La gestione del patrimonio immobiliare.

La gestione del patrimonio immobiliare.
A cura di Andrea Faini
Managing Director di World Capital Real Estate
Premessa
L’articolo 812 del Codice civile sancisce che «il suolo, le sorgenti e i corsi d'acqua, gli alberi, gli
edifici e le altre costruzioni, anche se unite al suolo a scopo transitorio, e in genere tutto ciò che
naturalmente o artificialmente è incorporato al suolo” è da considerarsi come bene immobile.
Inoltre, “sono reputati immobili i mulini, i bagni e gli altri edifici galleggianti quando sono
saldamente assicurati alla riva o all'alveo e sono destinati ad esserlo in modo permanente per la
loro utilizzazione», mentre tutti gli altri beni non ricompresi in queste categorie sono da
considerarsi beni mobili.
Allo stesso tempo, “nel linguaggio corrente, il complesso dei beni appartenenti a una persona o a
una famiglia” è considerato un “patrimonio”.
Le premesse sopra citate ci sono servite per definire l’ambito d’azione delle attività di “gestione del
patrimonio immobiliare” oggetto di questo intervento, nel quale con il termine “gestione” si intende
“amministrazione, conduzione; il periodo di tale attività o il suo risultato complessivo”.
Il momento
La crisi finanziaria internazionale degli ultimi due anni ha generato un diffuso timore verso le forme
d’investimento “liquide”, riconsegnando all’immobiliare il ruolo principe di catalizzatore del
risparmio.
Un ruolo assegnatogli a pieno titolo dai risparmiatori italiani, i quali hanno sempre apprezzato un
“bene” il cui valore di norma cresce o è stabile, ma difficilmente cala.
Non a caso, in questo particolare periodo storico, nel quale i prezzi immobiliari sono rimasti
invariati un po' in tutto il mercato, fatta forse eccezione per qualche realtà probabilmente nata già
“ammalata”, di fronte ad una diminuzione assoluta delle vendite, si è registrato un significativo
aumento in percentuale degli acquisti per “investimento”.
Se si considera che il mercato degli affitti delle seconde case è esiguo e legato all'andamento del
settore turistico si intuisce che si tratta prevalentemente di iniziative per mettere i soldi al sicuro,
più che mettere patrimoni a reddito.
La potenziale redditività dei beni immobili sapientemente gestiti è il punto fondamentale di questa
trattazione, che vuole rispondere ad un’altra importante necessità odierna, ovvero il rientro dei
capitali all’estero da tutti conosciuto come “scudo fiscale”.
Non è ovviamente questa la sede per discutere sull’opportunità del provvedimento governativo ne
tanto meno sulla reale efficacia che potrà avere sulle casse pubbliche, ma rimane il fatto che è
stimato attorno ai venti miliardi di euro l’afflusso di denaro che potrebbe rientrare in Italia per
essere reinvestito nel “mattone”.
Investimenti a reddito
L’origine delle grandi scoperte di Albert Einstein passa sicuramente da questa sua geniale
intuizione: “Non tutto ciò che può essere contato conta e non tutto ciò che conta può essere
contato.”
Questa citazione mi permette di porre l’attenzione su un aspetto fondamentale dei beni immobili:
siamo consapevoli di quanto “contino”, in quanto reali e tangibili, ma possono risultare difficilmente
“contabili” in confronto a delle semplici banconote per chi non ne conosce completamente le varie
sfaccettature.
Così, mentre mettendo del denaro in banca ci aspettiamo (pretendiamo) di percepire un
rendimento monetario commisurato allo stesso, la stessa condizione di causa ed effetto non si
manifesta altrettanto palesemente quando parliamo di patrimoni immobiliari.
Eppure sussistono tutte le condizioni economiche e giuridiche affinché dobbiamo e possiamo
attenerci altrettanto per i patrimoni immobiliari di famiglia.
Passare da una gestione “passiva” ad una “attiva” delle proprie proprietà, compiendo un salto di
qualità importate che permetta di entrare a pieno titolo nell’universo degli immobili a “reddito”,
lasciando alle spalle le semplici operazioni di “risparmio”.
Per meglio chiarire questo concetto vi voglio fare un esempio. Ipotizziamo che nel 1999 una
famiglia avendo a disposizione una liquidità di 400.000,00 euro ha diviso in parti uguali la somma
acquistando 200.000,00 euro di BOT a 12 mesi e un appartamento di 80 mq in zona Porta Venezia
a Milano. Oggi il patrimonio familiare sarebbe stato di circa 770.000,00 euro di cui 286.000,00
derivanti dai BOT e ben 484.000,00 dalla semplice rivalutazione dell’immobile (Grafico 1).
€ 600.000
Appartamento di 80 mq in zona
Pt.Venezia a Milano.
€ 500.000
Investimento in BOT a 12 mesi reinvestiti
annualmente
€ 400.000
€ 300.000
€ 200.000
€ 100.000
€1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Se la famiglia, come per i BOT, si fosse affidata a degli specialisti del settore per la gestione dei
locali acquisiti oggi avrebbe potuto avere, oltre alla rivalutazione, anche una rendita di circa
200.000,00 euro per il periodo di riferimento che porterebbe il patrimonio ad un valore di
970.000,00 euro.
Riassumendo la nostra famiglia in dieci anni avrebbe potuto avere un rendimento di circa il 26 %
per l’investimento monetario e del 70% per quello immobiliare assistito da consulenti specializzati.
Si può sicuramente affermare che alla luce dell’attuale andamento di mercato, oggi la situazione è
veramente propizia per chi intende effettuare investimenti a reddito nel settore immobiliare.
La questione cruciale è come raggiungere il risultato e a chi affidarsi. Infatti se da una parte siamo
consapevoli che per gestire un patrimonio monetario/azionario siano fondamentali degli istituti
(banche) e/o degli esperti (consulenti finanziari) che operano dietro precisi compensi economici,
analogamente non possiamo pensare che il “fai da te” possa essere la soluzione più redditizia
nella gestione dei patrimoni immobiliari.
A chi affidarsi
Aristotelis Sokratis Onassis sosteneva che “il segreto degli affari è sapere qualcosa che nessun
altro sa”. Questa regola ovviamente vale anche per il mercato immobiliare ma non lasciatevi
ammaliare dai venditori di “segreti” che raramente ne conoscono veramente.
Una gestione del patrimonio immobiliare a reddito presuppone considerazioni complesse ed
articolate che difficilmente possono essere ricondotte ad un unico profilo professionale.
Basti considerare che sono necessarie competenze specifiche che spaziano dagli aspetti legali a
quelli fiscali, da quelli architettonici a quelli urbanistici, da quelli impiantistici a quelli informatici, da
quelli commerciali a quelli contabili.
È evidente che bisogna quindi diffidare dai tuttologi buoni per ogni occasione, concentrando invece
l’attenzione in quei soggetti in grado di proporsi quali referenti unici realmente capaci di mettere in
campo un team affiatato che possa rispondere a tutte queste tematiche.
Un referente unico che operi in realtà strutturate ed organizzate non per gestire semplicemente i
patrimoni immobiliari, ma per mettere in atto un progetto di gestione a reddito dello stesso.
Lodevole è lo sforzo che in questa direzione stanno facendo molti istituti universitari per creare
queste figure professionali riorganizzando vari corsi di laurea e/o proponendo diversi master
specialistici.
L’esperienza sul campo mi ha insegnato che, quando si gestiscono i beni di altri, è necessario
avere cento, mille, un milione di attenzioni in più di quante se ne potrebbero avere se fossero
propri, in quanto ogni singola attività/iniziativa deve essere condivisa, pianificata e realizzata con il
proprio “committente”.
Per questo mi piace dire che per la gestione dei patrimoni immobiliari non ci vuole un semplice
consulente, ma un vero e proprio Personal Trainer che li faccia crescere gradualmente, “forti” e
“sani”.
Come scegliere (giudicare ?!?)
Il “personal trainer” è una figura afferente al mondo del fitenss. La parola “fitness” è un termine
anglosassone utilizzato in biologia che indica “insieme delle caratteristiche genotipiche e
fenotipiche che rendono un organismo adatto a sopravvivere e a riprodursi in un determinato
ambiente” (solo in un secondo tempo gli è stata attribuita anche la definizione di “perfetta forma
fisica, sia funzionale sia estetica, raggiungibile seguendo programmi integrati di ginnastica,
idroterapia, cosmesi e dietetica”).
Queste sono le caratteristiche che anche un patrimonio immobiliare familiare dovrebbe avere,
ovvero un patrimonio in grado di resistere alle tempeste finanziarie (sopravvivere), mantenendo
rendimenti adeguati (riprodursi) nel mercato globale (un determinato ambiente).
È su queste caratteristiche che si costruisce un progetto di gestione e sviluppo di un patrimonio
immobiliare.
Sicuramente la prima e forse anche la più importante è la “diversificazione”. Rimanendo in ambito
naturalistico potrei dire che così come la stabilità di un ecosistema aumenta in proporzione alla
propria eterogeneità, altrettanto vale per gli investimenti immobiliari.
La diversificazione implica anche una moltiplicazione delle competenze e delle conoscenze di chi
si propone di assistervi riducendo ancor di più gli eventuali margini operativi del “fai da te”.
Conclusione
Oggi alcuni settori promettono interessanti margini di sviluppo, basti pensare ai manufatti legati alla
logistica che, oltre ad offrire importanti profitti, riservano anche elevate garanzie di ritorno degli
impieghi. Mediamente il ritorno per tali investimenti consente di trarre un rendimento pari al 7,5%. Il
settore uffici invece rilascia una performance minore in termini di resa ma consente nel mediolungo termine un incremento di valore, se ben posizionato in termini di “asset-location”
Analogamente il segmento “luxury” mantiene sempre inalterato il proprio appeal e la relativa
capacità di produrre reddito.
Potrei affermare che l’intero universo del Real Estate può dare tranquillità e prosperità ai patrimoni
familiari. Ciò che conta è tenere sempre in considerazione che tutto è relativo e che quindi ogni
immobile è una “storia unica”. Riprendendo ancora una volta Albert Einstein non si può
dimenticare che “tutto è relativo, prendi un ultracentenario che rompe uno specchio: sarà ben lieto
di sapere che ha ancora sette anni di disgrazie”.
L’unica certezza è che una famiglia che trova il proprio “Personal Trainer” immobiliare non potrà
più farne a meno perché “da quando ho imparato a camminare mi piace correre, (Friedrich
Nietzsche)”.