, lo sviluppo del prodotto finanziario prestito vitalizio ipotecario è stato possibile in Italia solo grazie all'approvazione dell’art. 11quaterdecies, comma 12, del d.l. 30 settembre 2005 n. 203, convertito in legge 2 dicembre 2005 n. 248. Con tale previsione si è resa possibile la concessione da parte di aziende ed istituti di credito, nonché da parte degli intermediari finanziari di cui all’art. 106 del Testo Unico Bancario11, di finanziamenti a medio e lungo termine con capitalizzazione annuale di interessi e spese, e rimborso integrale in unica soluzione alla scadenza. La novità risiede nella capitalizzazione annuale degli interessi, pratica vietata in tutti i tipi di prestito, se non in casi eccezionali di inadempienza e mora da parte del debitore. Questa pratica, chiamata anatocismo bancario, consente alle banche di percepire interessi su interessi, permette - in altri termini - di applicare il calcolo dell’interesse composto, in virtù del quale gli interessi si sommano al capitale iniziale che li ha prodotti al termine di ogni anno (esattamente la ragione per la quale essa è in tutti gli altri casi pratica vietata). Tabella 4 – Formula di calcolo dell’interesse composto Per determinare il montante di un capitale C, dopo un numero n di anni e impiegato ad interesse composto (annuo) i, si ha che il montante al tempo t sarà la soluzione della seguente equazione alle differenze con M0 = C: Mt+1 = Mt+iMt = Mt(1+i) In appendice si riporta l’art. 106 del testo unico di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n.385. 11 14 Il prestito vitalizio ipotecario conviene? Un’analisi comparata dei prodotti finanziari per la terza età. Andrea Fusaro M1 = M0(1+i) = C(1+i) M2 = M1(1+i) = C(1+i)2 Mt = Mt-1(1+i) = C(1+i)t-1(1+i) = C(1+i)t Esempio di anatocismo Anno t Interesse i Capitale C (1+i)^t Montante M=C(1+i)^t 1 0,07 100.000 1,07 107.000 2 0,07 100.000 1,14 114.490 3 0,07 100.000 1,23 122.504 4 0,07 100.000 1,31 131.080 5 0,07 100.000 1,40 140.255 10 0,07 100.000 1,97 196.715 15 0,07 100.000 2,76 275.903 Guardando la Tab. 4 si nota che il calcolo dell’interesse composto comporta un aumento esponenziale del debito che potrebbe arrivare anche al triplo della somma richiesta; infatti, come da esempio, dopo dieci anni bisogna restituire poco meno del doppio del capitale iniziale e dopo quindici anni bisogna restituire 2,76 volte il capitale. Per questa ragione, in tutte le altre forme di prestito ipotecario o mutuo, sia pure in misura piccola (e in genere crescente, ma non sempre) vi è sempre una qualche restituzione di capitale ad ogni rata (che appunto comprende entrambi: capitale e interessi). Bisogna comunque ricordare, come è già stato accennato, che il contratto di prestito vitalizio contiene una causola di No Negative Equity Guarantee, per la quale, se il debito superasse il valore dell’immobile iscritto ad ipoteca, gli eredi non dovranno comunque rimborsare la differenza. Ovviamente il montante dipende dal numero di anni in cui resta in vita il cliente; motivo per il quale l’ammontare concesso in prestito dipende, oltre che dalla valutazione dell’immobile, anche dall’età del sottoscrittore. 15 Il prestito vitalizio ipotecario conviene? Un’analisi comparata dei prodotti finanziari per la terza età. Andrea Fusaro 1.3.2. Gli aspetti fiscali Il tema fiscale da tenere in considerazione riguarda l’applicazione dell’imposta sostitutiva unica. Questa, pari allo 0,25% può essere applicata soltanto dalle banche; tutti gli altri soggetti (il prestito vitalizio può essere concesso da parte di aziende ed istituti di credito, nonché da parte di intermediari finanziari) devono applicare l’aliquota piena, pari al 2% del valore d’iscrizione dell’ipoteca, a sua volta pari al 125% del valore di perizia dell’immobile. In linea generale, la normativa tributaria dispone che il contratto di mutuo per l’acquisto di un’abitazione, come tutte le altre operazioni di finanziamento (di durata superiore ai 18 mesi) effettuate da banche residenti, è assoggettato ad un particolare regime fiscale consistente nell’applicazione di un’imposta sostitutiva delle imposte che gravano sul finanziamento e sugli atti ad esso connessi. L’applicazione dell’imposta sostitutiva, infatti, determina l’esenzione dall’imposta di bollo, dall’imposta di registro, dalle imposte ipotecarie e catastali e dalle tasse sulle concessioni governative. Questa si applica indipendentemente dalla circostanza che il finanziamento sia o meno assistito da garanzie, in particolare, da garanzie ipotecarie (come comunque è nel caso del prestito vitalizio). Dal punto di vista della clientela l’argomento è rilevante nel calcolo dei costi del finanziamento, poiché, pur essendo dovuta dalle banche finanziatrici, di fatto, la banca usa addebitare una somma corrispondente all’imposta dovuta. Ecco un semplice esempio: 16 Il prestito vitalizio ipotecario conviene? Un’analisi comparata dei prodotti finanziari per la terza età. Andrea Fusaro Tabella 5 – Imposta sostitutiva Valore immobile 100.000 Ipoteca del 125%: 100.000*1,25=125000 euro Età del richiedente 75 anni, quindi importo massimo richiedibile 25% del valore dell’abitazione: 100.000*0,25=25.000 euro Imposta sostitutiva, calcolata sul valore iscritto ad ipoteca: - Se concesso da una banca, imposta del 0,25%: 125.000*0,0025=312,5 euro - Se concesso da altro ente, imposta del 2%: 125.000*0,02=2500 euro 1.3.3. Obblighi contrattuali Per tutta la durata del prestito vitalizio il sottoscrittore deve osservare alcuni obblighi contrattuali: - Inviare una comunicazione annuale con le informazioni che vengono richieste; - Non affittare l’immobile e, in caso di decisione di vendita, rimborsare il finanziamento; - Mantenere l’immobile in buono stato di conservazione. La comunicazione annuale da inviare all’ente finanziatore ha lo scopo di raccogliere informazioni sul cliente, ma soprattutto di controllare che sia ancora in vita. Infatti, entro 12 mesi dalla morte, gli eredi devono rimborsare il debito, nelle forme concesse: con fondi propri, chiedendo un altro finanziamento o vendendo l’abitazione. Con gli altri due obblighi contrattuali il richiedente perde la possibilità di disporre liberamente del proprio immobile. Pertanto non sarà possibile affittarlo, sub affittarlo, ristrutturarlo, adibirlo a sede di un'attività imprenditoriale propria; inoltre non sarà possibile cambiare domicilio o 17 Il prestito vitalizio ipotecario conviene? Un’analisi comparata dei prodotti finanziari per la terza età. Andrea Fusaro residenza. Infine, se si decide di vendere l’immobile sarà necessario rimborsare il finanziamento in un'unica soluzione, pagando comunque una penale. La sottoscrizione del prestito vitalizio avviene alla presenza di un notaio, per atto pubblico. Il notaio procede alla lettura del contratto e il richiedente lo firma; dopodiché il notaio completerà tutte le necessarie operazioni fiscali e giuridiche compresa l’iscrizione dell’ipoteca e consegnerà la somma, da cui verranno dedotte tutte le spese notarili e contrattuali. 1.3.4. Rischi da parte della banca Studiando le caratteristiche del prestito vitalizio, da un punto di vista dell’emittente, scopriamo che anche gli istituti finanziatori hanno rischi da cui tutelarsi. Nella tabella seguente sono esplicati i principali rischi e le soluzioni adottate. Tabella 6 – Rischi e soluzioni Rimborso del prestito Perdita di valore della casa Longevità del cliente Ipoteca di primo grado sulla casa. Sull’immobile non possono sorgere altre ipoteche. Nel caso ve ne siano, queste devono essere estinte. Innanzitutto non tutti gli immobili sono presi in considerazione (vedi par. 1.3.): per esempio sono esclusi quelli in periferia o in zone ad alto rischio sismico. Nel contratto è poi obbligatoria anche un’assicurazione incendio/scoppio dell’abitazione, a carico del cliente. Infine, data la clausola No Negative Equity Garantee, anche la banca è a sua volta assicurata presso un altro operatore per il delta negativo fra il valore che deve rimborsare il cliente e il valore ottenibile dalla vendita della casa. La banca utilizza dati demografici non volatili. Si difende quindi nell’emettere il maggior numero possibile di prestiti vitalizi. Comunque sia, le percentuali sul valore dell’immobile concesse in finanziamento, variano con l’età del sottoscrittore. In modo che l’eventuale vendita della casa sia sufficiente a rimborsare il montante (capitale , interessi e spese cumulatesi). 18 Il prestito vitalizio ipotecario conviene? Un’analisi comparata dei prodotti finanziari per la terza età. Andrea Fusaro Variazione tassi di mercato Il tasso di interesse utilizzato nel prestito vitalizio è fisso e rimane lo stesso per tutta la durata del contratto. La banca si difende da questo rischio utilizzando tassi adeguatamente alti, nello stesso modo in cui si comporta con altri prestiti a lunga durata. 19 Il prestito vitalizio ipotecario conviene? Un’analisi comparata dei prodotti finanziari per la terza età. Andrea Fusaro Parte Seconda ANALISI DI PRODOTTO SUL MERCATO ITALIANO 2.1. Il prestito vitalizio: un esempio numerico Vediamo adesso da un punto di vista numerico il prestito vitalizio ipotecario. Nell’analisi seguente sarà esaminato un caso in cui il mutuatario abbia una età di 75 anni e l’immobile un valore di 250.000 euro. Il sottoscrittore richiede un importo di 62.500 €, ovvero il 25% del valore dell’abitazione. Sarà considerato un aumento del valore dell’immobile dovuto a un tasso di inflazione stabile al 2%, per tutta la durata del finanziamento. Tabella 7 – Esempio di prestito vitalizio Dati Età del mutuatario 75 anni Costo del premio assicurativo (€): Durata teorica attesa del finanziamento Importo erogato (€) Tasso effettivo fisso 100,50 10,50 7,5% - dal XI anno Indicatore Sintetico di Costo alla stipula Valore di perizia dell'immobile (€) Anno t 18 - alla stipula 62.500 - dal II al X anno 19,50 7,57% Costo annuale attività amministrativa (€) 50,00 250.000 Inflazione Costi i 2% Età Finanziamento 0 75 62500 150,50 7,50% 62.650,50 2% 250.000,00 1 76 60,50 7,50% 67.252,54 2% 255.000,00 2 77 60,50 7,50% 72.296,48 2% 260.100,00 3 78 60,50 7,50% 77.718,71 2% 265.302,00 4 79 60,50 7,50% 83.547,62 2% 270.608,04 5 80 60,50 7,50% 89.813,69 2% 276.020,20 6 81 60,50 7,50% 96.549,72 2% 281.540,60 7 82 60,50 7,50% 103.790,94 2% 287.171,42 8 83 60,50 7,50% 111.575,26 2% 292.914,85 9 84 60,50 7,50% 119.943,41 2% 298.773,14 10 85 60,50 7,50% 128.939,17 2% 304.748,60 11 86 69,50 7,50% 138.629,54 2% 310.843,58 12 87 69,50 7,50% 149.026,76 2% 317.060,45 13 88 69,50 7,50% 160.203,77 2% 323.401,66 20 M Inflazione Valore Immobile Il prestito vitalizio ipotecario conviene? Un’analisi comparata dei prodotti finanziari per la terza età. Andrea Fusaro 14 89 69,50 7,50% 172.219,05 2% 329.869,69 15 90 69,50 7,50% 185.135,48 2% 336.467,08 16 91 69,50 7,50% 199.020,64 2% 343.196,43 17 92 69,50 7,50% 213.947,19 2% 350.060,35 18 93 69,50 7,50% 229.993,22 2% 357.061,56 Il mutuatario riceve 62.500 euro e non paga nulla per tutto il resto della sua vita. Ciò naturalmente non vuol dire affatto che l’operazione non abbia costi. Infatti gli interessi maturano sul prestito a un tasso annuo fisso (nell’esempio del 7,5%) che si applica al montante del debito all’anno precedente, maggiorato dei costi (nel nostro caso il costo dell’assicurazione e il costo annuo di amministrazione), che non sono quindi pagati direttamente dal cliente. La capitalizzazione composta, presente nel prestito vitalizio, fa aumentare esponenzialmente il debito, come si nota dalla curva nel grafico sottostante. Una rivalutazione al solo tasso di inflazione vuole essere un’ipotesi prudenziale, infatti, gli operatori del mercato, nel riportare esempi, aggiungono anche un ∆ dovuto a quella che è stata a rivalutazione degli immobili negli ultimi venti anni (1990 – 2010). Il che non è però realistico se pensiamo al periodo attuale, durante il quale la crisi del mercato immobiliare ha arrestato la crescita dei prezzi delle abitazioni. Nell’esempio è considerato un tasso di inflazione del 2% che quindi fa aumentare in maniera costante il valore dell’immobile. In questo modo, in caso di vendita dell’abitazione, la cifra ricavata, sarà comunque in grado di ripagare 21 Il prestito vitalizio ipotecario conviene? Un’analisi comparata dei prodotti finanziari per la terza età. Andrea Fusaro il debito, anche nel caso di morte del contraente ad un’età di 93 anni. Vi sarà infatti anche una differenza positiva destinata agli eredi. Bisogna comunque ricordare che in caso di diminuzione del valore dell’immobile, nel caso quindi in cui esso non sia in grado di ripagare totalmente il debito, vi è sempre la clausola di No Negative Equity Garantee, cioè la limitazione dell’importo da rimborsare. Infatti la banca non potrà chiedere agli eredi la differenza, ma si dovrà “accontentare” del ricavo dalla vendita dell’immobile. Il grafico sottostante illustra l’esempio della Tab. 7. Come si può notare vi è per tutta la durata del finanziamento una differenza positiva dovuta al continuo crescere del valore dell’immobile, differenza che costituirà l’eredità ricavabile dalla vendita del bene e dall’estinzione del finanziamento. Grafico 2 – Curva del debito 400000,00 350000,00 300000,00 250000,00 200000,00 Importo prestito 150000,00 Valore Immobile 100000,00 50000,00 0,00 75 77 79 81 83 85 87 89 91 93 22 Il prestito vitalizio ipotecario conviene? Un’analisi comparata dei prodotti finanziari per la terza età. Andrea Fusaro 2.2. Confronto fra competitor In Italia vi sono principalmente tre istituti bancari che offrono il prodotto in questione: - Euvis Spa; - Monte dei Paschi di Siena; - Deutsche Bank. Euvis Spa, società finanziaria specializzata in prestiti vitalizi ipotecari e nello sviluppare prodotti innovativi per la terza età, è stata la prima ad introdurre il prestito vitalizio ipotecario in Italia, nell’autunno 2005. La società è nata come alleanza tra Cofide Spa12 e Merrill Lynch13, ma nel marzo 2009 quest’ultima ha ceduto il suo 39,16% della proprietà alla JP Morgan Chase14. Cofide Spa continua a detenere il 54,63% del capitale, mentre il restante 6,21% è di proprietà dell’amministratore delegato di Euvis, Paolo Buzzonetti. Il 2 maggio 2007 la banca Monte dei Paschi di Siena, nata nel 1472 e terzo gruppo bancario italiano (dopo Unicredit e Banca Intesa), ha lanciato PrestiSenior, nome con cui identifica il prestito vitalizio ipotecario. Infine, l’ultima a proporre il prestito vitalizio, fra le tre in considerazione, è stata la Deutsche Bank, fondata nel 1870 a Berlino e presente in Italia dal 1977, la maggiore banca tedesca. Deutsche Bank, infatti, ha iniziato ha promuovere questa nuova formula di finanziamento, dando al prodotto il nome 12 Compagnia Finanziaria De Benedetti Spa: azionista di controllo di Euvis e una delle principali holding di partecipazioni in Italia. 13 Acquistata nel settembre 2008 da Bank of America, Merrill Lynch & Co. è una banca d’investimento, con sede a New York, che offre servizi nel mercato dei capitali, investimenti bancari, consulenze, etc. 14 JPMorgan Chase & Co.: una delle principali società di servizi finanziari al mondo, quotata alla borsa di New York (NYSE: JPM). 23 Il prestito vitalizio ipotecario conviene? Un’analisi comparata dei prodotti finanziari per la terza età. Andrea Fusaro Patrimoniocasa, verso la fine del 2007, attraverso Prestitempo, la sua divisione dedicata al credito alle famiglie. Osservando la tabella sottostante possiamo notare che l’offerta del prodotto da parte di questi tre istituti ha caratteristiche divergenti che meritano di essere messe in risalto e commentate. Il Monte dei Paschi di Siena, per esempio, offre il prodotto soltanto agli over 70, mentre per Euvis Spa e Deutsche Bank basta aver compiuto i 65 anni. Altra differenza riguarda gli importi di finanziamento: infatti, il foglio informativo di PrestiSenior non riporta l’importo minimo finanziabile, che negli altri due casi ammonta a 32.000 euro; in più l’importo massimo finanziabile, sempre nel caso di PrestiSenior, è di 200.000 euro, la metà dell’importo massimo che si può richiedere ad Euvis Spa e a Deutsche Bank, rispettivamente di 400.000 e 450.000 euro. Se questi elementi possono essere visti negativamente, c’è però da aggiungere che il tasso fisso del contratto di prestito vitalizio offerto da MPS è di gran lunga più conveniente di quello offerto dagli altri due contratti. Come si nota dalla tabella 8 e come si vede più in dettaglio nelle tabelle di esempio delle pagine successive, il tasso di PrestiSenior viene calcolato partendo dall’IRS a 30 anni più uno spread del 1,90%. Rilevato al 31 maggio 2010, l’IRS a 30 anni corrisponde a 3,22% che sommato allo spread porta il Tan a 5,12%. Al contrario Euvis Spa calcola il tasso fisso dall’IRS a 20 anni, che è già di suo più elevato (3,38%, rilevato alla stessa data), per poi aggiungerci uno spread che varia dal 3,00% al 4,00%, con un Tan finale, dunque, fra il 6,38% e il 24 Il prestito vitalizio ipotecario conviene? Un’analisi comparata dei prodotti finanziari per la terza età. Andrea Fusaro 7,38%. Sempre a favore dell’offerta di MPS, il contratto Prestitempo di Deutsche Bank riporta un tasso fisso del 7,85%, del quale, però, non viene specificato il calcolo. Tabella 8 – Caratteristiche dell’offerta Ente finanziatore Nome prodotto Monte dei Paschi di Siena Euvis Spa Deutsche Bank PrestiSenior Prestito Vitalizio Ipotecario Patrimoniocasa 70 65 65 32.000 € 32.000 € 400.000 € 450.000 € Età minima (anni) Importo Min Importo Max 200.000 € IRS a 30 anni * 3,22% IRS a 20 anni * 3,38% Spread 1,90% 3,00% / 4,00% Tasso fisso (TAN ) 5,12% 6,38% / 7,38% 7,85% Spese di istruttoria 800 € 600 € 500 € Imposta sostitutiva 0,25% 0,25% 0,25% Spese gestione 86,00 € 60,00 € 57,50 € 15 *al 31.05.2010 Nelle tabelle seguenti l’esempio parte dalle stesse ipotesi di quello riportato in tabella 7: si ipotizza che ad un sottoscrittore settantacinquenne, proprietario di un immobile valutato 250.000 euro, venga concesso un finanziamento del 25% del valore di perizia dell’abitazione, che corrisponde a 62.500 euro. Tabella 9 - MONTE DEI PASCHI DI SIENA t Età 0 1 2 3 C 75 76 77 78 Costi I M 62500 886,00 5,37% 886,00 5,37% 886,00 5,37% 886,00 5,37% 15 63386,00 66789,83 70376,44 74155,66 Il tasso anno nominale (TAN) è il tasso di interesse espresso in percentuale sul credito concesso. Si chiama invece TAEG (tasso effettivo globale; o anche ISC, indice sintetico di costo): esso comprende anche, espresse pure in percentuale, tutte le spese accessorie obbligatorie come perizia, assicurazione obbligatoria, spese di incasso. 25 Il prestito vitalizio ipotecario conviene? Un’analisi comparata dei prodotti finanziari per la terza età. Andrea Fusaro 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 886,00 886,00 886,00 886,00 886,00 886,00 886,00 886,00 886,00 886,00 886,00 886,00 886,00 886,00 886,00 5,37% 5,37% 5,37% 5,37% 5,37% 5,37% 5,37% 5,37% 5,37% 5,37% 5,37% 5,37% 5,37% 5,37% 5,37% 78137,82 82333,82 86755,14 91413,89 96322,82 101495,35 106945,66 112688,64 118740,02 125116,36 131835,10 138914,65 146374,37 154234,67 162517,07 Tabella 10 - EUVIS SPA t Età 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 C 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 Costi i 62500 660,00 660,00 660,00 660,00 660,00 660,00 660,00 660,00 660,00 660,00 660,00 660,00 660,00 660,00 660,00 660,00 660,00 660,00 660,00 M 7,13% 7,13% 7,13% 7,13% 7,13% 7,13% 7,13% 7,13% 7,13% 7,13% 7,13% 7,13% 7,13% 7,13% 7,13% 7,13% 7,13% 7,13% 7,13% 63160,00 67663,31 72487,70 77656,08 83192,95 89124,61 95479,20 102286,86 109579,92 117392,96 125763,08 134729,99 144336,24 154627,41 165652,35 177463,36 190116,50 203671,80 218193,60 Tabella 11 - PRESTITEMPO t Età 0 1 2 C 75 76 77 Costi i 62500 557,50 557,50 557,50 26 M 7,90% 7,90% 7,90% 63057,50 68039,04 73414,13 Il prestito vitalizio ipotecario conviene? Un’analisi comparata dei prodotti finanziari per la terza età. Andrea Fusaro 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 557,50 557,50 557,50 557,50 557,50 557,50 557,50 557,50 557,50 557,50 557,50 557,50 557,50 557,50 557,50 557,50 7,90% 7,90% 7,90% 7,90% 7,90% 7,90% 7,90% 7,90% 7,90% 7,90% 7,90% 7,90% 7,90% 7,90% 7,90% 7,90% 79213,84 85471,74 92224,00 99509,70 107370,97 115853,27 125005,68 134881,13 145536,74 157034,14 169439,84 182825,59 197268,81 212853,04 229668,43 247812,24 Grafico 3 – Le tre offerte a confronto 300000,00 250000,00 200000,00 MPS 150000,00 Euvis Spa 100000,00 Prestitempo 50000,00 0,00 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 Come si vede dal Graf. 3, ricavato dalle tabelle precedenti, l’offerta del Monte dei Paschi di Siena risulta essere più conveniente delle altre due, che invece si assomigliano molto fra loro. Probabilmente ciò si deve alle limitazioni più stringenti del contratto PrestiSenior, che ho commentato in precedenza. Fra queste l’età minima di 70 anni, invece di 65, e l’importo massimo erogabile 27 Il prestito vitalizio ipotecario conviene? Un’analisi comparata dei prodotti finanziari per la terza età. Andrea Fusaro pari alla metà delle altre due offerte (200.000 euro contro 400.000 e 450.000 euro): si tratta di due elementi che entrambi riducono l'alea (cioè il rischio) che l'istituto di credito deve correre, data la diversa aspettativa di vita e data la ben più modesta entità del prestito (fra il 44% e il 50%). 2.3. Prodotti finanziari per la terza età: alternative al prestito vitalizio Compiuti i 65 anni non è semplice ottenere un finanziamento da parte di un istituto bancario, se non per modesti ammontari. In effetti, le persone anziane hanno un accesso al credito con molte più restrizioni della popolazione più giovane. Infatti, oltre a dover dimostrare la propria capacità di reddituale e di rimborso, devono comprovarne la sostenibilità nel tempo. Bisogna considerare che molti passano da un regime di stipendio a quello pensionistico, e più in generale da una fase di accumulo a una di decumulo. Vi sono comunque altre proposte di prestito dedicate ai pensionati. Si tratta di finanziamenti con formule personalizzate che non pesano però sugli eredi. Fra queste, come abbiamo accennato nei paragrafi precedenti, le due alternative più simili al prestito vitalizio sono la cessione del quinto della pensione e la vendita della nuda proprietà dell’abitazione. La cessione del quinto della pensione è un contratto di finanziamento a lungo termine, a tasso fisso, che permette di ottenere una somma in prestito da rimborsare con una trattenuta alla fonte sulla pensione, tipicamente pari a un quinto della pensione (della trattenuta si occupa direttamente l’Inps). Le 28 Il prestito vitalizio ipotecario conviene? Un’analisi comparata dei prodotti finanziari per la terza età. Andrea Fusaro rate non potranno comunque superare il quinto di quanto viene percepito con la pensione. Con la vendita della nuda proprietà, invece, si vende la casa di proprietà mantenendone però il diritto di viverci (usufrutto16), finchè si è in vita. A seguito della morte dell’usufruttuario l’acquirente diventa pieno proprietario dell’abitazione. Per questo il prezzo al quale viene venduta la nuda proprietà di una abitazione dovrebbe essere uguale al suo prezzo di mercato ridotto in base all’età, considerando quindi la speranza di vita. 2.3.1. Cessione del quinto della pensione Questa tipologia di finanziamento prevede che il sottoscrittore percepisca un finanziamento il cui importo è calcolato in base alla sua età e all’importo della sua pensione (calcolo della quota cedibile). L’importo cedibile è calcolato al netto delle tasse, in modo da non intaccare l’importo della pensione minima (436,14 euro nel 2007). Il rimborso dell’importo finanziato avverrà con un normale piano di ammortamento: la caratteristica sostanziale è costituita dal fatto che la rata di rimborso è parametrata all’importo della pensione mensile, nella misura appunto di un quinto. Pertanto, una volta stipulato il prestito, una quota pari a un quinto della pensione verrà trattenuta direttamente dall’ente erogatore per essere girata alla banca o società finanziaria creditrice. L’usufrutto è un diritto reale minore regolato dagli articoli 978 e seguenti del codice civile, consistente nella facoltà di godimento di un bene uti dominus (utilizzandolo per il proprio vantaggio, potendo percepirne anche i frutti), limitata solo dal non poterne trasferire la proprietà principale ed al rispetto della destinazione economica impressavi dal proprietario. 16 29 Il prestito vitalizio ipotecario conviene? Un’analisi comparata dei prodotti finanziari per la terza età. Andrea Fusaro Per ridurre al minimo il rischio di adesione a proposte di prestito “vessatorie”, offerte da soggetti che non presentano i requisiti di affidabilità previsti dalla legge, prima di autorizzare la cessione del quinto, l’Inps verificherà quattro condizioni: che la banca o la finanziaria abbiano i requisiti previsti dalla legge per questo tipo di contratto; che la rata prevista sia inferiore o pari al quinto della pensione; che il tasso effettivo globale (TAEG) applicato sul prestito sia inferiore alla “soglia anti-usura”; che nel contratto siano indicate tutte le spese (istruttoria, estinzione anticipata, premio assicurativo per premorienza, tasso di interesse e Taeg complessivo). Le principali differenze con il prestito vitalizio sono dovute al fatto che la cessione del quinto della pensione prevede limitazioni di età, ma anche e soprattutto che rappresenta una forma di anticipazione di liquidità che il sottoscrittore si ritrova a scontare da subito, con minori flussi di cassa dal mese successivo. Una differenza positiva è che non richiede la garanzia ipotecaria, che è alla base del prestito vitalizio. 2.3.2. Vendita della nuda proprità Una soluzione alternativa molto spesso richiamata per un confronto con il prestito vitalizio è la vendita della nuda proprietà; entrambe costituiscono un modo di ottenere liquidità dal proprio immobile, senza accollarsi scadenze o rate da pagare. Tuttavia le differenze sono notevoli: le principali sono riconducibili al fatto che, se da un lato la vendita della nuda proprietà consente di ottenere sul momento una liquidità maggiore, dall’altro il prestito vitalizio 30 Il prestito vitalizio ipotecario conviene? Un’analisi comparata dei prodotti finanziari per la terza età. Andrea Fusaro rappresenta uno strumento più flessibile e di maggiore tutela per i clienti e le loro famiglie. La vendita della nuda proprietà può risultare quindi utile per chi, raggiunta una certa età, non ha figli o parenti da beneficiare o comunque ha forte bisogno di denaro liquido ed ha uno o più immobili di proprietà (non solo abitazioni, ma anche altri tipi di fabbricati), di cui vuole continuare a servirsi. Invece di vendere l’immobile per far cassa, vende a un’altra persona solo un diritto su di esso: quello di divenirne proprietario nel momento in cui il venditore passerà a miglior vita. Nel frattempo potrà continuare a utilizzare l’immobile esattamente come prima. Evidente che tale diritto, detto di nuda proprietà, vale tanto più quanto l’anziano venditore ha minori speranze di lunga vita. La vendita della nuda proprietà è meno flessibile, poiché in genere è possibile solo quando l’immobile ha un certo pregio: per esempio è situato in nel centro storico di una grande città, o è una villetta con giardino. È assai raro, infatti, che l’investitore si assuma dei rischi se si tratta di un piccolo appartamento in periferia. Nella tabella seguente si presentano di mercato della nuda proprietà. Tabella 12 – Valori di mercato della nuda proprità Valore di mercato (stima) Età venditore 70 – 72 73 - 75 76 - 78 79 - 82 82 - 86 Uomo 56% 62% 68% 71% 77% Donna 51% 57% 65% 68% 75% 31 Coniugi 46% 52% 60% 63% 72% Il prestito vitalizio ipotecario conviene? Un’analisi comparata dei prodotti finanziari per la terza età. Andrea Fusaro 87 - 92 93 - 99 87% 93% 85% 91% 83% 90% Fonte: elaborazione ufficio studi Confappi-Federammnistratori Confrontando questi valori con le percentuali esposti nella Tab. 2 a pag. 11, si può notare che nel caso del prestito vitalizio si ottiene molto meno denaro di quanto si riuscirebbe a ricavare dalla vendita della nuda proprietà, ma lo si otterrebbe più in fretta e si lascierebbe agli eredi la possibilità di diventare proprietari dell’immobile (ripagando il finanziamento). 32 Il prestito vitalizio ipotecario conviene? Un’analisi comparata dei prodotti finanziari per la terza età. Andrea Fusaro Parte Terza VALUTAZIONI DI SINTESI: SUCCESSO O FLOP? 3.1. Risposta del mercato all’offerta del prestito vitalizio Sono passati soltanto cinque anni dall’introduzione in Italia di questo prodotto ed essendo un prodotto di media-lunga durata i dati a disposizione non sono molti, soprattutto per quanto riguarda il numero di debiti rimborsati a scadenza. Non è pertanto possibile dare un giudizio positivo o negativo riguardo al successo del prestito vitalizio in Italia. Nondimeno, analizzando i dati messi a disposizione da Euvis Spa (il primo operatore ad offrire il prodotto nel mercato), possiamo fare alcune valutazioni. La richiesta del prestito vitalizio, guardando ai dati della tabella X, sottostante, riguarda soprattutto i single (67%) rispetto alle coppie e l’età media dei sottoscrittori si attesta sui 77 anni. L’importo finanziato medio è superiore ai 90.000 euro, ricordando che è possibile ottenere importi nel range 32.000 – 400.000 euro. La maggior parte dei sottoscrittori è composta da single poiché solitamente sono quelli che hanno più difficoltà ad affrontare le spese e quelli che possono ottenere di più dal finanziamento. Infatti, nel caso della coppia, il contratto cointestato dura fino alla morte del più longevo dei sottoscrittori, quindi è più elevata la probabilità che il rimborso avvenga più in là nel tempo (il che è un costo per la banca). 33 Il prestito vitalizio ipotecario conviene? Un’analisi comparata dei prodotti finanziari per la terza età. Andrea Fusaro Anche l’età media dei sottoscrittori dipende in parte dalle condizioni di contratto, infatti, ai settantasettenni sono concessi finanziamenti intorno al 35% del valore dell’immobile, mentre per sottoscrittori più “giovani” sono previste percentuali inferiori; nonostante, demograficamente parlando, essi siano quelli che potrebbero sfruttare più a lungo i benefici del finanziamento. Infine, l’importo medio di sottoscrizione (90.000 euro) riflette il valore medio degli immobili in mano ai sottoscrittori; questi sono, in media appunto, settantasettenni e ottenendo, come sopra specificato, una cifra che corrisponde al 35% del valore dell’immobile, ciò vuol dire che questo si attesta intorno ai 250.000 euro. Forse anche di più se si considera che, generalmente, i promotori del prestito vitalizio consigliano di richiedere un finanziamento corrispondente all’importo necessitato e non al massimo ottenibile. Tabella 13 – Gli importi erogati e le loro destinazioni Aiuto a figli e nipoti Integrazione della pensione Rimborso di prestiti e mutui preesistenti Spese straordinarie Viaggi e altri progetti personali Costi per assistenza domiciliare* Totale % Età media 24 23 22 18 8 5 100 80 74 77 76 78 85 77 Di cui Singoli Coppie 68% 32% 50% 50% 80% 20% 76% 24% 43% 57% 80% 20% 67% 33% * Include spese mediche straordinarie, quali intervento in strutture privati e costi di riabilitazione. Fonte: Euvis, dati 2006-07 Purtroppo, la mancanza di dati e stime attendibili sul prodotto, impedisce di conoscere la dimensione del mercato in termini di volumi: nonostante sia 34 Il prestito vitalizio ipotecario conviene? Un’analisi comparata dei prodotti finanziari per la terza età. Andrea Fusaro nato tra il 2005 e il 2006, la sua distribuzione nel sistema bancario o su reti strutturate è cominciata solo recentemente; tant’è che l’attività di proposizione attiva verso la clientela è cominciata nel 2009. Riporto comunque a scopo indicativo il grafico del mercato inglese, che mette a confronto, in termini di sterline (£), i prestiti vitalizi erogati e le vendite di nude proprietà. Grafico 4 – Lo sviluppo del mercato in Gran Bretagna (valori in £m) 1400 1200 1000 800 Prestiti vitalizi 600 Nude proprietà 400 200 0 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 Fonte: SHIP E' interessante notare come il prestito vitalizio abbia quasi soppiantato la vendita della nuda proprietà, tanto più in un mercato nel complesso in espansione: nel 1999 la vendita delle nude proprietà era ben superiore ai prestiti vitalizi, ma già nel 2000 questi superano le vendite di nude proprietà e dopo un anno di crescita più moderata (il 2001) il prodotto si afferma clamorosamente sul mercato: già nel 2004 il valore complessivo dei prodotti finanziari in esame è 6 volte il valore del 1998, ma in questo contesto di 35 Il prestito vitalizio ipotecario conviene? Un’analisi comparata dei prodotti finanziari per la terza età. Andrea Fusaro crescita il prestito vitalizio fa ormai da padrone superando di molte decine di volte la vendita delle nude proprietà. Naturalmente le abitudini e la cultura del consumatore italiano sono diversi, e diversa è anche la propensione al risparmio; dunque il mercato italiano presenta caratteristiche nell'insieme assai differenti rispetto a quello del Regno Unito: non sorprenderebbe però un'evoluzione sia pure meno impetuosa nella stessa direzione. 3.2. Prospettive Il calo demografico sta producendo una società a piramide rovesciata, dove i giovani figli unici possono ritrovarsi ad ereditare più proprietà, mentre i numerosi anziani abbisognano spesso di un sostegno per i loro fabbisogni giornalieri. Nonostante questo invecchiamento della popolazione, fenomeno caratterizzante l’Italia (con la percentuale più alta di over 65 in Europa: il 20% della popolazione, contro il 16% della Francia e del Regno Unito 17), come mostra il Graf. 5, la gamma di prodotti per questo segmento di popolazione è ancora molto limitata. 17 ABI, su dati Eurostat/US Bureau of the Census. 36 Il prestito vitalizio ipotecario conviene? Un’analisi comparata dei prodotti finanziari per la terza età. Andrea Fusaro Grafico 5 – Percentuale popolazione over 65 in Italia 2015 E 22% 2010 21% 2005 19% 2000 18% 1995 16% 1990 14% 0% 5% 10% 15% 20% 25% Come ogni industria non può permettersi di trascurare questo crescente settore, anche quello finanziario sta aumentando l’offerta di prodotti e creando nuove soluzioni. C’è anche da considerare che con l’aumentare dell’età lavorativa, molti dei sessantacinquenni percepiscono ancora uno stipendio e hanno attività proprie. Per questo gli over 65 non possono essere più considerati “pensionati” in toto. Il segmento dei senior sta quindi diventando uno dei principali mercati per servizi finanziari in generale e per le banche in particolare, sia per numero di clienti, sia per redditività e capitale a disposizione. Tant’è che, secondo un’analisi di Bain&Co su un campione di filiali bancarie italiane, gli over 65 pesano per il 23% circa dei ricavi delle banche. 37 Il prestito vitalizio ipotecario conviene? Un’analisi comparata dei prodotti finanziari per la terza età. Andrea Fusaro Grafico 6 - Ricchezza netta familiare e ricchezza netta immobiliare (x1.000 €) Patrimonio mobiliare Patrimonio immobiliare 162 123 127 17 20 <30 anni 31-40 anni 214 152 54 48 41-50 anni 51-65 anni 27 >65 anni Fonte: Bain & Company su dati Banca d’Italia, 2007. Con queste premesse credo non sia difficile immaginarsi un continuo ampliarsi della domanda e dell’offerta del mercato over 65. D'altra parte se si osserva il Graf. 6 si può osservare agevolmente che il patrimonio degli over 65 (rispetto a quello dei 41-50enni e dei 51/65enni) non solo è inferiore, ma soprattutto ha una più limitata componente mobiliare e una più larga componente immobiliare. Ciò si spiega perché la propensione al rischio negli anziani è ovviamente inferiore: il che spiega peché detengono una quota più piccola del loro patrimonio in investimenti mobiliari rispetto all'investimento in case, bene rifugio per eccellenza. Questo dato corrobora l'ipotesi che il prestito vitalizio, come prodotto finanziario, abbia effettivamente importanti prospettive di crescita. 38 Il prestito vitalizio ipotecario conviene? Un’analisi comparata dei prodotti finanziari per la terza età. Andrea Fusaro Appendice Articolo 106 del testo unico 1°settembre 1993, n. 385: bancario, di cui al decreto legislativo 1. L'esercizio nei confronti del pubblico delle attività di assunzione di partecipazioni, di concessione di finanziamenti sotto qualsiasi forma, di prestazione di servizi di pagamento e di intermediazione in cambi è riservato a intermediari finanziari iscritti in un apposito elenco tenuto dall'UIC. 2. Gli intermediari finanziari indicati nel comma 1 possono svolgere esclusivamente attività finanziarie, fatte salve le riserve di attività previste dalla legge. 3. L'iscrizione nell'elenco è subordinata al ricorrere delle seguenti condizioni: a. forma di società per azioni, di società in accomandita per azioni, di società a responsabilità limitata o di società cooperativa; b. oggetto sociale conforme al disposto del comma 2; c. capitale sociale versato non inferiore a cinque volte il capitale minimo previsto per la costituzione delle società per azioni; d. possesso da parte dei partecipanti al capitale e degli esponenti aziendali dei requisiti previsti dagli articoli 108 e 109. 4. Il Ministro del tesoro, sentiti la Banca d'Italia e l'UIC: a. specifica il contenuto delle attività indicate nel comma 1, nonché in quali circostanze ricorra l'esercizio nei confronti del pubblico. Il credito al consumo si considera comunque esercitato nei confronti del pubblico anche quando sia limitato all'ambito dei soci; b. per gli intermediari finanziari che svolgono determinati tipi di attività, può, in deroga a quanto previsto dal comma 3, vincolare la scelta della forma giuridica, consentire l'assunzione di altre forme giuridiche e stabilire diversi requisiti patrimoniali. 5. L'UIC indica le modalità di iscrizione nell'elenco e dà comunicazione delle iscrizioni alla Banca d'Italia e alla CONSOB. 6. Al fine di verificare il rispetto dei requisiti per l'iscrizione nell'elenco, l'UIC puo' chiedere agli intermediari finanziari dati, notizie, atti e documenti e, se necessario, può effettuare verifiche presso la sede degli intermediari stessi, anche con la collaborazione di altre autorita. 7. I soggetti che svolgono funzioni di amministrazione, direzione e controllo presso gli intermediari finanziari comunicano all'UIC, con le modalità dallo stesso stabilite, le cariche analoghe ricoperte presso altre società ed enti di qualsiasi natura. 39 Il prestito vitalizio ipotecario conviene? Un’analisi comparata dei prodotti finanziari per la terza età. Andrea Fusaro Bibliografia - - Paolo Buzzonetti e Claudio Pacella, Il prestito vitalizio: funzionamento e caratteristiche del “mutuo al contrario” per over 65, marzo 2010, Milano, Gruppo 24 Ore Federica Chessa, Il prestito vitalizio ipotecario, pag. 305/308 di «Immobili & Proprietà», n. 5/2006 Cfr. Andrew D. Eschtruth e Long C. Tran, A Primer on Reverse Mortgages, Boston College, Center for Retirement Research Ged Hosty, Pricing, risk and potential in the equity release market, CML Housing Finance, Febbraio 2005 Comunicato stampa, MPS, “Nasce PrestiSenior di Banca Monte dei Paschi di Siena, Il prestito vitalizio ipotecario che tutela gli eredi” , Siena, 2 maggio 2007 Foglio informativo: Prestito Vitalizio Ipotecario a tasso fisso, Euvis Spa, in vigore dal 18 gennaio 2010 Foglio informativo: Contratto di Prestito Vitalizio Ipotecario – Patrimoniocasa, Deutsche Bank, in vigore dal 1 aprile 2010 Foglio informativo: Prestito Vitalizio Ipotecario – Prestisenior, Monte dei Paschi di Siena, in vigore dal 20 aprile 2010 http://www.agenziadelleentrate.it http://www.terzaeta.com/news/marzo2006/09.html http://www.guidaacquisti.net/servizi-finanziari/prestito-vitalizio-ipotecario.html http://www.spaziomutui.com/prestitovitalizioipotecario.htm http://www.prestiti-online.org/2008/06/cos-il-prestito-vitalizio-ipotecario.html http://www.rsmservizi.it/mutuo-vitalizio-ipotecario-latina.aspx http://www.finanziariam3.it/prestito-vitalizio-ipotecario.php http://www.creho.it/prestitovitalizio/ http://guide.inrosso.com/mutui/prestito-vitalizio-ipotecario.aspx http://www.subitoprestiti.com/tipo-prestito.aspx?lid=9 http://www.businessonline.it/news/3957/Prestito-vitalizio-ipotecario-ipotecarecasa-per-avere-liquidita.html http://www.eurofinprestit.com/valizio.php http://finanza.guidaconsumatore.com/finanziamenti/00336_cosa-e-il-prestitovitalizio-ipotecario/ http://www.assicurazionimutuiprestiti.blogspot.com/2009/06/mutuo-vitalizioipotecario.html http://www.prestiti-personali.net/prestito-vitalizio.htm http://www.multimoney.it/public/41-prestito-vitalizio-ipotecario.asp http://www.gestfin.org/prestito_vitalizio_ipotecario.html http://www.prestiti-abc.it/mutui/prestito-vitalizio-ipotecario http://www.mondo-prestiti.it/mondo-prestiti/prestito-ipotecario-vitalizio-pro-econtro/ http://www.mondo-prestiti.it/mondo-prestiti/le-alternative-al-prestito-vitalizioipotecario/ http://www.telemutuo.it/culturamutui/mutuo-vitalizio.html 40 Il prestito vitalizio ipotecario conviene? Un’analisi comparata dei prodotti finanziari per la terza età. Andrea Fusaro - - http://www.spaziomutui.com/libro/prestito-vitaliazio-ipotecario.htm http://www.prontocrediti.it/index.php/Prodotti-Finanziari/prestito-vitalizioipotecario-lecce.html http://www.miaeconomia.it/BANCHEEMUTUI/ilcommentodellesperto/2/497/818 47/articolo.html http://www.miaeconomia.it/BANCHEEMUTUI/Lapostadellesperto_2_142_82648 _Prestitovitalizioover65_articolo.html http://www.finanziamentiallepmi.it/prestito_vitalizio_ipotecario.html http://www.indiweb.com/finanziamenti.php?pagina=prodotto&id=39&catnome=FINANZIAMENT I%20ORDINARI&nome=Prestito%20Vitalizio%20Ipotecario http://www.092.it/component/content/article/83.html http://www.espertorisponde.ilsole24ore.com/problema-settimana/prestitovitalizio-ipoteca-casa-concesso-solo-over-:20081229.php http://www.kiron.it/site/it/contents/iltuofinanziamento/vitalizio/guidavital.html http://www.allservicefinanziamenti.it/fogli-informativi.html http://www.finanziamenti.it/prestiti/vitalizi.php http://prestitionline.iaconet.com/prestito-vitalizio-ipotecario-2.htm http://www.radioradicale.it/scheda/265618?format=32 http://www.lerivisteipertestuali.it/cgibin/hyperriv.cgi?MODE=novita_osserv&OPERA=50&ID=50NO0000000033 http://nuke.credityes.it/MUTUI/PRESTITOVITALIZIO/tabid/498/Default.aspx http://guidaaiprestiti.blogspot.com/2009/12/il-prestito-vitalizio-conviene.html 41