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Manutenzione e recupero.
Criteri, metodi e strategie per l'intervento sul costruito.
Paolo Gasparoli, Cinzia Talamo
Firenze Alinea - 2006
CAPITOLO 9
LA MANUTENZIONE IN EDILIZIA
9.1. Dalla manutenzione come attività alla manutenzione come servizio
Quando, all'interno del più generale tema dell'intervento sul costruito, si parla di manutenzione edilizia è
necessario rendere evidenti quali siano oggi le coordinate cui fare riferimento, sia per interpretare
pienamente i molti contributi che ne descrivono lo scenario culturale, sia per operare in modo adeguato
con i metodi e gli strumenti che ne guidano la prassi odierna.
Sul concetto di manutenzione e sulle sue evoluzioni negli ultimi anni molto si è discusso e si è scritto e
sarebbe interessante tracciare il filo rosso che ha condotto nel tempo a passare da una concezione della
manutenzione intesa come insieme di attività che producono opere a una moderna concezione della
manutenzione intesa come funzione di servizio erogata da una struttura organizzativa.
All'interno di questa visione, la funzione della manutenzione si traduce in una serie di compiti quali:
 conoscere,
 prevedere,
 prevenire,
 correggere,
 programmare,
 controllare.
Si può affermare che la cultura e la prassi della manutenzione edilizia sono interessate da una vera e propria
mutazione di paradigma:
da una concezione di manutenzione intesa essenzialmente come operazioni riparative che si attivano nel
momento in cui si riscontra una situazione di non funzionamento dì una entità e che si risolvono a
conclusione dell'intervento, a una concezione di manutenzione intesa come attività programmatoria svolta
continuativamente nel tempo con fini preventivi e correttivi, basata su una capacità previsionale e
organizzativa e affrontata secondo le logiche del servizio.
I motivi di questa mutazione sono molteplici e sono principalmente da ricercare nella convergenza di una
serie dì fenomeni, in parte già analizzati in altri capitoli di questo libro, e riconducibili:
- a una generale maturazione della cultura dell'intervento sul costruito;
- a una serie di situazioni di natura congiunturale e strutturale che interessano i beni immobiliari (le loro
caratteristiche tecniche e le dinamiche della domanda);
- ai processi di trasformazione del mercato immobiliare che stanno portando a nuovi modelli di gestione2 e
a nuove figure manageriali operanti con la finalità della conservazione e/o valorizzazione programmata e
controllata dei patrimoni edilizi.
La cultura manutentiva industriale ha fornito un fondamentale contributo - in termini di logiche, di criteri
organizzativi, di procedure, di metodi e di strumenti - per il passaggio, anche per l'ambito edilizio, a
forme evolute di manutenzione3• Si tratta di un processo di trasferimento e adattamento che da tempo si
svolge su più livelli, stimolato anche ad una serie di condizioni, quali, tra le altre:
- la progressiva crescita della presenza negli organismi edilizi di entità complesse necessitanti di una
attenta manutenzione per il loro corretto funzionamento e per il mantenimento dei prestabiliti livelli di
affidabilità4, di efficienza e di sicurezza. Si tratta per esempio da una parte di componenti e sistemi edilizi
complessi, per costituzione e per comportamenti, interamente di produzione industriale e assemblati a
secco in cantiere (per esempio i sistemi di facciate ventilate, i sistemi di vetrate strutturali, i sistemi per il
guadagno solare, ecc.). Dall'altra si tratta dei sistemi impiantistici, sempre più sofisticati e per alcuni dei
quali è in costante incremento la presenza di componenti elettronici.
L'esito della crescita di questi sistemi, accanto alle tradizionali parti edilizie realizzate in opera, è
l'introduzione, nel complessivo processo di gestione degli edifici, di logiche e procedure di manutenzione
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programmata di matrice industriale (quali per esempio i manuali e i piani di manutenzione e di
conseguenza la pratica delle ispezioni programmate e delle manutenzioni cicliche). Queste logiche sono
andate ad accostarsi e sovrapporsi alle tradizionali pratiche della manutenzione edilizia svolte
essenzialmente in risposta a guasti avvenuti;
la crescente attenzione attribuita alla sicurezza nell'uso degli edifici, e testimoniata dai diversi disposti
normativi. Il tema della sicurezza ha comportato il riconoscimento del valore di prevenzione e controllo
attribuibile alla pianificazione della manutenzione, quando finalizzata all'individuazione e alla
programmazione di tutte le azioni atte a prevenire stati ed eventi che possono essere probabili fonti di
rischio. In questo quadro i contributi più significativi sono provenuti dall'ambito industriale che da molto
tempo ha individuato la centralità del binomio manutenzione-sicurezza e rispetto a questo ha elaborato
linee guida, procedure e strumenti;
la progressiva attenzione attribuita al controllo del valore patrimoniale e reddituale degli edifici e alle
logiche in grado di guidare le strategie finalizzate all'allineamento delle scelte tecniche con le finalità
economiche. Questo fattore ha comportato il riconoscimento dell'importanza del ruolo attribuibile alla
pianificazione della manutenzione e della riqualificazione nei processi di gestione e di valorizzazione.
Anche in questo caso contributi importanti sono provenuti dall'ambito industriale che da molto tempo ha
individuato la manutenzione come fattore in grado di concorrere alla produttività di un sistema e ha
elaborato metodi di simulazione e controllo;
l'entrata nel mercato della gestione immobiliare di nuovi operatori del management dei servizi6,
provenienti dall' ambito della manutenzione industriale e della fornitura di servizi e portatori di culture e
di competenze di carattere manageriale, che sono andati a sovrapporsi e a interagire coi tradizionali
operatori edilizi7 (imprese di costruzione, imprese specializzate in alcuni servizi tecnici, imprese
artigiane) in origine estranei a logiche di programmazione, ma molto abili ad agire nell' emergenza e
nella imprevedibilità. Questo fenomeno ha portato nella gestione degli edifici ad uno spostamento da una
logica tutta operativa a una logica prevalentemente organizzativa e alla comparsa di nuove forme di
gestione manageriale degli immobili i facility management, property management e asset management)
operanti necessariamente con le logiche e gli strumenti della pianificazione strategica e dei sistemi per l'
ottimizzazione logistica e per il controllo dei processi. L'esito di queste dinamiche è l'incontro e
l'integrazione, non ancora completamente compiuta, di una cultura e una prassi di carattere tecnicooperativo con una cultura di natura organizzativa. La conseguenza è il trasferimento, l'adattamento, la
diffusione e la sperimentazione (tuttora in corso) di nuove procedure di gestione degli immobili;
l'ambito normativo, specie quello della normativa volontaria, sta rappresentando in questi anni un
importante terreno di incontro di tradizionali operatori del mondo delle costruzioni (committenti pubblici
e privati, imprese di costruzione, fornitori di servizi tecnici, ecc.) con nuovi soggetti della gestione
immobiliare (consulenti dell'ambito del real estate, fornitori di servizi manageriali, ecc.) portatori di una
cultura manageriale della manutenzione. Gli obiettivi sono la costruzione di un terreno (terminologico,
metodologico e procedurale) comune e condiviso per il dialogo e per la costruzione di una cultura
originale e specifica per la gestione tecnica e strategica degli immobili.
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Manutenzione preventiva: eseguita ad intervalli predeterminati o in accordo a criteri prescritti e volta a
ridurre la probabilità di guasto o la degradazione del funzionamento di un elemento tecnico. (Molinari, 2002)
Manutenzione in servizio (running maintenance): manutenzione che può essere eseguita mentre
l’elemento è in servizio (Arbizzani 1991).
Manutenzione in stato di ferma (shut down maintenance): manutenzione che può essere eseguita solo
quando l’elemento è fuori servizio (Arbizzani 1991).
- Strategie di Manutenzione:
Manutenzione di emergenza o accidentale: eseguita senza ritardo a seguito della rilevazione di un’avaria al
fine di evitare conseguenze inaccettabili (Molinari, 2002).
Manutenzione differita: è una manutenzione correttiva che non è iniziata immediatamente dopo la
rilevazione di un’avaria ma è ritardata in accordo con date regole di manutenzione. (Molinari, 2002)
Manutenzione sistematica (a soglie temporali): è una manutenzione preventiva eseguita senza precedenti
verifiche dello stato di funzionamento dell’elemento tecnico ed in base a prestabiliti intervalli temporali.
(Molinari, 2002)
- a soglie costanti (Molinari, 2002).
- ad intervalli costanti (ciclica): manutenzione preventiva periodica in base a cicli di utilizzo predeterminati
(UNI 10147).
Manutenzione secondo condizione: è una manutenzione preventiva eseguita a seguito di verifiche dello
stato di funzionamento dell’elemento condotte attraverso l’analisi di specifici parametri prestazionali
(Molinari 2002).
Manutenzione predittiva: eseguita sulla base di previsioni dedotte da analisi e valutazioni dei più
significativi parametri di degradamento di un elemento tecnico (Molinari, 2002).
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